Tác động tâm lý thị trường

Từ tháng 4 đến đầu tháng 7, tức sau 3 tháng sau khi một số ngân hàng có động thái siết vốn với bất động sản, nhiều doanh nghiệp bước vào giai đoạn khát vốn, khó bán hàng sơ cấp. Thanh khoản nhà đất trên thị trường thứ cấp cũng trầm lắng, dòng tiền trên thị trường địa ốc yếu dần, các dòng vốn đầu tư tài sản cũng có dấu hiệu co cụm, phòng thủ.

Các chuyên gia dự báo nếu việc siết tín dụng kéo dài thêm, thị trường nhà đất có thể xuất hiện các đợt giảm giá mạnh trên thị trường thứ cấp, đến cuối năm kịch bản khắc nghiệt sẽ đến gần, thị trường có thể rơi vào khủng hoảng.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Chuyên gia tư vấn cấp cao của GIBC cho biết, việc siết tín dụng bất động sản khiến ngân hàng ngại cho vay, tác động ngay lập tức đến các doanh nghiệp là nhà phát triển dự án và người mua nhà để ở trên thị trường sơ cấp. Còn với thị trường thứ cấp, đây là đòn giáng mạnh vào các nhà đầu tư và giới đầu cơ địa ốc đang ôm nhiều tài sản bởi nếu không trụ được, nhóm này sẽ xả hàng giảm giá trong thời gian tới.

Theo ông Nghĩa, hành vi phụ thuộc vốn tín dụng của người tham gia thị trường bất động sản đã diễn ra trong một thời gian dài. Trong các năm 2020-2021 đại dịch hoành hành làm kinh tế chật vật vượt khó, kế đến lạm phát tăng cao trong năm 2022. Không những thế, suốt 3 năm qua địa ốc tắc nghẽn nguồn cung vì tắc pháp lý dự án dẫn đến giá tăng cao, cộng thêm cánh cửa phát hành trái phiếu để huy động vốn cũng hẹp dần, thị trường bất động sản như một cơ thể mắc nhiều bệnh nền khá nặng. “Vì vậy, đòn siết tín dụng nếu kéo dài sẽ là cú hạ knock out (đánh gục) một thị trường địa ốc đang yếu ớt”, ông Nghĩa dự báo.

Từ tháng 4, theo yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước, nhiều nhà băng thận trọng cấp tín dụng tại các địa bàn đang có sốt đất, các dự án tiềm ẩn mức độ rủi ro cao; rà soát lại các khoản vay và hạn chế room cho bất động sản. Việc định giá tài sản đảm bảo là bất động sản, nhất ở nơi có hiện tượng sốt đất để phản ánh đúng giá trị thực, minh bạch, khách quan.

Việc siết tín dụng, theo chuyên gia GIBC, đã tác động tâm lý thị trường từ tháng 4 đến cuối tháng 6, từ tháng 7 trở đi sẽ là giai đoạn tác động giảm giá cơ học.

Cụ thể, từ tháng 6 đến nay, trên thị trường thứ cấp nhà đầu tư mua đi bán lại đã giảm giá tài sản do khó khăn tài chính hoặc có nhu cầu thoát hàng nhanh. Trong khi đó dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản đã có dấu hiệu tắc nghẽn và co cụm khi các nhà đầu tư có động thái rút tiền mặt về để hạn chế rủi ro. Trong những tháng tới, nếu thanh khoản tiếp tục giảm, thị trường sẽ đảo chiều từ giai đoạn tăng giá liên tục sang giai đoạn giằng co về giá, phản ứng của người mua có thể quyết định việc chủ đầu tư chuyển từ trạng thái thổi giá lên cao sang tình thế tăng ưu đãi, tăng khuyến mãi để kích cầu, tìm cách thoát hàng.

Lo ngại “khủng hoảng” bất động sản

Các chuyên gia dự báo, nếu van tín dụng bất động sản tiếp tục bị siết, cuộc khủng hoảng sẽ diễn ra theo 2 cấp độ. Cấp độ thứ nhất, bên bán giảm giá tài sản để cắt lỗ và có người mua mức giá này, đây là kịch bản tích cực trong tình hình xấu ở mức trung bình. Cấp độ thứ hai, bên bán giảm giá tài sản để cắt lỗ nhưng không ai mua, đây là kịch bản tồi tệ trong bức tranh khủng hoảng.

Các doanh nghiệp phát triển bất động sản có thể phải cấu trúc lại sản phẩm cho giai đoạn cuối năm 2022 và năm 2023; tự cân nhắc quay lại thị trường phục vụ nhu cầu thật hay tiếp tục phóng lao theo chiến lược bán các sản phẩm chỉ phục vụ đầu tư và đầu cơ. “Sự lựa chọn của doanh nghiệp và phản ứng của người mua có thể quyết định mức độ khủng hoảng nhẹ hay nặng trong 6-12 tháng tới”, ông Nghĩa nhận định.

Các chuyên gia cảnh báo, trong 6 tháng tới, nếu tình trạng siết tín dụng vẫn tiếp diễn, số lượng nhà đầu tư xả hàng sẽ tăng lên, đồng thời mức giảm giá cũng nhiều hơn, càng về cuối năm càng dễ xảy ra tình trạng cắt lỗ. Việc thị trường chuyển từ trạng thái giảm lời sang cắt lỗ sẽ biến chuyển rất nhanh, đẩy bất động sản vào cuộc khủng hoảng mới.

Khi room tín dụng đang siết, ai cũng mong ngân hàng sớm mở lại room để khơi thông dòng vốn. Nhưng dòng tiền 6 tháng cuối năm có xu hướng chỉ ưu tiên kinh doanh sản xuất, không ưu tiên bất động sản. Vì vậy, địa ốc không thể mong chờ gì nhiều vào cơ hội tiếp cận vốn vay.

Trong khi đó, nhiều dự báo cuối năm lãi suất cho vay sẽ tăng lên, các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính quá đà buộc phải đua xả hàng vì ôm càng lâu càng lún sâu vào bẫy chốt lời không xong nhưng nợ xấu
đến gần. Còn phía doanh nghiệp cũng gặp khó khăn khi bị siết tín dụng, chủ đầu tư buộc phải tính đến kịch bản bán sỉ hoặc chiết khấu mạnh để cải thiện dòng tiền.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đánh giá, dòng tiền quyết định sự thành công hay thất bại của một doanh nghiệp. Nếu dòng tiền được luân chuyển một cách lành mạnh sẽ tạo điều kiện phát triển nền kinh tế.

Theo ông Châu dòng tiền đầu tiên của thị trường bất động sản cần là nguồn vốn tín dụng, được xem là bà đỡ của cộng đồng doanh nghiệp địa ốc hiện nay. Thống kê của hiệp hội cho thấy có đến 80-85% doanh nghiệp cần đến nguồn vốn tín dụng này.

Trong dự thảo sửa đổi Thông tư 39 mới đây, Ngân hàng Nhà nước sử dụng từ “kiểm soát” việc cho vay mua, kinh doanh bất động sản và “kiểm soát” việc cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn. Chủ tịch HoREA phân tích, việc dùng khái niệm kiểm soát ở mức độ mạnh đã dẫn đến luồng dư luận cho là Ngân hàng Nhà nước định hướng thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, bao gồm cả cho vay để mua bất động sản cao cấp do đây là khoản vay có giá trị lớn. Diễn biến này có thể dẫn đến hệ quả là các tổ chức tín dụng e ngại hoặc không dám cho vay đối với doanh nghiệp địa ốc. Nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua bất động sản, nhà ở cũng khó tiếp cận vốn tín dụng.

