Mới đây, thông tin quảng cáo từ nhiều môi giới và phương tiện truyền thông cho biết, ngày 24/05/2021 vừa qua, chủ đầu tư Phúc Đạt ký kết hợp tác đầu tư với Tập đoàn GS E&C. Tuy nhiên, trao đổi với phóng viên, đại diện Tập đoàn GS E&C đã bác thông tin này.

Theo đại diện GS E&C, tập đoàn này hoạt động với nhiều lĩnh vực kinh doanh, nhiều bộ phận khác nhau. Trong đó, VGSI chỉ là một công ty con của Tập đoàn GS E&C. Việc Phúc Đạt ký kết với Công ty VGSI chỉ là ký kết hợp tác thông thường giữa các doanh nghiệp. Còn thông tin cho rằng Tập đoàn GS E&C đầu tư vào dự án Phúc Đạt Tower là không chính xác. Những thông tin này được bộ phận truyền thông của Phúc Đạt đưa ra, hoàn toàn không liên quan đến Tập đoàn GS E&C.

Trước đó, có nhiều thông tin truyền thông, quảng cáo cho rằng, Phúc Đạt Group là doanh nghiệp có kinh nghiệm 15 năm và tiềm lực tài chính tốt trong lĩnh vực bất động sản tại thị trường Bình Dương. Những dự án và sản phẩm của Phúc Đạt Group ra đời nổi bật gồm Chung cư thương mại Phúc Đạt Connect, Khu đô thị Phúc Đạt, Khu nhà ở Thương mại Phúc Đạt Dĩ An, dự án Nam Tân Uyên, nhà phố liền kề Phúc Đạt…

Còn Tập đoàn GS E&C có lịch sử hơn 50 năm tại Hàn Quốc, với nhiều lĩnh vực kinh doanh tại 27 quốc gia với 207 dự án triển khai trên toàn thế giới. Tại Việt Nam, GS E&C đã hoạt động hơn 15 năm, tạo chỗ đứng thông qua các dự án quy mô với chất lượng nổi bật.

Các bài viết truyền thông cho Phúc Đạt còn cho biết thêm: “Hiện tại, GS E&C có khoảng 500 chuyên gia làm việc tại khu vực TP. Dĩ An, TP.HCM, Đồng Nai… Với việc hợp tác cùng Chủ đầu tư Phúc Đạt, Tập đoàn GS E&C sẽ đặt trụ sở bảo hành tại dự án Phúc Đạt Tower, hỗ trợ kinh doanh dự án cũng như giới thiệu dự án đến các khách hàng có nhu cầu”. Đồng thời, còn dẫn lời ông Nguyễn Hoàng Phúc – Tổng Giám đốc Phúc Đạt Connect 2 chia sẻ: “Với sự hợp tác của Phúc Đạt Group và Tập đoàn GS E&C, chúng tôi hy vọng, Phúc Đạt Tower sẽ hiện thực hóa giấc mơ an cư cho nhiều gia đình trẻ cũng như cho giới chuyên gia trong và ngoài nước đang làm việc tại Bình Dương”.

Được biết, Phúc Đạt Tower từng được mở bán hồi năm ngoái. Sau nhiều tháng triển khai bán hàng với đội ngũ môi giới hùng hậu, dự án vẫn tồn kho hàng trăm căn hộ. Trước tình thế đó, mới đây, chủ đầu tư dự án đã buộc phải đổi đơn vị phân phối và tạo câu chuyện truyền thông mới. Việc ký kết với Công ty VGSI nhưng truyền thông hợp tác đầu tư với Tập đoàn GS E&C được đánh giá có thể là cách “làm mới” dự án sau thời gian dài bị chai lỳ sản phẩm.

Hiện chủ đầu tư đã đầu tư 2 căn hộ mẫu ngay tại văn phòng gần dự án để thuận tiện cho khách hàng trải nghiệm. Theo đánh giá của giới bất động sản, khách hàng cần lưu ý, đo lại xem diện tích thực của căn hộ mẫu 2 phòng ngủ của Phúc Đạt Tower xem có đúng diện tích được giới thiệu hay rộng hơn. Với căn hộ mẫu 3 phòng ngủ thì cần xem sự hợp lý trong bố trí, đặc biệt là phòng ngủ chính.

