Tại Hội nghị Thủ tướng Chính phủ với doanh nghiệp, diễn ra vào sáng nay (11/8), ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết: Thời gian qua, Chính phủ đã có những thông điệp kịp thời để chấn chỉnh lại thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản đang tồn tại nhiều lo ngại, đó là tình trạng lệch pha cung cầu, rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, nhà dành cho công nhân, người lao động

Cụ thể, nguồn nhà ở liên tục giảm từ năm 2018 đến nay. Năm 2020 chỉ bằng 39,2%, năm 2021 chỉ bằng 33,6% so với năm 2017.

Đối với TPHCM, 6 tháng đầu năm 2022, tất cả các lĩnh vực đều tăng trưởng, chỉ riêng lĩnh vực bất động sản là tăng trưởng âm, giảm 5,62% so với cùng kỳ năm 2021.

Theo ông Châu, thị trường bất động sản có dấu hiệu lệch pha trong phân khúc thị trường, lệch pha phân khúc nhà ở cao cấp nhưng rất thiếu nhà ở bình dân, nhà ở đáp ứng nhu cầu thực.

Đơn cử nhà ở bình dân, năm 2020 chỉ chiếm 1%, năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2020 là 0%. Ngược lại nhà cao cấp năm 2021 chiếm 74% và 6 tháng đầu năm là 80,1%.

“Như vậy rất mất cân đối. Nhà ở xã hội chỉ đáp ứng 41% theo kế hoạch. Công nhân lao động thuê nhà trọ, tiền thuê chiếm khoảng 20% thu nhập, hơn 60% công nhân chỉ có thu nhập vừa đủ sống. Công nhân lao động có thu nhập rất thấp chiếm 56,8%. Đây là điều đáng quan ngại, việc tiếp cận được nhà ở của công nhân là vấn đề rất lớn”, ông Châu nói.

Tình trạng lệch pha về cung cầu và lệch pha về cung ứng thị trường dẫn đến giá nhà tăng liên tục trong 5 năm vừa qua, tính từ năm 2017. Hoạt động chuyển nhượng ách tắc, thị trường bất động sản hiện nay có dấu hiệu phát triển chậm lại, trầm lắng, doanh nghiệp có dấu hiệu hụt hơi, giảm thanh khoản, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu.

Riêng quý I/2022 và tháng 7/2022, doanh nghiệp bất động sản không phát hành được trái phiếu nào.

Nguồn vốn đầu tư nước ngoài giảm 8,9% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên trong giảm chung, bất động sản thu được nguồn FDI tăng lên. Nguồn kiều hối sụt giảm, như TP.HCM chỉ đạt được 3,1 tỷ USD giảm 13%.

“Như vậy sẽ tương ứng với giảm đầu tư vào bất động sản, vì trung bình có khoảng 20% kiều hối đầu tư vào bất động sản”, ông Châu nói.

Do đó, ông Châu kiến nghị Chính phủ thực hiện phổ biến phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất công khai, minh bạch.

“Như mới cách đây 2 ngày, TP.HCM tuyên bố đấu giá trở lại quyền sử dụng đất đối với 4 lô đất tại Thủ Thiêm. Tin này là tin tốt đối với thị trường”, Chủ tịch HoREA phát biểu.

Đồng thời, ông Châu đề nghị Chính phủ xem xét chấp thuận ý kiến của UBND TP.HCM về việc áp dụng phương pháp sớm điều chỉnh biến động giá đất để tính tiền sử dụng đất đối với tất cả các dự án nhà ở thương mại, kể cả những dự án trên 30 tỷ đồng theo bảng giá đất.

Luật Đất đai dự kiến sửa đổi phù hợp với giá thị trường. Nếu áp dụng được điều này thì sẽ minh bạch, rút được thời gian làm thủ tục từ 3 đến 5 năm xuống còn 15 ngày. Cán bộ công chức sẽ không bị rủi ro về pháp lý.

Ông Châu cũng đề nghị thực hiện cơ chế hoán đổi các diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại.

Bên cạnh đó, ông Châu đề nghị Ngân hàng Nhà nước thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng về việc không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý nhưng bảo đảm tăng cường giám sát, không buông lỏng thị trường nhà đất, làm thế nào để tiếp cận được tín dụng một cách thuận lợi hơn.

