Theo báo cáo kiểm toán năm 2020 của các ngân hàng, VietinBank là ngân hàng có nhiều tài sản thế chấp nhất dù dư nợ chỉ đứng thứ 3 (sau Agribank và BIDV). Cụ thể, cuối năm 2020, giá trị các tài sản được cầm cố, thế chấp tại VietinBank được xác định lên tới hơn 2,5 triệu tỷ đồng, đạt 248% so với tổng dư nợ của nhà băng này.

Tuy nhiên, xét riêng tài sản là bất động sản thì không phải VietinBank mà Agribank đang là ngân hàng nắm giữ nhiều bất động sản thế chấp nhất.

Cuối năm 2020, tài sản thế chấp, cầm cố tại Agribank có giá trị vượt 2 triệu tỷ đồng, tăng 10,8% so với năm 2019. Trong đó, tài sản đảm bảo là bất động sản có giá trị tới 1,84 triệu tỷ đồng.

Còn tại VietinBank, giá trị tài sản đảm bảo bất động sản ở mức 1,7 triệu tỷ đồng, chỉ đứng sau Agribank. Theo sau VietinBank là BIDV, Vietcombank, Sacombank với giá trị bất động sản thế chấp lần lượt là 1,3 triệu tỷ; 958 nghìn tỷ và 570 nghìn tỷ.

Tài sản bảo đảm tại các ngân hàng hiện nay rất đa dạng từ bất động sản, động sản, tiền gửi, vàng, đá quý, giấy tờ có giá, phương tiện vận chuyển, máy móc thiết bị, hàng tồn kho,….Tuy nhiên, tài sản chủ yếu và phổ biến nhất vