Khách thuê tăng trở lại

Báo cáo thị trường bất động sản TP. HCM quý II/2022 của Savills cho thấy công suất cho thuê của phân khúc căn hộ dịch vụ đã đạt 74%, tăng 6 điểm phần trăm theo quý và 10 điểm phần trăm theo năm. Giá thuê trung bình cũng tăng nhẹ 1% theo quý, đạt 496.800 đồng/m2/tháng. Trong đó, nổi trội là phân khúc hạng A ghi nhận tăng 3% theo quý và 6% so với cùng kỳ năm trước.

Với tình hình hoạt động cải thiện, Savills Việt Nam đánh giá thị trường đạt lượng tiêu thụ cao nhất kể từ quý I/2020, sau khi đại dịch Covid-19 bùng phát. Từ khi Việt Nam mở cửa biên giới trở lại vào tháng 3/2022, nhóm chuyên gia nước ngoài, đặc biệt từ Nhật Bản và Đài Loan làm việc trong ngành xây dựng và sản xuất đã quay trở lại. Cùng với đó là nguồn cung đến từ các sinh viên quốc tế và người lao động quay trở lại Việt Nam sau thời gian dài đóng cửa.

Theo Cục Thống kê TP. HCM, trong 6 tháng đầu năm 2022 TP. HCM có 304 dự án FDI mới với số vốn đăng ký 231 triệu USD. Singapore là nhà đầu tư lớn nhất, tiếp theo là Nhật Bản. Số dự án FDI mới tăng 16% theo năm là tín hiệu tích cực đối với thị trường do đối tượng khách chủ yếu là người nước ngoài.

Để đáp ứng nguồn cầu tiềm năng này, trong quý vừa qua, dự án căn hộ dịch vụ hạng C Saigon Airport Plaza với 44 căn đã vận hành trở lại. Trong tương lai, dự kiến thị trường sẽ đón nhận 780 căn đến từ 5 dự án, trong đó nguồn cung khu trung tâm chiếm khoảng 38%.

Cạnh tranh mạnh với căn hộ cho thuê

Tuy nhiên, chuyên gia của Savills cũng chỉ ra căn hộ chung cư cho thuê (buy-to-let) – phân khúc cạnh tranh trực tiếp với căn hộ dịch vụ đang có nguồn cung lớn và giá thuê thấp hơn.

Khảo sát của Savills cho thấy giá thuê căn hộ dịch vụ cao hơn 40% so với giá thuê trung bình của căn hộ chung cư hạng A và B. Bên cạnh đó, nguồn cung lớn căn hộ sẽ được cung cấp cho thị trường từ nay đến 2024 với 26.000 căn hộ hạng A và B sẽ được bàn giao và cho thuê. Đây được xem là một áp lực lớn đối với thị trường căn hộ dịch vụ tương lai.

Phân tích thêm về xu hướng này, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP. HCM cho biết trong 5 năm gần đây, giá thuê căn hộ bán cho thuê lại (buy-to-let) mức tăng trưởng tốt lên đến 5% mỗi năm trong giai đoạn trước 2020. Dưới tác động của đại dịch, thị trường này có xu hướng giảm khoảng 7% năm trong 2 năm.

Ngoài ra, một lượng lớn căn hộ bán được bàn giao và khoảng 30% lượng này tham gia vào thị trường cho thuê trong thời gian này. Đến năm 2022, khi tình hình kinh tế có xu hướng phục hồi, căn hộ chung cư đang có giá thuê đang dần tăng trở lại mức trước dịch.

“Sự chênh lệch giá thuê giữa căn hộ dịch vụ và căn hộ bán cho thuê lại cho thấy loại hình căn hộ dịch vụ, nhất là phân khúc hạng C đang đối mặt với sự canh tranh gay gắt từ căn hộ trung và cao cấp. Các dự án căn hộ ngày càng được phát triển với chất lượng tốt, cung cấp đa dạng tiện ích nội khu và được vận hành quản lý chuyên nghiệp. Điều này thu hút khách thuê chuyển dịch sang căn hộ cho thuê có mức giá tốt hơn”, bà Trang phân tích.

Tuy nhiên, nhìn nhận ở góc độ khách mua căn hộ để đầu tư cho thuê, vị chuyên gia này cho biết họ thường cân nhắc 2 khoản lợi nhuận là lợi nhuận từ tăng giá của bất động sản và lợi nhuận từ cho thuê.

“Khảo sát của chúng tôi trong quý II/2022 cho thấy lợi nhuận từ việc cho thuê đang ở mức thấp hơn lợi nhuận ngân hàng. Mức lợi nhuận cho thuê nằm trong khoản 3,2%/ năm đến 6,5%/ năm tùy theo khu vực. Trong đó, khu CBD, Khu đô thị mới tại quận 2 cũ và quận 7 có mức lợi nhuận cho thuê thấp do giá trị căn hộ ở mức cao, trong khi các khu vực như Nhà Bè, Bình Tân và quận Thủ Đức cũ thuộc TP Thủ Đức có mức
lợi nhuận cho thuê cao hơn từ 5,7% đến 6,5%”, bà Trang cho biết thêm.

Mặc dù mức lợi nhuận từ hoạt động cho thuê hiện nay không quá cao, song vị chuyên gia này khuyến nghị các nhà đầu tư vẫn có thể cân nhắc về tiềm năng tăng trưởng lợi nhuận trên giá trị tài sản để đưa ra được quyết định đầu tư sáng suốt.

Kỳ Hoa – Hạnh Nhiên | Nhà báo & Công luận

Bài viết Xuất hiện phân khúc cạnh tranh mạnh mẽ với căn hộ dịch vụ đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Nhu cầu bất động sản logistics cao

Công ty Savills Việt Nam nhận định, công nghiệp logistics Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là nhờ tăng trưởng của ngành thương mại điện tử. Đây là một trong những yếu tố khiến nhu cầu bất động sản logistics tăng mạnh.

Khảo sát của Công ty Savills Việt Nam cho thấy, ngành hậu cần kho bãi (logistics) của Việt Nam đang có mức tăng trưởng đáng kể do sự phát triển của nền kinh tế quốc gia, các lĩnh vực sản xuất và thương mại điện tử.

Báo cáo về chỉ số logistics thị trường mới nổi do nhà cung cấp dịch vụ vận tải và hậu cần kho vận hàng đầu Agility công bố năm 2022, Việt Nam đứng thứ 11 trong bảng xếp hạng trong top 50 quốc gia đứng đầu.

Trong số các nước ASEAN, Việt Nam chỉ đứng sau Indonesia và Malaysia, Thái Lan, vượt lên Philippines, Myanmar và Campuchia – Savills dẫn chứng.

Thị trường vận tải và logistics của Việt Nam ước tính sẽ phát triển với tỷ lệ tăng trưởng hàng năm kép (CAGR) là 7% từ năm 2021 đến 2026. Chính phủ Việt Nam khuyến khích các doanh nghiệp sản xuất và thu hút đầu tư bằng cách thành lập các khu công nghiệp, khu kinh tế.

Nhờ vậy, bất chấp thách thức từ đại dịch, ngành này vẫn phát triển do các Hiệp định thương mại tự do (FTA), sự tăng trưởng kinh tế, sản xuất và tiêu dùng trong nước, sự bùng nổ thương mại điện tử đã mang lại những cơ hội lớn.

Theo chia sẻ từ ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, đất nước đang là điểm đến của nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực sản xuất và hậu cần, đặc biệt trước sự phát triển của ngành thương mại điện tử tại Việt Nam. Tuy nhiên, điều này đi đôi với nhu cầu tăng cao về bất động sản công nghiệp chất lượng cao.