Và đề nghị Bộ Tài chính sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP để chấn chỉnh lại hoạt động phát hành trái phiếu để thị trường minh bạch, an toàn.

“Tôi cũng đề nghị sửa đổi Khoản 1, Điều 23, Luật Nhà ở để bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đô thị nhà ở”, ông Châu nói thêm.

Việt Vũ | Nhà báo & Công luận

Bài viết HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước không siết chặt tín dụng bất hợp lý đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Mất cân đối về nguồn cung

Tại hội thảo “Dòng tiền và xu thế bất động sản cuối năm 2022” do CafeLand tổ chức ngày 28/6, nhận định về thị trường, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cao cấp Savills Việt Nam cho rằng hiện tại nguồn cung thấp, song giá bán lại cao khiến thanh khoản hạn chế.

Theo ông Khương, những người trẻ từ 30-35 tuổi hiện đang có nhu cầu rất lớn đối với phân khúc bất động sản trung cấp. Tuy nhiên, lại rất ít sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của họ bởi nguồn cung vướng pháp lý.

Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cũng chỉ ra sự mất cân đối về nguồn cung tại TP. HCM ngày càng rõ. Chi phí phát triển dự án bị đẩy lên cao nên hầu hết sản phẩm đưa ra thị trường thời gian tới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, ông Kiệt dự đoán phân khúc tầm trung sẽ không có nguồn cung từ nay đến cuối năm nếu không có sự hỗ trợ để phát triển các sản phẩm nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.

“Dòng tiền sẽ nằm ở các sản phẩm cao cấp, nhóm sôi động nhất chỉ nằm ở các nhà đầu tư có tài chính mạnh. Còn những khách hàng có nhu cầu nhà ở cao nhất lại không biết mua gì, mua ở đâu và tìm ở đâu để mua nhà giá rẻ, tầm trung. Hiện, để mua sản phẩm khoảng 3 tỷ đồng trên thị trường thứ cấp rất khó khăn vì ngân hàng đang siết tín dụng”, ông Kiệt nói.

Về phía doanh nghiệp, ông Đặng Hoài Nam, Giám đốc kinh doanh Công ty CP BĐS Tiến Phước đánh giá, thị trường đang có dấu hiệu chậm lại chính là cơ hội, là thời điểm cho những sản phẩm mang lại giá trị thực cho nhà đầu tư.

“Tôi thấy rằng những sản phẩm ở những vị trí chiến lược, được quy hoạch một cách bài bản, có đầy đủ tiện ích, dịch vụ cở sở hạ tầng tốt, quản lý một cách chuyên nghiệp vẫn được khách hàng tìm kiếm. Nhu cầu được an cư, nhu cầu được nâng cao chất lượng sống vẫn luôn rất lớn trong đại bộ phận người dân”, ông Nam nhấn mạnh.

Tiềm năng vùng phụ cận

Bàn về tiềm năng của thị trường phụ cận TP. HCM, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng những nhà đầu cơ trung hạn, nhà đầu tư đang quay về với thị trường đúng chất đầu tư là thị trường quanh TP. HCM với bán kính 30 km và nằm trong những khu vực động lực.

Những khu vực động lực gồm những khu đô thị hóa, công nghiệp hóa và những thị trường có hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ, đó là khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam.

“Từ Long An đến Bà Rịa Vũng Tàu là trục công nghiệp dịch vụ thương mại lấy tâm là TP. HCM. Và các đô thị xung quanh hưởng lợi từ Vành đai 3 như một phần Long An, Bến Lức, khu vực Cần Giuộc, Châu Đức… khu vực này sẽ tập trung từ 30 – 40 triệu dân, xung quanh TP. HCM”, ông Hiển chỉ ra.

Chuyên gia này dự đoán, trong tương lai, các nhà đầu tư lướt sóng trung hạn, dài hạn sẽ tập trung đầu tư. Ít tiền thì tập trung ở Bến Lức (Long An) có đất nền từ 12-14 triệu đồng/m2, nhiều hơn sẽ đầu tư ở Nhơn Trạch hoặc Long Thành (Đồng Nai)… xa hơn nữa là Châu Đức (Bà Rịa – Vũng Tàu), Cẩm Mỹ (Đồng Nai).

