Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa gửi công văn đến Thủ tướng, Bộ Tài nguyên – Môi trường kiến nghị sửa đổi quy định dưới luật về tách thửa đất ở, tránh tình trạng tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp để phân lô bán nền tràn lan.

Theo HoREA, từ 2017 đến nay, tại một số địa phương đã xuất hiện tình trạng đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp lách luật nhiều lần gây ra các cơn sốt đất ảo đi liền với tình trạng phân lô bán nền tràn lan tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Những hành vi này làm ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội.

Nghị định 01 năm 2017 và Nghị định 148 năm 2021 cho phép tách thửa đối với từng loại đất, kể cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đã dẫn đến tình trạng đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp tách thửa đất nông nghiệp, phân lô bán nền tràn lan, gây ra sốt đất ảo.

Theo HoREA, đây là nhu cầu thực tế của nhiều người dân, và nếu cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp mà vẫn giữ được mục đích sử dụng thì không phá vỡ quy hoạch.

Tuy nhiên, công tác quản lý Nhà nước trên thực tế hiện chưa chặt chẽ và hiệu quả (nhất là ở cấp cơ sở) nên dẫn đến tình trạng bị lợi dụng để kinh doanh bất động sản trái phép, hô biến các lô đất nông nghiệp có diện tích 500 m2 hoặc 1.000 m2 vừa vặn với diện tích của 1 lô biệt thự, nhà vườn. Điều này dẫn đến tình trạng bị đầu nậu, cò đất…lợi dụng phân lô, bán nền tràn lan, gây ra các cơn sốt ảo giá đất, làm phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng.

Do vậy, pháp luật về đất đai cần quy định cơ chế, điều kiện để giải quyết nhu cầu của người dân muốn được tách thửa đất đối với đất nông nghiệp nằm xen kẽ với đất ở trong cùng thửa đất, hoặc là thửa đất độc lập tại đô thị, điểm dân cư nông thôn. Việc quy định rõ để vừa đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, vừa đảm bảo kết nối hạ tầng đồng bộ và phù hợp với quy hoạch.

Từ thực tiễn trên, Hiệp hội đề xuất sửa đổi, bổ sung các điều 43d, 75a Nghị định 43 năm 2014 theo hướng chỉ cho phép tách thửa đối với đất ở.

Cụ thể, HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 43d, UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

Trường hợp có phần diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm xen kẽ trong cùng thửa đất ở, hoặc thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm xen kẽ trong đất đô thị, điểm dân cư nông thôn thì xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất sang đất ở, đồng thời với việc tách thửa đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất.

HoREA cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 75a: Giao UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa đất ở tại nông thôn, đô thị. Tương tự nên trao quyền cho UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn hoặc đất ở tại đô thị.

Bài viết Nhiều địa phương sốt đất ảo, phân lô bán nền tràn lan đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Người dân “kêu trời”

Với thị trường đất nền, hoạt động phân lô, tách thửa có ý nghĩa rất lớn, bởi thực tế nhiều người dân có nhu cầu tách thửa đất để làm nhà, chia tài sản.

Trước đây, khi thực hiện tách thửa theo Quyết định 33/2014/QĐ-UBND của UBND TP.HCM ngày 15/10/2014 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa, một số doanh nghiệp và đầu nậu đã lợi dụng kẽ hở để phân lô bán nền, kinh doanh bất động sản trái phép.

Để khắc phục tình trạng này, ngày 5/12/2017, UBND TP.HCM ban hành Quyết định 60/2017/QĐ-UBND thay thế Quyết định 33/2014, có hiệu lực từ ngày 1/1/2018. Tuy nhiên, việc làm thủ tục tách thửa theo Quyết định 60/2017 gặp nhiều trở ngại vì vướng quy hoạch đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới.

Bà Vũ Thị Thanh Hà, một người dân sống tại quận Thủ Đức cho biết, gia đình bà có mảnh đất 150 m2 ở Đường 34, phường Linh Đông, đủ điều kiện tách làm hai lô đất chia cho các con, nhưng vài năm nay vẫn không thể chia tách được vì đất thuộc đất dân cư xây dựng mới. Ngoài ra, trong khi hai khu đất gần đó được cấp phép xây dựng lâu dài thì đất nhà bà chỉ được cấp phép xây dựng tạm kèm theo cam kết tự tháo dỡ khi cần.

“Giấy tờ nhà được UBND quận Thủ Đức cấp mà đến lúc xin giấy phép xây dựng thì là giấy tạm. Tôi thắc mắc là cấp phép tạm theo quyết định nào, cứ nói khu dân cư xây dựng mới, tại sao không có căn cứ dẫn chứng cụ thể để người dân hiểu”, bà Hà bức xúc nói.

Ông Nguyễn Hoàng Kha, một người dân sống tại quận 9 chia sẻ, Quyết định 33/2014 quy định, diện tích tách thửa phải có nhà mới được tách. Sau khi Quyết định 60/2017 ra đời, ông rất mừng vì quy định có nhà mới được tách đã được bãi bỏ, chỉ quy định chiều ngang 4 m và diện tích không nhỏ hơn 50 m2. Nhưng đến nay, sau nhiều lần nộp hồ sơ ở quận, trường hợp của ông vẫn chưa được giải quyết với lý do đất nằm trong khu dân cư xây dựng mới, theo Quyết định 60/2017 là không được tách thửa.

Ngoài các quyền theo pháp luật về cho, tặng, ông Kha cho rằng, một quyền quan trọng khác là mua bán nhà đất, nếu không cho tách thửa thì cũng không thể thực hiện được quyền này. Nhu cầu được tách thửa càng trở nên cấp bách đối với những người rơi vào tình cảnh khó khăn do dịch bệnh Covid-19, họ cần tiền để trang trải cuộc sống.

“Quyết định 60/2017 có được không phải một sớm một chiều, trải qua 3 năm nay, từ kỳ vọng bây giờ thật sự là thất vọng”, ông Kha ngao ngán nói.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, hầu hết hồ sơ xin tách thửa của người dân bị vướng trong khu vực quy hoạch được cho là “khu dân cư xây dựng mới” và “khu đất ở hiện hữu”. Người dân kiến nghị, đối với các khu vực trước đây đã được phân định trong quy hoạch – dù là đất ở xây dựng mới hay đất ở chỉnh trang – nhưng sau 5 năm kể từ khi công bố quy hoạch theo quy định, nếu đã có nhà ở và cư dân sinh sống đúng luật pháp thì phải được coi là đất ở hiện hữu.

Lãnh đạo UBND TP.HCM và các sở, ngành liên quan từng tổ chức nhiều cuộc họp nhằm tháo gỡ vướng mắc trên, nhưng chưa tìm ra giải pháp hiệu quả.

Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM cho biết, trên địa bàn Thành phố hiện có gần 14.000 ha đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới đang bị “treo” vì Quyết định 60/2017/QĐ-UBND

Quy hoạch ngoại thành còn bất cập hơn

Ông Nguyễn Văn Tài, Phó chủ tịch UBND huyện Bình Chánh cho biết, công tác quản lý đất đai xây dựng có nhiều bất cập. Bình Chánh là địa phương có nhu cầu tách thửa nhiều nhất trong 3 năm qua, nhưng quá trình triển khai Quyết định 60/2017 của Thành phố gặp vướng mắc về diện tích tối thiểu, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật… khi người dân có nhu cầu tách thửa.

Chẳng hạn, đất nông nghiệp chỉ quy định diện tích tối thiểu mà chưa quy định về chiều ngang, thực tế có những miếng đất chiều ngang 10 m nhưng chiều dài lên đến 100 – 200 m. Bình Chánh hiện có 1.800 ha đất quy hoạch xây dựng mới và khoảng 50 ha đất hỗn hợp, theo Quyết định 60/2017 là chưa được tách thửa.

Đáng nói, huyện Bình Chánh được quy hoạch đất ở chỉ chiếm 25%, tương đương khoảng 6.500/25.000 ha tự nhiên của huyện, đây là tỷ lệ còn thấp trong khi tốc độ gia tăng dân số trên 3,5%/năm, tương đương trên 30.000 người/năm. Với dân số 750.000 người nên chỉ tiêu đất ở như vậy không đáp ứng được cho người dân trong huyện. Bên cạnh đó, quy hoạch để tạo nguồn đất ở cho người dân còn chậm, do hạ tầng kỹ thuật, nguồn lực… của huyện còn hạn chế.

Tương tự, ông Hà Minh Tân, Trưởng phòng quản lý đô thị UBND huyện Nhà Bè nhận xét, công tác quy hoạch và triển khai quy hoạch chưa đồng bộ, do nguồn lực còn hạn chế, chưa theo kịp nguồn lực phát triển của xã hội. Hiện nay, đối với đất dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp, UBND huyện Nhà Bè chưa giải quyết tách thửa nên quyền lợi của người dân bị hạn chế.

“Đối với tách thửa dưới chuẩn, UBND huyện Nhà Bè chỉ giải quyết cho gia đình chính sách, khó khăn, nghèo hoặc cận nghèo, tách cho hộ gia đình để cho con cái, thừa kế, phân chia tài sản. Trong những năm qua, Nhà Bè tận dụng nguồn lực nông thôn mới kêu gọi người dân hiến đất làm đường, khi có đường sẽ tách thửa đất. Nhưng cả hai loại đất trên khiến không ít người dân bức xúc, bởi đất nằm trong dân cư hiện hữu, dù sát gần nhau nhưng một bên được giải quyết, một bên không”, ông Tân nói.

Hàng ngàn người khốn khổ vì quy định bất cập

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

Quyết định 60/2017 đã góp phần chặn đứng nạn đầu nậu núp bóng chủ đất để phân lô bán nền trái phép. Tuy nhiên, do quy định không cho tách thửa “đất ở xây dựng mới”, “đất sử dụng hỗn hợp” đã làm ách tắc hoạt động tách thửa đất trên địa bàn Thành phố, nhất là tại các quận ven và huyện ngoại thành trong hơn 2 năm qua, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp, chính đáng và nhu cầu tách thửa của các cá nhân, hộ gia đình.

Vấn đề lớn nhất tại Quyết định 60/2017 là cụm từ “thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở)” tại Khoản 1.a, Điều 5 không phù hợp với quy định về phân loại đất theo Luật Đất đai và cũng không phù hợp với quy định theo Luật Xây dựng và Luật Quy hoạch đô thị. Hàng ngàn người khốn khổ vì quy định này. Ngoài ra, việc áp dụng quy định không phù hợp, nếu một nền nhà có diện tích 80 – 100 m2 mà chỉ cho phép xây dựng 50% thì không thể nói là đảm bảo quyền lợi của người dân.

Tôi kiến nghị, UBND Thành phố cần bỏ 2 cụm từ trên trong Quyết định 60/2017, đồng thời sửa đổi, bổ sung Điều 4 và 5 theo hướng quy định rõ các trường hợp không được tách thửa, các trường hợp được tách thửa và điều kiện tách thửa. Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất. Tỷ lệ mật độ xây dựng cũng cần phải được xem xét cấp phép tùy theo đề xuất nhu cầu thực tế.

Bài viết TP.HCM: Chặn “đầu nậu”, ách tách thửa đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Chặn “đầu nậu”, ách luôn thị trường

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định rằng, cái được lớn nhất sau khi UBND TP.HCM ban hành Quyết định 60 là đã chặn đứng nạn “đầu nậu” núp bóng người dân phân lô bán nền, làm ăn bất chính.

Tuy nhiên, mặt trái của quyết định này xuất phát từ quy định không cho tách thửa đất ở có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật đối với khu vực quy hoạch đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới, đã làm tê liệt hoạt động phân lô, tách thửa tại TP.HCM.

Ông Đỗ Văn Hòa (quận 10) cho biết, ông nộp hồ sơ tách thửa miếng đất gần 1.000 m2 tại huyện Bình Chánh để làm nhà ở nhưng 2 năm nay không được giải quyết bởi miếng đất xin tách thửa nằm trong khu dân cư xây dựng mới.

“Tôi không hiểu khu dân cư xây dựng mới là đất thế nào, trong khi quanh khu vực đó, người dân đã xây dựng nhà cửa khang trang”, ông Hòa trần tình.

Hầu hết trường hợp tắc phân lô, tách thửa đều vướng khái niệm “khu dân cư xây dựng mới” và “khu đất ở hiện hữu” như trên. Báo cáo mới đây của Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM cho thấy, hiện Thành phố có hơn 14.000 ha đất nằm trong quy hoạch đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới, tương ứng với hàng vạn người dân đang bị “treo” quyền lợi hợp pháp về nhà, đất nhiều năm qua.

Trong đó, tại quận 3 có gần 50% diện tích đất được quy hoạch là đất hỗn hợp nên chính quyền chỉ cấp phép xây dựng tạm cho người dân có nhu cầu xây nhà mới; quận 12 có 621 ha đất quy hoạch dân cư xây dựng mới, chiếm khoảng 27,5% diện tích đất ở; quận Bình Tân có khoảng 2.588 ha đất dân cư xây dựng mới, chiếm hơn 50% diện tích toàn quận…

Vướng mắc này thực ra đã được bàn thảo nhiều lần từ các sở, ngành đến UBND TP.HCM, mới đây nhất là ý kiến của Phó chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan yêu cầu Sở Quy hoạch – Kiến trúc khẩn trương hướng dẫn, xử lý vướng mắc liên quan đến khu vực quy hoạch có chức năng đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới. Tuy nhiên, mọi việc dường như vẫn đang dậm chân tại chỗ.

Cởi “nút thắt” nào?