Hiện tại, nhiều doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong quá trình tìm kiếm địa điểm. Các khu công nghiệp và khu hậu cần kho bãi, đặc biệt xung quanh thành phố lớn như Hà Nội, đang có tỉ lệ lấp đầy cao, có những nơi đạt gần 100%. Nguồn cung bất động sản công nghiệp đang chưa đáp ứng được với nhu cầu phát triển của các doanh nghiệp.

Mặt khác, khoảng trống này tạo ra cơ hội để các đơn vị phát triển bất động sản quốc tế đầu tư vào Việt Nam. “Trong thời gian qua, dòng vốn nước ngoài chảy vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp của nước ta vẫn rất dồi dào. Nhiều nhà đầu tư đang nắm bắt cơ hội để đưa ra những sản phẩm phù hợp với thị trường. Bởi vậy, việc thiếu hụt nguồn cung sẽ sớm được giải quyết trong những tháng tới”, ông Matthew chia sẻ.

Cơ hội cho ngành logistics Việt Nam vươn cao

Ngành logistics Việt Nam hiện nay vẫn chưa khai thác được hết tiềm năng khi hầu hết các bên tham gia là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, cung cấp các dịch vụ có giá trị gia tăng thấp. Savill dẫn chứng trong số 3.000 công ty hậu cần kho bãi, 90% vốn đăng ký dưới 440.000 USD, 5% có quy mô vốn từ 440.000 USD đến 880.000 USD và 5% có quy mô vốn trên 880.000 USD. Trong khi thị trường trong nước có sự cạnh tranh gay gắt, thị trường điều phối bởi các công ty nước ngoài chiếm sản lượng thấp hơn nhưng lại chiếm đến khoảng 75% doanh thu.

Đầu năm 2022, nhà phát triển kho logistics quốc tế Logos Property đã liên doanh cùng Manulife Investment Management trong dự án phát triển nhà xưởng hậu cần hiện đại xây theo yêu cầu (built-to-suit) với tổng diện tích hơn 116.000 m2 và trị giá trên 80 triệu USD. Sự xuất hiện của những đơn vị quốc tế đã nâng cao chất lượng xây dựng và vận hành bất động sản công nghiệp tại Việt Nam.

Bên cạnh đó, sản xuất công nghệ cao và công nghiệp sạch đang là xu hướng phát triển của ngành. Ví dụ khu công nghiệp Nam Bình Xuyên Green Park tại Vĩnh Phúc được đầu tư xây dựng cảnh quan, không gian xanh, đồng thời tích hợp hệ thống quản lý thông minh 24/7. Qua đó, dự án thu hút các doanh nghiệp thuộc nhanh sản xuất sạch, sử dụng năng lượng tự nhiên – tái tạo.

Giám đốc Savills Hà Nội chia sẻ rằng không chỉ tiêu chuẩn từ chủ đầu tư cao hơn, mà bản thân các doanh nghiệp cũng đang đặt ưu tiên vào hai yếu tố này. “Việt Nam đang định hướng ngành công nghiệp theo chuỗi giá trị, tập trung vào những sản phẩm mang lại giá trị gia tăng lớn. Ngành công nghệ cao và sản xuất bền vững đang là những lĩnh vực thu hút và ưu tiên vốn đầu tư.

Những doanh nghiệp trong lĩnh vực này thường có yêu cầu khắt khe hơn. Hoạt động của họ tại Việt Nam giúp thúc đẩy sự phát triển của ngành công nghiệp theo hướng bền vững, cùng với sự cải thiện trong trình độ tay nghề. Những điểm này sẽ tạo ra giá trị cho ngành công nghiệp quốc nội, từ đó, đóng góp tích cực vào hoạt động xuất-nhập khẩu và nền kinh tế Việt Nam”.

Tuy nhiên, với thực trạng nguồn cung hạn chế, các chuyên gia cho rằng, Việt Nam cần tìm giải pháp để kịp thời đáp ứng nhu cầu hoạt động và những xu hướng mới trong lĩnh vực hậu cần kho bãi.

Việt Nam có tiềm năng để phát triển ngành hậu cần và trở thành trung tâm logistics của vùng. Chính sách từ Nhà nước và cơ sở hạ tầng là những nhân tố quan trọng để Việt Nam đạt được mục tiêu này.

Trên thực tế, hiện nay đã có nhiều địa phương đưa ra các ưu đãi nhằm thu hút dòng vốn đầu tư công nghiệp công nghệ cao, sạch. Thủ tục hành chính cũng là một điểm có thể cải thiện để giúp hoạt động thương mại được nhanh và gọn.

Mặt khác, khả năng tiếp cận cũng được xem là yếu tố tiên quyết đối với ngành hậu cần. Không chỉ dừng lại ở khâu sản xuất, quá trình vận chuyển cũng sẽ quyết định sự thành công của chuỗi cung ứng.

Các doanh nghiệp sẽ tìm những địa điểm có hệ thống hạ tầng giao thông hoàn thiện để đặt nhà máy, kho xưởng. Nhờ vậy, việc di chuyển hàng hóa đến các cảng, sân bay phục vụ cho hoạt động xuất khẩu hay cung cấp sản phẩm cho thị trường lớn trong nước sẽ thuận tiện hơn. Do đó, việc hoàn thiện hạ tầng giao thông sẽ tạo đòn bẩy cho sự phát triển của ngành hậu cần Việt Nam.

Đối với ngành bất động sản, điều quan trọng nằm ở nguồn cung dành cho logistics. Nhiều đơn vị phát triển dự án đã và đang làm việc với những chuyên gia trên thế giới để áp dụng những phương pháp tăng sự hiệu quả cho doanh nghiệp.

Theo ông Matthew Powell, những nhà đầu tư vào bất động sản công nghiệp tại Việt Nam ngày càng chú trọng nhiều hơn vào những giải pháp giúp tối ưu hóa hiệu suất hoạt động cho doanh nghiệp.

Họ tham khảo chuyên môn từ các khu vực phát triển như Mỹ, Anh, Singapore, Australia hay Nhật Bản để đưa ra những cải tiến trong thiết kế và vận hành, phù hợp với nhu cầu của doanh nghiệp logistics.

Những nỗ lực từ phía Chính phủ và doanh nghiệp, ngành hậu cần của Việt Nam được kỳ vọng sẽ tiến những bước dài trong thời gian tới.

Trung Hiếu | Nhà báo & Công luận

Bài viết Nhu cầu bất động sản logistics tăng mạnh, còn nhiều cơ hội cho doanh nghiệp đầu tư vào Việt Nam đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Thị trường hạ nhiệt, xuất hiện tình trạng “lãi trên giấy”

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản (BĐS) đã có những dấu hiệu hạ nhiệt. Cụ thể, giá căn hộ chung cư vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021, song chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng quý II năm nay.

Còn đối với phân khúc giá nhà ở riêng lẻ, đất nền cho xây dựng nhà ở tại các dự án trong quý II năm nay đang có xu hướng chững lại ở hầu hết các địa phương khi các hoạt động đầu tư, kinh doanh, dịch vụ thuộc các ngành nghề, lĩnh vực khác được phục hồi, bình thường trở lại.

Ngay từ đầu năm 2022, tình trạng “lãi trên giấy” xuất hiện trên thị trường khi giá bất động sản vẫn tăng nhưng khó bán. Chuyên gia cho rằng, thời gian tới bất động sản vẫn khó giảm giá, dù thị trường đang chững lại.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, từ nay đến cuối năm, nguồn cung sẽ không nhiều. Nguồn cung trên thị trường khá hạn chế dẫn đến việc tăng giá bất động sản từ 20 – 30% so với các năm trước. Việc tăng giá đến từ nhiều yếu tố khác như giá xăng dầu, vật liệu xây dựng và nhân công đều tăng,…

“Nguồn cung mới trên thị trường khá hạn chế, chủ đầu tư tăng giá bán, người mua sơ cấp kỳ vọng giá trị gia tăng do lạm phát, giá cả nguyên vật liệu xây dựng gia tăng. Đây là những diễn biến trong thị trường vừa qua và 1 năm trở lại đây, đặc biệt là bất động sản nhà ở”, vị chuyên gia nhận định.