Ông Châu nhận định, động thái kiểm soát và thắt chặt vốn tín dụng này sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản trong thời gian tới. Để đảm bảo nguồn vốn tín dụng chảy vào thị trường bất động sản, các dự án bất động sản có tính khả thi, các doanh nghiệp có uy tín cần phải được tiếp cận nguồn vốn tín dụng kịp thời. Vì vậy, ông Châu kiến nghị xem xét cho các khách hàng xếp hạng tín dụng tốt vẫn được tiếp cận vốn vay, người tiêu dùng có nhu cầu.

Bên cạnh việc tắc nghẽn dòng vốn, ông Châu cũng thừa nhận, hiện vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản là thể chế pháp luật chưa giải quyết dứt điểm. Theo ông Châu, cần phải tháo gỡ được thể chế pháp luật thì thị trường mới phát triển ổn định và bền vững, đồng thời cần điều phối vốn tín dụng hợp lý để dòng tiền luân chuyển ổn định trong nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Các chuyên gia dự báo, 6 tháng cuối năm 2022 là giai đoạn thị trường địa ốc đứng trước phép thử khắc nghiệt nhất trong vòng 5-7 năm qua. Siết vốn tín dụng tuy không phải là nguyên nhân duy nhất khiến thị trường trầm lắng, suy yếu nhưng đây là giọt nước tràn ly có thể dẫn đến cuộc khủng hoảng mới.

Trung Hiếu | Nhà báo & Công luận

Bài viết Siết tín dụng địa ốc có làm sức mua kém? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Theo báo cáo thị trường quý I/2022, Savills Việt Nam cho rằng, phân khúc căn hộ tại TP.HCM chỉ có 2.150 sản phẩm được mở bán. Trong khi đó, nhu cầu mua nhà tại TP.HCM ngày càng tăng trong vài năm gần đây, nên nguồn cung gần như không đủ để đáp ứng thị trường.

Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam đánh giá, thị trường nhà ở trong nước đang và sẽ chứng kiến nhu cầu rất lớn cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh và tỷ lệ dân số vàng.

Tuy nhiên, ông cũng chỉ ra nguồn cung dự án mới hạn chế, đơn cử như ở đô thị lớn nhất cả nước là TP.HCM do nhiều vấn đề tồn tại đang khiến thị trường lệch pha và cần nhiều giải pháp thiết thực để giải quyết tình trạng này.

“Với dân số hơn 10 triệu người, nguồn cung đó không đủ nên khi mở bán dễ dàng được thị trường hấp thụ hết. Chúng ta sẽ thấy giá bất động sản tăng cho đến khi nguồn cung được cải thiện”, ông Neil MacGregor nói.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến hiện tượng thiếu nguồn cung trầm trọng tại TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung. Trong đó, ông Neil MacGregor chỉ ra 4 vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản.

Thứ nhất, nhiều bộ luật còn chồng chéo, nhất là Luật Đất đai và Luật Xây dựng. Sự chồng chéo này  gây nên sự khó khăn trong quá trình xin phê duyệt cho các chủ đầu tư trong và ngoài nước.

Trong khi đó, Luật Quy hoạch được thông qua từ năm 2017 nhưng quá trình triển khai gặp nhiều khó khăn, vướng mắc do Luật Quy hoạch còn bất cập, có quy định chưa rõ ràng.

“Các bộ luật cần được sắp xếp, tổ chức hợp lý và hiệu quả nhằm tránh sự chồng chéo giữa các quy định khác nhau của khung pháp lý. Từ đó, hỗ trợ chính quyền các địa phương trong quá trình phê duyệt dự án và cải thiện tình trạng thiếu quỹ đất phát triển nhà ở”, ông Neil MacGregor cho biết.

Thứ hai, tình trạng thiếu hụt quỹ đất tại các thành phố lớn, dẫn đến nguy cơ “bong bóng”. Một vấn đề nổi cộm là tình trạng đầu cơ diễn ra ở nhiều địa phương, giá thị trường nhà ở không hướng tới người mua cuối cùng.