“Còn với nhà đầu tư nhiều vốn có thể đầu tư tại khu vực quận 9, Thủ Đức. Căn hộ Thủ Đức mức giá 50 triệu đồng/m2 là trung bình, 60 triệu đồng/m2 là mức chấp nhận được để đầu tư. Vị trí quận 9 là trung tâm của thành phố tương lai. Theo tôi, dòng tiền sẽ tập trung về những khu vực này”, ông Hiển nhấn mạnh.

Kỳ Hoa | Nhà báo & Công luận

Bài viết Chuyên gia: ‘Có 3 tỷ đồng mua nhà vẫn rất khó khăn vì bị siết tín dụng’ đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Thiếu hụt nguồn cung

Ngay từ khi có những thông tin về động thái siết tín dụng vào thị trường BĐS, rất nhiều chuyên gia, cộng đồng doanh nghiệp đã lên tiếng cảnh báo về những hệ lụy khôn lường nếu lĩnh vực được coi là đầu kéo của nền kinh tế bị đói vốn. Hiện tại, các số liệu cho thấy cảnh báo này đã thực sự hiện hữu.

Theo Báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, trong những tháng đầu năm, dư nợ tín dụng bất động sản chỉ đạt 2,23 triệu tỷ đồng, tăng 2,24% so với thời điểm đầu năm, thấp hơn nhiều mức tăng trên 5% dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế. Trong số đó, nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh BĐS chỉ chiếm khoảng 35%.

“Như vậy, nguồn vốn tín dụng ngân hàng dành cho kinh doanh bất động sản (đầu tư các dự án bất động sản) không chỉ giảm tốc, mà còn giảm cả về tỷ trọng. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản muốn duy trì tốc độ tăng trưởng bình thường, buộc phải tìm các nguồn vốn khác”, Hội Môi giới BĐS Việt Nam đánh giá.

“Nguồn vốn khác” theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam là kênh trái phiếu. Tuy vậy, báo cáo của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, biểu đồ phát hành trái phiếu của các DN BĐS trong tháng 4 chỉ là con số 0. Trước đó, BĐS – lĩnh vực với đặc thù cần lượng vốn lớn luôn đứng trong nhóm có tỷ trọng giá trị phát hành cao nhất.

Rõ ràng, cả 2 kênh dẫn vốn quan trọng nhất của BĐS là tín dụng và trái phiếu đều đã xuất hiện tình trạng tắc nghẽn sau động thái siết tín dụng với lĩnh vực này. Hệ lụy kéo theo dễ thấy nhất là nguồn cung thị trường tiếp tục giảm mạnh.

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý 1 năm nay, chỉ có 22 dự án nhà ở thương mại được hoàn thành với hơn 5.000 căn, bằng khoảng 47% so với quý 4 năm ngoái.

Trong khi đó, báo cáo 4 tháng của DKRA Việt Nam cập nhật con số mới nhất với tình trạng thiếu hụtngày một rõ nét. Trong tháng 4/2022, tại Thành phố Hồ Chí Minh và một loạt các tỉnh giáp ranh (như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Tây Ninh…), nguồn cung căn hộ khu vực này chưa chạm tới mốc 2.500 căn, chỉ bằng khoảng 69% cùng kì năm ngoái.

Sự sụt giảm nguồn cung BĐS theo giới chuyên gia là tác động dây chuyền, bởi nếu không có nguồn “vốn mồi” từ tín dụng, khả năng để các doanh nghiệp tự gồng gánh mọi chi phí cho dự án là vô cùng khó khăn. Riêng với doanh nghiệp BĐS Việt Nam, khó khăn lại càng nhiều bởi thực tế, các kênh huy động vốn trong nước khá “đơn điệu” khi các quỹ đầu tư BĐS – vốn phổ biến và là thông lệ quốc tế – lại chưa phát triểntại Việt Nam.

Bất động sản đội giá bất hợp lí

Hệ lụy từ việc siết tín dụng không dừng lại việc tạo nên sự khan hiếm nguồn cung trên thị trường. Tác động theo chuỗi đã xuất hiện khi mặt bằnggiá đang bị đẩy lên một cách bất hợp lí.