Theo đại diện Sở Tư pháp TP.HCM, qua rà soát các văn bản pháp luật và các nghị định của Chính phủ liên quan đến quy hoạch xây dựng, các văn bản này đều không sử dụng thuật ngữ “quy hoạch xây dựng mới”, “quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp”, hoặc giải thích đối với quy hoạch này.

Cục Kiểm tra văn bản (Bộ Tư pháp) cũng chỉ rõ, Luật Đất đai 2013 chỉ giao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa với hai loại đất là đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị, mà không giao thẩm quyền được quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa với các loại đất khác. Do đó, Quyết định 60 quy định đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới không được tách thửa là hạn chế quyền tách thửa đất của người dân.

Còn theo luật sư Võ Thiện Hiển, Đoàn Luật sư TP.HCM, việc UBND TP.HCM và các sở, ngành “đẻ” thêm thuật ngữ đất hỗn hợp, đất dân cư xây dựng mới để đưa vào các đồ án quy hoạch đã gây ra nhiều phiền toái, thiệt hại cho người dân khi họ không được tách thửa, không được cấp phép xây dựng và cấp sổ hồng cho căn nhà của mình.

Luật sư Hiển phân tích, các hướng dẫn thực hiện Quyết định 60 về tách thửa hiện nay khá nhiều, cần tập trung về một đầu mối để thuận tiện hơn cho người dân và cơ quan quản lý. Ngoài ra, không nên phân biệt việc tách thửa để ở hay tách thửa để bán, chỉ cần các yếu tố về mặt kỹ thuật, quy hoạch nếu đảm bảo theo quy định nên giải quyết.

Trong khi đó, theo Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM, một bất cập khác là trước đây, các quận, huyện được yêu cầu lập quy hoạch 1/500 đối với đất dân cư hiện hữu, đất dân cư hiện hữu kết hợp chỉnh trang, kể cả đất ở hiện hữu và khu dân cư xây dựng mới có chức năng ở để việc tách thửa được đồng bộ về hạ tầng.

Đồng thời, trong thời gian chờ lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, các trường hợp tách thửa có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật thì phải có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Sở Quy hoạch – Kiến trúc.

Tuy nhiên, các quận, huyện đều cho rằng việc lập quy hoạch 1/500 là không khả thi. Mặt khác, Sở Quy hoạch – Kiến trúc cũng cho rằng, nên bỏ thủ tục tham khảo ý kiển của Sở để các quận, huyện chủ động xem xét, giải quyết cho người dân.

Bài viết Thị trường đất nền TP.HCM: Quyết định 60/2017 chặn “đầu nậu”, ách luôn thị trường đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Đất làm farmstay rao bán tràn lan

Theo khảo sát, đất rao bán làm farmstay nở rộ ở nhiều tỉnh như: Bình Châu – Vũng Tàu, Lagi – Bình Thuận, Hàm Tân, Hàm Thuận Bắc, Ninh Thuận, Lâm Đồng, Long Khánh, Gia Lai, Long An, Vũng Tàu, Củ Chi (TP.HCM)… kèm theo nhiều cam kết, ưu đãi “trên trời”.

Đơn cử, tại Lâm Đồng, các môi giới đang rao bán đất tại trang trại sinh thái Lâm Nguyên tọa lạc tại huyện Đam Rông. Theo đó, khi khách hàng mua lô đất 4.000m2 sẽ được đứng tên sổ hồng và sở hữu 1 vườn sầu riêng trên chính lô đất này.

Ngoài ra, khách hàng được tặng 12 ngày nghỉ dưỡng miễn phí/ năm trong 5 năm tại, trang trại dành cho gia đình 4 người. Hoặc, tặng 50m2 đất tại khu vực nghỉ dưỡng để khách xây dựng nhà sàn cho riêng mình.

Đặc biệt, chủ đầu tư Lâm Nguyên sẽ thuê lại vườn của khách hàng trong 20 năm, mỗi năm trả lợi nhuận cho khách từ 12-69%.

Tương tự, tại Hoà Bình, nhiều thông tin rao bán có nội dung “chính chủ cần nhượng lại 4 lô đất, mỗi lô 150m2, giá bán 520– 570 triệu đồng/lô tại dự án Ohara Farm (Kỳ Sơn, Hòa Bình).

Theo đó, quyền lợi của người mua được hưởng gồm: Mỗi mảnh đất được đổ đường, lát sân, làm vườn dạo, hàng rào cảnh quan và được trồng sẵn 4 cây ăn quả lớn trong vườn cùng các luống rau và hoa được chăm sóc, mỗi tháng nhận 15kg rau sạch vận chuyển về tận nhà. Miễn phí 15 ngày/năm tại 1 căn biệt thự nghỉ dưỡng của khu resort.

Tận hưởng dịch vụ chăm sóc vườn 5 sao hoặc tham gia chương trình ủy thác 13,9%/năm. Cam kết  sổ đỏ kể từ 18 tháng nhận bàn giao vườn.

Cũng tại Hoà Bình, các môi giới cũng đang rao bán đất trồng rau sạch dự án Onsen Villas & Resort Hòa Bình ở xã Dân Hòa, huyện Kỳ Sơn. Theo đó, những mảnh đất ở đây có diện tích 150m2, là đất trồng cây lâu năm (có thể chuyển đổi được thổ cư), có giá bán 420 triệu đồng.

Nếu đầu tư mảnh đất tại dự án Onsen Villas & Resort, người mua sẽ được hưởng một loạt các chính sách như: Mỗi tháng có 15kg rau sạch chia làm 2 lần/tháng, 2 tuần 1 lần. Mỗi năm có 15 đêm nghỉ dưỡng miễn phí tại 1 căn biệt thự song lập tại dự án quản lý vận hành trong 5 năm. Tận hưởng tiện ích resort miễn phí trọn đời. Tận hưởng dịch vụ chăm sóc vườn 5 sao trọn đời…

Ngoài ra, nếu khách hàng lựa chọn phương án xây thêm một căn nhà gỗ 24m2 trị giá 360 triệu đồng trên mảnh đất 150m2 rồi cho chủ đầu tư thuê lại sẽ được hưởng tiền lợi nhuận trả cam kết 50 triệu/năm chia 2 đợt và thanh toán vào 5 ngày đầu kỳ. Cùng với đó, sẽ được tặng 15 đêm nghỉ mỗi năm. Miễn phí toàn bộ chi phí duy tu bảo dưỡng căn hộ. Giảm 10% các dịch vụ ăn uống vui chơi tại dự án…

Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Trước việc nở rộ rao bán làm farmstay như hiện nay, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu nhận định, giống như các sản phẩm bất động sản mới như condotel, officetel… lúc mới ra đời đều chưa được pháp luật công nhận thì farmstay cũng vậy.