Điều này sẽ khiến xã hội và nền kinh tế phát triển không lành mạnh trong dài hạn, quỹ đất tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội để phát triển dự án còn ít, dễ bị thao túng, dẫn đến nguy cơ “bong bóng” bất động sản.

“Một thị trường không hướng đến người mua cuối cùng thì không thể bền vững. Do đó, cần những giải pháp tăng quỹ đất, đặc biệt cho các dự án bình dân, hỗ trợ người mua có nhu cầu ở thực, cũng như xây dựng quy trình đấu giá đất công minh bạch để hạn chế đầu cơ”, ông Neil MacGregor nhấn mạnh.

Ông khuyến nghị các cơ quan quản lý có thẩm quyền cần đưa ra giải pháp tăng quỹ đất sạch để tránh tình trạng đầu cơ, “bong bóng”, giải quyết vấn đề thiếu nhà ở, tăng nguồn cung cho phân khúc bình dân đáp ứng nhu cầu thực của người mua nhà để ở. Từ đó kiểm soát nguy cơ dẫn đến “bong bóng” bất động sản.

Ngoài ra, ông Neil cũng cho rằng cần bổ sung quỹ đất khu trung tâm cho phát triển dự án nhà ở và triển khai đúng hạn các dự án hạ tầng để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị.

Liên quan đến vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất, Tổng giám đốc Savills Việt Nam khuyến nghị cần xây dựng quy trình đấu giá đất công minh bạch hơn, có thể mời các đơn vị định giá nước ngoài đã chứng minh năng lực tầm quốc tế, triển khai đúng hạn các dự án cơ sở hạ tầng để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị.

Bên cạnh đó, có thể tham chiếu một số quy trình đấu giá đất công tại các thị trường trưởng thành hơn như Singapore, Hong Kong…

Thứ ba, động thái siết chặt tín dụng bất động sản đang “bóp nghẹt” nguồn cung. Ông Neil MacGregor cho rằng, hiện nay, tín dụng bất động sản và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang bị kiểm soát chặt chẽ. Nhà nước cũng đang cân nhắc hạn chế các nguồn vay ngắn hạn nước ngoài để tài trợ cho các dự án trung và dài hạn (dự thảo).

Trong bối cảnh này, ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam, khuyến nghị các doanh nghiệp chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh. Việc đa dạng hóa các nguồn vốn sẽ giúp ổn định thị trường và giảm các rủi ro hệ thống.

Cuối cùng, bất cập lớn nhất chính là quy trình phê duyệt quy hoạch tổng thể cần được sắp xếp hợp lý hơn so với hiện tại.

Năm 2020, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã phê duyệt “nhiệm vụ lập Quy hoạch tổng thể quốc gia thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050”. Tuy nhiên, tiến độ lập quy hoạch thời kỳ 2021-2030 rất chậm khi đến cuối tháng 5 mới có 7/111 quy hoạch được quyết định, phê duyệt.

Cụ thể, quy hoạch 1/10.000 đang được Bộ Xây dựng phê duyệt trong khi việc phê duyệt quy hoạch 1/2.000, 1/500 thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh. Tuy nhiên, với các dự án lớn với diện tích trên 30 ha hay quy mô trên 50.000 dân, quyền phê duyệt lại thuộc Bộ Xây dựng. Sự thiếu rõ ràng về quản lý quy hoạch ảnh hưởng tiến độ các dự án.

Việt Vũ | Nhà báo & Công luận

Bài viết Thiếu hụt quỹ đất, bất động sản Hà Nội và TP.HCM đang có nguy cơ tạo ra “bong bóng” đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Thiếu hụt nguồn cung

Ngay từ khi có những thông tin về động thái siết tín dụng vào thị trường BĐS, rất nhiều chuyên gia, cộng đồng doanh nghiệp đã lên tiếng cảnh báo về những hệ lụy khôn lường nếu lĩnh vực được coi là đầu kéo của nền kinh tế bị đói vốn. Hiện tại, các số liệu cho thấy cảnh báo này đã thực sự hiện hữu.

