Lợi dụng chuyển nhượng Condotel để thu lợi?

Bộ Xây dựng mới đây nhận được kiến nghị của cử tri tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu do Ban Dân nguyện – Ủy ban Thường vụ Quốc hội chuyển đến, về việc hiện nay xảy ra tình trạng nhiều nhà đầu tư lợi dụng chính sách du lịch, thuê đất thương mại dịch vụ xây dựng căn hộ du lịch và chuyển nhượng cho các cá nhân để thu lợi.

Do đó, cử tri đề nghị có hướng dẫn cụ thể đối với mô hình căn hộ du lịch và có biện pháp quản lý hiệu quả nhằm tránh thất thoát.

Về vấn đề này, Bộ Xây dựng cho biết, hiện nay hệ thống văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh về căn hộ du lịch (Condotel) đã được các cơ quan có thẩm quyền ban hành tương đối đầy đủ.

Cụ thể, Luật Du lịch 2017 (Điều 3, Điều 48) và Nghị định số 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Du lịch (Điều 21) đã xác định căn hộ du lịch là một trong những loại hình cơ sở lưu trú du lịch, dùng cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng, lưu trú ngắn hạn và được quản lý sử dụng theo quy định của pháp luật về du lịch.

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định số 76 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản không sử dụng khái niệm căn hộ du lịch mà sử dụng chung khái niệm nhà, công trình xây dựng (trong đó có căn hộ du lịch) và đã quy định cụ thể các nội dung liên quan đến loại hình bất động sản này, như: điều kiện đưa vào kinh doanh; nguyên tắc mua bán, cho thuê; mẫu hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua; quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc mua bán, thuê, thuê mua;… Căn hộ du lịch là một loại công trình xây dựng nên việc kinh doanh, mua bán cũng phải tuân thủ các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản như các loại hình công trình khác.

Về hoạt động đầu tư, xây dựng các công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch cũng đã được điều chỉnh trong Luật Xây dựng và các Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Xây dựng.

Đồng thời, Bộ Xây dựng cũng đã ban hành một số quy chuẩn về xây dựng, như: Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Nhà ở chung cư (QCVN 04:2019), trong đó có quy định đối với nhà chung cư hỗn hợp có bố trí căn hộ lưu trú (ban hành kèm theo Thông tư số 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019); Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2019), trong đó có quy định về quy hoạch và tính toán chỉ tiêu dân số đối với loại công trình căn hộ du lịch (ban hành kèm theo Thông tư số 22/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019).

Bộ Khoa học và Công nghệ cũng đã công bố Tiêu chuẩn quốc gia (TCVN 12873:2020) Căn hộ lưu trú – Yêu cầu chung về thiết kế.

Về việc quản lý vận hành, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch, Bộ Xây dựng và Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch trong phạm vi chức năng, quyền hạn của mình cũng đã ban hành các quy định điều chỉnh, cụ thể như: Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư và Thông tư số 06/2019/TT-BXD ngày 31/10/2019 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư, trong đó có nội dung quy định về quản lý, vận hành chung cư hỗn hợp.

Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch đã ban hành Quyết định số 3720 ngày 28/10/2019 về Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch.

Siết chặt việc chuyển đổi căn hộ Condtel sang nhà ở

Về quyền sử dụng đất để đầu tư xây dựng căn hộ du lịch, Bộ Xây dựng cho hay, theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai thì công trình căn hộ du lịch không phải là nhà ở mà là công trình xây dựng phục vụ mục đích thương mại, dịch vụ. Pháp luật đất đai và pháp luật kinh doanh bất động sản cũng đã có quy định cho phép các tổ chức, cá nhân được đầu tư xây dựng các công trình bất động sản, trong đó có căn hộ du lịch để bán, cho thuê, cho thuê mua trên đất được giao hoặc đất thuê.