Về việc hợp tác đầu tư với Tập đoàn GS E&C, có nhiều thông tin cho rằng, Phúc Đạt đã ký thỏa thuận mua thang máy của Công ty VGSI. Đây là thương hiệu thang máy tầm trung, chưa phải cao cấp. Tuy nhiên, từ việc mua thang máy đến việc truyền thông hợp tác với Tập đoàn lớn của Hàn Quốc có thể khiến nhiều khách hàng nhầm lẫn.

Bài viết Tập đoàn GS E&C bác thông tin hợp tác đầu tư vào dự án Phúc Đạt Tower đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Đổ xô bung hàng

Năm 2020 được xem là một năm có nhiều biến động với thị trường bất động sản khi nguồn cung giảm mạnh, giá bán tăng cao, doanh nghiệp cũng gặp không ít khó khăn trong việc bán hàng và phát triển dự án vì một số đợt giãn cách xã hội. Tuy nhiên, càng về cuối năm, thị trường càng cho thấy nhiều dấu hiệu phục hồi trở lại.

Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, các chuyên gia trong ngành và lãnh đạo doanh nghiệp đều cho rằng, thị trường bất động sản tăng trưởng rõ nét từ khoảng tháng 10/2020 đến nay. Theo đó, nhiều doanh nghiệp đã chính thức bước vào “đường đua” trước Tết Tân Sửu bằng việc giới thiệu dự án ra thị trường.

Đơn cử, mới đây Tập đoàn Hưng Thịnh đã công bố ra thị trường dự án Bien Hoa Universe Complex tại TP. Biên Hòa, Đồng Nai.

Theo chia sẻ của ông Nguyễn Nam Hiền, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, với quy mô gần 2,9 ha, Bien Hoa Universe Complex sẽ cung cấp ra thị trường khoảng 2.000 căn hộ thuộc 7 block nhà, cao 24 – 29 tầng, với kỳ vọng tạo nên làn sóng an cư và đầu tư sôi động tại thị trường Biên Hòa dịp cuối năm.

Một dự án khác cũng vừa được công bố ra thị trường là Phuc Dat Tower do Công ty TNHH Sản xuất và Thương mại Phúc Đạt làm chủ đầu tư. Với quy mô gồm 724 căn hộ nằm ngay mặt tiền Quốc lộ 1K, nối với trục đường Phạm Văn Đồng, các sản phẩm thuộc dự án này có giá trung bình khoảng 2 tỷ đồng/căn hộ.

Cũng tại Bình Dương, dự án Astral City do Công ty Phát triển bất động sản Phát Đạt làm chủ đầu tư, tọa lạc ngay mặt tiền Quốc lộ 13 cũng đang là “điểm đến” của nhiều nhà đầu tư trong dịp cuối năm. Để kích cầu, Phát Đạt đã đưa ra chính sách thanh toán khá ưu đãi với mức thanh toán chỉ 30% cho đến khi nhận nhà, đợt đầu thanh toán 15% giá trị căn hộ và 5% mỗi 6 tháng tiếp theo. Cùng với đó, chủ đầu tư và đơn vị phân phối phối hợp với VPBank hỗ trợ tài chính với khoản vay lên đến 70% giá trị căn hộ trong vòng 25 năm, ân hạn gốc và tài trợ lãi trong vòng 24 tháng.

Tương tự, Công ty Danh Việt Group cũng vừa “trình làng” dự án căn hộ Icon Plaza tại TP. Thuận An, tỉnh Bình Dương với quy mô gần 900 căn hộ, trong đó căn hộ có diện tích nhỏ nhất chỉ 27 m2, rất phù hợp với các đối tượng gia đình trẻ hoặc người độc thân.

Tại Long An, Thắng Lợi Group cũng tham gia vào cuộc đua tung dự án dịp cuối năm bằng việc giới thiệu dự án The Sol City ra thị trường. Dự án có hơn 2.000 sản phẩm bao gồm các lô đất nền, nhà phố và shophouse, mỗi sản phẩm có diện tích đất từ 80 – 200 m2.