Theo Báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, trong những tháng đầu năm, dư nợ tín dụng bất động sản chỉ đạt 2,23 triệu tỷ đồng, tăng 2,24% so với thời điểm đầu năm, thấp hơn nhiều mức tăng trên 5% dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế. Trong số đó, nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh BĐS chỉ chiếm khoảng 35%.

“Như vậy, nguồn vốn tín dụng ngân hàng dành cho kinh doanh bất động sản (đầu tư các dự án bất động sản) không chỉ giảm tốc, mà còn giảm cả về tỷ trọng. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản muốn duy trì tốc độ tăng trưởng bình thường, buộc phải tìm các nguồn vốn khác”, Hội Môi giới BĐS Việt Nam đánh giá.

“Nguồn vốn khác” theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam là kênh trái phiếu. Tuy vậy, báo cáo của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, biểu đồ phát hành trái phiếu của các DN BĐS trong tháng 4 chỉ là con số 0. Trước đó, BĐS – lĩnh vực với đặc thù cần lượng vốn lớn luôn đứng trong nhóm có tỷ trọng giá trị phát hành cao nhất.

Rõ ràng, cả 2 kênh dẫn vốn quan trọng nhất của BĐS là tín dụng và trái phiếu đều đã xuất hiện tình trạng tắc nghẽn sau động thái siết tín dụng với lĩnh vực này. Hệ lụy kéo theo dễ thấy nhất là nguồn cung thị trường tiếp tục giảm mạnh.

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý 1 năm nay, chỉ có 22 dự án nhà ở thương mại được hoàn thành với hơn 5.000 căn, bằng khoảng 47% so với quý 4 năm ngoái.

Trong khi đó, báo cáo 4 tháng của DKRA Việt Nam cập nhật con số mới nhất với tình trạng thiếu hụtngày một rõ nét. Trong tháng 4/2022, tại Thành phố Hồ Chí Minh và một loạt các tỉnh giáp ranh (như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Tây Ninh…), nguồn cung căn hộ khu vực này chưa chạm tới mốc 2.500 căn, chỉ bằng khoảng 69% cùng kì năm ngoái.

Sự sụt giảm nguồn cung BĐS theo giới chuyên gia là tác động dây chuyền, bởi nếu không có nguồn “vốn mồi” từ tín dụng, khả năng để các doanh nghiệp tự gồng gánh mọi chi phí cho dự án là vô cùng khó khăn. Riêng với doanh nghiệp BĐS Việt Nam, khó khăn lại càng nhiều bởi thực tế, các kênh huy động vốn trong nước khá “đơn điệu” khi các quỹ đầu tư BĐS – vốn phổ biến và là thông lệ quốc tế – lại chưa phát triểntại Việt Nam.

Bất động sản đội giá bất hợp lí

Hệ lụy từ việc siết tín dụng không dừng lại việc tạo nên sự khan hiếm nguồn cung trên thị trường. Tác động theo chuỗi đã xuất hiện khi mặt bằnggiá đang bị đẩy lên một cách bất hợp lí.

Số liệu thống kê mới nhất của đơn vị nghiên cứu thị trường Batdongsan.com.vn chỉ ra, giá rao bán trung bình của chung cư Hà Nội trong 4 tháng đầu năm 2022 đã tăng tới 9% so với trung bình giá cả năm 2021. Con số này cao hơn nhiều mức tăng trung bình khoảng 5-8% của 3 tháng đầu năm.

“Rõ ràng thị trường BĐS đang xuất hiện những hệ lụy sau động thái siết tín dụng BĐS. Giá BĐS vốn đã tăng vì nhiều yếu tố khách quan nay lại leo thang, đẩy gánh nặng lên vai người dùng”, ông Bùi Quốc Việt, Giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn và Đầu tư THS nói.