Tuy nhiên, condotel còn có một số cơ sở pháp lý hoàn chỉnh vì nằm trong tổng thể dự án du lịch nghỉ dưỡng. Trong khi đó, pháp lý các dự án farmstay khá lỏng lẻo vì đa phần là đất hỗn hợp, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, không được công nhận là mô hình du lịch nghỉ dưỡng nên rất khó để được tách, cấp sổ.

Theo ông Hiếu, các chủ đầu tư farmstay thường đưa ra cam kết lợi nhuận cao để hút khách nhưng thực tế làm được hay không thì chưa rõ. Với hợp đồng góp vốn, rủi ro đã được đẩy về phía người mua. Trong trường hợp dự án pháp lý không rõ ràng, đất nằm trong quy hoạch, không được cấp phép làm du lịch nghỉ dưỡng thì coi như người mua mất trắng.

Đồng quan điểm với vị chuyên gia kinh tế trên, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, mô hình bất động sản farmstay được bắt nguồn từ các nước phát triển như Nhật Bản, Mỹ. Nhưng, mục đích kinh doanh của họ là trải nghiệm học tập, không phải kinh doanh lưu trú.

Mới đây, mô hình này du nhập vào Việt Nam, bắt đầu được mở rộng và cải tiến phù hợp với nhu cầu thị trường. Tuy nhiên, ông Đính cho rằng, pháp lý về đất đai, xây dựng lại chưa đề cập đến farmstay. Farmstay là một loại hình bất động sản mới, phát triển theo xu hướng thị trường và nằm ngoài khuôn khổ pháp luật.

Đề xuất hướng quản lý, hạn chế rủi ro cho khách hàng mua các loại hình mô hình khu du lịch trải nghiệm nông thôn – farmstay, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu kiến nghị Chính phủ chỉ đạo thực hiện nghiêm quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai, chỉ cho phép tách thửa đối với “đất ở nông thôn” và “đất ở đô thị”, không cho phép tách thửa đối với các loại đất không phải “đất ở”.

Đối với các loại đất khác xen cài trong khu vực đô thị, điểm dân cư nông thôn mà người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa để làm nhà ở, thì trước hết phải lập thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thành “đất ở”, rồi sau đó mới thực hiện thủ tục tách thửa “đất ở” theo quy định.

Các doanh nghiệp muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất rừng thành đất thương mại, dịch vụ, để thực hiện các dự án đầu tư, kể cả dự án “farmstay”, thì phải lập “dự án đầu tư” theo đúng quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về du lịch, phải phù hợp với quy hoạch và phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét chấp thuận.

Đồng thời, ông Châu kiến nghị Bộ Văn hóa – Thể thao và Du lịch xem xét đề xuất bổ sung loại cơ sở lưu trú du lịch (mới) là “khu du lịch trải nghiệm nông thôn – farmstay” vào Điều 48 Luật Du lịch để thống nhất quản lý và sửa đổi Quyết định 3720/QĐ-BVHTTDL ngày 28/10/2019 của Bộ Văn hóa – Thể thao và Du lịch, để bổ sung cơ chế quản lý vận hành đối với loại hình “farmstay”.

Văn phòng Chính phủ đã có văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc, yêu cầu xử lý một số thông tin phản ánh về hoạt động của mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farmstay).

Mô hình farmstay nở rộ với nhiều hình thức mới nhưng vẫn chưa có khung pháp lý điều chỉnh và phần lớn các dự án có nguồn gốc đất nông nghiệp, lâm nghiệp, thậm chí là đất lấn chiếm. Thủ tướng yêu cầu các Bộ: Văn hóa – Thể thao và Du lịch, Tài nguyên và Môi trường, Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Xây dựng căn cứ chức năng, nhiệm vụ được giao nghiên cứu, có giải pháp quản lý phù hợp.

Bài viết Nở rộ tình trạng phân lô bán nền “núp bóng” farmstay đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Theo đó, Văn bản số 2510/BXD-PC do Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà ký ngày 26/5/2020 cho biết, Điều 194, Luật Đất đai 2013; Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ-CP (Nghị định 43) quy định mang tính nguyên tắc về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở và giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết.

Tuy nhiên, theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015 thì hiện nay không còn hình thức Thông tư liên tịch giữa 2 bộ. Do vậy, hiện đang thiếu quy định pháp luât đồng bộ để triển khai thực hiện quy định nêu trên.

Bộ Xây dựng cho hay, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng, ngoài đáp ứng điều kiện theo pháp luật về đất đai, còn phải đáp ứng điều kiện theo pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị.

Mặt khác, theo Bộ Xây dựng, điểm b, khoản 1 và khoản 2, Nghị định 43 quy định về điều kiện chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, quy định về khu vực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền. Những nội dụng này cũng đang được quy định cụ thể (bao gồm cả quy định về thẩm quyền, trình tự thủ tục) tại Nghị định 11/2013/NĐ-CP (Nghị định 11) và Thông tư liên tịch số 20/TTLT/BXD-BNV hướng dẫn một số nội dụng của Nghị định 11 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị.

Như vậy, về bản chất, các quy định tại điểm b, khoản 1 và khoản 2, điều 41, Nghị định 43 được căn cứ theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và là điều kiện theo pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị, nên không cần thiết phải quy định cụ thể, mà chỉ cần dẫn chiếu theo quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, tránh chồng chéo

Cũng theo Bộ Xây dựng, dự thảo Nghị định của Bộ Tài nguyên và Môi trường về sửa đổi bổ sung liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án chưa được đánh giá tác động và chưa có quy định xử lý chuyển tiếp.

Do vậy, Bộ Xây dựng đề nghị sửa đổi các điểm nêu trên của Nghị định 43 theo hướng: “Dự án đáp ứng điều kiện và thuộc khu vực, loại đô thị chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị…”.

Liên quan đến thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án tại nội dung sửa đổi Điều 42, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Bộ Xây dựng cho biết, các điều 48, 49, 50, 51, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Điều 45, Luật Đầu tư năm 2014 đã có quy định về điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án. Luật Đất đai và Điều 42, Điều 42a, Nghị định số 43 (được bổ sung tại khoản 26, Điều 2, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP) cũng quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư.

Theo đó, điều 42a, Nghị định số 43 (được bổ sung tại khoản 26, Điều 2, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP) đã quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư không phải là dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản và phải bảo đảm các điều kiện theo pháp luật về đất đai.

Tuy nhiên, đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Điều 42, Nghị định 43 lại không có quy định dẫn chiếu thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản dẫn đến vướng mắc, không rõ ràng trong triển khai thực hiện.

Do vậy, Bộ xây dựng đề nghị nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Điều 42 theo hướng bổ sung nội dung việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đầu tưu, pháp luật về kinh doanh bất động sản và phải bảo đảm các điều kiện theo pháp luật về đất đai tương tự như Điều 42a, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Theo Việt Dương/ Tinnhanhchungkhoan.vn

Link bài gốc: https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/bo-xay-dung-noi-gi-ve-du-thao-siet-phan-lo-ban-nen-242081.html

Bài viết Bộ Xây dựng nói gì về dự thảo siết phân lô bán nền? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Hội thảo “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai: Những vấn đề bất cập và kiến nghị chính sách” do Tạp chí Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã được tổ chức sáng ngày 2/6.

