UBND TP HCM vừa giao Sở Tài nguyên và Môi trường TP hoàn chỉnh hồ sơ tổ chức đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư trong khu đô thị mới Thủ Thiêm, thuộc phường Bình Khánh, TP Thủ Đức. Số căn hộ chuẩn bị đem đấu giá có tổng diện tích đất hơn 38,4 ha, trong tổng thể 12.500 căn hộ phục vụ tái định cư khu đô thị mới Thủ Thiêm. Dự án hoàn thành từ năm 2015, nằm tại vị trí trung tâm quận 2 cũ (nay là TP Thủ Đức), thuận tiện di chuyển đến các quận trung tâm TP. Số căn hộ này từng được đấu giá vào năm 2017 với mức giá khởi điểm 8.800 tỉ đồng và năm 2018 với mức giá 9.100 tỉ đồng nhưng không có doanh nghiệp, nhà đầu tư nào quan tâm.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, số căn hộ tái định cư này sẽ được tách ra thành 2 gói để đấu giá. Cụ thể, gói thứ nhất có 1.570 căn hộ, gồm 11 block chung cư của 2 lô R4, R5 với hơn 31.800 m2 đất; gói còn lại có 2.220 căn hộ, gồm 14 block chung cư thuộc 3 lô R1, R2 và R3 trên diện tích hơn 47.000 m2 đất.

Hiện Sở Tài nguyên và Môi trường đã trình chứng thư thẩm định giá khởi điểm của khối tài sản trên cho Hội đồng Thẩm định giá TP xem xét và phê duyệt. Sau khi được duyệt giá khởi điểm và cơ quan có thẩm quyền ban hành quy chế đấu giá, thông tin sẽ được công khai lên trang web của Sở Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm Phát triển quỹ đất TP để mời gọi các tổ chức, cá nhân đủ điều kiện nộp hồ sơ tham gia đấu giá. Tuy chưa có giá chính thức nhưng chắc chắn mức giá khởi điểm sẽ tăng hơn so với mức giá lần trước.

UBND TP yêu cầu các đơn vị hoàn chỉnh hồ sơ tổ chức đấu giá trước ngày 15-6. Sau khi trúng đấu giá, số căn hộ tái định cư này sẽ được chuyển đổi thành nhà ở thương mại, có quyền mua bán hoặc chuyển nhượng. Nếu nhà đầu tư có nhu cầu đầu tư xây dựng dự án mới tại khu đất này thì phải đề xuất dự án lên UBND TP rồi thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng và làm nghĩa vụ tài chính bổ sung với nhà nước theo quy định.

Để hỗ trợ TP đấu giá thành công số căn hộ nói trên, mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã có văn bản gửi các doanh nghiệp hội viên, đề nghị quan tâm tham gia đấu giá. Tại văn bản này, HoREA đánh giá dự án có ưu thế tọa lạc vị trí đắc địa. Nhà đầu tư trúng đấu giá chắc chắn sẽ nâng tầm uy tín thương hiệu. Nếu có nhu cầu đầu tư dự án mới tại vị trí này được TP xem xét chấp thuận sẽ càng tăng uy tín thương hiệu cho nhà đầu tư.

Tuy vậy, một doanh nghiệp có kinh nghiệm triển khai nhiều dự án nhà ở chung cư cho rằng dù dự án mà TP sắp đấu giá có vị trí đắc địa nhưng để thu hút nhà đầu tư, doanh nghiệp mạnh dạn tham gia là không đơn giản, vì còn phải tính đến nhiều yếu tố khác như: tài chính, cơ chế liên quan đến vận hành dự án về sau. Cụ thể, về tài chính, nếu giá khởi điểm hơn 10.000 tỉ đồng thì không phải doanh nghiệp nào cũng có đủ tiềm lực để tham gia đấu giá.

Theo các chuyên gia bất động sản, đây là trở ngại lớn khiến 2 đợt đấu giá trước gặp thất bại. Bởi quy định ký quỹ đến 20% giá khởi điểm, nếu trúng đấu giá phải nộp 50% giá trị trúng thầu trong vòng 1 tháng và 50% còn lại trong 90 ngày. Số tiền lớn mà thời gian thanh toán lại quá ngắn nên không có nhà đầu tư nào “mặn mà”. Trong khi để triển khai một dự án mới, chủ đầu tư chỉ cần bỏ ra 20%-30% vốn đối ứng và có thể huy động từ khách hàng, chi phí khá dễ chịu và áp lực lãi, chi phí tài chính giảm nhiều. Vì vậy họ có thể chọn triển khai dự án mới theo ý mình thì dễ dàng hơn.

Chưa kể, chủ trương của TP là đấu giá trọn lô, thu tiền một lần nên đối tượng tham gia đấu giá bị giới hạn trong phạm vi doanh nghiệp và tổ chức, còn cá nhân rất khó tham gia.

