Tại buổi làm việc với Bộ Xây dựng tuần trước, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu Bộ Xây dựng phải có chiến lược chủ động phát triển thị trường bất động sản, dựa trên chiến lược phát triển kinh tế – xã hội của đất nước, của các vùng, các địa phương gắn với phát triển thị trường nhà ở hài hòa, hợp lý, mức giá phù hợp với các đối tượng khác nhau, trong đó rất coi trọng phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, các đối tượng yếu thế.

Ngăn vốn chảy vào chung cư cao cấp, biệt thự

Tại cuộc họp, Thủ tướng Phạm Minh Chính cho rằng thị trường bất động sản chưa thực sự được kiểm soát, chưa có chiến lược cụ thể, chưa gắn với chiến lược phát triển nhà ở một cách hài hòa, hợp lý. Dòng tiền đang chủ yếu hướng vào phân khúc bất động sản dành cho người giàu, trong khi phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp còn thiếu.

Các khu chung cư cũ đang chiếm một nguồn lực lớn của xã hội nhưng chưa có cơ chế hiệu quả, phù hợp để cải tạo, xây dựng lại, giải phóng các nguồn lực này. Chưa thực hiện tốt quy định dành 20% quỹ đất tại các dự án để phát triển nhà ở xã hội . Công tác quản lý nhà nước ở địa phương còn nhiều bất cập; trình tự, thủ tục hành chính còn nhiều vướng mắc, cản trở quá trình phát triển.

“Phải điều tiết bằng quản lý nhà nước, bằng cơ chế thuế, tránh tình trạng dòng vốn chỉ chảy vào chung cư cao cấp, biệt thự, mua để đấy không sử dụng, trong khi các đối tượng thu nhập thấp thiếu nhà ở” – Thủ tướng nói và nhấn mạnh chiến lược phát triển bất động sản phải gắn với công bằng và tiến bộ xã hội. Cùng với đó, phải nhanh chóng thiết kế các chính sách về mua, thuê mua nhà ở có thời hạn, chỉ như vậy mới huy động được các nguồn lực cho phát triển nhà ở và bảo đảm công bằng xã hội.

Phó Thủ tướng Lê Văn Thành lưu ý với trung tâm các thành phố lớn, có 2 chỉ tiêu rất khó thực hiện là diện tích cây xanh và đất dành cho giao thông, nếu không quản lý tốt thì đất cây xanh sẽ ngày càng hẹp đi. Phó Thủ tướng cũng cho rằng các chung cư cũ có mật độ dân số rất đông, phần lớn cư dân là hộ nghèo, nhiều gia đình chính sách, vì thế cần xác định việc cải tạo các chung cư cũ không chỉ vì mục đích kinh doanh mà còn hướng tới an sinh xã hội, bảo đảm và nâng cao đời sống người dân.

Tăng nguồn cung để giảm giá nhà

Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng nguyên nhân chủ yếu dẫn đến kết quả phát triển nhà ở xã hội chưa đạt mục tiêu là do tại một số địa phương, trong quy hoạch đô thị chưa xác định rõ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội; chưa thực hiện nghiêm quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội hoặc có bố trí nhưng ở tại các vị trí không thuận lợi hoặc chưa giải phóng xong mặt bằng…, từ đó dẫn đến thiếu quỹ đất sạch để triển khai các dự án nhà ở xã hội.

Ngoài ra, do hạn chế về nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho phát triển nhà ở xã hội, trong đó, ngân sách bố trí cho Ngân hàng Chính sách xã hội trong giai đoạn 2016-2020 đạt thấp, chỉ khoảng 2.163/9.000 tỉ đồng (đáp ứng khoảng 24% so với nhu cầu); nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng để cho vay thực hiện chính sách nhà ở xã hội đến nay vẫn chưa được bố trí. Vì vậy, có nhiều dự án nhà ở xã hội không thể triển khai thực hiện do không có vốn.

Về định hướng phát triển nhà ở trong thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ tổng hợp thực trạng, khó khăn bất cập của các địa phương về kết quả thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, từ đó đề ra các giải pháp về chính sách để trình Chính phủ ban hành Chiến lược nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030 vào quý IV/2021.

Để thúc đẩy việc phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước, Ngân hàng Chính sách xã hội báo cáo các cấp có thẩm quyền xem xét, sớm bố trí nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại để cho vay nhà ở xã hội và bổ sung nguồn vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội để cho vay nhà ở xã hội.