Theo ông Khương, giá bất động sản tăng trong thời gian vừa qua được coi là tăng theo tính tịnh tiến và tiệm cận. Điều đó có nghĩa giá bất động sản không tăng nóng như các năm trước, tăng nóng từ 10-15% một lúc mà giá sẽ tăng vài % hàng tháng.

Tuy nhiên, khi nhìn lại thị trường trong suốt một năm thì bất động sản tăng giá từ 20-25%. Đây chính là diễn biến thị trường trong thời gian qua. Do đó, từ đây đến cuối năm, thị trường sẽ không thay đổi nhiều so với đầu năm khi nguồn cung bị hạn chế, tín dụng bất động sản vẫn khó.

“Ở một góc độ khác, thị trường bất động sản tăng nhưng tính thanh khoản lại chậm do người có nhu cầu mua ở thực khó có khả năng chi trả. Đây là một vấn đề chúng ta cần nhìn ở thị trường ở góc độ cung cầu, tính thanh khoản và giá cả”, chuyên gia Savills Việt Nam nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, từ đầu năm, thị trường bất động sản bị tác động bởi hàng loạt yếu tố như lạm phát phủ bóng lên nền kinh tế, dòng tiền có những dấu hiệu chậm lại, kéo theo thanh khoản giảm rõ rệt. Những chính sách kiểm soát tín dụng và tình trạng khan hiếm nguồn cung làm cho giá nhà bị đẩy lên, vượt quá sức mua của phần lớn người dân.

“Chính những điều đó đã ảnh hưởng tới thị trường bất động sản Việt Nam. Cụ thể, đối với nhà ở, dòng tiền dễ chủ yếu phân bố vào các dạng bất động sản đầu cơ nên đẩy giá nhà tăng quá nhanh. Nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp không được chú trọng, dẫn đến thiếu nguồn cung cho phân khúc mà nhu cầu để ở thực rất cao”, ông Đính nói.

Giá bất động sản có còn tăng mạnh?

Trong một khảo sát của trang batdongsan.com.vn về giá bất động sản trong tương lai, đa số vẫn cho rằng giá nhà sẽ tăng. Thậm chí, có khoảng 35% khi tham gia khảo sát còn cho rằng giá bất động sản sẽ tăng mạnh, 50% cho rằng sẽ tăng nhưng nhẹ và chỉ 1% cho rằng sẽ giảm mạnh.

Tuy nhiên, cũng không thể phủ nhận một thực tế là giá bất động sản quá cao đang là rào cản lớn nhất đối với người mua. Trong một cuộc khảo sát khác, có 78% người tham gia cho rằng giá bất động sản quá cao là rào cản lớn nhất, tiếp đến mới là các vấn đề về lãi suất vay mua nhà, lo ngại suy thoái kinh tế, không đủ vay ngân hàng.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn nhận định khi bất động sản đã ở nền giá cao sau một thời gian liên tục tăng giá, thì việc người tiêu dùng dự đoán giá bất động sản sẽ không tăng mạnh nữa là điều dễ hiểu.

“Tuy nhiên 50% đáp viên vẫn tin bất động sản sẽ tăng giá nhẹ, gần như không có ai cho rằng bất động sản sẽ giữ nguyên hoặc giảm giá trong 1-5 năm tới”, ông Long nói.

Trong 6 tháng cuối năm, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, thị trường bất động sản đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Giá nhà sẽ chịu áp lực tăng do chi phí tăng: lạm phát, nhu cầu nhà ở cao và nguồn cung thấp tiếp tục khiến chi phí tăng vọt.

Thanh khoản sẽ giảm, dòng tiền dễ không còn. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và trở nên thận trọng hơn.

“Nếu không được tháo gỡ, có thể có một giai đoạn đóng băng dài và gây đổ vỡ cho các doanh nghiệp. Vì vậy, cần có các chính sách hỗ trợ để quá trình tái cân bằng của thị trường diễn ra”, ông Đính nhấn mạnh.

Phân tích thêm về lý do giá bất động sản tăng, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, nguồn hàng hiện nay đang rất thiếu, dự án đang đình trệ, thậm chí có cả những dự án chưa đưa vào thị trường. Theo ông, hiện có nhiều dự án găm đất đai, chưa muốn đưa hàng vào thị trường.

Theo ông Đính, nhiều địa phương sốt đất, khi thị trường hàng hóa khan hiếm, họ tìm cách lách để có nguồn hàng “lậu”, hàng giả… Đó là san lấp đất rừng, gom đất chia lô tách thửa dù địa phương không có nhu cầu. Họ chỉ có mục đích mua, không có nhu cầu sử dụng. Việc đầu cơ đó làm cho thị trường trở nên méo mó.

Trong khi nguồn cung trên thị trường không nhiều nhưng nhu cầu thật về nhà ở, đầu tư lớn nên gây ra hiệu ứng tăng giá, “sốt đất”.

Nhận định về khả năng giảm giá, ông Đính cho rằng, có thể sẽ xuất hiện ở nhóm được “thổi giá” trong giai đoạn gần đây, còn những bất động sản khác có nhu cầu thực rất khó giảm giá.

Nhà báo & Công luận

Bài viết Tình trạng ‘lãi trên giấy’ xuất hiện, thị trường BĐS cuối năm sẽ ra sao? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Nhiều tín hiệu lạc quan

Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2022 mặc dù đối mặt với không ít khó khăn về nguồn vốn đầu tư, quỹ đất hạn chế, song bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam đánh giá vẫn có một số tín hiệu khả quan. Theo đó, thị trường TP. HCM vẫn ghi nhận nguồn cung mới nhất định, đặc biệt đến từ các dự án có quy mô lớn.

“Trong 6 tháng tới, chúng tôi ghi nhận sự tăng trưởng về nguồn cung vẫn duy trì tốc độ như giai đoạn nửa đầu 2022 với khoảng 10.000 căn hộ mở bán và hơn 200 sản phẩm nhà liền thổ. Trong đó, phân khúc căn hộ vẫn tập trung ở các khu vực như TP. Thủ Đức và quận 7. Đây là những khu vực kề trung tâm với quỹ đất hiện hữu. Tuy nhiên, dòng sản phẩm nhà liền thổ chỉ ghi nhận 2 dự án mới ở Nhà Bè và quận 9 cũ. Đây là xu hướng dịch chuyển tất yếu của thị trường bất động sản TP. HCM”, bà Trang cho biết.

Ngoài ra, vị chuyên gia của Savills cũng nhận định các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An sẽ tiếp tục được hưởng lợi trong thời gian tới do nguồn cung tại TP. HCM hạn chế.

“Hiện nay, giá căn hộ tại TP. HCM cũng đang ở mức cao so với thu nhập của đại bộ phận người dân. Do đó, nhà ở tại các tỉnh lân cận sẽ là điểm đến cho người dân TP. HCM hay người dân nhập cư đang có nhu cầu mua nhà ở”, bà Trang giải thích.

Ở góc độ đầu tư, Savills cũng đánh giá việc Chính phủ kiểm soát thành công dịch Covid-19 và mở cửa cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam sẽ là động lực lớn cho dòng FDI vào bất động sản. Trên cơ sở đó, trong thời gian tới, nguồn vốn vào thị trường sẽ được cải thiện tăng trở lại.

Thị trường thanh lọc mạnh

Bên cạnh đó, bà Trang chỉ ra những vấn đề lớn của thị trường bất động sản TP. HCM là quỹ đất hạn chế, nguồn cung khá thấp, giá bán cao và quy trình cấp phép dự án còn đang bị siết chặt.