Với tư cách một nhà tư vấn đầu tư cho các công ty nước ngoài, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng nếu chia nhỏ các gói thầu, mỗi gói vài trăm căn hộ sẽ thuận lợi cho nhà đầu tư tham gia đấu giá vì dễ cân đối vốn, thay vì chia ra làm 2 gói với số lượng lớn như vậy. Đồng thời, TP có thể chia ra làm nhiều đợt đấu giá để tăng dần giá khởi điểm lên, giống những dự án thương mại mà các doanh nghiệp đã làm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cũng cho rằng nếu đấu giá lại lần này không thành công thì TP nên tính phương án giảm giá. Mức giảm khoảng 10% và có thể chia nhỏ từng block vài trăm căn hộ để đấu giá thay vì bán “sỉ” hàng ngàn căn hộ.

Lo ngại chất lượng công trình

Trong văn bản gửi các thành viên, HoREA đề nghị các tập đoàn và doanh nghiệp cần phải lưu ý một số mặt hạn chế của dự án nhà tái định cư như: chất lượng công trình, chất lượng vật tư, vật liệu xây dựng, trang thiết bị so với các dự án nhà ở thương mại. Ngoài ra còn có ý kiến quan ngại về chất lượng công tác quy hoạch, thiết kế tòa nhà, thiết kế căn hộ cũng như các tiện ích phục vụ cư dân. Do vậy, HoREA đề nghị nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ và có kế hoạch cải tạo, chỉnh trang, nâng cấp và bổ sung các tiện ích, dịch vụ.

Bài viết Tiếp tục đấu giá hàng ngàn căn hộ ở Thủ Thiêm đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Chung cư 4S Linh Đông (đường 30 Linh Đông, Thủ Đức, TP.HCM) do Công ty TNHH Xây dựng Thành Trường Lộc (Công ty Thành Trường Lộc) làm chủ đầu tư.

Sau nhiều lần đề nghị chủ đầu tư cung cấp thông tin liên quan đến việc cấp sổ hồng và quỹ bảo trì không được đáp ứng, ngày 9/7, người dân sống ở chung cư này đã căng băng rôn để đòi quyền lợi chính đáng của mình.

Theo người dân, chung cư 4S Linh Đông có 4 block nhà với tổng số 1114 căn hộ và 40 căn thương mại. Theo điều 13 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao thì chủ đầu tư phải tiến hành các thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho khách hàng.

Thế nhưng, đã nhiều năm trôi qua, chủ đầu tư vẫn chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho khách hàng. Người dân nhiều lần yêu cầu chủ đầu tư phải báo cáo tiến độ thực hiện việc cấp giấy chứng nhận cho người dân nhưng vẫn không được giải quyết.

Chị Nguyễn Thị Ngọc Hân, cư dân tại chung xư 4S cho biết, chị về đây đã 4 năm. Phía chủ tư nói theo trình tự có sổ sẽ từ block C,B,A rồi block D.

“Lẽ ra 2016, khi tôi chuyển về là có sổ hồng nhưng đến giờ vẫn không thấy gì. Chủ đầu tư liên tục trì hoãn với nhiều lý do. Không ai muốn làm xấu mặt mình cả, làm giảm giá trị căn hộ của mình. Nhưng chúng tôi đã hết cách rồi”, chị Hân nói.

Bên cạnh đó, người dân cũng yêu cầu chủ đầu tư phải minh bạch số tiền bảo trì chung cư. Theo người dân, dù đã có Ban quản trị nhưng đến nay chủ đầu tư vẫn chưa chịu bàn giao số tiền bảo trì. Chưa kể, thời gian gần đây hơn một nữa Ban quản trị đã từ nhiệm đã khiến cho tình hình chung cư 4S trở nên rối rắm.

“Công ty Thành Trường Lộc phải công khai quỹ bảo trì. Thành Trường Lộc đang vi phạm pháp luật, lấp liếm, không biết tiền bảo trì còn hay không? Đúng luật thì tiền này phải đang nằm ở ngân hàng. Do đó, công ty phải cho cư dân xem thsố dư được trích xuất từ ngân hàng. Chung cư đang xuống cấp theo thời gian, không có quỹ bảo trì thì thật bất an…”, một dân ở chung cư 4S cho hay.

Trước tình hình hiện nay của chung cư 4S, đại diện hơn 600 cư dân đã có buổi làm việc với ông Lê Đình Thắng, Phó Chủ tịch phường Linh Đông (quận Thủ Đức).

Qua đó, người đại diện cư dân chung cư 4S đã gửi hơn 600 đơn kiến nghị mong muốn UBND phường Linh Đông sớm tổ chức buổi đối thoại giữa chủ đầu tư và người dân lần 2. Ngoài ra, người dân cũng muốn tiền hành bầu lại Ban quản trị mới, từ đó để đại diện cho người dân làm việc với chủ đầu tư về sau này.

Trước những phản ánh của người dân, văn bản phản hồi của Công ty Thành Trường Lộc cho biết, việc làm sổ hồng cho cư dân phải hoàn thành xong công trình. Do vậy, khi chuẩn bị song song công tác bàn giao nhà khối D (khối nhà sau cùng vào năm 2017 – 2018), chủ đầu tư đã thực hiện xong công tác hoàn thành công trình. Qua đó, hoàn thành nội dung đầu tiên trong thủ tục cấp lập chủ quyền sổ hồng cho người dân.

Đến nay, chủ đầu tư đã hoàn tất các loại hồ sơ để nộp Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM để xem xét cấp sổ hồng cho người dân. Đến ngày 26/6/2020, chủ đầu tư đã có văn bản gửi Sở Tài nguyên và Môi trường đề nghị xem xét và cấp sổ hồng cho khách hàng.

Đối với số tiền quỹ bảo trì chung cư, chủ đầu tư cho rằng, đã thống nhất với Ban quản trị lập hồ sơ quyết toán số liệu kinh phí bảo trì. Căn cứ vào số liệu quyết toán do hai bên thống nhất. Từ đó, chủ đầu tư sẽ chuyển giao theo đúng quy định của pháp luật…

“Cách thức thực hiện chuyển tiền bảo trì chung cư sẽ lập một tài khoản quản lý kinh phí của Ban quản trị và thủ tục bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư cho Ban quản trị thực hiện theo quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành…”, văn bản của chủ đầu tư cho hay.

Cũng theo chủ đầu tư, chỉ có thể bàn giao phí bảo trì chung cư khi Ban quản trị hoàn tất các nội dung pháp lý. Trong thời gian chưa chuyển giao, chủ đầu tư vẫn báo cáo chi tiết và thực thi đầy đủ trách nhiệm công tác bảo trì theo đúng quy định của pháp luật.

Trước chung cư 4S Linh Đông, cư dân của chung cư 4S Riverside do Thành Trường Lộc đầu tư cũng đã gặp khó khăn trong việc yêu cầu trả lại quỹ bảo trì.

Bài viết Người dân chung cư 4S Linh Đông căng băng rôn đòi sổ hồng và quỹ bảo trì đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Nguồn cơn của tranh chấp, xung đột

Theo báo cáo mới đây về tình hình quản lý, vận hành sử dụng nhà chung cư trên địa bàn, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, trên địa bàn TP.HCM hiện đang có 1.401 chung cư, nhưng chỉ có 194 chung cư đã và đang thực hiện bàn giao phí bảo trì.

Tại nhiều chung cư, chủ đầu tư không tổ chức Hội nghị nhà chung cư. Thậm chí, một số chung cư đã được thành lập ban quản trị, chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thành bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị. Từ đó, dẫn đến tranh chấp gay gắt giữa cư dân với chủ đầu tư.

Đơn cử, Chung cư NewTown do Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển dự án hạ tầng Thái Bình Dương làm chủ đầu tư, dự án bàn giao từ năm 2013. Ban quản trị đã thành lập sau đó 1 năm, nhưng chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân với lý do không có tiền. Cư dân nơi đây đã gửi thư cầu cứu đi khắp nơi.

Mặc dù trước đó, UBND TP.HCM đã có quyết định xử phạt chủ đầu tư 125 triệu đồng vì lỗi chây ì không chịu bàn giao quỹ bảo trì, nhưng dường như cũng không răn đe được chủ đầu tư.

Hay tại Chung cư Khang Gia Tân Hương, Ban quản trị ở đây cho rằng, ngay từ đầu, Công ty Khang Gia (chủ đầu tư dự án) đã nhập nhằng giữa phần thuế VAT và phí bảo trì, không ghi cụ thể trong hợp đồng. Đến nay vẫn chưa thống nhất được số tiền của quỹ bảo trì là 6,7 tỷ đồng hay 6,1 tỷ đồng, nên Ban quản trị chưa nhận được phần quỹ này từ chủ đầu tư.

Ngoài ra, dự án này đang bị thế chấp tại Ngân hàng Nam Á, đồng thời xây quá 71 căn hộ sai với thiết kế phê duyệt ban đầu. Vì thế, tuy bàn giao đã lâu, nhưng cư dân ở đây chưa nhận được sổ hồng vì không được hoàn công xây dựng.

Theo ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở (Sở Xây dựng TP.HCM), một số chủ đầu tư cố tình chiếm dụng kinh phí bảo trì, bởi khoản phí này lớn, có chung cư lên tới vài chục tỷ đồng. Chủ đầu tư chiếm dụng quỹ này, hoặc không mở tài khoản riêng, mà nhập chung tài khoản của công ty, đến khi đủ điều kiện thành lập ban quản trị rồi, chủ đầu tư lại đưa ra nhiều lý do không bàn giao, nên mới xảy ra tranh chấp.

Cần sự quyết liệt của chính quyền

Trước những vấn đề phát sinh trên, Sở Xây dựng TP.HCM đề xuất bỏ quy định thu 2% ngay từ đầu như hiện nay, thay vào đó phí này sẽ do ban quản trị chung cư thu của dân trong quá trình quản lý, sử dụng. Tuy nhiên, một số chuyên gia và doanh nghiệp trong ngành cho rằng, việc làm này chẳng khác nào “thả gà ra bắt”.

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Quản lý Nhà Toàn Cầu (GLOBAL HOME) cho biết, hiện nay, chỉ có 2 cơ hội vàng để thu 2% phí bảo trì là khi khách hàng nhận bàn giao căn hộ và khi ra giấy chứng nhận chủ quyền. Còn ngoài ra, không có chế tài nào khả thi bắt người dân đóng tiền quỹ bảo trì.

Hơn nữa, ban quản trị không đủ kiều điện pháp lý để thực thi việc này. Đây có thể được xem là là nhiệm vụ bất khả thi đơi với các ban quản trị trong điều kiện thực tế hiện nay.

Theo ông Thành, về bản chất, việc xung đột giữa chủ đầu tư và cư dân không phải nằm ở việc thu quỹ bảo trì 2%, mà là nằm ở vai trò quản lý của các cơ quan chức năng để xảy ra những tranh chấp này.

Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ đã có mức chế tài là nếu chủ đầu tư nào không hoàn trả tiền quỹ bảo trì cho cư dân thì sẽ bị phong tỏa tài khoản của doanh nghiệp đó. Hay tại điều 66, Nghị định 139/2017/NĐ-CP, ban hành năm 2017 về quy định xử phạt trong lĩnh vực xây dựng, quản lý xây dựng, đã có các chế tài và mức xử phạt các hành vi của chủ đầu tư, ban quản trị chung cư khi không bàn giao quỹ bảo trị, hoặc lạm dụng số tiền này.

“Như vậy có thể thấy, Luật thì đã có, nhưng rất cần sự quyết liệt của cơ quan chức năng. Bởi nếu không xử lý quyết liệt và triệt để mà lại chọn giải pháp bỏ thì chúng ta sẽ toàn chạy theo sau các xung đột, rồi lại rơi vào vòng tròn luẩn quẩn”, đại diện GLOBAL HOME nói và đề xuất giải pháp khắc phục tình trạng này mà không cần phải sửa đổi Luật.

Cụ thể, chỉ cần cơ quan chức năng ban hành văn bản pháp luật mang tính bắt buộc là khi người dân mua nhà phải mở tài khoản tại ngân hàng bảo lãnh để thanh toán tiền theo tiến độ, hợp đồng mua bán, góp vốn với chủ đầu tư.

Đến giai đoạn cuối cùng là nộp tiền để nhận bàn giao căn hộ thì người dân sẽ nộp 2% vào tài khoản ngân hàng bảo lãnh đó với chương mục quỹ bảo trì chung cư. Lúc này, ngân hàng sẽ phải làm một động tác là tách ra làm 2 luồng, tiền nào về chủ đầu tư, tiền nào vào tài khoản 2% quỹ bảo trì.

Khi tiền của người dân chuyển vào mục quỹ bảo trì, thì ngân hàng sẽ phải chuyển khoản tiền đó thành khoản tiết kiệm có kỳ hạn ít nhất là 1 năm. Như vậy, lãi suất của người dân sẽ được tăng lên. Và đương nhiên, chủ đầu tư sẽ không được phép sử dụng hay rút số tiền quỹ bảo trì của người dân ra.

Đến khi nào ban quản trị được thành lập thì chủ đầu tư gửi công văn, văn bản và các giấy tờ liên quan đến ngân hàng để làm thủ tục chuyển dịch chủ sở hữu. Từ lúc này, ban quản trị sẽ thực hiện sử dụng tiền bảo trì theo quy chế Hội nghị nhà chung cư, nhưng phải bắt buộc tất cả các giao dịch phải thông qua chuyển khoản.

Như vậy, khi thay thế ban quản trị khác thì vẫn có thể truy xuất lịch sử giao dịch, sử dụng quỹ bảo trì, chỉ cần động tác sao kê ngân hàng là ra hết. Rất minh bạch và công khai.

“Thông qua hình thức này, đã có thể giải quyết được xung đột, mâu thuẫn lợi ích nhóm từ quỹ bảo trì. Trong trường hợp nan quản trị có lợi ích nhóm, trục lợi hay lấy ra cũng không được vì đều có chuyển khoản”, ông Thành nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Tiến Dũng, Tổng giám đốc Công ty Savista cho biết, nếu vì một số hiện tượng trên mà bỏ không thu phí bảo trì 2% thì khi cần sẽ huy động bằng cách nào? Người ở, người thuê nhà sẽ đóng góp ra làm sao? Không đóng điện, nước còn dọa cắt được, chứ không đóng phí bảo trì chẳng có luật nào quy định, chủ yếu dựa vào ý thức của người dân.

Còn nếu bàn giao quỹ này cho ban quản trị cũng cần phải có cơ chế giám sát chặt chẽ, phải có trách nhiệm thật rõ ràng. Vì nhiều chung cư đã xảy ra hiện tượng thành viên ban quản trị ôm tiền bỏ trốn, hoặc tiêu sạch quỹ bảo trì…

Do đó, Bộ Xây dựng cần phải xây dựng thêm hành lang pháp lý, hoàn thiện thể chế giám sát chặt chẽ. Nên có 3 bên giám sát lẫn nhau: Chủ đầu tư, người dân và đơn vị quản lý trung lập cùng tham gia giám sát quản lý quỹ này. Khi phát hiện ra sai phạm thì phải có chế tài bằng luật để thực thi.