Dự báo thị trường trong thời gian tới, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, năm 2021 là năm thị trường phục hồi nhưng chưa có sự đột phá. Theo đó, nguồn cung sẽ có sự cải thiện rõ rệt, các chủ đầu tư sẽ đa dạng hoá sản phẩm để phù hợp với nhu cầu của thị trường, nhưng theo ông Kiệt, “phải chờ đến khoảng quý II hoặc quý III năm 2021, thị trường mới thực sự có bước phát triển mạnh”.

Phân khúc nào sẽ là chủ đạo?

Đứng trước khả năng phục hồi của thị trường và nguồn cung cũng bắt đầu tăng trở lại, câu hỏi được nhiều nhà đầu tư quan tâm là, “đâu sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường trong năm 2021?”.

Ông Kiệt cho rằng, đây là một câu hỏi rất rộng và khó trả lời vì không có địa điểm cụ thể, không có thời gian cụ thể, nhất là trong bối cảnh hiện tại. Theo phân tích của vị chuyên gia này, khi đầu tư bất động sản ở bất kỳ thị trường nào thì nhà đầu tư cũng phải xác định được đặc tính cụ thể của từng vùng đó và thị trường hiện tại sẽ không còn cảnh tất cả cùng tiến.

Đơn cử, tại thị trường TP.HCM, căn hộ chung cư là phân khúc sản phẩm được phát triển mạnh nhất trong các năm trở lại đây, có vai trò dẫn dắt thị trường, vì đáp ứng nhu cầu của nhiều khách hàng và cũng phù hợp với quy hoạch một đại đô thị hàng chục triệu dân. Còn lại, các sản phẩm khác như nhà phố, biệt thự… cũng có, nhưng không mang tính chỉ báo vì số lượng dự án, sản phẩm ít hoặc có xu hướng ly tâm ra ngoại thành.

Hay như tại thị trường Bình Dương, khoảng 4 – 5 năm trước đây, thị trường này có rất ít dự án căn hộ bởi có cũng khó thanh khoản, chỉ có một số dự án nhà ở được xây dựng ven các khu công nghiệp nhằm đáp ứng nhu cầu cho đối tượng là công nhân và chuyên gia làm việc ở các khu công nghiệp. Các nhà đầu tư tìm đến thị trường Bình Dương chủ yếu nhắm vào đất nền phân lô hoặc đất nông lâm nghiệp chờ chuyển đổi. Thời gian gần đây, thị trường căn hộ khu vực này mới sôi động hơn khi có rất nhiều dự án mọc trên trục đại lộ Bình Dương, hay các thành phố như Dĩ An, Thủ Dầu Một.

“Mỗi thị trường ở một thời điểm khác nhau sẽ có sự thay đổi về chủng loại sản phẩm và nhu cầu khác nhau, nên câu hỏi phân khúc nào dẫn dắt thị trường sẽ rất khó trả lời”, ông Kiệt nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding cho rằng, để biết phân khúc nào sẽ là chủ đạo thì phải xác định vị trí từng khu vực cụ thể. Đơn cử như tại TP.HCM, phân khúc chung cư vẫn sẽ là chủ đạo vì có nhu cầu ở thật, cũng đáp ứng tốt nhu cầu đầu tư, còn những khu vực vùng ven, giáp ranh TP.HCM hoặc sở hữu hệ thống cơ sở hạ tầng đang phát triển mạnh thì phân khúc đất nền vẫn là “món khoái khẩu” của nhiều nhà đầu tư.

Với thị trường khu Tây TP.HCM và các tỉnh thuộc Đồng bằng sông Cửu Long, ông Hậu cho rằng, phân khúc được ưa thích vẫn là đất nền và nhà phố, riêng phân khúc chung cư lại rất hạn chế và tập trung chủ yếu ở khu Tây Nam là huyện Bình Chánh.