Đối với việc phát triển nhà ở thương mại giá thấp (căn hộ chung cư có quy mô dưới 70 m2, giá bán không vượt quá 20 triệu đồng/m2), Bộ Xây dựng đang dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp, trong đó tập trung vào một số ưu đãi: về quy hoạch, bố trí quỹ đất, thủ tục đầu tư xây dựng và cơ chế huy động vốn…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, mới đây đã có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng cần quyết liệt, chủ động đề xuất Chính phủ xem xét sửa đổi ngay một số quy định bất cập của Nghị định số 30/2021 và Nghị định số 49/2021 về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, phát triển nhà ở xã hội để tháo gỡ “ách tắc” đối với tất cả dự án nhà ở thương mại và dự án nhà ở xã hội, qua đó giúp tăng nguồn cung cho thị trường và kéo giảm giá nhà đang rất cao như hiện nay, góp phần “bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động”; đồng thời định hướng phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững.

 

Doanh nghiệp cần quỹ đất và cơ chế đặc biệt

Trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động vì sao các doanh nghiệp (DN) ít mặn mà với việc phát triển nhà giá thấp, đặc biệt là nhà ở xã hội, bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land, cho rằng chiến lược định vị sản phẩm của mỗi DN phụ thuộc vào vị trí và giá thành đầu vào. Ví dụ phát triển dự án ở các quận trung tâm TP HCM thì không thể có nhà giá thấp. Một lý do nữa là chi phí tạo lập dự án quá lớn. Chỉ riêng khâu đền bù giải tỏa cũng rất vất vả, cộng thêm thủ tục pháp lý quá nhiêu khê dẫn đến thời gian triển khai dự án tăng lên gấp đôi, gấp 3, thậm chí không xác định được nếu bị ách tắc.

Tuy nhiên, theo bà Hương, quan trọng nhất vẫn là cơ chế khuyến khích, hỗ trợ từ nhà nước, bởi đã từng có những DN ban đầu dự kiến làm nhà giá thấp quy mô lớn nhưng sau đó phải chuyển đổi làm nhà thương mại vì tính khả thi và hiệu quả hơn. “Thực ra không nên phân biệt hay hạn chế với suy nghĩ chỉ có giá thấp mới tốt, còn phân khúc cao cấp thì không tốt, nên không khuyến khích. Nhu cầu thị trường là đa dạng. Kinh tế ngày càng phát triển nên nhu cầu về nhà ở chất lượng, không gian sống cao cấp cũng ngày càng cao” – bà Hương nêu quan điểm.

Câu chuyện về làm nhà ở xã hội hiệu quả thấp cũng từng được ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Hoàng Quân Group, nêu ra tại cuộc họp cổ đông của DN này hồi cuối tháng 4. Ông Tuấn cho hay Hoàng Quân Group được biết đến là DN làm nhà ở xã hội lớn nhất Việt Nam. Tuy nhiên, việc tập trung làm nhà ở xã hội khiến DN có lợi nhuận rất thấp, cổ phiếu không hấp dẫn cổ đông và nhà đầu tư. “Gần đây, sốt đất xảy ra khắp nơi, một DN nhỏ có thể kiếm ngay lợi nhuận 100% tại một dự án. Trong khi đó, Hoàng Quân Group vẫn chỉ có lợi nhuận khoảng 10%. Chính vì vậy, trong tương lai, Hoàng Quân Group sẽ phải làm thêm các dự án nhà ở thương mại giá trung bình để tăng lợi nhuận” – ông Tuấn nói.

Trên thực tế, nhiều DN lâu nay làm nhà giá thấp, uy tín cũng đang dần dịch chuyển sang giá trung bình và cao cấp. Điển hình như mới đây, trước các cổ đông, ông Trần Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Nam Long, đã tuyên bố công ty sẽ dịch chuyển sang phân khúc bất động sản thương mại, ở đó không gian sống hiện đại sẽ được triển khai đồng bộ.

Công ty Lê Thành, sau một thời gian dài tâm huyết triển khai nhà ở xã hội nhưng gặp nhiều khó khăn về cơ chế, chính sách và không được ưu đãi nên nay cũng không còn mặn mà với phân khúc này.

Tổng giám đốc một DN bất động sản cho rằng quy định dành quỹ đất cho nhà ở xã hội trong dự án thương mại cần phải xem xét lại. Phải mổ xẻ và có thể cân nhắc đổi phương án vì như hiện tại là không khả thi. Cách tốt nhất là nên cho phép DN chuyển đổi, quy hết ra tiền và đóng cho nhà nước sẽ có một ngân sách rất lớn để triển khai dự án nhà ở xã hội độc lập do nhà nước quản lý.