Số liệu thống kê mới nhất của đơn vị nghiên cứu thị trường Batdongsan.com.vn chỉ ra, giá rao bán trung bình của chung cư Hà Nội trong 4 tháng đầu năm 2022 đã tăng tới 9% so với trung bình giá cả năm 2021. Con số này cao hơn nhiều mức tăng trung bình khoảng 5-8% của 3 tháng đầu năm.

“Rõ ràng thị trường BĐS đang xuất hiện những hệ lụy sau động thái siết tín dụng BĐS. Giá BĐS vốn đã tăng vì nhiều yếu tố khách quan nay lại leo thang, đẩy gánh nặng lên vai người dùng”, ông Bùi Quốc Việt, Giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn và Đầu tư THS nói.

Điều khiến ông Việt lo lắng hơn là về tình trạng thiếu cung, tăng giá trong dài hạn bởi các chi phí đầu vào như tiền đất, nguyên vật liệu xây dựng, nhân công…lâu nay vẫn tăng và chưa có biểu hiện sẽ dừng lại. Khi chi phí vốn tăng cao, cộng thêm nguồn cung ngày một eo hẹp, giá bán tới người tiêu dùng chắc chắn sẽ ngày một cao.

Phát biểu trong hội thảo tổ chức mới đây, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn thậm chí còn cảnh báo, trong bối cảnh lạm phát tăng cao, đồng tiền ngày một mất giá, xu hướng của người dân là đổ tiền vào kênh an toàn như BĐS. Nhu cầu bùng nổ sẽ thêm một lần đẩy giá BĐS leo thang.

Ở góc nhìn vĩ mô, nhiều chuyên gia kinh tế còn cảnh báo mối liên hệ mật thiết của BĐS – một lĩnh vực vốn được coi là huyết mạch của kinh tế với hàng chục ngành nghề liên quan. BĐS tăng giá sẽ kéo theo tình trạng đội giá ở nhiều lĩnh vực như bán lẻ, sản xuất công nghiệp…Áp lực cộng hưởng từ đó sẽ gây tác động tiêu cực tới nền kinh tế vĩ mô. Điều này là đáng lo bởi hiện tại đang là giai đoạn nhạy cảm để nền kinh tế phục hồi hậu Covid-19, bất cứ lực cản nào cũng có thể khiến Việt Nam bỏ lỡ cơ hội hồi sức.

Đào sâu gốc rễ vấn đề, TS Vũ Đình Ánh cho rằng cần thay đổi tư duy về vai trò của bất động sản. BĐS theo ông phải được đánh giá và nhìn nhận đúng, đó một là bộ phận quan trọng của nền kinh tế, là kết quả và đầu vào của tăng trưởng. Thay vì “kiểm soát” tư duy cần có theo ông là “lành mạnh hóa”.

“Theo tôi cần thay đổi trong cách tiếp cận theo hướng, đảm bảo cấp tín dụng cho các chủ đầu tư uy tín, có những dự án khả thi, triển khai đúng tiến độ, thanh khoản tốt, có khả năng trả nợ tốt. Ngược lại, đối tượng cần siết chặt là những chủ đầu tư không đáp ứng được các yêu cầu trên, các dự án yếu kém, thậm chí là “chôn” tiền đầu tư”, TS Ánh góp ý.

Nam Anh | Nhịp sống kinh tế

Bài viết Siết tín dụng BĐS: Dòng tiền nghẽn, thị trường khát nguồn cung đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), việc thắt chặt nguồn vốn đổ vào bất động sản, đặc biệt là kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp là một tín hiệu tương đối rõ ràng đến từ các cơ quan chức năng.

Về tín dụng ngân hàng, tính đến hết quý I/2022, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 2,23 triệu tỷ đồng, tăng 2,24% so với đầu năm, thấp hơn nhiều mức tăng trên 5% dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế. Tốc độ tăng dư nợ tín dụng bất động sản đã chậm lại sau nhiều năm, là kết quả của việc kiểm soát, thắt chặt nguồn tiền đổ vào ngành này.