“Người dân khu Tây TP.HCM và tỉnh Long An rất chuộng phân khúc đất nền, nhà phố, bởi người dân đa phần là những người lao động đến từ các tỉnh miền Tây, nơi có văn hóa sở hữu nhà phố lớn. Bên cạnh đó, quỹ đất tại đây còn nhiều nên khả năng phát triển các dự án thuộc phân khúc nhà phố, đất nền cũng dễ dàng nhất tại TP.HCM”, ông Hậu phân tích và chứng minh rằng, cả tỉnh Long An hiện chưa có dự án chung cư nào được phát triển, thay vào đó toàn là dự án đất nền, nhà phố.

Đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư, TS.Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cho rằng, có 4 yếu tố cần tính đến trước khi quyết định bỏ tiền vào bất động sản.

Thứ nhất là yếu tố vĩ mô, môi trường kinh doanh, xu thế phát triển, quy hoạch phát triển có thuận lợi, hỗ trợ cho thị trường bất động sản nói chung hay phân khúc cụ thể nào không.

Thứ hai là dòng tiền hay dòng vốn đầu tư trong đó có tín dụng, đầu tư tư nhân, đầu tư nước ngoài, có phản ứng tích cực với thị trường bất động sản không. Đồng thời, nhà đầu tư cần quan sát, so sánh sơ bộ về mức độ sinh lời (mức độ rủi ro) của các kênh đầu tư khác.

Thứ ba là cần xem xét kỹ lưỡng các tiêu chí đánh giá dự án như uy tín chủ đầu tư, tính pháp lý dự án, vị trí, quy hoạch, cơ sở hạ tầng… sau đó mới đến xem xét giá trị hợp lý của dự án, tiềm năng tăng giá, dòng tiền tài chính dự án và năng lực tài chính cá nhân.

Cuối cùng là tính toán phương án dự phòng, phương án thoái lui khi thị trường biến động rủi ro để đảm bảo an toàn tài chính cá nhân và gia đình trong tương lai.

Nếu nhìn theo góc độ này thì năm 2021 khá thuận lợi cho thị trường bất động sản công nghiệp và các dự án nhà ở trung cấp bởi nhu cầu sẽ tăng lên rất cao, cùng với đó các sản phẩm đất nền sẽ tiếp tục phát huy vai trò là kênh đầu tư kiêm tích trữ tài sản. TS. Cấn Văn Lực cũng đồng ý với nhận định này khi cho rằng, “phân khúc đất nền và căn hộ vẫn sở hữu nhiều tiềm năng tăng giá lớn nhất trong dài hạn”.

Bài viết Bất động sản 2021, phân khúc nào sẽ chủ đạo? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Kích cầu bằng hỗ trợ tài chính

Cuối tuần qua, Tập đoàn Hưng Thịnh đã công bố ra thị trường dự án Bien Hoa Universe Complex tại TP. Biên Hòa, Đồng Nai. Theo chia sẻ của đại diện chủ đầu tư này, với quy mô gần 2,9 ha, Bien Hoa Universe Complex sẽ cung cấp ra thị trường khoảng gần 2.000 căn hộ thuộc 7 block nhà, cao 24 – 29 tầng, với kỳ vọng tạo nên làn sóng an cư và đầu tư sôi động tại thị trường Biên Hòa dịp cuối năm.

Ông Nguyễn Nam Hiền, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết, khi hoàn thành, đây sẽ là một trong những khu căn hộ quy mô lớn nhất tại Biên Hòa, góp phần thiết lập chuẩn mực sống mới cho hàng nghìn cư dân là chuyên gia, trí thức, người lao động trẻ, đồng thời góp phần vào việc nâng tầm Biên Hòa từ một đô thị vệ tinh thành một cực cạnh tranh thu hút cư dân với TP.HCM và Bình Dương.

“Khách mua nhà tại dự án này chỉ cần thanh toán từ 15 – 20% giá trị, sau đó sẽ trả chậm trong thời gian 3 năm cho đến khi nhận nhà không lãi suất”, ông Hiền cho biết.