Trong khi đó, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group, kiến nghị nhà nước cần mạnh dạn tạo lập quỹ đất dành riêng cho DN đấu giá để triển khai dự án nhà ở thương mại giá tốt, phù hợp người có thu nhập trung bình mà vẫn bảo đảm các yếu tố chất lượng sống, quản lý và vận hành trong tương lai.

Sơn Nhung

Bài viết Sẽ có giải pháp phát triển nhà ở giá thấp đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Kết cấu hạ tầng giao thông, kết nối của Tp.HCM đi các tỉnh trong vùng quá tải, thiếu đồng bộ đang là những rào cản cho việc phát triển các khu đô thị vệ tinh xung quanh thành phố…

Đó là nhận xét của TS. Lê Đỗ Mười, Viện trưởng Viện Chiến lược và Phát triển giao thông vận tải (Bộ Giao thông Vận tải) tại Hội thảo “Nhận diện lực đẩy phát triển thị trường bất động sản vùng Tp.HCM mở rộng năm 2021” do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức tại Tp.HCM ngày 16/4.

HẠ TẦNG KẾT NỐI THIẾU ĐỒNG BỘ

Theo ông Mười, mặc dù chỉ chiếm 0,6% diện tích cả nước, dân số 9,2 triệu người nhưng Tp.HCM có đóng góp lớn nhất cho sự phát triển kinh tế chung của cả nước. Kinh tế thành phố tăng trưởng khá và ổn định qua các năm, GRDP tăng bình quân đạt 8,3%/năm, quy mô GRDP chiếm 22,8% GDP cả nước, GRDP bình quân đầu người năm 2020 ước đạt 6.799 USD. Thu ngân sách năm 2020 chiếm tỷ trọng 27% lớn nhất cả nước.

Tuy nhiên, chính hạ tầng giao thông và hạ tầng kết nối các tỉnh trong vùng của Tp.HCM đang quá tải, thiếu đồng bộ trong khi nguồn lực đầu tư cho hạ tầng giao thông chỉ đạt được khoảng 25-27% so với nhu cầu theo các quy hoạch đã được phê duyệt. Đây là một trong những nguyên nhân tác động trực tiếp kìm hãm sự phát triển kinh tế – xã hội nói chung và thị trường bất động sản nói riêng của Thành phố và các tỉnh trong vùng.

Phần lớn các doanh nghiệp bất động sản tại Tp.HCM cũng cho rằng khó khăn lớn của một dự án bất động sản không đến từ vốn mà chính là hệ thống kết cấu hạ tầng của Tp.HCM và hạ tầng kết nối các tỉnh trong vùng thiếu đồng bộ, ngày càng quá tải.

Theo kinh nghiệm của thế giới, việc phát triển các đô thị vệ tinh sẽ là động lực phát triển kinh tế xã hội, phân bố lại dân cư và việc làm. Trong đó, phát triển giao thông là nền tảng, có mối quan hệ mật thiết, tương hỗ với phát triển đô thị; là cơ sở thực hiện quy hoạch đô thị, thu hút dân cư từ đô thị trung tâm ra đô thị vệ tinh, làm gia tăng giá trị bất động sản…

Với TP.HCM, một trong những điểm cốt lõi để phát triển thành phố là phát triển các khu đô thị vệ tinh, đô thị đa trung tâm. Trong đó, các khu vực như Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ dần hình thành nên những trung tâm đô thị mới tiềm năng và hấp dẫn trong xu thế giãn dân đô thị.

Khi cao tốc Tp.HCM – Long Thành – Dầu Giây – Phan Thiết và Xa lộ Hà Nội, và sắp tới là các dự án lớn như Cảng hàng không Quốc tế Long Thành, cầu Cát Lái (bắc từ Tp.HCM qua huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai) sẽ làm thị trường vùng ven phát triển mạnh.

Hay như việc đầu tư xây dựng và đưa vào khai thác các tuyến cao tốc Tp.HCM – Trung Lương, mở rộng các tuyến Quốc lộ 22, Quốc lộ 1, đường Lê Trọng Tấn, Trường Chinh cũng làm cho bất động sản các khu vực cửa ngõ kết nối Tp.HCM – Tây Nam Bộ như Long An gia tăng nhanh chóng.

Rồi các dự án nằm giáp với địa phận Tp.HCM như Tp.Dĩ An (Bình Dương) cũng rất tiềm năng nhờ kết nối giao thông hạ tầng thuận tiện với thành phố qua các tuyến đường Phạm Văn Đồng, Quốc lộ 1…

Chính vì thế, việc phát triển giao thông kết nối sẽ tạo đà phát triển cho thị trường bất động sản Tp.HCM và các tỉnh lân cận phát triển bền vững.