Ngoài ra, nguồn vốn tín dụng ngân hàng tài trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản hiện tại chỉ chiếm khoảng 35% – tương đương 0,78 triệu tỷ đồng, phần lớn là các khoản cho vay mua và sửa chữa nhà ở.

Như vậy, nguồn vốn tín dụng ngân hàng dành cho kinh doanh bất động sản (đầu tư các dự án bất động sản) không chỉ giảm tốc, mà còn giảm cả về tỷ trọng. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản muốn duy trì tốc độ tăng trưởng bình thường, buộc phải tìm các nguồn vốn khác.

Trái phiếu doanh nghiệp là một trong những lựa chọn hàng đầu, chỉ sau nguồn tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, sau việc hơn 10.000 tỷ đồng trái phiếu của nhóm doanh nghiệp bị hủy bỏ, cơ quan chức năng lẫn công chúng đang dần trở nên e ngại với hình thức huy động vốn này. Việc không có doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu trong tháng 4 có thể là hậu quả đầu tiên của những e ngại đó.

Các doanh nghiệp bất động sản sẽ không còn tự do phát hành trái phiếu như trước, bởi sự can thiệp hủy bỏ kết quả phát hành là điều khó dự đoán. Đồng thời, mục đích phát hành đang được các cơ quan chức năng kiểm soát gắt gao, tránh những hệ lụy có thể ảnh hưởng đến nhà đầu tư cá nhân – những người chưa thực sự hiểu về tình trạng trái phiếu cũng như khả năng thanh toán/vỡ nợ của các tổ chức phát hành.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ vận hành lành mạnh và hiệu quả hơn, bảo vệ tốt hơn quyền lợi của nhà đầu tư cá nhân sau những động thái kiểm soát chặt chẽ việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.

Tuy nhiên, theo VARS nguồn vốn cho bất động sản cần được khơi thông, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển minh bạch và lành mạnh, là bệ đỡ cho nền kinh tế.

Bất động sản tăng giá mạnh

Thị trường nhà đất TP.HCM chứng kiến mức tăng giá mạnh từ 5 – 10% chỉ trong vòng một tháng. Trong tình hình giá nguyên vật liệu đang có xu hướng tăng mạnh do bất ổn địa chính trị, nhu cầu vốn của các doanh nghiệp bất động sảnngày càng trở nên cấp thiết. Việc tăng trưởng nguồn cung có thể bị ảnh hưởng tiêu cực bởi chính sách “khóa van” tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp.

Chặn những nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), trong khi việc thu hút nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư bất động sản – REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản…), hay kênh khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài) cần nhiều thời gian để có thể vận hành ổn thỏa, khiến nguồn cung bất động sản bị thắt chặt, đẩy mức giá tăng lên một cách không hợp lý.

Mức giá bất động sản tăng lên bất thường thúc đẩy chi phí sản xuất các ngành liên quan (bán lẻ, sản xuất công nghiệp…) – có thể gây tổn hại đến nền kinh tế vĩ mô, đặc biệt trong giai đoạn nhạy cảm hiện nay.

Theo VARS, các cơ quan chức năng bên cạnh việc bảo vệ nhà đầu tư cá nhân trên thị trường tài chính nhiều rủi ro, cần có những chính sách bảo vệ chính các doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính. Nguồn vốn cần được khơi thông cho mọi ngành nghề trong nền kinh tế, trong đó có bất động sản.

Việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp nói chung, trái phiếu bất động sản nói riêng, bên cạnh việc kiểm soát chặt chẽ các doanh nghiệp phát hành, cần có một cơ chế để giảm thiểu sự tham gia của nhà đầu tư cá nhân – những người dễ bị tổn thương nhưng lại thiếu kiến thức và kinh nghiệm. Cuộc chơi với trái phiếu doanh nghiệp nên là cuộc chơi giữa các doanh nghiệp và các tổ chức tài chính như ngân hàng và các quỹ đầu tư chuyên nghiệp và vận hành theo cơ chế thị trường.