Một dự án khác cũng vừa được công bố ra thị trường là Phuc Dat Tower do Công ty TNHH Sản xuất và Thương mại Phúc Đạt làm chủ đầu tư. Với quy mô gồm 724 căn hộ nằm ngay mặt tiền Quốc lộ 1K, nối với trục đường Phạm Văn Đồng, các sản phẩm thuộc dự án này có giá trung bình trên dưới 2 tỷ đồng/căn hộ. Để kích cầu, chủ đầu tư dự án Phuc Dat Tower đưa ra chính sách thanh toán kéo dài 29 đợt; đồng thời, khách hàng chỉ cần thanh toán 30% giá trị căn hộ cho đến khi nhận nhà.

Một dự án khác cũng tạo dấu ấn nổi bật tại Bình Dương khi được công bố ra thị trường là dự án Astral City do Công ty Phát Đạt làm chủ đầu tư. Nằm ngay mặt tiền Quốc lộ 13, Astral City có quy mô 8 tòa tháp cao 40 tầng với gần 5.000 căn hộ cao cấp.

Lãnh đạo Công ty DKRA Vietnam, đơn vị phân phối dự án Astral City cho biết, để hỗ trợ khách mua có thêm điều kiện sở hữu các căn hộ, doanh nghiệp áp dụng chính sách, khách hàng chỉ cần thanh toán 30% cho đến khi nhận nhà, với đợt đầu chỉ thanh toán 15% giá trị sản phẩm và 5% mỗi 6 tháng tiếp theo. Đặc biệt, chủ đầu tư và đơn vị phân phối phối hợp với VPBank hỗ trợ tài chính với khoản vay lên đến 70% giá trị căn hộ trong vòng 25 năm, ân hạn gốc và tài trợ lãi trong vòng 24 tháng.

Tham gia vào cuộc đua tung dự án và kích cầu mua nhà dịp cuối năm, Công ty Danh Việt Group cũng vừa “trình làng” dự án căn hộ Icon Plaza tại TP. Thuận An, tỉnh Bình Dương. Icon Plaza có quy mô gần 900 căn hộ với đa dạng diện tích căn hộ, trong đó căn hộ có diện tích nhỏ nhất chỉ 27 m2, rất phù hợp với các đối tượng gia đình trẻ hoặc người độc thân.

Theo ông Trần Lê Thanh Hiển, Tổng giám đốc Danh Việt Group, Icon Plaza là dự án được Công ty đặt nhiều tâm huyết. Từ những bước đi đầu tiên Danh Việt đã chọn lựa hợp tác với đơn vị thiết kế nhiều kinh nghiệm như Công ty thiết kế Hòa Bình (HBA) để đảm bảo thiết kế của dự án thỏa mãn được các tiêu chí khắt khe của khách hàng.

Đặc biệt, trong giai đoạn mở bán, Danh Việt tung chiêu kích cầu khá độc là giải pháp “bỏ heo”, giúp khách hàng mua được sản phẩm với khả năng tài chính chỉ từ 150 triệu đồng. Đồng thời, với căn hộ đa dạng diện tích, giá trị chỉ tầm 1 tỷ đồng, khách hàng chỉ cần thanh toán 30% cho đến khi nhận nhà.

Mới đây, Tập đoàn Danh Khôi cũng công bố ra thị trường dự án The Aston Luxury Residence tại TP. Nha Trang với nhiều chính sách kích cầu linh hoạt. Theo đó, khi mua căn hộ, khách hàng chỉ cần thanh toán 30% giá trị là có thể sở hữu căn hộ ngay trung tâm TP. Nha Trang, 70% giá trị căn hộ còn lại sẽ được các ngân hàng PVcomBank và VPBank hỗ trợ vay không lãi suất, không phí trả nợ trước hạn và ân hạn nợ gốc trong 24 tháng. The Aston Luxury Residence với 3 tòa tháp gồm 1.341 căn hộ, là một trong những dự án được Tập đoàn Danh Khôi mua lại từ Công ty Sông Đà Nha Trang và đẩy nhanh tiến độ phát triển thời gian qua.