“Như vậy, đến nay liên quan đến hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh và quản lý căn hộ du lịch đều đã có các quy định để điều chỉnh”, Bộ Xây dựng thông tin.

Trong thời gian vừa qua, Bộ Xây dựng cũng đã có nhiều văn bản gửi UBND các tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo, đôn đốc, hướng dẫn việc quản lý đầu tư xây dựng các dự án kinh doanh bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng, trong đó đã yêu cầu các địa phương kiểm soát chặt chẽ các dự án có nhu cầu chuyển đổi căn hộ du lịch, biệt thự du lịch sang nhà ở và xem xét thận trọng, thực hiện đúng quy định hiện hành của pháp luật về đầu tư, pháp luật quy hoạch đô thị, pháp luật về xây dựng.

Đồng thời, đảm bảo phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất được duyệt cũng như phù hợp với tình hình thực tế của địa phương theo từng thời kỳ.

Bộ Xây dựng khẳng định, trong thời gian tới sẽ tiếp tục có những chỉ đạo, đôn đốc các địa phương tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra để xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật về đầu tư xây dựng, quản lý, kinh doanh bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng.

Được biết, việc hợp thức căn hộ Condotel thành nhà ở gây rất nhiều tranh cãi thời gian qua. Bộ Công an mới đây, đã có báo cáo Thủ tướng về các bất cập trong quy định pháp luật liên quan đến căn hộ du lịch, biệt thự du lịch và văn phòng kết hợp lưu trú.

Theo Bộ Công an, một số địa phương như Đà Nẵng, Bà Rịa Vũng Tàu đang rà soát, đề xuất chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản căn hộ du lịch cho người mua, dần hợp thức các căn hộ du lịch thành nhà ở, gây áp lực cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội sẽ phát sinh nhiều vấn đề phức tạp về an ninh kinh tế, an ninh xã hội.

Do đó, Bộ Công an kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tăng cường tăng cường quản lý nhà nước đối với các dự án bất động sản trên từ khâu quy hoạch dự án, cấp phép sử dụng đất, cấp phép xây dựng đến việc quản lý kinh doanh vận hành, quản lý cư trú… Trước mắt không phát triển các dự án bất động sản căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, không hợp thức cho các loại hình căn hộ này thành nhà ở.

Cùng với đó, kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo Thanh tra Chính phủ vào cuộc thanh tra các dự án tại một số địa phương phát triển “nóng” loại hình bất động sản này.

Bài viết Lo ngại lợi dụng chuyển nhượng Condotel để thu lợi đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Thị trường condotel gần như đóng băng

Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết 9 tháng đầu năm 2020, cả nước ghi nhận hơn 4.000 sản phẩm condotel mới được chào bán ra thị trường. Tuy nhiên, thị trường condotel gần như đóng băng, lượng giao dịch không đáng kể.

Theo thống kê có đến 2/3 các dự án có sản phẩm đang chào bán trên thị trường nhưng không phát sinh giao dịch. Những khu vực dẫn đầu về thị trường condotel như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Phú Quốc, Bình Thuận… nay đều có số lượng giao dịch ở mức rất thấp.

Theo VARS, nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm mạnh mẽ của thị trường condotel là bởi khung pháp lý cho loại hình này vẫn chưa thực sự rõ ràng và ảnh hưởng của dịch bệnh đến toàn bộ nền kinh tế, trong đó lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng là lĩnh vực bị ảnh hưởng nặng nề nhất.

Bên cạnh đó vẫn còn những tâm lý e ngại, mất niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư bởi sự phá vỡ cam kết ở một số dự án du lịch, nghỉ dưỡng.

Tuy vậy, VARS cho biết trong khó khăn vẫn xuất hiện điểm sáng trong thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là giai đoạn cuối tháng 9/2020. Thời điểm này, đã thấy dấu hiệu tái khởi động và chào hàng mạnh mẽ của các dự án du lịch nghỉ dưỡng.