Điều khiến ông Việt lo lắng hơn là về tình trạng thiếu cung, tăng giá trong dài hạn bởi các chi phí đầu vào như tiền đất, nguyên vật liệu xây dựng, nhân công…lâu nay vẫn tăng và chưa có biểu hiện sẽ dừng lại. Khi chi phí vốn tăng cao, cộng thêm nguồn cung ngày một eo hẹp, giá bán tới người tiêu dùng chắc chắn sẽ ngày một cao.

Phát biểu trong hội thảo tổ chức mới đây, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn thậm chí còn cảnh báo, trong bối cảnh lạm phát tăng cao, đồng tiền ngày một mất giá, xu hướng của người dân là đổ tiền vào kênh an toàn như BĐS. Nhu cầu bùng nổ sẽ thêm một lần đẩy giá BĐS leo thang.

Ở góc nhìn vĩ mô, nhiều chuyên gia kinh tế còn cảnh báo mối liên hệ mật thiết của BĐS – một lĩnh vực vốn được coi là huyết mạch của kinh tế với hàng chục ngành nghề liên quan. BĐS tăng giá sẽ kéo theo tình trạng đội giá ở nhiều lĩnh vực như bán lẻ, sản xuất công nghiệp…Áp lực cộng hưởng từ đó sẽ gây tác động tiêu cực tới nền kinh tế vĩ mô. Điều này là đáng lo bởi hiện tại đang là giai đoạn nhạy cảm để nền kinh tế phục hồi hậu Covid-19, bất cứ lực cản nào cũng có thể khiến Việt Nam bỏ lỡ cơ hội hồi sức.

Đào sâu gốc rễ vấn đề, TS Vũ Đình Ánh cho rằng cần thay đổi tư duy về vai trò của bất động sản. BĐS theo ông phải được đánh giá và nhìn nhận đúng, đó một là bộ phận quan trọng của nền kinh tế, là kết quả và đầu vào của tăng trưởng. Thay vì “kiểm soát” tư duy cần có theo ông là “lành mạnh hóa”.

“Theo tôi cần thay đổi trong cách tiếp cận theo hướng, đảm bảo cấp tín dụng cho các chủ đầu tư uy tín, có những dự án khả thi, triển khai đúng tiến độ, thanh khoản tốt, có khả năng trả nợ tốt. Ngược lại, đối tượng cần siết chặt là những chủ đầu tư không đáp ứng được các yêu cầu trên, các dự án yếu kém, thậm chí là “chôn” tiền đầu tư”, TS Ánh góp ý.

Nam Anh | Nhịp sống kinh tế

Bài viết Siết tín dụng BĐS: Dòng tiền nghẽn, thị trường khát nguồn cung đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), việc thắt chặt nguồn vốn đổ vào bất động sản, đặc biệt là kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp là một tín hiệu tương đối rõ ràng đến từ các cơ quan chức năng.

Về tín dụng ngân hàng, tính đến hết quý I/2022, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 2,23 triệu tỷ đồng, tăng 2,24% so với đầu năm, thấp hơn nhiều mức tăng trên 5% dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế. Tốc độ tăng dư nợ tín dụng bất động sản đã chậm lại sau nhiều năm, là kết quả của việc kiểm soát, thắt chặt nguồn tiền đổ vào ngành này.

Ngoài ra, nguồn vốn tín dụng ngân hàng tài trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản hiện tại chỉ chiếm khoảng 35% – tương đương 0,78 triệu tỷ đồng, phần lớn là các khoản cho vay mua và sửa chữa nhà ở.

Như vậy, nguồn vốn tín dụng ngân hàng dành cho kinh doanh bất động sản (đầu tư các dự án bất động sản) không chỉ giảm tốc, mà còn giảm cả về tỷ trọng. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản muốn duy trì tốc độ tăng trưởng bình thường, buộc phải tìm các nguồn vốn khác.