“Trong các chiến lược, quy hoạch đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 của cả nước nói chung và ngành giao thông vận tải nói riêng, vùng Tp.HCM tiếp tục được xác định là đầu tàu kinh tế, là trung tâm công nghiệp, cảng biển, hàng không và logistics lớn của cả nước. Do đó, việc phát triển hạ tầng giao thông kết nối vùng sẽ tiếp tục được tăng cường, đẩy mạnh để tạo ra sự kết nối đa phương thức, mở ra không gian phát triển kinh tế mới, cơ hội mới, động lực mới cho tăng trưởng kinh tế – xã hội và tạo động lực phát triển vùng”, ông Lê Đỗ Mười nhấn mạnh.

THIẾU THÔNG TIN QUY HOẠCH

Phát triển Tp.HCM thành đô thị đa trung tâm, việc hình thành hệ thống giao thông vận tải đồng bộ, hiện đại vẫn tiếp tục được xác định là một trong ba đột phá chiến lược của Văn kiện đại hội Đảng lần thứ XIII. Do vậy, những năm tới việc đầu tư hạ tầng kết nối được đặc biệt chú trọng, đặc biệt đối với khu vực vùng Tp.HCM là một trung tâm kinh tế lớn, năng động và nằm tâm điểm của Đông Nam Bộ kết nối với Tây Nam Bộ và thuận lợi trong giao thương quốc tế.

Theo Quyết định số 2076/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt điều chỉnh quy hoạch xây dựng vùng Tp.HCM đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050, tổng diện tích toàn vùng Tp.HCM lên tới khảng 30 ngàn km2 được quy hoạch thành 4 tiểu vùng, gồm: Tiểu vùng đô thị Trung tâm (bao gồm Tp.HCM và vùng phụ cận các tỉnh Long An, Bình Dương, Đồng Nai); Tiểu vùng phía Đông (bao gồm: các tỉnh Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu); Tiểu vùng tây Bắc (bao gồm các tỉnh Bình Phước, Tây Ninh và phía Bắc tỉnh Bình Dương); Tiểu cùng phía tây Nam (bao gồm tỉnh Tiền Giang và một phần tỉnh Long An).

Quyết định này của Thủ tướng Chính phủ đã tạo hành lang pháp lý quan trọng nhằm thu hút đầu tư phát triển các đô thị vệ tinh và thị trường bất động sản các tỉnh vùng ven. Bên cạnh đó, việc siết chặt quy trình thủ tục cấp phép dự án tại Tp.HCM đã khiến nguồn cung dự án mới trên địa bàn Tp.HCM sụt giảm đáng kể, càng làm cho thị trường bất động sản tại các tỉnh lân cận phát triển mạnh mẽ.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia tình trạng đầu tư ồ ạt phát triển bất động sản tại một số khu vực, trong khi các khu vực khác có tiềm năng lại chưa được chú ý dẫn tới tình trạng mất cân bằng phát triển các đô thị vệ tinh, tiềm ẩn nhiều nguy cơ phá vỡ quy hoạch chung.

Các chuyên gia cũng cảnh báo, hầu hết những cơn sốt đất gần đây ở Việt Nam đều xuất phát từ những thông tin chưa rõ ràng về quy hoạch. Thực tế thời gian qua, thông tin quy hoạch Vùng Tp.HCM điển hình như Thủ Đức, Cần Giờ và nhiều tuyến cao tốc huyết mạch kết nối hạ tầng Tp.HCM đi các tỉnh đã gây nên tình trạng sốt đất cục bộ tại một số khu vực, đẩy giá đất tăng chóng mặt, khó kiểm soát và gây rủi ro cao cho nhà đầu tư.

Ông Trần Văn Bảy, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên & Môi trường Tp.HCM, cho biết: Tp.HCM đã chính thức phê duyệt đề án “Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng hiệu quả đất đai” và đang lấy ý kiến để ban hành kế hoạch thực hiện. Các thông tin quy hoạch hạ tầng nói chung của các dự án trọng điểm trong vùng Tp.HCM, cũng như cả nước đều được công bố công khai trên website và phương tiện thông tin đại chúng. Các nhà đầu tư nên thận trọng trước thông tin đồn thổi về việc quy hoạch, tạo dư luận để tăng giá đất, gây bất ổn, ảnh hưởng đến an ninh trật tự”.

Bài viết Nhận diện “thủ phạm” cản trở tăng trưởng bất động sản Tp.HCM đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.