Liên quan đến vấn đề siết tín dụng vào bất động sản, vị chuyên gia cho rằng đây là tín hiệu tích cực bởi điều này cho thấy thị trường đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn. Theo đó, chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững thì họ sẽ tiếp tục tồn tại trên thị trường. Ngược lại, chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có quy trình phát triển bền vững thì sẽ gặp nhiều khó khăn.

Về khía cạnh người mua nhà, bà Trang cho biết việc siết tín dụng có thể làm giảm nhóm người mua đầu cơ, lướt sóng và không có nhu cầu ở thực, từ đó giúp người mua nhà có nhu cầu thực đến gần với cơ hội sở hữu nhà hơn.

“Tuy nhiên, chủ đầu tư phải đối mặt với việc chi phí sử dụng đất và giá nguyên vật liệu tiếp tục tăng. Điều này cũng là một khó khăn cho chủ đầu tư và tác động đến giá bán cuối cùng của sản phẩm. Vì vậy, phân khúc nhà ở bình dân hay xã hội vẫn là một cánh cửa cho các chủ đầu tư có thể tham gia vào và góp phần cho sự phát triển của xã hội”, bà Trang nói.

Ngoài ra, chuyên gia Savills cũng khuyến nghị các doanh nghiệp cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh trong bối cảnh tín dụng bất động sản bị siết chặt. Việc đa dạng hóa các nguồn vốn sẽ giúp ổn định thị trường và giảm các rủi ro hệ thống.

Kỳ Hoa | Nhà báo & Công luận

Bài viết Savills Việt Nam: Thị trường bất động sản thanh lọc mạnh mẽ trong nửa cuối năm đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Tuy nhiên, theo các đơn vị nghiên cứu, giá BĐS vẫn tăng, tổng tiền vào thị trường có nhu cầu đầu tư BĐS vẫn có xu hướng tăng lên. Theo báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam về phân khúc nhà ở Tp.HCM trong 6 tháng đầu năm 2021, tuy nguồn cung sơ cấp giảm xuống mức thấp nhất, nhưng giá bán vẫn có xu hướng tăng thị trường vẫn chứng kiến nhiều dấu hiệu tích cực và triển vọng, đặc biệt là trong trung và dài hạn.

Đơn vị này chỉ ra, dưới những tác động tiêu cực của làn sóng Covid từ đầu quý 2/2021, lượng căn hộ mới mở bán tại Tp.HCM bị hạn chế, cộng với số lượng hàng tồn kho thấp từ các quý trước, dẫn tới nguồn cung sơ cấp chỉ đạt 3.700 căn, mức giảm thấp nhất theo năm 18%.

Cũng theo đó mà tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này xuống tới mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua, với tổng lượng giao dịch chỉ gần 1.400 căn, giảm 35% theo quý và 36% theo năm. Các căn hộ hạng B dẫn đầu lượng giao dịch với 49% thị phần, và đạt tỉ lệ hấp thụ cao nhất ở mức 52%.

Tuy vậy, giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp tăng, với gần 40% dự án tăng lên trong quý, lên đến 15%.

Còn theo báo cáo quý 2 của Hội môi giới BĐS Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2021, so với cùng kỳ năm 2019, lượng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường tăng 158,3%. Giao dịch tăng 46,2%. So với cùng kỳ năm 2020 lượng giao dịch chào bán trên toàn thị trường 6 tháng đầu năm 2021 tăng 10,8%. Giao dịch tăng 132,3%.

So với 6 tháng cuối năm 2020, lượng giao dịch chào bán trên toàn thị trường 6 tháng đầu năm 2021 chỉ đạt 83,1%. Giao dịch chỉ đạt 87,7%. Như vậy để thấy, trong thời điểm quý 2/2021 dịch Covid-19 diễn biến phức tạp ở hầu hết các địa phương trên cả nước nhưng tình hình BĐS vẫn khả quan. Điều này được xem là nghịch lý của thị trường BĐS.

Thứ nhất, ngay từ đầu quý 2/2021, Việt Nam đối diện đợt dịch Covid lần thứ 4. Đợt dịch lần này nguy hiểm nhất, lây lan trên diện rộng và kéo dài nhiều tháng đã gây ảnh hưởng rất lớn cho cả nền kinh tế và thị trường bất động sản. Từ đầu năm 2020 đến nay, mức độ hấp thụ trên thị trường rất thấp nên dù lượng cung mới hạn chế nhưng lượng lượng sản phẩm chào bán trên thị trường 6 tháng đầu năm 2021 vẫn tăng cao so với cùng kỳ các năm 2019, 2020 (các sản phẩm chào bán đa phần là hàng tồn từ trước)

Thứ hai, do ảnh hưởng covid thu nhập người dân trên tổng thể bị suy giảm. Và theo nguyên lý kinh tế vĩ mô thì giá bán cũng bị áp lực giảm. Tuy nhiên, trên thực tế thị trường lại cho thấy những dấu hiệu không phù hợp quy luật và nguyên lý, đó là: Cầu thực giảm, thể hiện ở số lượng giao dịch giảm, nhưng tổng tiền vào thị trường có nhu cầu đầu tư bất động sản lại đang cho thấy có dấu hiệu mạnh lên. Nguyên nhân, theo đơn vị này, bởi một lượng lớn tiền rút từ các lĩnh vực, thị trường khác (chứng khoán, ngoại hối, các ngành kinh tế suy yếu khác) đang đổ mạnh vào thị trường bất động sản tìm cơ hội đầu tư mua sắm.

Áp lực đẩy lực cầu đồng nghĩa tạo áp lực tăng giá bán hoặc tăng sản xuất hàng hóa. Nhưng hàng hóa trên thị trường thực tế đang có dấu hiệu giảm. Nguồn tiền thực tế vào thị trường bất động sản rất lớn, nguồn hàng lại khan hiếm là nguyên nhân chính giá bất động sản bị đẩy mạnh, tạo các cơn sốt trong tháng 2, tháng 3/2021 vừa qua.

Và cũng chính hiện tượng cầu lớn, hàng khan, giá tăng mạnh đã thành cơ hội cho một bộ phận đầu cơ tham gia phát triển thị trường không tuân thủ quy định pháp luật. Xẻ thịt, chia lô đất, rừng đồi, ruộng để bán làm náo loạn trật tự ở nhiều địa phương trên cả nước.

Thứ ba, theo đơn vị này, dòng tiền ngoài thị trường bất động sản đang chảy vào thị trường bất động sản gồm: Thu lợi từ thị trường chứng khoán; kiều hối tại nhiều khu vực trên thế giới, do covid nên không có hiệu quả đầu tư, đã cam kết về Việt Nam để đầu tư bất động sản. Đồng thời, nhiều ngành kinh tế ở Việt Nam bị thu hẹp hoạt động vì Covid nên cũng chuyển vốn vào thị trường bất động sản để tìm kiếm cơ hội tốt hơn.

Tiền gửi ngân hàng bị điều chỉnh lãi suất giảm nên rút ra chốt lại chuyển từ chứng khoán vào thị trường bất động sản…Từ đó, dẫn đến tổng lượng tiền sẵn sàng thanh toán mua bất động sản tăng, làm tổng cầu bất động sản tăng.

Thứ tư, xét về nguồn cung, kể từ 2019, nguồn cung ra thị trường đã bắt đầu dần khan hiếm. Cho đến nay, tình trạng này cũng không mấy được cải thiện. Theo nguyên lý, khi cầu tăng (F0) hàng hóa thiếu hụt. Cung sẽ gặp cầu ở mức giá cao hơn với mức giá chót vót. Lý giải hiện tượng tăng giá mạnh thời điểm 2020 đến nay.