Điển hình như tại các địa phương: Quảng Ninh, Thanh Hóa, Nghệ An, Bình Định, Phú Yên, Ninh Thuận… đặc biệt, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng nghi nhận dấu hiệu quan tâm trở lại của các nhà đầu tư trên cả nước.

“Rối” pháp lý condotel

Hơn một năm qua kể từ khi các bộ ngành có hướng dẫn về cơ chế quản lý đối với condotel thì đến nay, vẫn chưa một quy định nào đi vào thực tiễn. Bên cạnh đó, hàng trăm cuộc hội thảo, tọa đàm cũng có nhiều ý kiến trái ngược nhau về quản lý loại hình con lai này.

Để chấn chỉnh hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh đối với một số loại hình này, ngày 23/4/2019, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11/CT- TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.

Theo đó, Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và môi trường, Bộ Văn hóa, thể thao và du lịch ban hành cơ chế quản lý đối với một số loại hình bất động sản mới như căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) theo đúng quy định của pháp luật.

Thực hiện chỉ thị này, các bộ đã có các văn bản theo chức năng và thẩm quyền. Cụ thể, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư”, trong đó có “căn hộ lưu trú (condotel)”.

Bộ Xây dựng định nghĩa căn hộ lưu trú là căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp (condotel), phục vụ mục đích cho thuê lưu trú, có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết để người thuê có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú.

Bên cạnh đó, trong đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản 2014, Bộ Xây dựng đã đưa ra đề xuất cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua bất động sản du lịch (trong đó có condotel). Đề xuất này, xét trên quan điểm kinh doanh là hợp lý với các dự án bất động sản nghỉ dưỡng không có yếu tố nhạy cảm về an ninh quốc phòng và rất được các chủ đầu tư trông đợi.

Bộ Tài nguyên và môi trường cũng có Công văn 703 về việc hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, trong đó có căn hộ du lịch, biệt thự du lịch.

Theo công văn hướng dẫn, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức rà soát các dự án đầu tư đã được phê duyệt và việc thực hiện giao đất, cho thuê đất của từng dự án để xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan thì thực hiện việc cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và không làm thay đổi quy mô, mục tiêu, quy hoạch của dự án.

Trong khi đó, Bộ Công an đề xuất không phát triển thêm dự án condotel và không hợp thức hóa các loại hình bất động sản tương tự thành nhà ở. Theo bộ này, việc mua bán các loại hình bất động sản nói trên diễn ra rất phức tạp, nhiều địa phương không quản lý được hoặc buông lỏng, gây rủi ro cho người mua.

Bộ Quốc phòng lại cho rằng nếu cho phép người nước ngoài mua bán, chuyển nhượng bất động sản nghỉ dưỡng thì cần quản lý chặt khâu cấp phép sử dụng đất của dự án.

Trong khi các bộ đang có những quan điểm quản lý khác nhau, mới đây, Văn phòng chính phủ đã phát đi thông báo số 33/TB-VPCP truyền đạt ý kiến kết luận của Phó thủ tướng Chính phủ Trịnh Đình Dũng tại cuộc họp Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy sản xuất kinh doanh.

Trong đó, Phó thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng chủ trì xây dựng báo cáo đánh giá toàn diện tình hình thị trường bất động sản giai đoạn 2016-2020; đôn đốc các địa phương sớm hoàn thiện và đưa vào vận hành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì nghiên cứu sửa đổi, bổ sung chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đối với một số loại hình bất động sản mới (condotel, officetel) trong dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai theo chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội.

Bài viết ‘Rối’ pháp lý, thị trường condotel gần như đóng băng đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Bộ Xây dựng vừa có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc quản lý đầu tư xây dựng dự án có bố trí căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa), nhà ở thương mại liên kế (shophouse).

Theo Bộ Xây dựng, trong những năm qua, một số tỉnh, thành phố đã xuất hiện nhiều loại hình bất động sản (BĐS) mới như condotel, officetel, resort villa, shophouse nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế, đa dạng hóa sản phẩm của thị trường BĐS.

Năm 2019, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch đã ban hành Quy chế quản lý, kinh doanh condotel và resort villa. Đến tháng 2/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã có văn bản số 703 hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở. Đầu năm nay, Bộ Xây dựng cũng đã có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc quản lý đầu tư, xây dựng, kinh doanh condotel, biệt thự nghỉ dưỡng; đề nghị thực hiện công tác quản lý đầu tư, xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các loại hình BĐS này. Bộ cũng đã ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia có các quy định cho loại hình BĐS này.

Tuy nhiên, theo đánh giá của Bộ Xây dựng, quá trình đầu tư xây dựng, vận hành các công trình có loại hình BĐS nêu trên vẫn còn một số vấn đề tồn tại.

Chẳng hạn, tại một số đồ án quy hoạch xây dựng, tuy đã được xác định chức năng căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng song vẫn chưa tính toán cụ thể về dân số của loại hình lưu trú này. Hay tình trạng vướng mắc, bất cập trong quản lý, vận hành, quản lý sử dụng tòa nhà có chức năng căn hộ lưu trú, văn phòng  kết hợp lưu trú do có nhiều chủ sở hữu, chủ sử dụng, vận hành khai thác cũng được Bộ dẫn ra.

Ngoài ra, theo Bộ Xây dựng, hiện vẫn còn thiếu quy định pháp lý ràng buộc trong quan hệ hợp đồng giữa các nhà đầu tư ban đầu và nhà đầu tư thứ cấp, các địa phương vẫn còn lúng túng trong việc cấp giấy tờ sở hữu cho condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng…

Bên cạnh đó, khi kinh doanh gặp khó khăn, một số chủ đầu tư xin chuyển đổi condotel, officetel sang căn hộ ở gây áp lực lên hệ thống hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.

Do đó, để tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước trong quản lý đầu tư xây dựng, Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, TP chỉ đạo các cơ quan, đơn vị liên quan trong quản lí đầu tư xây dựng khi xem xét thẩm định, phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng các dự án cần đảm bảo việc tuân thủ quy định của hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành.

Các đơn vị cũng phải làm rõ về quy mô về diện tích sàn xây dựng, số lượng căn, chỉ tiêu dân số đối với việc bố trí các chức năng căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự du lịch, nhà ở thương mại liên kế để xác định các chỉ tiêu, yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Khi quyết định chủ trương đầu tư các dự án đầu tư xây dựng có các loại hình BĐS nêu trên, các cơ quan chức năng cần đảm bảo tính thống nhất về mục đích đầu tư, mục đích sử dụng đất với chức năng của công trình; lưu ý việc hình thành và phát triển loại hình BĐS này phải phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương theo từng thời kỳ.

Bộ Xây dựng cũng đề nghị UBND các tỉnh, TP căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, cân nhắc công tác cấp mới các thủ tục pháp lý cho phép đầu tư xây dựng (phê duyệt quy hoạch, quyết định chủ trương đầu tư các dự án đầu tư xây dựng có các loại hình BĐS nêu trên) trong khi việc quản lý, vận hành các loại hình bất động sản này vẫn còn một số tồn tại như đã nêu.

Bài viết Bộ Xây dựng lại cảnh báo về quản lý đầu tư xây dựng dự án condotel, officetel đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Mơ màng pháp lý

Xin bắt đầu bằng câu chuyện gần đây khi Bộ Công an có Báo cáo số 548/BC-BCA-ANKT ngày 22/6/2020 gửi Thủ tướng Chính phủ, báo cáo về các bất cập trong quy định pháp luật liên quan căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú.