Theo Việt Dũng/ Báo Đầu tư Bất động sản (Tinnhanhchungkhoan.vn)

Link bài gốc: https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/phi-bao-tri-chung-cu-khong-nen-thay-kho-la-bo-241620.html

Bài viết Phí bảo trì chung cư: Không nên thấy khó là bỏ đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Theo ông Nguyễn Duy Thành, CEO Công ty Global Home Property, hiện nay tranh chấp chung cư thường rơi vào hai vấn đề chính: Tiền quỹ bảo trì giữa các bên là chủ đầu tư, Ban Quản trị và cư dân; Vấn đề sở hữu tiện ích chung – riêng giữa chủ đầu tư và người dân trong đó có khu vực bãi xe.

Đây được xem là hai vấn đề mấu chốt làm nảy sinh nhiều mâu thuẫn trong hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư và trong môi trường cung cư hiện nay. Để giải quyết vấn đề này cần phải tìm hiểu và trị dứt điểm từ gốc.

Đối với quỹ bảo trì chung cư, ông Thành cho rằng không cần thiết phải sửa đổi hay ban hành các văn bản pháp luật liên quan đến việc quản lý quỹ bảo trì như thế nào, mà cần phải có văn bản hướng dẫn cụ thể.

Trong đó, Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) năm 2014 đã nêu rõ rằng, các chủ đầu tư khi bán căn hộ phải có ngân hàng bảo lãnh cho việc thực hiện hợp đồng và người mua phải mở tài khoản tại ngân hàng do chủ đầu tư lựa chọn để bảo lãnh tại dự án bất động sản đó.

Từ quy định này, có thể giải quyết bài toán đơn giản bằng cách khách hàng thanh toán giá trị mua nhà đều phải thông qua tài khoản ngân hàng bảo lãnh cho dự án đó. Khi dòng tiền của người mua tăng lên qua các giao dịch ngân hàng thì tài sản sở hữu của chủ đầu tư giảm đi.

“Như vậy, trường hợp chủ đầu tư đi vay vốn trong ngân hàng, thì ngân hàng sẽ kiểm soát được cái tài sản đảm bảo đã giảm dần và phải hạ hạng mức tín dụng của chủ đầu tư đi. Làm như vậy để tránh các trường hợp chung cư như hiện nay, chủ đầu tư vay số tiền rất lớn nhưng khi bán cho cư dân lại không có thanh toán các khoản dư nợ tín dụng giảm dần, từ đó xảy ra việc người mua không được cấp chủ quyền do chủ đầu tư đã mang tài sản đi thế chấp cho ngân hàng”, ông Thành nói.

Cũng theo ông Thành, khi người dân đã thanh toán qua tài khoản cũng là lúc ngân hàng phải có trách nhiệm điều chỉnh lại hạng mức tín dụng của chủ đầu tư cho các bất động sản căn hộ đang hình thành trong tương lai.

Một vấn đề khác của quỹ bảo trì chung cư, đến giai đoạn cuối cùng của kỳ hạn nhận bàn giao nhà theo quy định của Thông tư 02 và Luật Nhà ở năm 2014. Lúc này, người dân phải thanh toán 2% quỹ bảo trì qua tài khoản của ngân hàng. Từ đó, ngân hàng phải “treo” khoản tiền quỹ bảo trì 2% trong ngân hàng và không cho chủ đầu tư rút ra khoản tiền này.

Bản chất tiền này là của người dân và thực hiện việc đóng góp theo quy định của Luật nhà ở. Số tiền quỹ bảo trì này sẽ mặc nhiên gửi có kỳ hạn tối thiểu là 1 năm .Vì trong giai đoạn đầu, Luật đã quy định tối thiểu 12 tháng công trình đưa vào sử dụng sẽ còn nằm trong giá trị bảo hành.

Do vậy, tất cả các hạng mục liên quan đến việc sửa chữa, bảo trì sẽ không dùng vào tiền bảo trì nữa. Tiền lãi suất của người dân sẽ được tăng cao khi chủ đầu tư bàn giao cho cư dân vào sử dụng và chủ đầu tư tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, bầu ra Ban Quản trị.

Sau khi Ban Quản trị được chính quyền thừa nhận, thì chủ đầu tư phải có văn bản gửi đến ngân hàng để chuyển đổi hình thức sở hữu dòng tiền sang cho Ban Quản trị chung cư để quản lý tài sản. Ban quản trị chung cư mới cũng không được rút số tiền đó ra khỏi ngân hàng để chuyển dòng tiền đó qua ngân hàng khác nếu không được hội nghị nhà chung cư thông qua.

Để có thêm sự minh bạch, ông Thành cho rằng phải có quy định rõ ràng liên quan đến quỹ bảo trì đều phải thực hiện thông qua hình thức chuyển khoản để tránh tranh chấp về sau. Khi đó, Ban quản trị nhiệm kỳ 1,2…và về sau chỉ cần căn cứ vào các sao kê ngân hàng sẽ biết được tiền có sử dụng đúng mục đích, công khai minh bạch hay không.

Đối với vấn đề trong các tranh chấp chung – riêng ở chung cư, ông Thành cho biết, cần phải quy định cụ thể hơn đối với chủ đầu tư ngay trong hợp đồng mua bán căn hộ, các giới hạn nào thuộc sở hữu chung và riêng. Đặc biệt, trong đó có khu vực sở hữu riêng của chủ đầu tư. Đó là cơ sở căn cứ từ hợp đồng.