Trên thực tế, theo Hội môi giới BĐS Việt Nam, tại thời điểm sốt đất, nhiều dự án đã đưa ra mức giá còn cao hơn giá thị trường về mặt nguyên lý, đã tạo ra một điểm giá nằm ở khu vực không thể gặp bất kì một loại cầu nào. Giải thích này lý giải tại sao tổng cầu trên thị trường cao, mà tỷ lệ hấp thụ đang ở ngưỡng rất thấp.

Thứ năm, cung thị trường thứ cấp, kể từ năm 2014 đến nay, thị trường bất động sản ổn định và tăng trưởng tốt. Giá bất động sản tăng rất bền vững. Hằng năm, bình quân tăng 10%, nhiều dự án tốt có thể tăng trên 20%/năm dẫn đến phát triển mạnh các nhóm đầu tư bất động sản để bán lại ở thị trường thứ cấp, sinh lợi.

Năm 2019 và đặc biệt là năm 2020 giá bất động sản có hiện tượng tăng mạnh và nhanh, nhất là phân khúc căn hộ cao cấp. Lợi dụng tình hình thị trường thiếu nguồn cung, giá căn hộ tại Tp.HCM bị đẩy tăng gần 100% thời điểm năm 2018. Nhưng hiện tại mức giá này có rất ít giao dịch, thanh khoản trên thị trường kém. Trước tình thế này, các nhà đầu tư ồ ạt tung hàng ra bán, chấp nhận giảm, lỗ sâu để thu hồi vốn, dẫn đến nguồn cung ở thị trường thứ cấp có lượng hàng khá dồi dào nhưng tiêu thụ chậm.

Thứ sáu, về giá bất động sản: Giá bất động sản tăng theo Hội môi giới BĐS Việt Nam là do bị đẩy giá. Nhưng thực tế hiện nay giá bất động sản tương lai (vì những bất động sản đang bán trên thị trường chưa bị ảnh hưởng bởi các vấn đề này) cũng đang đối mặt với áp lực phải tăng giá, bởi một số yếu tố như: Giá đất trên thị trường sau cơn sốt nhiều nơi vẫn còn ở mức cao nên đền bù giải phóng mặt bằng sẽ cao; Khung giá đất ở rất nhiều địa phương bị điều chỉnh tăng lên 15%; Vật liệu xây dựng và các yếu tố đầu tư xây dựng đều đã tăng khoảng 50% (nhóm chi phí này chiếm tỷ trọng trên 50% giá thành đầu vào bất động sản); Thủ tục phê duyệt dự án kéo rất dài, do vướng mắc quy định pháp luật dẫn đến tăng chi phí và chi phí cơ hội là rất cao.

Theo ông Matthew Powell, giám đốc Savills Hà Nội, một khi dịch bệnh được kiểm soát, các địa phương có thể thu hút không chỉ đầu tư nội tỉnh mà còn các nhà đầu tư từ các địa phương khác cũng như quốc tế. Hà Nội, Tp,HCM, Đà Nẵng cùng các địa phương trong vùng trọng điểm phát triển kinh tế sẽ vẫn thu hút được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư.

“Với các nhà đầu tư cá nhân, khi có ý định đầu tư bất kỳ loại hình phân khúc bất động sản nào, nhà đầu tư cần nhớ tới quy tắc quan trọng nhất: luôn nghiên cứu kỹ loại hình đầu tư và những tiềm năng phát triển của bất động sản đó trong tương lai. Việc thu thập các thông tin chính xác và đáng tin cậy về hoạt động phát triển cơ sở hạ tầng, về quy hoạch đã được công bố và xác nhận giúp nhà đầu tư không chạy theo đám đông với những thông tin chưa được kiểm chứng”, ông Matthew Powell nhấn mạnh.

Bài viết Vì sao dòng tiền vẫn đổ mạnh vào bất động sản? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Chủ nhà đối diện việc giảm 20-40% giá thuê mặt bằng

Quả thực, thị trường nhà phố cho thuê tại Tp.HCM đang đối diện nhiều thách thức giữa làn sóng dịch Covid-19.

Với chuyển biến thị trường nhà phố sau 3 lần đối diện với Covid-19, đợt bùng dịch thứ 4 với tốc độ lây lan nhanh mạnh được dự đoán không chỉ là cú đấm thép tác động mạnh nhất đến tình hình kinh tế xã hội, mà còn là đòn đánh gây thương tổn mạnh hơn đến thị trường nhà phố. Theo các chuyên gia từ Savills Việt Nam, thị trường bán lẻ đang đối diện với một thử thách lớn chưa bao giờ có, khi chủ nhà không còn là người nắm thế thượng phong và cần có những biện pháp chuyển mình để sinh tồn, thích ứng với tình trạng “bình thương mới”.

Ghi nhận cho thấy, trải qua 3 đợt bùng phát Covid-19, với sự kiểm soát tốt tình hình dịch bệnh trong nước, phân khúc BĐS bán lẻ tại Tp.HCM tiếp tục có những tín hiệu hồi phục và tăng trưởng tích cực thể hiện qua tỉ lệ lấp đầy, nguồn cung mới hay việc nhiều hãng bán lẻ quốc tế vẫn tiếp tục mở rộng hoạt động. Nhiều thương hiệu bán lẻ hoạt động trong các lĩnh vực ăn uống, cửa hàng tiện lợi, các ngành thiết yếu vẫn có kế hoạch mở rộng với những tín hiệu lạc quan. Giá thuê dần phục hồi, nhất là các mặt bằng ở vị trí trung tâm.

Tuy nhiên, đối diện với làn sóng thứ 4 của covid-19 vào tháng 5/2021, một vài mặt bằng thuê dù đã dựng vách thi công cũng chấp nhận chịu lỗ và tiến hành trả mặt bằng do những thay đổi trong chiến lược của các nhà bán lẻ nhằm thích ứng với đại dịch và đẩy mạnh bán hàng qua thương mại điện tử. Từ đó dẫn đến tỷ lệ lấp đầy tăng trưởng chậm trên thị trường bất động sản bán lẻ: nhà phố căn góc tại những tuyến đường có lưu lượng giao thông cao có tỷ lệ được thuê tốt hơn, còn những khu vực khác, ngay cả những mặt bằng sầm uất như Hồ Tùng Mậu, Huỳnh Thúc Kháng, Đồng Khởi (Quận 1), tỷ lệ lấp đầy cũng bị ảnh hưởng không ít. Có thể thấy, chênh lệch cung cầu đang tăng theo diễn biến phức tạp của tình hình đại dịch. Đa số chủ nhà phố đồng ý hợp tác đàm phán để hỗ trợ giảm từ 20-40% cho thời gian giãn cách toàn xã hội theo chỉ thị 15 và 16 nhằm giữ được hợp đồng thuê.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, Savills Tp.HCM cho biết, thị trường đang chuyển sang hướng khách thuê dẫn dắt thị trường, trong khi, chủ nhà đang giảm dần sự lạc quan và đã bắt đầu tiếp nhận việc thương lượng để có thể cho thuê mặt bằng. Giá thuê tiếp tục lao dốc khi những khảo sát của Savills gần đây cho thấy: để giữ chân khách thuê hiện tại, chủ nhà phải giảm giá thuê; trong khi với các mặt bằng đang chào thuê, chủ nhà phải đối mặt với yêu cầu giảm từ 20% đến 40% giá chào thuê hiện tại. Thời hạn hợp đồng vẫn duy trì ở mức 3 đến 5 năm, tuy nhiên, khách thuê đề xuất không tăng giá thuê trong suốt thời hạn thuê mặt bằng.

Bên cạnh đó, một số chủ nhà cho biết, nếu đợt giãn cách quá dài và mức giảm tiền thuê không được thống nhất bởi hai bên, chủ nhà phố cũng đã nghĩ đến giải pháp tìm kiếm khách thuê mới và ưu tiên cho khách thuê văn phòng, trụ sở công ty vì nhóm khách này ít bị ảnh hưởng hơn so với ngành bán lẻ.