Chia sẻ tại Hội thảo, ông Nam cho biết, theo dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, phạm vi các khu vực không được phép thực hiện các dự án phân lô bán nền sẽ được mở rộng đối với “các khu vực không nằm trong địa bàn thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh.”

Việc ngăn ngừa tình trạng phân lô bán nền một cách ào ạt để tránh tình trạng đầu cơ, làm tăng giá đất là điều cần thiết. Tuy nhiên, những vụ việc “lùm xùm” liên quan đến phân lô bán nền thời gian qua như “sốt đất ảo” hay xuất hiện hàng loạt “dự án ma” có nguyên nhân cốt lõi đều do buông lỏng quản lý, hay chính là trách nhiệm “quản” của chính quyền địa phương.

Thực tế cho thấy, việc phân lô bán nền hiện nay chia ra 3 nhóm. Thứ nhất là nhóm dự án đúng quy định pháp luật, Nhà nước không nên cấm. Thứ hai là nhóm do người dân phân lô tách thửa từ đất của gia đình để bán bớt một phần cũng không được cấm, vì đó là quyền của người sử dụng đất. Thứ ba là nhóm phân lô bán nền trái pháp luật – đây mới là nhóm tạo nên bức xúc của dư luận và người dân trong thời gian qua.

Do đó, với cách sửa của dự thảo Nghị định, việc cấm tất cả các quận nội thành của thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã… là quá cứng nhắc. Đề xuất này đầu tiên sẽ ảnh hưởng đến các địa phương, bởi địa phương luôn có nhu cầu sử dụng quỹ đất để phát triển kinh tế và tạo nhà ở cho người dân. Nếu các tỉnh, thành phố muốn tổ chức đấu giá là không được.

Bên cạnh đó, theo quy định, một dự án phải hoàn thành đầu tư hạ tầng, hệ thống kỹ thuật thì được quyền bán đất nền, trong khi doanh nghiệp Việt Nam hầu hết là vừa và nhỏ, không đủ nguồn vốn đầu tư, phải bán đất nền để có thanh khoản, khó có thể huy động được số vốn hàng nghìn tỷ đồng cho những dự án lớn từ 20 – 30 ha. Điều này sẽ gây khó cho hầu hết các doanh nghiệp bất động sản trên toàn quốc.

Ngoài ra, người mua chỉ đủ tiền mua được đất trong khu hạ tầng được hoàn thiện, có đủ giấy tờ pháp lý sở hữu. Nếu bắt buộc người dân phải mua cả một ngôi nhà thì sẽ gây khó cho họ. Thực tế, rất nhiều dự án như ở Từ Sơn xây nhà nhiều năm nhưng vẫn không có người ở.

“Vấn đề không phải việc xây dựng nhà lên là sẽ giải quyết được người dân về ở, chưa kể việc bắt phải nhận nhà nhưng người dân chưa chắc đã có đủ tiền để mua, ảnh hưởng tới thanh khoản của dự án thì nguy cơ dự án trở thành dự án chết còn nhiều hơn” ông Nam nhấn mạnh.

Theo ông Nam, muốn hạn chế phân lô bán nền, không nên “không quản được thì cấm”. Quan trọng là cần nhìn rõ bản chất sự việc để thấy vấn đề nằm ở chỗ quản lý nhà nước phải vào cuộc, quản lý, rà soát với các dự án phân lô bán nền để quá lâu.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, việc phân lô bán nền là chuyện đương nhiên. Ở đâu cũng vậy, bất kỳ quốc gia nào muốn bán đất cũng phải phân lô bán nền. Đó không phải là vấn đề lớn.

Tại Mỹ, việc phân lô, cắt thửa sẽ do cơ quan quản lý đất đai phụ trách. Họ phân quỹ đất thành các vùng như phân lô thương mại, phân lô công nghiệp, phân lô bất động sản nghỉ dưỡng. Khi phân lô như thế, tất cả các lô đất đều rõ ràng về mục đích sử dụng, có vị trí định vị rõ ràng, chi tiết trên tất cả các bản đồ.

Cụ thể, tại Mỹ quy định, phân lô nhà ở thì khu vực này chỉ chia tách các nhà xây ở mà không được xây nhà xưởng. Ngược lại, khu vực phân lô nhà xưởng chỉ được dành cho nhà xưởng. Tất cả đều rõ ràng, minh bạch.

Câu hỏi đặt ra ở đây “Tại sao Việt Nam lại cấm trong khi các nước khác không cấm?”. Điều này cho thấy, vấn đề của mình không phải là cấm mà phải quản lý chặt chẽ để phân lô bán nền như thế nào, quản lý ra sao cho hợp lý. Chúng ta đang “chắp vá” rất nhiều thứ trong một bộ luật và hướng dẫn luật, cùng với những quy định pháp luật không rõ ràng.

Vì vậy, ông Hiếu cho rằng, nếu pháp luật mà không hoàn chỉnh, sự tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản là điều dĩ nhiên. Nhất là khi thị trường bất động sản đang bị tác động mạnh bởi dịch bệnh dẫn tới nhiều phân khúc “đứng hình” như bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp.

Đây là thời điểm để điều chỉnh các vấn đề pháp lý trở thành định hướng, bệ đỡ tốt, đáp ứng đúng nhu cầu của thị trường, chứ không thể đẩy thị trường vào khó khăn bởi quy định hành chính thiếu rõ ràng, nhất quán. Cấm sẽ không bao giờ giải quyết được vấn đề. Cấm chỉ mang tính hành chính đối phó và cũng không có tác dụng mang tính hỗ trợ, phát triển các ngành nghề.

Theo Trang Ninh/Tinnhanhchungkhoan.vn

Link bài gốc: https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/dep-nan-phan-lo-ban-nen-trai-phep-khong-quan-duoc-thi-cam-se-khong-bao-gio-giai-quyet-duoc-van-de-241792.html

Bài viết Dẹp nạn phân lô, bán nền trái phép: “Không quản được thì cấm” sẽ không bao giờ giải quyết được vấn đề đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Trong vài năm gần đây, trình trạng phân lô bán nền trái phép xảy ra ở nhiều địa phương trên cả nước với diễn biến ngày càng phức tạp.

Đơn cử như ngay trong năm 2019, trên đường Dương Thị Giang thuộc khu phố 4, phường Tân Thới Nhất, quận 12 xuất hiện một sàn giao dịch giới thiệu dự án đất nền tại đây. Tuy nhiên, ngay sau đó, UBND xã Tân Thới Nhất đã khẳng định, trên địa bàn không có bất kỳ dự án được cấp phép.