Văn bản này của Bộ Công an đã đề cập đến việc các hướng dẫn, văn bản pháp luật chưa xác định rõ được đối tượng được cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản; quy định về việc kinh doanh còn nhiều bất cập, chưa cụ thể dẫn đến rủi ro cho người mua.

Từ thực trạng trên, Bộ Công an đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các bộ: Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, Văn hóa, Thể thao và Du lịch phối hợp để định danh cho sản phẩm, hoàn thiện khung pháp lý liên quan.

Một lần nữa câu chuyện không mới, nhưng rất cần thiết lại được xới lên, bởi đã nhiều năm, condotel dù là một sản phẩm tiềm năng những vẫn phải chịu cảnh bên làm cứ làm, nhưng pháp lý cho sản phẩm thì không được hoàn thiện.

Nhìn nhận về thực trạng này, TS. Lưu Quốc Thái, Khoa Luật thương mại, Trường đại học Luật TP.HCM cho rằng, condotel đã xuất hiện ở nước ta từ năm 2009 và tăng trưởng không ngừng. Tuy nhiên, đến nay, Nhà nước vẫn chưa có khung pháp luật đồng bộ để điều chỉnh hoạt động quản lý, kinh doanh sản phẩm này, việc điều chỉnh pháp luật luôn ở thế “bị động”.

11 năm tồn tại ngoài quy chuẩn

Sở dĩ nói rằng condotel có tới 11 năm tồn tại ngoài quy chuẩn, là bởi quy chuẩn kỹ thuật cho condotel được quy định chung với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 của Bộ Xây dựng. Quy chuẩn này mới chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2020 vừa qua.

Như vậy, các dự án condotel, với hàng chục nghìn căn hộ được phát triển trong hơn 10 năm qua ở Việt Nam không rõ tuân theo quy chuẩn kỹ thuật nào. Hay nói cách khác, condotel có 11 năm tồn tại ngoài quy chuẩn kỹ thuật chung. Thực tế này cho thấy, độ trễ lớn đến thế nào về mặt pháp lý cho sản phẩm.

Liên quan đến câu chuyện chủ thể sở hữu, ông Thái cho rằng, đang có sự thiếu nhất quán, khó hiểu về chuyện chủ sở hữu condotel. Theo Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các chủ thể có yếu tố nước ngoài (gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài) không có chức năng kinh doanh bất động sản có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam, còn người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản thì không được sở hữu condotel.

Nhiều chuyên gia cho rằng, quy định trên thật sự khó hiểu khi không cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, hay người nước ngoài sở hữu condotel, trong khi đây là các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (theo Luật Nhà ở 2014).

Một vấn đề khác khá nổi cộm và từng gây ra nhiều tranh luận, đó là thời hạn sở hữu condotel và thời hạn sử dụng đất xây dựng condotel. Mãi gần đây, khi Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/2/2020, thì thời hạn sở hữu condotel mới được làm rõ: 50 năm với dự án thông thường, 70 năm với dự án đầu tư vào địa phương có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

Trước đó, cũng bởi chưa được hướng dẫn rõ ràng, đã dẫn tới tình trạng có địa phương cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ổn định lâu dài như nhà ở cho condotel rồi phải thu hồi, “sáng tác” ra khái niệm đất ở không hình thành đơn vị ở để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu lâu dài.

Theo ông Thái, việc quy định thời hạn cho dự án condotel là điều lẽ ra cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền phải làm rõ từ khi dự án condotel đầu tiên được thực hiện, chứ không phải đợi đến thời điểm hiện tại, khi có các rắc rối nảy sinh mới làm.

Câu chuyện định danh và hoàn thiện hành lang pháp lý cho condotel đã được xới lên vài năm nay, nhưng một điều lạ là cả ba bộ liên quan dường như đều khá thờ ơ. Điểm sáng hiếm hoi có chăng chỉ là các văn bản hướng dẫn mà tính pháp lý còn đang tranh cãi.