Làm gì để vực dậy giữa đại dịch?

Theo Savills, đối diện với tình hình dịch bệnh phức tạp, các ngành hàng như y tế, ngân hàng và các chuỗi cửa hàng tiện ích vẫn duy trì hoạt động kinh doanh ổn định trong mùa dịch và có xu hướng mở rộng chuỗi/ chi nhánh. Các doanh nghiệp trong những ngành hàng này nhanh chóng thuê được các vị trí đẹp và phù hợp với các điều khoản thuê tốt.

Bên cạnh đó, thống kê từ thị trường năm 2020 đến nay cho thấy, dịch vụ du lịch, vui chơi giải trí và thời trang, nhất là các chuỗi cửa hàng, đang là những ngành phải đối mặt với nhiều khó khăn trong thời kì đại dịch. Nhóm ngành vui chơi giải trí dù chịu thiệt hại nặng nhưng đa số nhóm này nằm trong mặt bằng Trung tâm Thương mại nên cũng được các Chủ đầu tư lớn hỗ trợ tương xứng hơn nếu so sánh với nhà phố. Song, về dài hạn, để giảm tổn thất lâu dài, nhiều doanh nghiệp đã chuyển đổi kinh doanh sang hình thức trực tuyến khi thương mại điện tử tăng đột biến trong thời gian qua, đồng thời tiến hành trả nhiều mặt bằng kinh doanh không hiệu quả để giảm chi phí thuê mặt bằng và nhân công.

Theo bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý mặt bằng thương mại bán lẻ, Savills Tp.HCM, trong khi các doanh nghiệp dịch vụ du lịch, nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, buộc phải đóng cửa hàng loạt dưới tác động của hạn chế du lịch trong và ngoài nước, ngành mua sắm thời trang, mỹ phẩm, và ăn uống cũng bị ảnh hưởng không ít. Nhờ tích cực đầu tư nhanh chóng cho kênh online, tỷ lệ doanh thu bán trực tuyến của một số doanh nghiệp đã bù vào sự thiếu hụt doanh thu tạo ra tại cửa hàng. Nhất là ngành ăn uống đang có tỷ trọng kênh online chiếm từ 20-60% tổng doanh thu.

Trong ngắn hạn, thị trường nhà phố cho thuê có thể tiếp tục đối mặt với việc trả hoặc giảm bớt diện tích thuê để cắt giảm chi phí từ các khách thuê hiện tại, và khó khăn trong việc tìm kiếm khách thuê mới. Chủ nhà sẽ không còn ở thế thượng phong, thay vào đó, khách thuê sẽ chiếm lợi thế với nhiều lựa chọn hơn để đuổi kịp xu hướng thay đổi hành vi của người tiêu dùng: họ có thể lựa chọn các trung tâm thương mại để mở các cửa hàng vật lý tận dụng sự tác động tương hỗ và nguồn khách mua sắm cao, hoặc tăng cường chiến lược tiếp thị và bán hàng trực tuyến khi lưu lượng khách tiêu dùng trên các kênh kinh doanh trực tuyến tăng mạnh trong thời qua và dự báo tiếp tục trong thời gian tới.

Tuy vậy, trong dài hạn, thị trường mặt bằng bán lẻ nói chung và thị trường nhà phố cho thuê nói riêng được kỳ vọng sẽ có nhiều tín hiệu tích cực. Các chỉ số vĩ mô vẫn được dự báo tăng trưởng mặc dù có chậm lại; doanh thu bán lẻ hàng hóa tại Tp.HCM đã có sự hội phục sau mỗi đợt dịch và đạt các mức tăng trưởng cao 12% trong năm 2020 so với năm 2019 và kể cả quý 1/2021 so với cùng kì năm trước. Các thương hiệu quốc tế hạng sang vẫn tìm kiếm các mặt bằng thương mại tại khu vực trung tâm thành phố cho kế hoạch mở rộng/ thâm nhập thị trường Việt Nam bởi thành phố là trung tâm kinh tế, có mức độ đô thị hóa cao, tiêu thụ nội địa ngày càng tăng, cũng như những kết quả tích cực từ vắc xin Covid-19.

Bà Trang cho biết thêm, về tổng quan thị trường bán lẻ thương mại cho thuê tại Tp.HCM, khu vực ngoài trung tâm bị tác động nhiều hơn khu vực trung tâm. Khu vực trung tâm với mật độ tập trung cao của các tòa nhà văn phòng, khách sạn cao cấp và các điểm tham quan du lịch chiếm lợi thế trong việc thu hút các khách thuê bán lẻ/ thương hiệu cả trong và ngoài nước mở cửa hàng nhờ vào lượng khách tham quan mua sắm ổn định. Do đó, các mặt bằng tại khu vực trung tâm vẫn sẽ được săn đón hơn so với khu vực ngoài trung tâm. Theo số liệu nghiên cứu thị trường của Savills cập nhật thị trường bán lẻ hiện đại trong quý 1/2021 cho thấy, tỷ lệ trống tại khu vực trung chỉ ở mức 3% trong khi khu vực ngoài trung tâm tỷ lệ trống có xu hướng tăng đến 7%.

Để tồn tại trong bối cảnh dịch bệnh bùng phát lớn nhất từ trước đến nay đa số các thương hiệu đang làm khá tốt những giải pháp để đối phó, chẳng hạn như việc nắm bắt thay đổi hành vi tiêu dùng và áp dụng chuyển đổi số là một trong những hành động chuyển mình cấp thiết để nắm giữ và mở rộng nguồn khách hàng.

Thực tế cho thấy một số nhà hàng cao cấp đã phát triển dịch vụ giao hàng tận nhà, với những menu giá tốt, đóng gói đẹp để giữ chân người tiêu dùng; các dịch vụ vui chơi, giải trí cũng chào mời những gói hội viên với giá hấp dẫn chỉ áp dụng trong thời gian dịch bệnh bùng phát, và bảo lưu quyền sử dụng không tính vào thời kì giãn cách. Ngay cả với những nhà bán lẻ khi ký hợp đồng thuê cũng chú ý thêm vào điều khoản tự bảo vệ chính mình nếu mặt bằng thuê không thể sử dụng, hoạt động, kinh doanh được theo Chỉ thị của Chính phủ.

Bên cạnh đó, tùy thuộc vào khả năng về tài chính, các doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể tạm dừng hoạt động để cắt lỗ hoặc giảm diện tích thuê/ số lượng mặt bằng thuê để duy trì hoạt động kinh doanh hiệu quả, đồng thời tăng cường quảng bá thương hiệu qua các trang mạng thương mại điện tử, tăng các dịch vụ giao hàng, tăng các dịch vụ chăm sóc và hậu mãi đến khách hàng. Đây cũng là thời điểm để các doanh nghiệp có tiềm lực về tài chính đánh giá lại kết quả kinh doanh các cửa hàng vật lý và có thể thay đổi các mặt bằng tốt hơn với giá thuê tương đồng hoặc thuận lợi thuê được các nhà phố với các điều khoản thuê tốt.

Bài viết Giá nhà phố cho thuê tại Tp.HCM lao dốc mạnh đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Giá nhà sẽ tăng mạnh…

Hơn 20 năm có mặt tại Việt Nam, Indochina Capital Corporation (Indochina Capital) coi thị trường này là một trong những thị trường bất động sản hấp dẫn nhất đối với người nước ngoài. Làn sóng doanh nghiệp từ Nhật Bản, Malaysia, Singapore, Đài Loan và Hồng Kông (Trung Quốc)… chọn Việt Nam là điểm đến cho thấy rõ điều đó.

Với tốc độ đô thị hóa cao, nền kinh tế – chính trị ổn định, tầng lớp dân số trẻ và giới trung lưu ngày một tăng…, theo bà Thu Lê, Phó giám đốc cao cấp Indochina Capital, Việt Nam sở hữu tiềm năng lớn cho các nhà phát triển bất động sản.