Cũng trong năm 2019, tại thị xã Ninh Hòa (Khánh Hòa), Bình Tân (TP.HCM), Hòa Lạc (Hà Nội) cũng xảy ra tình trạng tương tự. Đặc điểm chung của vấn nạn phân lô bán nền trái phép đều là các dự án “ma”, được một số đầu nậu, cò đất tự ý “vẽ” ra và không được bất kỳ cơ quan chức năng nào phê duyệt.

Hậu quả là nhiều nhà đầu tư mắc bẫy phải “ngậm đắng nuốt cay” mất trắng số tiền lớn khi tham gia đầu tư. Điển hình nhất phải kể đến các nạn nhân của Công ty Tập đoàn Địa ốc Alibaba. Với kịch bản tự ý “vẽ ra các dự án trên giấy”, lãnh đạo Alibaba đã “bẫy” thành công khoảng 6.700 nạn nhân, với số tiền giao dịch hơn 2.500 tỷ đồng

Lợi dụng kẽ hở trong chính sách để phân lô bán nền

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), nguyên nhân dẫn đến tình trạng phân lô bán nền trái phép diễn ra ồ ạt trong thời gian qua một phần là do công tác quản lý đất đai lỏng lẻo tại nhiều địa phương, kết hợp với chính sách, luật pháp thiếu sự nhất quán.

Ông Châu giải thích, trước năm 2019, Luật Đất đai 2013 chỉ cho tách thửa “đất ở tại nông thôn” và tách thửa “đất ở tại đô thị”.

Tuy nhiên, Nghị định 01/2017/NĐ-CP, Nghị định 43/2014/NĐ-CP cho phép UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

Quy định này đã cho phép tách thửa đối với “từng loại đất”, có thể hiểu là cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất phi nông nghiệp. Lợi dụng kẽ hở này, dẫn đến tình trạng tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị.

“Mới đây, Bí thư Thành ủy TP.HCM vừa đi kiểm tra tình trạng xây dựng trái phép ở huyện Bình Chánh và phát hiện ra rất nhiều sai phạm trong việc phân lô, bán nền. Việc này đã tác động lớn tới quá trình quy hoạch tại khu vực này. Trong đó, những nơi được quy hoạch làm chung cư cao tầng, thì nay phân lô xong không còn đủ quỹ đất để phát triển dự án”, ông Châu cho biết.

Nhấn mạnh tới hậu quả nguy hiểm của việc phân lô, bán nền tràn lan, ông Châu nói: “Đáng nhẽ một thửa đất có diện tích vài hecta mà được quy hoạch để phát triển chung cư, thì có thể cung cấp ra thị trường hàng nghìn căn hộ, đáp ứng được vấn đề an sinh, xã hội. Trong khi, cùng diện tích đó nếu phân lô, bán nền tràn lan thì chỉ đưa ra thị trường vài trăm đất nền. Như vậy là lãng phí”.

Nên cấm hay không cấm?

Đứng trước nguy cơ “vỡ trận” quy hoạch do phân lô, bán nền tràn lan, một số chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cho rằng, nên cấm hẳn hoạt động này để hạn chế nạn đầu cơ BĐS cũng như loại bỏ được chủ đầu tư yếu năng lực.

Không đồng tình với quan điểm này, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, việc phân lô, bán nền là quyền của người sử dụng đất được quy định rõ trong Hiến pháp và trong Luật Đất đai.

Một số địa phương để xảy ra tình trạng phân lô, bán nền tràn lan, trái phép trên đất nông nghiệp và phá vỡ quy hoạch đô thị, một phần là do chính quyền cấp cơ sở tiếp tay.

“Tôi cho rằng không nên vì một người sai mà bắt cả làng phải chịu trận khi bị cấm”, ông Châu khẳng định.

Trong khi đó, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Công ty Savills Việt Nam cho rằng, việc quyết định có cấm hay không còn phải xem xét các điều kiện liên quan đến hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực đó.

Ví dụ như, ở TP.HCM, khu vực diễn ra hoạt động phân lô, bán nền sôi động không diễn ra ở trung tâm mà thường là vùng ven như: Bình Chánh, Hóc Môn… Nếu cơ sở hạ tầng ở đó không đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt hay mật độ dân số thì việc cấm là hợp lý, còn những nơi hạ tầng đáp ứng được thì cần phải xem xét lại, bởi nhu cầu của người dân là có thật.

Chuyên gia của Savills nhìn nhận, nếu việc phân lô, bán nền của người dân vẫn phù hợp với quy hoạch, thì việc cấm sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người dân. Từ đó, việc cấm đoán rất có nguy cơ gây mất an ninh trật tự xã hội.

“Người dân để đạt được mục tiêu thì sẽ có thể sử dụng hình thức mua bán bằng giấy tay, hoặc lập vi bằng… thì sẽ nảy sinh ra nhiều tranh chấp trong xã hội ở tương lai. Việc tranh chấp về mặt dân sự như vậy đã xảy ra rất nhiều. Đây là cái mà chúng ta phải nhìn thấy ở cấp độ xã hội”, ông Sử Ngọc Khương cho hay.

Theo Việt Vũ/ Dân trí

Link bài gốc: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/nguy-co-vo-tran-quy-hoach-do-phan-lo-ban-nen-nen-cam-hay-khong-cam-20200519225313460.htm

Bài viết Nguy cơ “vỡ trận” quy hoạch do phân lô, bán nền: Nên cấm hay không cấm? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Nguy cơ trắng tay vì mua đất bằng hợp đồng đặt cọc

Hàng chục người dân ở TP.HCM đã làm đơn tố cáo gửi Công an TP.HCM đề nghị điều tra làm rõ các dấu hiệu sai phạm của ông Trịnh Ngọc Khoa (sinh năm 1976, ngụ quận 3, TP.HCM) trong các giao dịch bán đất nền tại khu đất số 18 đường Trường Lưu, phường Long Trường, quận 9.

Theo đơn đề nghị khởi tố gửi Công an TP.HCM, người mua đất cho biết ông Trịnh Ngọc Khoa sở hữu khu đất rộng khoảng hơn 4.137,6m2 thuộc thửa 600, 742, 759, 787, 789 và 790, tờ bản đồ 36 tọa lạc tại địa chỉ số 18 đường Trường Lưu, phường Long Trường, quận 9. Trong đó, diện tích đất được công nhận là 3.757,1m2 và đã được UBND quận 9 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Trịnh Ngọc Khoa.

Cuối năm 2016, ông Trịnh Ngọc Khoa tự ý phân lô khu đất trên thành dự án bán nền với gần 50 lô đất có diện tích từ 50-90m2 rồi thông qua một số công ty bất động sản bán ra cho khách hàng. Ông Trần Anh Sơn (sinh năm 1983, ngụ quận Thủ Đức) cho biết, thông qua sự giới thiệu của Công ty CP Dịch vụ Bất động sản Đất Thịnh Phát đã ký hợp đồng với ông Khoa mua một nền đất diện tích 50m2 với giá 800 triệu đồng vào tháng 10/2016. Ngay sau khi ký hợp đồng, ông Sơn đã thanh toán 150 triệu đồng.