Ngoài ra, cũng đến lúc các cơ quan chức năng đề xuất những quy định cởi mở hơn để các doanh nghiệp thu hút vốn nước ngoài, cũng như các sản phẩm đầu tư hiệu quả như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), chứng khoán hóa bất động sản, Quỹ tiết kiệm nhà ở…

Theo Phương Uyên | BĐS

Bài viết Diễn biến thị trường bất động sản ra sao sau chính sách “siết van” tín dụng? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Trong bối cảnh sốt đất và sốt chứng khoán, một số người đã kiến nghị siết tín dụng chảy vào những lĩnh vực này để dập tắt các cơn sốt vốn sẽ để lại hậu quả lớn cho nền kinh tế nếu trở thành bong bóng và vỡ sau đó. Căn cứ của luồng ý kiến này là tín dụng đã chảy mạnh vào chứng khoán và bất động sản trong những tháng cuối năm trước và đầu năm nay, gây ra các cơn sốt như đã chứng kiến.

Nhưng ngược lại, cũng có nhiều người cho rằng không có căn cứ, không cần siết tín dụng vào những lĩnh vực nói trên. Căn cứ của luồng ý kiến này là dư nợ cho vay chứng khoán trong tổng dư nợ hiện còn rất nhỏ. Dư nợ cho vay bất động sản tuy lớn, chiếm tỷ trọng khá lớn trong tổng tín dụng (20%), song chủ yếu là phục vụ nhu cầu thực của người dân.

Cụ thể hơn, với trường hợp của Vietcombank, năm 2020, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản chỉ chiếm chưa đầy 4% tổng dư nợ cho vay. Nếu tính cả cho vay mua nhà, sửa nhà của cá nhân thì dư nợ bất động sản chiếm 27,4% tổng dư nợ cho vay của ngân hàng này. Tuy vậy, Vietcombank cho rằng họ đang kiểm soát tốt và các khoản cho vay mua nhà của cá nhân đều có tài sản đảm bảo giá trị cao, nợ xấu rất thấp.

Về cho vay chứng khoán, dư nợ trong quý 1 thực tế lại giảm 1% so với cuối năm 2020. Dư nợ cho vay chứng khoán chỉ tăng trở lại từ giữa tháng 4, và cũng chỉ tập trung ở một số ngân hàng.

Bởi vậy, không chỉ cho rằng không có cơ sở để siết tín dụng vào bất động sản và chứng khoán, nhiều chuyên gia còn cho rằng chớ vội lo thay cho các ngân hàng về rủi ro cho vay bất động sản và chứng khoán.

Các luận điểm biện hộ cho việc không nên/cần thiết siết tín dụng vào bất động sản và chứng khoán trên bỏ qua hoặc xem nhẹ, trước hết, rủi ro của việc phân loại sai tín dụng theo mục đích cho vay. Việc phân loại sai này, vô tình hay hữu ý, dẫn đến thực tế là dư nợ tín dụng vào bất động sản và chứng khoán lớn hơn những gì đã được báo cáo.

Một minh chứng cho việc báo cáo thấp hơn thực tế này là trong khi theo số liệu tổng hợp của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), đến hết quý 1/2021 dư nợ tín dụng vào thị trường chứng khoán chỉ là 45.300 tỷ đồng. Tuy nhiên, như báo chí đưa tin, chỉ tính dư nợ ngân hàng của 3 công ty chứng khoán lớn là SSI, VND, và Mirae Asset đã xấp xỉ con số trên (44.612 tỷ đồng). Lưu ý thêm là cho vay công ty chứng khoán chỉ là một bộ phận của cho vay nói chung vào chứng khoán.

Việc phân loại và thống kê sai dư nợ tín dụng theo mục đích cho vay còn gây ra hậu quả là không kích hoạt các cảnh báo an toàn, ví dụ như tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, tỷ lệ vốn an toàn tối thiểu, là những chỉ số dựa vào mức độ rủi ro tài sản, theo đó bất động sản và chứng khoán là những loại tài sản có rủi ro cao hơn nhiều (so với một số loại tài sản khác).