“Các nhà đầu tư ngoại đầu tư vào Việt Nam bởi nhận thấy đây là thị trường đầy hứa hẹn, có thể tìm kiếm lợi nhuận lâu dài. Thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều dư địa để khai phá”, bà Lê nhấn mạnh.

Thực tế, giá nhà ở Việt Nam đã tăng khá mạnh trong vài năm qua. Theo nghiên cứu của JLL, CBRE hay Savills Việt Nam, mức tăng trung bình toàn thị trường đạt khoảng 7%/năm, riêng phân khúc chung cư giá rẻ có biên độ tăng mạnh nhất, trung bình khoảng 30%/năm trong 3 năm gần đây.

Ngay cả với phân khúc căn hộ cao cấp hiện có giá từ 3.000-7.000 USD/m2 (tại TP.HCM), nhưng so với mặt bằng chung của nhiều quốc gia trong khu vực vẫn thấp hơn đáng kể và điều đáng nói hơn là tỷ lệ hấp thụ đối với những căn hộ này luôn ở mức cao.

Kể từ khi bùng phát, đại dịch Covid-19 đã ảnh hưởng tiêu cực tới nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Tuy nhiên, việc kiểm soát tốt dịch bệnh cùng niềm tin vào Chính phủ Việt Nam với hàng loạt chính sách tháo gỡ khó khăn, đặc biệt là các rào cản về thủ tục cho cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, đã làm tăng niềm tin về sự hồi phục nhanh chóng của Việt Nam trong trạng thái “bình thường mới”.

Điều này thể hiện rõ thông qua việc thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) khi kết thúc 10 tháng đầu năm 2020, tổng vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản đạt gần 3,5 tỷ USD, bất chấp các hạn chế về di chuyển. Trong đó, Capital Land rót thêm gần 246 triệu USD vào tòa văn phòng Central Palace thuộc dự án Vinhomes Metropolis tại 29 Liễu Giai, Hà Nội.

Ngoài ra, thị trường bất động sản cũng ghi nhận nhiều sự dịch chuyển trong các phân khúc, chẳng hạn phân khúc bán lẻ có sự chuyển dịch từ bán lẻ truyền thống sang thương mại điện tử nhằm hạn chế tiếp xúc trực tiếp tránh dịch bệnh lây lan, phân khúc bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng đã có tín hiệu phục hồi khi dịch bệnh được khống chế tốt, hay sự nổi lên của bất động sản công nghiệp nhằm đón đầu làn sóng dịch chuyển đầu tư vào Việt Nam…

Thống kê cho thấy, chỉ trong 6 tháng đầu năm 2020, cả nước có 6 khu công nghiệp mới được thành lập, cao hơn con số 4 khu công nghiệp thành lập mới trong cả năm 2019. Tính đến tháng 9/2020, giá thuê đất khu công nghiệp tại TP.HCM đạt bình quân 150 USD/m2/kỳ hạn – mức cao nhất cả nước. Tỷ lệ lấp đầy hiện tại thường xuyên được duy trì ở mức 90% do nhu cầu bất động sản công nghiệp đã tăng gần 40% so với cùng kỳ năm trước, trong khi quỹ đất cho thuê hiện hữu không còn nhiều.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc cấp cao Thị trường vốn Việt Nam tại JLL chia sẻ, dịch bệnh Covid-19 có thể tạm thời làm gián đoạn đầu tư tại Việt Nam, nhưng sự quan tâm từ các nhà đầu tư vẫn mạnh mẽ do Việt Nam được xem là cường quốc công nghiệp mới nổi ở khu vực. Điều này sẽ hỗ trợ cả cung và cầu đối với bất động sản công nghiệp ở Việt Nam.

Ông John Campbell, Quản lý bộ phận Bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam thông tin, 9 tháng đầu năm, một số nhà sản xuất, logistics nổi tiếng thế giới lên kế hoạch chuyển hoạt động sang Việt Nam, cho thấy niềm tin của họ vào tiềm năng lâu dài của Việt Nam.

Theo ông John Campbell, phân khúc nhà xưởng công nghiệp xây sẵn đang trên đà tăng trưởng mạnh. Thế mạnh của dòng sản phẩm này là sự linh hoạt về diện tích và thời gian thuê. Bất động sản công nghiệp xây sẵn cũng cho phép các nhà cung cấp thận trọng hơn trong việc cam kết thuê đất dài hạn hoặc đàm phán các hợp đồng ngắn hạn với khách hàng. Đây là những lợi thế mà các nhà đầu tư nước ngoài rất muốn tận dụng.

“Trong năm 2021 và 2022, nhiều nhà sản xuất sẽ dịch chuyển khỏi Trung Quốc. Đây là cơ hội để các doanh nghiệp Việt Nam tung ra các dự án khu công nghiệp mới, đáp ứng nhu cầu đầu tư sản xuất giá trị cao”, ông John Campbell nói.

… khi nhu cầu nhà ở tăng cao

Báo cáo đánh giá triển vọng thị trường bất động sản nhà ở giai đoạn 2021-2022 của CTCP Chứng khoán Bản Việt (VCSC) đưa ra nhận định, Việt Nam là một trong những nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất trong khu vực, theo đó tầng lớp thu nhập trên trung bình sẽ có xu hướng tăng mạnh, quy mô hộ gia đình nhỏ hơn, thúc đẩy nhu cầu mua nhà lần đầu. Việt Nam cũng sẽ trải qua quá trình tăng trưởng nhà ở cao nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh và dân số thành thị tăng cao, khi ước tính trung bình dân số thành thị tăng khoảng 1,1 triệu dân mỗi năm, kéo theo đó là nhu cầu có thêm khoảng 314.000 căn hộ mới/năm trong giai đoạn này.

Theo phân tích của VCSC, trong giai đoạn 2016-2019, tỷ lệ tín dụng cho vay mua nhà trong phần trăm GDP hiện tại của Việt Nam tăng rất khiêm tốn và thấp hơn đáng kể so với Thái Lan, Singapore và Malaysia trong cùng giai đoạn. Điều này xuất phát từ thực tế mức lãi suất vay tại cùng thời điểm ở Việt Nam cao hơn so với các quốc gia trong khu vực, góp phần tạo ra thị trường cho vay mua nhà chưa hấp dẫn, dẫn đến tỷ lệ thâm nhập thấp.

Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, trong dài hạn, vẫn còn nhiều dư địa để thị trường nhà ở sơ cấp phát triển khi các chủ đầu tư bất động sản lớn gia tăng tích hợp các khoản vay mua nhà vào giai đoạn bán hàng nhằm giảm gánh nặng thanh toán sớm cho người mua nhà.

Đơn cử, Techcombank và Vinhomes đã hợp tác cung cấp gói vay mua nhà cho người mua nhà với kỳ hạn tối đa 35 năm (so với kỳ hạn thông thường là 20 năm), giúp số tiền chi trả hàng tháng trở nên phù hợp hơn với người mua nhà hiện nay. Hay như Đất Xanh bắt tay cùng VPBank cung cấp gói cho vay cho sản phẩm đất nền tại dự án Gem Sky World. Đây được xem là giải pháp mới giúp thúc đẩy mạnh hơn phân khúc này bởi cho vay mua nhà thường không áp dụng cho sản phẩm đất nền và nhà đất.

Ở góc nhìn thận trọng hơn, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, trong giai đoạn 2020-2021, dự báo tổng lượng giao dịch căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM sẽ tăng chậm, đặc biệt là tại TP.HCM, do cơ sở giá bán cao hơn và việc trì hoãn cấp phép dự án chưa được cởi bỏ. Theo đó, việc các doanh nghiệp chuyển hướng tập trung sang các đô thị vùng ven TP.HCM và Hà Nội sẽ là chiến lược hợp lý bởi đất khu vực này có mức giá vừa phải (so với trong thành phố) và hệ thống cơ sở hạ tầng đang dần được cải thiện.