“Trả lại tên cho em”

Cũng liên quan đến câu chuyện quản lý, vận hành condotel, TS. Đặng Anh Quân, Khoa Luật thương mại, Trường đại học Luật TP.HCM cho rằng, theo các quy định hiện thời, trong hệ thống ngành kinh tế Việt Nam, chưa xác định mã ngành cho hoạt động hỗn hợp giữa văn phòng kết hợp lưu trú hay văn phòng kết hợp căn hộ, hoặc khách sạn kết hợp căn hộ để doanh nghiệp có thể đăng ký kinh doanh.

Thực tế trên còn đặt ra câu hỏi, vậy với các doanh nghiệp kinh doanh condotel mà không đăng ký ngành nghề này (do không có mã ngành) thì có bị xem là vi phạm về đăng ký kinh doanh hoặc kinh doanh không đúng ngành nghề hay không?

Theo quy định cũ, tính từ ngày 1/7/2015 trở về trước, doanh nghiệp sẽ bị xem là vi phạm hành chính khi kinh doanh ngành nghề không có trong giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc kinh doanh không đúng ngành nghề ghi trong giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.

Như vậy, không chỉ có tới 11 năm tồn tại ngoài quy chuẩn, mà condotel còn có một thời gian rất dài không có mã ngành, đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp kinh doanh condotel vi phạm Luật Doanh nghiệp. Tuy nhiên, điều may mắn cho các doanh nghiệp là theo Điều 7, Luật Doanh nghiệp 2014 quy định về quyền của doanh nghiệp (hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2015), thì các doanh nghiệp được tự do kinh doanh trong những ngành, nghề mà luật không cấm.

Trước nhiều tồn tại về khung pháp lý cho condotel, ông Thái cho rằng, cần phải có văn bản quy phạm pháp luật chính thức để có cơ sở pháp lý cho việc quản lý sản phẩm này. Trong trường hợp cấp bách như hiện nay mà chưa thể ban hành luật thì Chính phủ nên giao Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì soạn thảo một nghị định về condotel và các sản phẩm tương tự để lấp khoảng trống pháp lý. Ông Thái cũng cho rằng, cần ban hành các quy định riêng về quy chuẩn kỹ thuật cho sản phẩm; cho phép người nước ngoài sở hữu condotel để thúc đẩy phát triển du lịch…

Còn theo ông Quân, condotel là sản phẩm cần thiết, không thể phủ nhận và ngăn cấm, mà phải thừa nhận sự phát triển của condotel và các sản phẩm tương tự.

Riêng về chế độ sử dụng đất, ông Quân cho rằng, đất làm condotel là đất thương mại, dịch vụ, không được lập lờ với khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” gây nhầm lẫn cho người mua. Về thời hạn sử dụng đất và tài sản trên đất, không nên quá 50 năm hay 70 năm, tức người mua chỉ dược sở hữu trong thời hạn dự án chứ không phải sở hữu lâu dài.

Bài viết Pháp lý condotel trễ hơn thập kỷ đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Phản đối biến condotel thành nhà ở

Mới đây, tại văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Công an còn chỉ ra thực trạng, hiện nay, một số địa phương như Đà Nẵng, Bà Rịa – Vũng Tàu đang chuyển đổi mục đích sử dụng đất xây condotel, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel cho người mua, dần hợp thức hóa các condotel. Theo Bộ Công an, việc chuyển đổi này sẽ gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; phát sinh nhiều vấn đề phức tạp về an ninh trật tự. Bộ Công an cho rằng, trước mắt không phát triển thêm dự án condotel, biệt thự du lịch, không hợp thức các dự án officetel, biệt thự du lịch, officetel thành nhà ở.

Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công Thương) cũng đưa ra khuyến cáo, khi chuyển đổi mục đích sử dụng từ căn hộ condotel sang căn hộ chung cư, chủ đầu tư chỉ được giao kết hợp đồng mua bán với khách hàng khi đã hoàn thành nghĩa vụ đăng ký với cơ quan có thẩm quyền.