Thiếu sót, sai lầm thứ hai trong luận điểm không cần siết tín dụng vào cụ thể là bất động sản vì tài sản bảo đảm có giá trị lớn, rủi ro thấp nằm ở chỗ, điều này chỉ đúng khi cơn sốt bất động sản không hoặc hạ nhiệt không đáng kể, không làm giá trị tài sản bảo đảm tụt giảm đi 30% hoặc hơn (ngưỡng để ngân hàng xác định số tiền tối đa cho vay). Trên thực tế, như đã được chứng kiến nhiều, giá bất động sản trong các cơn sốt, các khu vực có sốt đất không hiếm khi tụt giảm thê thảm, thậm chí không bán được, đành bỏ hoang ở đó. Và cũng như đã và đang được chứng kiến, hiện vẫn còn rất nhiều tài sản bảo đảm là bất động sản được các ngân hàng mang ra đấu giá nhưng qua nhiều lần, với giá giảm đáng kể mỗi lần, mà vẫn không bán được. Việc không bán được bất động sản thế chấp hay phải bán với giá thấp sẽ làm tăng mạnh nợ xấu, cho dù ban đầu nhìn có vẻ rất thấp bởi giá trị tài sản bảo đảm cao. Vậy rủi ro cho vay bất động sản nằm chính ở đây chứ không phải ở đâu xa xôi, khó hình dung, nắm bắt.

Sai lầm, thiếu sót thứ ba là, coi cho vay mua nhà, sửa nhà không phải là một bộ phận cấu thành của con số thống kê cho vay bất động sản nói chung (được thể hiện qua việc bóc tách riêng cho vay mua, sửa nhà với cho vay kinh doanh bất động sản, làm cho dư nợ cho vay “kinh doanh bất động sản” chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong tổng tín dụng của ngân hàng), và coi đây là một nhu cầu chính đáng, an toàn, thậm chí cần khuyến khích.

Sự bóc tách này có nghĩa là coi cho vay mua nhà không phải nhằm mục đích để kinh doanh. Nhưng đáng tiếc là đó chỉ là sự nhìn nhận (vô tình hay hữu ý) về phía ngân hàng, chứ không nhất thiết là của phía người đi vay. Ai có thể khẳng định được rằng không có người mua nhà, căn hộ, đất nào với mục đích khai báo là để ở, lại không bán, trao tay ngay thậm chí khi chưa nhận nhà, căn hộ, đất? Không cần phải kể các ví dụ đăng tải trên báo về việc nhà đầu tư trao tay ngay các căn hộ vừa mở bán để chốt lãi. Như thế, cho vay mua nhà trong những trường hợp như vậy không phải là kinh doanh bất động sản thì là gì?

Một sai lầm, thiếu sót nữa là, đúng là không cần phải “lo bò trắng răng” đối với việc cho vay của các ngân hàng, nếu nhìn vào những gì họ công bố, vào những chỉ tiêu an toàn vẫn trong ngưỡng… Tuy nhiên, cái thực sự đáng lo kể cả đối với từng ngân hàng là rủi ro hệ thống, nhất là khi, như nói ở trên, những con số công bố và những chỉ tiêu an toàn thực ra lại không đúng, bởi những vấn đề đã nói, gồm phân loại sai mục đích vay vốn.

Vì một (số) ngân hàng cho vay bất cẩn (vô tình hay hữu ý) sẽ ảnh hưởng đến các ngân hàng khác và đến toàn hệ thống nên bao giờ NHNN cũng phải kiểm tra, giám sát hoạt động của từng ngân hàng. Do đó, nếu có dấu hiệu tăng trưởng nóng của tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, đặc biệt khi xét đến rủi ro báo cáo thấp đi tín dụng chảy vào các lĩnh vực rủi ro này, thì cần thiết phải siết lại tín dụng vào đó, cho dù hoạt động của từng ngân hàng vẫn tỏ ra là đang rất bình thường, rất an toàn.

Ngoài ra, cũng mới chỉ thấy có một số rất ít ngân hàng như Vietcombank là trình bày một số chi tiết về việc cho vay của họ vào bất động sản và chứng khoán, nên sẽ là không đủ để kết luận rằng tình hình ở các ngân hàng khác cũng vậy.

Nói cách khác, ví dụ về một vài ngân hàng đang cho vay như thế nào và an toàn ra sao, theo báo cáo của họ, không thể là cơ sở để quy chiếu ra thành sự an tâm, yên lòng trước thực tế là tín dụng chung và tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro đã và đang tăng nhanh.

Bài viết Tín dụng vào bất động sản và chứng khoán thực sự không đáng lo? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.