Bài viết Dự báo sớm thị trường bất động sản 2021 đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM của Savills Việt Nam cho thấy trong 9 tháng, phân khúc căn hộ hạng C (thường là chung cư giá rẻ, bình dân – PV)  vẫn là phân khúc hoạt động tốt bất chấp những tác động của dịch bệnh Covid-19. Savills cũng dự báo rằng dòng sản phẩm này vẫn tiếp tục dẫn dắt thị trường trong thời gian tới.

Cụ thể, ghi nhận trên tổng số lượng giao dịch căn hộ toàn thị trường cho thấy căn hộ hạng C luôn chiếm ưu thế với hơn 60% và tỷ lệ hấp thụ ở mức cao hơn cả 2 hạng còn lại. Tình hình hoạt động tốt của hạng C có thể nhìn nhận từ các yếu tố tích cực của cả cầu (người mua) và cung (chủ đầu tư).

Về khía cạnh nguồn cầu, căn hộ hạng C có mức giá vừa túi tiền đáp ứng được nhóm có nhu cầu cao nhất, đặc biệt là nhóm gia đình trẻ cũng như giới tri thức trẻ thu nhập trung bình có nhu cầu ở thực.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường, Savills Việt Nam, cho biết tỷ lệ người mua căn hộ hạng C cho nhu cầu ở tại TP.HCM trong 9 tháng chiếm tỷ lệ 70-80%, trong khi căn hộ hạng A và B có tỷ lệ mua để đầu tư khá cao. Trong bối cảnh Covid-19, đối tượng đầu tư ngắn hạn và đầu tư cho thuê bị tác động mạnh nhất do giãn cách xã hội và đóng cửa biên giới. Còn nhóm mua để ở đối mặt với vấn đề tài chính gây trì hoãn kế hoạch mua nhà.

Về khía cạnh nguồn cung, bằng việc nhận định được tác động của Covid-19 đến tài chính đối với khách mua tiềm năng, các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều gói kích cầu thông qua nhiều chương trình ưu đãi như nhận nhà trả chậm, ngân hàng hỗ trợ ân hạn nợ gốc… Ngoài ra, thông qua quá trình sàng lọc thị trường, các dự án có pháp lý rõ ràng, đạt tiến độ xây dựng tốt cũng có lượng giao dịch tốt trong thời gian gần đây.

Tuy nhiên, về giá, chỉ xét trong quý III, lượng căn hộ hạng C có giá bán trung bình dưới 1.000 USD/m2 khá hạn chế.

Bài viết Savills: Căn hộ hạng C sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường TP.HCM đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Theo Savills, trong 9 tháng đầu năm, thị trường căn hộ cao cấp được xem là kênh đầu tư được yêu thích. Điển hình như một dự án hàng trăm căn hộ ở Thủ Thiêm có giá bán trung bình 7.000 USD/m2 đã thu hút được nhiều khách đặt chỗ chỉ trong một ngày.

Savills nhận định sẽ có thêm hơn 143.700 căn hộ được cung cấp ra thị trường đến 2023,. Trong đó, phân khúc căn hộ hạng sang chiếm 13%, tương đương khoảng 18.000 căn hộ. Con số này phản ánh nhu cầu sở hữu và đầu tư căn hộ cao cấp tương đối lớn của thị trường.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận Đầu tư Savills, nhận định xu hướng này khá dễ hiểu. Thứ nhất, nguồn tiền để kinh doanh trong dân cũng khá nhiều. Thay vì gửi ngân hàng ở mức lãi suất 5 – 6%/năm, việc mua một sản phẩm nhà ở để đầu tư cũng là một cơ hội với những người có nguồn tài chính tốt. Bên cạnh đó, trong giai đoạn này, thị trường cũng không có nhiều nguồn cung mới, ở góc độ tích cực trên thị trường phân khúc cao cấp thì đây chính là cơ hội cho những người có nhu cầu mua nhà ở cao cấp để ở và đa dạng hóa nguồn đầu tư.

Khu đô thị mới Thủ Thiêm được nhìn nhận trở thành nơi quy tụ các của các căn hộ, biệt thự có giá đắt đỏ bậc nhất tại TP.HCM trong thời gian gần đây. Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam, chia sẻ trong 2 năm trở lại đây, các dự án tại Thủ Thiêm ghi nhận mức tăng trưởng tích cực và sôi động hơn khi cơ sở hạ tầng dần được hình thành cũng như sự hứng thú của cả các chủ đầu tư trong nước và quốc tế, bất chấp những hạn chế về tiện ích và mật độ cộng đồng dân cư.

Một số cái tên các chủ đầu tư đã và đang đầu tư tại khu vực này có thể kể tới như Empire City, Sonkim Land, Đại Quang Minh… Trong tương lai, ông Troy cũng cho rằng Thủ Thiêm vẫn sẽ là khu vực thu hút các dự án nhà ở phân khúc cao cấp của các chủ đầu tư lớn cả trong nước và nước ngoài nhờ vị trí sát sườn trung tâm, hệ thống cơ sở hạ tầng mới cũng như quy hoạch tốt của Chính phủ.

Bài viết Vì sao dòng tiền đổ vào căn hộ cao cấp tại TP.HCM? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Theo báo cáo thị trường căn hộ quý III của Savills Việt Nam, TP.HCM có 10 dự án vướng pháp lý và ngưng bán, tương đương hơn 6.500 căn hộ ở các phân khúc khác nhau. Các thủ tục pháp lý được thắt chặt và người mua trở nên thận trọng hơn ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng tác động và tình hình hoạt động của dự án.

Trong 9 tháng đầu năm nay, nhiều dự án hạng sang như Centennial, Alpha Hill, The Veter Private Residence đã dừng triển khai. Một số dự án đã hoàn lại các khoản thanh toán kèm lãi phạt. Các dự án ký kết hợp đồng mua bán (HĐMB) hoạt động tốt. Dự án mới – ST Moritz ở Thủ Đức gần như bán hết trong khi giai đoạn tiếp theo của D’lusso – Precia ở quận 2 đạt 89% tỷ lệ hấp thụ trong quý đầu mở bán.

Đại dịch tiếp tục khiến việc mở bán bị trì hoãn ở nhiều dự án như Mizuki Park, Celesta Rise và Sunshine Continental. 4 dự án hạng sang và trung cấp mở bán gần đây đã tạm ngưng do vướng phải vấn đề về tài chính và pháp lý.

Cũng theo báo cáo này, TP.HCM khan hiếm dự án mở mới trong quý, chỉ có một dự án trung cấp mới gia nhập thị trường còn lại nguồn cung đến từ 17 dự án hiện hữu. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt gần 10.000 căn, giảm 46% cùng kỳ.

Về tình hình giao dịch, nếu không tính nguồn cung từ phân khu The Origami tại dự án Vinhomes Grand Park, thị trường trong quý III có tổng lượng giao dịch giảm 83% cùng kỳ, hấp thụ chỉ đạt 54%. Tổng giao dịch 9 tháng vượt hơn 14.000 căn nhưng vẫn là mức thấp nhất trong 5 năm.

Savills dự kiến quý IV thị trường có hơn 16.000 căn hộ được mở bán, trong đó 90% đến từ các giai đoạn tiếp theo của những dự án hiện hữu. Phân khúc bình dân tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm 55% nguồn cung tương lai và 60% lượng bàn giao đến năm 2023. Khu vực phía Đông tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới với 56% thị phần ở ba quận 2, 9 và Thủ Đức.

Bài viết Savills: TP.HCM có 10 dự án căn hộ vướng pháp lý bị ngưng bán từ 2019 đến nay đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.