Theo CEO của Global Home Property, căn cứ khác là từ giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công, biên bản nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Từ các căn cứ này, là cơ sở tiền đề cho chủ đầu tư khi bàn giao cho cư dân, Ban Quản trị sẽ rõ ràng, minh bạch các khu vực diện tích nào là sở hữu chung, sở hữu riêng.

“Thời gian gần đây phát sinh ra việc mâu thuẫn liên quan đến sở hữu riêng của chủ đầu tư là bãi xe ô tô trong chung cư. Nhưng mâu thuẫn này cần phải được nêu rõ trong hợp đồng sẽ hạn chế được các vấn đề rủi ro liên quan đến tranh chấp chung và riêng tại chung cư”, ông Thành chia sẻ.

Theo Công Quang/ Dân trí

Nguồn: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-bat-dong-san-nguyen-duy-thanh-bay-cach-hoa-giai-tranh-chap-chung-cu-20200129071606802.htm

Bài viết Chuyên gia bất động sản Nguyễn Duy Thành bày cách hoá giải tranh chấp chung cư đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Theo Bộ Xây dựng, cả nước có khoảng 3.000 chung cư, tập trung chủ yếu tại TP. HCM và Hà Nội, trong đó 108 dự án tại 43 địa phương có tranh chấp.

Tranh chấp, kiện cáo tại các chung cư đang gia tăng và diễn biến phức tạp. Nổi bật là mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư liên quan đến chất lượng công trình, sổ đỏ chậm bàn giao, ô nhiễm môi trường, diện tích sở hữu chung – riêng, kinh phí vận hành, tổ chức bảo trì chung cư cũng như vấn đề an toàn phòng cháy chữa cháy.

Chủ đầu tư nợ quỹ bảo trì, quả bóng nằm ở chân ai?

Ông Đinh Duy Linh, Giám đốc Trung tâm đào tạo Bưu chính viễn thông II thuộc Học viện Công nghệ Bưu chính Viễn thông, đồng thời là thành viên trong ban quản trị chung cư New Sài Gòn của Hoàng Anh Gia Lai ở huyện Nhà Bè, TP. HCM cho rằng phần lớn mâu thuẫn xuất phát từ việc chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết khi bán nhà.

“Ở khu tôi còn vướng chuyện thời cấp phép hầm để xe có phần sở hữu chung và sở hữu riêng của chủ đầu tư, sắp tới tranh chấp dễ xảy ra, những vị trí tốt họ sẽ bán. Hiện phần đất siêu thị và sân chơi tennis chủ đầu tư đã cắt ra bán hết rồi.

Trong cấp phép, hồ bơi lại thuộc nhà đầu tư, khi mọi người không đồng ý cung cấp dịch vụ của chủ đầu tư, ông ấy dọn ra, đòi doạ cắt dịch vụ hồ bơi luôn. Đấu tranh lắm thì ông ấy bỏ đó cho ban quản trị quản lý. Tuy nhiên mọi việc hiện vẫn đang trong trạng thái lơ lửng, khiến cư dân ở đây rất bất an”, ông Linh cho biết.

“Đó là chưa kể vấn đề nợ quỹ bảo trì 2%, tương đương 41 tỷ đồng, con số đó ban quản trị chung cư cũng không được kiểm chứng, cư dân đấu tranh dữ lắm từ năm 2009 đến 2016 họ mới giao 10,5 tỷ đồng, trong khi đó tính phần còn lại và lãi phát sinh lên đến hơn 40 tỷ đồng rồi nhưng họ vẫn đang chây ỳ không chịu giao”, ông Linh tiết lộ.

Câu chuyện đặt ra ở đây theo Luật Nhà ở, cưỡng chế chủ đầu tư phải giao tiền bảo trì là trách nhiệm của Chủ tịch UBND Thành phố. Tuy nhiên, ông Linh cho biết đã gửi đơn khiếu nại lên các cấp có thẩm quyền nhưng rơi vào “trò chơi đá bóng”, đi vòng vòng khắp sở này, sở kia mỗi vòng kéo dài hai, ba tháng, UBND thành phố chuyển Sở Xây dựng, giờ vẫn nằm lơ lửng chưa được giải quyết.

“Năm ngoái UBND Thành phố mới ra biên bản phạt vi phạm hành chính vì chủ đầu tư chưa giao quỹ bảo trì cho ban quản trị chung cư. Chủ đầu tư lại làm đơn khiếu nại về biên bản đó, kéo dài 6-7 tháng nằm đó không suy xuyển. Về nguyên tắc, chủ đầu tư phải tách quỹ bảo trì thành tài khoản riêng nhưng đến giờ Sở Xây dựng lại đang đẩy quả bóng cho ban quản trị chung cư, nhờ chúng tôi cung cấp số tài khoản của chủ đầu tư để họ phong toả”, ông Linh cho biết.

Chủ đầu tư nợ hay chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư là vấn đề không mới, rất nhiều chung cư đang gặp phải, vấn đề là cách giải quyết. Trong “cuộc chiến” này, ban quản trị chung cư, tổ chức đại diện cho quyền lợi hợp pháp của các chủ sở hữu luôn là kẻ yếm thế.