Đại diện Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng cho biết, thời gian vừa qua cơ quan này nhận được nhiều đơn thư khiếu nại, tố cáo của khách hàng mua căn hộ chung cư condotel (không hình thành đơn vị ở).

Theo phản ánh của khách hàng và các hợp đồng được cung cấp cho Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng, mục đích của việc ký kết hợp đồng mua bán căn hộ là đưa căn hộ tham gia vào chương trình cho thuê thông qua ký hợp đồng hợp tác cho thuê căn hộ với bên bán.

Do đó, khách hàng mua căn hộ trong trường hợp này không phải là người tiêu dùng và không thuộc đối tượng áp dụng của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng khuyến cáo chủ đầu tư chỉ được giao kết hợp đồng mua bán nhà chung cư với khách hàng khi đã hoàn thành nghĩa vụ đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Cùng với đó, chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp đầy đủ thông tin về nhà chung cư (bao gồm cả hồ sơ pháp lý) cho khách hàng trước khi giao kết hợp đồng. Ngoài ra, chủ đầu tư không được quyền áp đặt, ép buộc khách hàng mua bán căn hộ chung cư khi chưa đạt được thỏa thuận, thống nhất với khách hàng. Việc mua bán phải thực hiện trên cơ sở thương lượng, thiện chí của hai bên….

Vẽ đường cho hươu chạy

Trao đổi với PV, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Bộ Xây dựng không cấm việc chuyển condotel thành nhà ở nhưng hiện tại, pháp luật về nhà ở không quy định việc chuyển đổi công năng công trình thương mại, dịch vụ nói chung, căn hộ du lịch nói riêng sang nhà ở. Vì vậy, chủ các dự án có nhu cầu chuyển đổi căn hộ du lịch, biệt thự du lịch sang nhà ở cần được xem xét thận trọng, thực hiện đúng quy định hiện hành của pháp luật.

Theo ông Sinh, condotel vẫn đang được kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản nhưng nó không phải là sản phẩm nhà ở, sẽ không có nội dung bảo lãnh bán sản phẩm đó hình thành trong tương lai. Condotel nếu đủ điều kiện vẫn được bán bình thường.

“Bộ Xây dựng đang rà soát Luật Kinh doanh bất động sản. Nếu khuyến khích phát triển condotel minh bạch sẽ phải sửa đổi, bổ sung luật này. Luật pháp đi sau thực tế là đương nhiên”, ông Sinh nói.

Trước đó, Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương cũng như các chủ đầu tư phải minh bạch hóa thông tin về tình hình triển khai của dự án condotel, các cam kết lợi nhuận, hình thức chia sẻ lợi nhuận… trong quá trình thực hiện quản lý vận hành để các nhà đầu tư thứ cấp nắm được.

Còn tại văn bản 703 (ngày 14/2/2020) gửi tới sở TN-MT các tỉnh, thành phố, Bộ TN-MT nêu rõ, trường hợp các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản thì chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng. Ông Mai Văn Phấn, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai khẳng định, sẽ cấp sổ đỏ cho các dự án có condotel được giao, cho thuê đất đúng theo quy định, xây dựng đúng quy hoạch, thiết kế… Trường hợp giao đất là nhà ở không hình thành đơn vị ở tiếp tục phải rà soát lại. Ông cũng cho biết, “văn bản của Tổng cục Quản lý đất đai là để hướng dẫn các địa phương dựa trên những quy định đã có trong các luật” và văn bản gửi đi “chỉ là văn bản hướng dẫn, chứ không phải văn bản quy phạm pháp luật”.

Trong khi đó, Bộ Công an cho biết, hiện nay, nhiều bộ cho rằng, đã có đầy đủ cơ sở pháp lý để quản lý loại hình căn hộ condotel, biệt thự du lịch, officetel. Tuy nhiên, thực tế việc đầu tư xây dựng, quản lý loại hình bất động sản trên gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, các văn bản pháp luật hiện chưa giải quyết được.