Theo hợp đồng ký giữa khách hàng với ông Khoa, có sự làm chứng của Công ty Đất Thịnh Phát thì ông Khoa cam kết sau 7 tháng kể từ ngày ký hợp đồng sẽ làm thủ tục sang tên chủ quyền cho khách hàng và chịu toàn bộ chi phí hạ tầng, pháp lý tách sổ cũng như chi phí thuế phát sinh. Tuy nhiên, quá thời hạn nhưng chủ đầu tư vẫn không làm thủ tục sang tên chủ quyền khiến anh Sơn lo lắng. Đến nay, ông Sơn đã đóng 400 triệu đồng nhưng đã nhiều năm trôi qua, nền đất vẫn chưa thấy đâu.

Tương tự, hồi cuối năm 2016, thấy con cháu sống tứ tán khắp nơi nên gia đình bàn bạc cử ông Phạm Văn Đàn (sinh năm 1965, ngụ quận Bình Thạnh) làm đại diện cùng mua 10 lô đất tại dự án này để đại gia đình xây nhà ở sát cạnh nhau. Đến cuối năm 2017, khi ông Khoa không thực hiện được cam kết theo hợp đồng, gia đình ông thanh lý bớt 4 nền, còn giữ lại 6 nền. “Chúng tôi nhiều lần yêu cầu trực tiếp gặp ông Khoa để giải quyết nhưng đều bị ông này né tránh”, ông Đàn bức xúc.

Chị Nguyễn Thị Hoa (sinh năm 1970, ngụ quận 9) cũng mua nền đất diện tích 54m2 thuộc một phần thửa 787 của ông Khoa với giá gần 875 triệu đồng, đến nay chị Hoa đã thanh toán được 420 triệu đồng. “Khu đất của ông Khoa tự vẽ dự án có nhiều sổ đỏ khác nhau. Chúng tôi đã yêu cầu ông Khoa sang tên cho khách hàng một số thửa đất hiện có bằng đúng diện tích đã bán cho khách hàng, không cần phải phân lô từng nền, chúng tôi sẽ đứng sổ chung nhưng ông Khoa vẫn không chấp nhận”, chị Hoa nói.

Công an vào cuộc điều tra làm rõ

Trung tá Võ Văn Hữu, Phó Thủ trưởng Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP.HCM đã có công văn số 1337/TB-CQCSĐT-PC01 chuyển đơn tố cáo cùng các hồ sơ tài liệu cho Phòng Cảnh sát hình sự để xác minh điều tra theo thẩm quyền. Tổng cộng, 16 khách hàng đứng đơn tố cáo cho biết đã ký hợp đồng đặt cọc mua nền đất và đã giao cho ông Trịnh Ngọc Khoa số tiền lên tới gần 13 tỷ đồng.

Những hộ dân mua đất nền của ông Khoa cũng đã có đơn kiến nghị gửi UBND quận 9. Sau đó, UBND quận 9 đề nghị những người dân này liên hệ chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận 9 để được hướng dẫn giải quyết.

Trả lời PV, bà Lê Thị Thu Hà, người đại diện cho ông Trịnh Ngọc Khoa cho biết, việc không thể tiếp tục hợp đồng là do bất khả kháng nên hợp đồng vô hiệu. Theo đó, trong quá trình thực hiện hợp đồng, chính sách Nhà nước có sự thay đổi, “siết” việc phân lô bán nền nên không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng.

“Hợp đồng vô hiệu, đúng ra thì tiền của ai trả về người đó nhưng ông Khoa đã hỗ trợ thêm 15% lãi suất, tính trên tổng số tiền mỗi người đã đóng vào. Ông Khoa đã nhờ nhiều nơi lo thủ tục pháp lý để ra sổ và mất rất nhiều tiền nhưng đều không được chứ không phải muốn “lật kèo” như khách hàng tố cáo. Một số khách hàng đã đồng ý nhận tiền, còn lại một số không chấp nhận vẫn đang khiếu kiện. Hiện ông Khoa đang bận công việc ở Mỹ không về Việt Nam được nên chưa gặp trực tiếp khách hàng chứ không phải né tránh”, bà Hà nói.

Người đại diện cho ông Trịnh Ngọc Khoa cũng nói, người dân đã làm đơn tố cáo lên Công an TP.HCM, cũng có người làm đơn đi kiện. Hiện tại, 2/3 số người mua đất đã nhận lại tiền. Về việc khách hàng muốn đứng sổ chung, không cần phải phân lô từng nền, bà Hà nói không thể làm như vậy được. Vì thời gian qua ông Khoa lỗ rất nhiều do trả lãi cho ngân hàng, chưa kể tiền bù lãi suất cho người mua đất. Bây giờ muốn lấy lại tiền, khách hàng cũng phải chờ chứ không thể một lúc lấy lại hết được ngay.

Luật sư Nguyễn Quốc Anh, Giám đốc Công ty Luật QAP cho rằng việc chủ đầu tư đổ lỗi cho chính sách thay đổi để né tránh trách nhiệm bồi thường là không thỏa đáng. Mặt khác, căn cứ vào hồ sơ vụ việc thể hiện chủ đầu tư đã nhờ nhiều nơi “lo thủ tục pháp lý” để phân lô tách thửa nhưng cơ quan chức năng đã trả hồ sơ, không chấp thuận. Như vậy, chủ đầu tư biết rõ khu đất không đủ điều kiện để phân lô tách thửa nhưng vẫn cố tình thu hồi, hủy bỏ hợp đồng đặt cọc cũ ký năm 2016 để ký hợp đồng đặt cọc mới vào cuối năm 2017 nhằm lấy lòng tin của khách hàng để thu thêm tiền. Việc làm này có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản nên rất cần cơ quan công an vào cuộc điều tra, làm rõ để xử lý nghiêm sai phạm theo quy định pháp luật.

Theo Duy Quang/ TPO

Link bài gốc: https://www.tienphong.vn/dia-oc/nguy-co-trang-tay-mat-tien-ty-vi-mua-nha-bang-hop-dong-dat-coc-1658656.tpo

Bài viết Nguy cơ trắng tay, mất tiền tỷ vì mua nhà bằng hợp đồng đặt cọc đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Phân lô bán nền tràn lan gây bất ổn?

Trong báo cáo gửi Quốc hội mới đây, Bộ Xây dựng cho biết năm 2019 có xuất hiện tình trạng giá đất nền tăng cao trong thời gian ngắn tại một số địa phương, tình trạng xuất hiện một số dự án không đủ cơ sở pháp lý được thực hiện giao dịch, mua bán.