Ông Linh cho biết thêm: “Căng băng rôn ư? Chính quyền sẽ yêu cầu gỡ và mời ban quản trị làm việc nếu bất tuân. Ban quản trị thì nghèo thời gian (vì đa phần là kiêm nhiệm) và tiền bạc (tiền của chung cư dân) nên không đủ thể lực để theo đuổi cuộc chiến khi chủ đầu tư cố tình câu giờ.”

Nghị định 99/2015/NĐ-CP ra đời vào ngày 20/10/2015 như chiếc phao cứu sinh cho ban quản trị chung cư. Điều 37, Nghị định này chỉ rõ Chủ tịch UBND tỉnh/thành phố có trách nhiệm cưỡng chế chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì.

Tuy nhiên, trong khi chính quyền địa phương nhiệt tình hạ băng rôn nhưng nguội lạnh với trách nhiệm của mình. Một văn bản kiến nghị của ban quản trị đến Chủ tịch UBND TP. HCM đúng quy trình (UBND tiếp nhận, chỉ đạo Sở Xây dựng, Sở Xây dựng xử lý rồi trả lời Ban quản trị) thường mất 2-3 tháng. Bốn lần như vậy là hết năm!

UBND yêu cầu sở “làm nghiêm” theo pháp luật, sở lại bảo muốn cưỡng chế phải có quy trình: Sở đã trình mà UBND chưa duyệt, quả bóng cứ thế được chuyền qua lại. Vật vã hai năm, sở ra được quyết định phạt vi phạm hành chính với chủ đầu tư. Chủ đầu tư khiếu nại rồi chìm dần vào quên lãng. Chỉ có cư dân nơm nớp âu lo, giá trị tài sản suy giảm vì không đủ tiền để bảo trì, sửa chữa. Quả bóng đang ở chân UBND thành phố, chuyển cho đơn vị nào để kiểm soát giúp cư dân vẫn là một dấu hỏi lớn?” ông Linh trần tình.

Nhấn mạnh đến sự chưa rõ ràng về luật khiến cho quỹ bảo trì 2% sử dụng không hiệu quả, kiến trúc sư Cao Thành Nghiệp cho biết: “Vấn đề quản lý chung cư và nhà ở sai đầu tiên là người soạn luật. Tôi quen một số người bạn soạn luật, họ cũng loay hoay, không hiểu hết về quy trình, quy phạm ở chung cư thế nào?

Ví dụ như quy định phần trăm cho diện tích công cộng để phục vụ cư dân chung cư phải có đơn vị thứ ba kiểm soát chặt chẽ. Phần công trình công cộng đó nếu cho thuê phải được Ban quản trị thống nhất, nguồn thu đó dành để bảo trì chung cư thì công việc bảo trì sẽ rất bền vững.

Còn giờ phần công cộng bán hết chuyển đổi thành officetel thì rất nan giải. Các chung cư Sài Gòn trước 1975, phần tầng trệt và tầng hầm nguồn thu đều được dành cho bảo trì chung cư và cư dân không phải đóng thêm khoản tiền nào hết. Còn bây giờ chung cư phát sinh chuyện này chuyện khác vì chúng ta chuyển đổi để bán. Đó là sai từ luật!”.

Thiếu vai trò kiểm soát của đơn vị thứ ba trong thi hành luật

So sánh với cách quản lý chung cư của các nước tiên tiến, nhất là Mỹ, chuyên gia kinh tế Trần Sĩ Chương nhấn mạnh đến vai trò của đơn vị thứ ba, nơi đứng ra quản kiểm quỹ bảo trì 2% này: “Mọi vấn đề đều không thể giải quyết hết theo luật, vấn đề ở đây là cấu trúc của thị trường bất động sản. Khi hai người, ba người làm ăn với nhau, phải có người thứ ba trung gian đứng ra làm chủ xị. Đối với chung cư, nhà đầu tư chỉ là một phía, ban quản trị và cư dân chung cư phải là phía khác trong mối quan hệ này.

UBND thành phố chính là đơn vị quản kiểm 2% quỹ bảo trì. Tất cả hợp đồng đều phải qua đơn vị thứ ba này, ai làm gì, tiền nộp vào thế nào? UBND sẽ là người đứng ra giải ngân chứ không phải một ai đứng ra quản số tiền đó cả. Nhưng ở Việt Nam hiện nay, số tiền 2% này giải ngân thế nào, chẳng có quy trình gì. Các nhà làm luật dường như hoàn toàn không hiểu nguyên tắc quản lý chung cư hiện nay.”

Đề cập đến nghịch lý chung của thị trường bất động sản, ông Trần Sĩ Chương cho biết thêm: “Ngay cả luật bất động sản cũng trật cơ bản khi giao cho chủ đầu tư nắm tiền hết, thế giới không ai làm thế. Chủ đầu tư chỉ là một đơn vị trong cuộc chơi thôi, họ đóng góp cái gì cho dự án thì bỏ vào một tài khoản chung của ngân hàng, nhà thầu chính, nhà thầu phụ nào làm được đến đâu thì ngân hàng giải ngân đến đó, bảo đảm sự công bằng, không chiếm dụng vốn của nhau.”