Có thể thấy, một điểm khác biệt là trong bối cảnh ảnh hưởng của dịch bệnh khiến thu nhập của người dân suy giảm, các chiêu kích cầu của chủ đầu tư dù vẫn “trăm hoa đua nở” nhưng đã thực tế hơn, chiết khấu thẳng vào giá hoặc tìm mọi cách giảm áp lực tài chính cho khách hàng chứ không còn nở rộ việc tặng kỳ nghỉ, tặng xe hơi, xe máy… hay quà cáp sang trọng như trước.

Lặng lẽ trung tâm

Nhìn bình diện toàn thị trường, có thể nhận thấy sự khác biệt lớn nhất của thị trường phía Nam hiện nay so với trước đây là hầu hết dự án được công bố ra thị trường vừa qua chủ yếu tập trung ở khu vực giáp ranh với TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai… Trong khi đó, TP.HCM những tháng cuối năm vẫn “khô hạn” nguồn cung.

Thực tế, từ năm 2018 trở về trước, chỉ trong quý cuối năm, các chủ đầu tư phải tung ra cả chục dự án bất động sản lớn riêng cho địa bàn TP.HCM trải dài trên hầu khắp các quận, huyện. Theo đó, mùa an cư cuối năm cũng trở nên nhộn nhịp với cả người bán và người mua khi các dự án phân bổ đều vào các phân khúc từ cao cấp, trung cấp đến bình dân.

Tuy nhiên, thời gian này, dạo qua các sàn và cả văn phòng làm việc của các chủ đầu tư tại địa bàn TP.HCM thấy không khí rất vắng lặng, bởi đa số nhân sự đã được “biệt phái” về các mặt trận vùng ven hoặc các dự án bất động sản nghỉ dưỡng khi nguồn cung mới ra thị trường TP.HCM vẫn rất nhỏ giọt.

Diễn biến này khiến ngay cả đối tượng vốn được cho ở vào thế “thượng phong” như người mua nhà giai đoạn cũng đối mặt với khó khăn “kép” khi số lượng dự án khan hiếm nên khó lựa dự án, lựa căn hộ ưng ý và giá bán được đẩy lên rất cao so với trước đó. Thậm chí, những khu vực quận, huyện vốn thuộc vùng ven TP.HCM nay cũng đã có mức giá bán cận kề, thậm chí vượt mặt luôn cả khu vực trung tâm cách đây 2 năm. Đơn cử như tại khu vực TP. Thủ Đức tương lai (quận 2, quận 9, quận Thủ Đức) trong vài quý gần đây, duy nhất chỉ có một dự án mới được công bố ra thị trường, đó là dự án căn hộ King Crown Infinity tại số 218 Võ Văn Ngân (phường Bình Thọ, quận Thủ Đức) do Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Dịch vụ Gia Khang làm chủ đầu tư, với giá bán căn hộ dự kiến xấp xỉ 90 triệu đồng/m2.

Theo phân tích của các chuyên gia, cách đây chừng 5 năm, tại quận Thủ Đức có nhiều dự án căn hộ với mức giá trung bình thấp, dao động chỉ từ 18 – 23 triệu đồng/m2. Song đến thời điểm hiện nay, nói như ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D Công ty DKRA Vietnam, ở Thủ Đức hiện không thể tìm thấy một dự án căn hộ mới nào có giá dưới 40 triệu đồng/m2, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền gần như “tuyệt chủng”.

Như quy luật của thị trường, giá nhà đất ở TP.HCM tăng cao, nguồn cung hạn chế, dòng chảy nhu cầu nhà ở chuyển hướng sang các khu vực giáp ranh với TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai… mà một số dự án mới được mở bán tại Đồng Nai của Novaland rất đắt hàng là minh chứng và xu hướng này sẽ còn tiếp tục

“Tương lai với các dự án ở các khu vực vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai rất sáng sủa, vì xét về tính kết nối, đây chính là các khu vực đáp ứng tốt nhu cầu giãn dân đô thị TP.HCM thời gian tới khi nguồn cung tại trung tâm chưa sớm được cải thiện”, ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Asia New Time nhận định.

Bài viết Thị trường bất động sản bước vào mùa kích cầu đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.