“Tình trạng này tuy chưa ảnh hưởng lớn nhưng là nguy cơ gây bất ổn đối với thị trường bất động sản và ảnh hưởng đến an ninh kinh tế và trật tự an toàn xã hội”, Bộ Xây dựng cho biết.

Trước tình hình giao dịch đất nền nêu trên, Bộ Xây dựng cho rằng, với trách nhiệm quản lý nhà nước về thị trường bất động sản, quản lý đất đai trên địa bàn, UBND các tỉnh, thành phố có sự xuất hiện của các dự án tự phát, chưa đủ điều kiện kinh doanh đã có những biện pháp tăng cường kiểm tra, chấn chỉnh các hành vi vi phạm quy định pháp luật.

Cùng với đó, các địa phương cần công khai thông tin quy hoạch, các khu vực, các dự án chưa đủ điều kiện để người dân biết tránh bị lừa đảo, ổn định thị trường đất đai, ổn định thị trường bất động sản tại các khu vực nêu trên; đồng thời cũng tăng cường thanh tra, kiểm tra, điều tra để xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật.

Liên quan đến tình trạng náo loạn tại thị trường bất động sản một số khu vực thời gian qua, các chuyên gia đã chỉ ra rằng cơ chế phân lô bán nền là nguyên nhân làm xuất hiện các dự án “ma”.

Do vậy, muốn thị trường phát triển ổn định, cần bỏ chính sách chia lô bán nền, khung pháp luật phải chỉnh lý lại theo hướng chi tiết và tạo được đồng bộ giữa các luật có liên quan đến thị trường bất động sản.

Trong Dự thảo Nghị định Sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai do Bộ Tài nguyên và Môi trường soạn thảo cũng đã có hướng siết chặt hơn trong việc “phân lô bán nền”.

Cụ thể, Khoản 17 Điều 1 “Dự thảo Nghị định” sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, như sau: “Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê căn cứ danh mục công trình, dự án trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua, UBND cấp tỉnh phê duyệt trong đó xác định thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”.

Thành phố trực thuộc trung ương và nhiều địa phương không được phân lô bán nền?

Như vậy, theo dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai do Bộ Tài nguyên – Môi trường soạn thảo sẽ theo hướng mở rộng các khu vực không được phép phân lô bán nền.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, Khoản 2 Điều 41 Nghị định 43 quy định tương đối phù hợp và linh hoạt, vì đã giao cho UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định việc thực hiện dự án “phân lô bán nền” phù hợp với quy hoạch và thực tiễn của địa phương, kể cả tại các khu vực ngoài địa bàn các quận nội thành của các đô thị đặc biệt (Hà Nội, TP.HCM).

Sau đó, dự thảo Nghị định mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện các dự án “phân lô bán nền” đối với “các khu vực không nằm trong địa bàn thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh”.

“Điều này có nghĩa là chẳng những toàn bộ địa bàn Hà Nội, TP.HCM, mà kể cả Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và các “thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh…” đều không được thực hiện dự án “phân lô bán nền”, ông Lê Hoàng Châu cho biết.

Theo ông Châu, từ thực tiễn của TP.HCM, có 12 quận nội thành, 7 quận nội thành phát triển và 5 huyện, Hiệp hội nhận thấy, về tầm nhìn lâu dài và với yêu cầu phát triển đô thị bền vững, thì “Dự thảo Nghị định” đề xuất mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện các dự án “phân lô bán nền” là có căn cứ và cũng là định hướng cần thiết để thực hiện lộ trình đô thị hóa, thúc đẩy hoạt động đầu tư xây dựng các dự án nhà chung cư cao tầng, các dự án nhà ở được xây dựng hoàn chỉnh theo quy hoạch và thiết kế được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

“Đi đôi với kiểm soát chặt chẽ các hoạt động “phân lô bán nền” để sử dụng tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất nhưng cũng phải quan tâm nhu cầu phân lô bán nền tại một số khu vực của các địa phương”, ông Châu góp ý.

Do vậy, theo ông Châu, chỉ nên cấm “phân lô bán nền” tại các quận nội thành, các quận nội thành phát triển, thành phố thuộc tỉnh (thành phố thuộc thành phố), các thị trấn, các phường thuộc thị xã, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị trên địa bàn thành phố.

Còn tại các xã thuộc khu vực nông thôn các huyện ngoại thành, kể cả tại Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ thì vẫn có thể xem xét, cho phép một số dự án “phân lô bán nền” phù hợp với thực tiễn của địa phương.

Theo Nguyễn Mạnh/ Dân trí

Link bài gốc: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chan-nguy-co-bat-on-nhieu-tinh-thanh-se-khong-duoc-phan-lo-ban-nen-20200506073843456.htm

Bài viết Chặn nguy cơ bất ổn, nhiều tỉnh thành sẽ không được phân lô bán nền? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Theo HoREA, Nghị định 43/2014 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định việc thực hiện dự án phân lô bán nền phù hợp với quy hoạch và thực tiễn của địa phương, kể cả tại các khu vực ngoài địa bàn các quận nội thành của các đô thị đặc biệt (Hà Nội, TP HCM). Hiệp hội cho rằng, quy định tương đối phù hợp và linh hoạt.

Tuy nhiên, dự thảo sửa đổi các Nghị định thi hành Luật Đất đai đang được lấy ý kiến lại mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện các dự án phân lô bán nền đối với “các khu vực không nằm trong thành phố trực thuộc Trung ương, thuộc tỉnh”.

Hiệp hội cho rằng, điều này có nghĩa là chẳng những toàn bộ địa bàn Hà Nội, TP.HCM, mà kể cả Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và các thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh… đều không được thực hiện dự án phân lô bán nền.

Theo HoREA, với TP.HCM, việc không được phép thực hiện các dự án phân lô bán nền là có căn cứ và cũng là định hướng cần thiết. Tuy nhiên, hiệp hội cho rằng cũng phải quan tâm nhu cầu phân lô bán nền tại một số khu vực của các địa phương.

Do vậy, theo HoREA chỉ nên cấm phân lô bán nền tại các quận nội thành, các quận nội thành phát triển, thành phố thuộc tỉnh, các thị trấn, các phường thuộc thị xã, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên….

Còn tại các xã thuộc khu vực nông thôn các huyện ngoại thành, kể cả tại Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ thì vẫn có thể xem xét, cho phép một số dự án phân lô bán nền phù hợp với thực tiễn của địa phương. Do đó, hiệp hội kiến nghị cơ quan soạn thảo xem xét, điều chỉnh lại quy định nói trên.

Theo Thùy Linh/ Báo Tài nguyên & Môi trường

Link bài gốc: https://baotainguyenmoitruong.vn/de-xuat-cho-phep-phan-lo-ban-nen-dat-tai-cac-vung-ven-thanh-pho-303842.html

Bài viết Đề xuất cho phép phân lô, bán nền đất tại các vùng ven thành phố đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.