Ông Chương cho biết, ở các nước, người mua nhà có quyền cuối cùng nói “Có” hay “Không”. Ví dụ ở Mỹ, người mua nhà chỉ đặt cọc làm hợp đồng có 10%, khi nhà đầu tư làm xong, giao nhà, họ có một đơn vị do người mua nhà trả phí mấy trăm USD để xem lại tất cả kết cấu xem có đúng với bản cam kết hay không. Nếu chỉ một điểm không đồng ý, ví dụ công viên không rộng như cam kết hoặc đường lái xe bị nứt một chút là họ bước ngay ra khỏi nhà, và chủ đầu tư phải trả lại 10% tiền đặt cọc.

“Vấn đề đặt ra ở đây là người quản trị chất lượng công trình hiện nay không có tiếng nói”, ông Chương nêu vấn đề.

“Tôi lấy làm lạ, một vấn đề nữa chỉ có ở Việt Nam, nhà đầu tư nhận tiền người mua nhà, hứa với người ta trả 8-10% lãi một năm gì đó, mà không có biện pháp nào chế tài. Nếu không thực hiện được lời hứa đó, việc tung hô lời 8-10% khiến cho nguồn cung nhiều lên vượt cầu thì giá cho thuê xuống, lấy đâu trả lãi?

Đó là chưa kể nhà đầu tư lấy tiền chỗ này đầu tư chỗ khác. Vậy về tư cách pháp lý, họ lấy tư cách gì để nhận tiền của khách hàng và hứa 10% lãi? Chỉ có cơ quan tín dụng mới được phép làm chuyện đó, vì được ngân hàng nhà nước bảo lãnh”, ông Chương khẳng định.

Ông Chương đặt vấn đề thứ hai là nếu nhà đầu tư không thực hiện đúng cam kết thì chế tài thế nào?

“Lần lần khi quả bóng này căng lên hết mức sẽ xì ra và đã xì ở một số nơi rồi. Khi diễn ra ở diện rộng sẽ ảnh hưởng lớn vì giá trị của bất động sản ở bất cứ thị trường nào phần lớn dựa trên yếu tố tâm lý, khi người tiêu thụ mất niềm tin vào thị trường vì một vài lý do nào đó thì thị trường tụt nhanh lắm. Chỉ mấy % đó thôi có khi quyết định sự tăng trưởng hay sụt giảm của toàn thị trường”, ông Chương nhận xét.

Theo bà Trần Minh Ái, Giám đốc bộ phận quản lý bất động sản Savills Việt Nam, tranh chấp sở hữu chung – riêng, phần hầm để xe, phần hồ bơi, sân tennis diễn ra phổ biến ở các chung cư.

“Ban quản lý không đòi tiền được vì luật không rõ ràng, không đủ nguồn thu để vận hành toà nhà phù hợp, tăng phí quản lý gần như không tưởng”, bà Ái cho biết.

“Chúng tôi rất sợ khi quản lý một toà nhà mà không có bãi để xe. Chủ đầu tư khi bán không tính toán dịch vụ kỹ càng, dẫn đến việc phải bù lỗ, nên họ thường chuẩn bị một số tiền cho năm đầu, nhưng khi chuyển sang ban quản trị mới thì bị tắc ở giữa, khiến cho cả toà nhà đóng băng. Làm tệ hơn thì bị phản đối, cũng không thể có tiền để làm khá hơn, tăng phí thì không được”, bà Ái băn khoăn.

“Có đề xuất hay thôi không thu phí bảo trì 2%? Tôi nghĩ không thu còn chết nữa vì mỗi lần có chuyện gì lại phải đi thu phí, nhưng ở Việt Nam, người mua nhà đầu tư nhiều hơn người ở, mình có cắt nước năm tháng họ cũng không quan tâm. Tôi đồng ý với quan điểm phải thu phí bảo trì để đưa về bên thứ ba quản lý và giải ngân thế nào cũng phải quy định rõ ràng”, bà Ái khẳng định.

Nhà tư vấn này cũng cho rằng các nhà quản lý chưa hiểu sâu về cách vận hành một chung cư khi làm luật.

“Năm năm đầu là phí bảo hành chứ không phải bảo trì. Bản thân Luật Nhà ở cũng lấn cấn chuyện này, gọi là quỹ bảo trì, nhưng lại có phần dùng từ bảo dưỡng, tức là phí quản lý thì dùng để bảo dưỡng, phí bảo trì thì dùng để bảo trì, hai câu chuyện là hoàn toàn khác.

Thứ hai, khi ban quản lý cần số tiền lớn để bảo trì thì không có. Ví dụ như chúng tôi chỉ làm hàng rào xung quanh Estella thôi nếu làm móng đã tốn hơn 11 tỷ đồng, mỗi lần sơn toà nhà vài tỷ và thực tế 40 tỷ đồng chỉ vài việc đã hết rồi. Quan điểm của tôi là vẫn cần quỹ bảo trì ổn định cho chung cư”, bà Ái khẳng định.

Theo Kim Yến/TheLEADER

Bài viết Đằng sau những cuộc nội chiến chung cư không hồi kết đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.