“Trường hợp cấp sổ đỏ cho từng người mua trong dự án sẽ phát sinh nhiều vấn đề phức tạp về an ninh, trật tự trong quản lý vận hành tòa nhà, quản lý hoạt động đầu tư kinh doanh căn hộ…”, Bộ Công an chỉ rõ.

“Trường hợp cấp sổ đỏ cho từng căn hộ sẽ phát sinh việc thế chấp quyền sở hữu tài sản để vay vốn tại các ngân hàng khác nhau. Như vậy sẽ có tình trạng một tài sản được sử dụng làm tài sản đảm bảo nhiều lần để thế chấp ở nhiều ngân hàng”, Bộ Công an nhận định.

Ngoài ra, theo Bộ Công an, văn bản 703 của Bộ TNMT chưa đề cập việc xác định chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và việc cấp sổ đỏ đối với loại hình officetel.

Ủng hộ quan điểm của Bộ Công an

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, ông ủng hộ quan điểm của Bộ Công an về việc không hợp thức hóa condotel thành nhà ở. Theo ông Châu, việc điều chỉnh từ condotel sang nhà ở không chỉ là điều chỉnh cơ cấu sản phẩm mà còn liên quan đến cả việc điều chỉnh quy hoạch.

Ông Châu phân tích: Condotel là một sản phẩm nằm trong khu du lịch nghỉ dưỡng, được xây dựng trên đất có chức năng sản xuất kinh doanh dịch vụ chứ không có chức năng đất ở. Đất trong khu vực quy hoạch phát triển du lịch nghỉ dưỡng chỉ có quyền sử dụng phổ biến 50 năm, tối đa 70 năm. “Đất du lịch mà nhồi nhét một khu dân cư vào sẽ làm biến dạng và làm giảm đi giá trị, sự hấp dẫn đầu tư phát triển du lịch. Điều chỉnh quy hoạch từ condotel sang căn hộ chung cư mà không có căn cứ khoa học và thực tiễn là bóp méo quy hoạch, là tai họa về quy hoạch”, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.

Ông Châu cũng cho rằng nhà nước không nên chỉ vì giải quyết khó khăn trước mắt của chủ đầu tư mà điều chỉnh quy hoạch.Ông cũng nhấn mạnh Nhà nước tuyệt đối không nên dùng ngân sách, chính sách để giải cứu một bộ phận doanh nghiệp cá biệt gặp khó vì làm sai lệch mô hình condotel. “Doanh nghiệp phải tự chịu trách nhiệm với kết quả làm ăn lãi lỗ của mình mới hình thành một thị trường bình thường và lành mạnh được”, Chủ tịch HoREA nói.

Theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện cả nước có 82.902 condotel, 28.099 biệt thự du lịch, 12.617 phòng khách sạn, tập trung chủ yếu tại Hà Nội, TP.HCM, Quy Nhơn, Bình Thuận, Khánh Hòa, Ðà Nẵng, Kiên Giang… Ngoài ra, Hà Nội và TP.HCM hiện có hơn 10.000 căn officetel.

Phân khúc bất động sản này cuối năm 2019 đón cú sốc lớn khi chủ đầu tư một dự án ở Ðà Nẵng chấm dứt trả lợi nhuận cam kết 12% với người mua vì khó khăn tài chính. Trước đó, một dự án condotel khác tại Nha Trang là Bavico từng phải đàm phán để giảm mức cam kết lợi nhuận từ 15% một năm xuống còn 8%. Tuy nhiên, sau đó, việc chi trả của chủ đầu tư này cũng không được thực hiện. Thực tế này dấy lên nghi ngại sẽ xảy ra “cơn khủng hoảng condotel”.

Bài viết ‘Cuộc chiến’ pháp lý condotel giữa các bộ, ngành đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.