Trái phiếu doanh nghiệp là một trong những lựa chọn hàng đầu, chỉ sau nguồn tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, sau việc hơn 10.000 tỷ đồng trái phiếu của nhóm doanh nghiệp bị hủy bỏ, cơ quan chức năng lẫn công chúng đang dần trở nên e ngại với hình thức huy động vốn này. Việc không có doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu trong tháng 4 có thể là hậu quả đầu tiên của những e ngại đó.

Các doanh nghiệp bất động sản sẽ không còn tự do phát hành trái phiếu như trước, bởi sự can thiệp hủy bỏ kết quả phát hành là điều khó dự đoán. Đồng thời, mục đích phát hành đang được các cơ quan chức năng kiểm soát gắt gao, tránh những hệ lụy có thể ảnh hưởng đến nhà đầu tư cá nhân – những người chưa thực sự hiểu về tình trạng trái phiếu cũng như khả năng thanh toán/vỡ nợ của các tổ chức phát hành.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ vận hành lành mạnh và hiệu quả hơn, bảo vệ tốt hơn quyền lợi của nhà đầu tư cá nhân sau những động thái kiểm soát chặt chẽ việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.

Tuy nhiên, theo VARS nguồn vốn cho bất động sản cần được khơi thông, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển minh bạch và lành mạnh, là bệ đỡ cho nền kinh tế.

Bất động sản tăng giá mạnh

Thị trường nhà đất TP.HCM chứng kiến mức tăng giá mạnh từ 5 – 10% chỉ trong vòng một tháng. Trong tình hình giá nguyên vật liệu đang có xu hướng tăng mạnh do bất ổn địa chính trị, nhu cầu vốn của các doanh nghiệp bất động sảnngày càng trở nên cấp thiết. Việc tăng trưởng nguồn cung có thể bị ảnh hưởng tiêu cực bởi chính sách “khóa van” tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp.

Chặn những nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), trong khi việc thu hút nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư bất động sản – REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản…), hay kênh khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài) cần nhiều thời gian để có thể vận hành ổn thỏa, khiến nguồn cung bất động sản bị thắt chặt, đẩy mức giá tăng lên một cách không hợp lý.

Mức giá bất động sản tăng lên bất thường thúc đẩy chi phí sản xuất các ngành liên quan (bán lẻ, sản xuất công nghiệp…) – có thể gây tổn hại đến nền kinh tế vĩ mô, đặc biệt trong giai đoạn nhạy cảm hiện nay.

Theo VARS, các cơ quan chức năng bên cạnh việc bảo vệ nhà đầu tư cá nhân trên thị trường tài chính nhiều rủi ro, cần có những chính sách bảo vệ chính các doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính. Nguồn vốn cần được khơi thông cho mọi ngành nghề trong nền kinh tế, trong đó có bất động sản.

Việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp nói chung, trái phiếu bất động sản nói riêng, bên cạnh việc kiểm soát chặt chẽ các doanh nghiệp phát hành, cần có một cơ chế để giảm thiểu sự tham gia của nhà đầu tư cá nhân – những người dễ bị tổn thương nhưng lại thiếu kiến thức và kinh nghiệm. Cuộc chơi với trái phiếu doanh nghiệp nên là cuộc chơi giữa các doanh nghiệp và các tổ chức tài chính như ngân hàng và các quỹ đầu tư chuyên nghiệp và vận hành theo cơ chế thị trường.

Ngoài ra, cũng đến lúc các cơ quan chức năng đề xuất những quy định cởi mở hơn để các doanh nghiệp thu hút vốn nước ngoài, cũng như các sản phẩm đầu tư hiệu quả như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), chứng khoán hóa bất động sản, Quỹ tiết kiệm nhà ở…

Theo Phương Uyên | BĐS

Bài viết Diễn biến thị trường bất động sản ra sao sau chính sách “siết van” tín dụng? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.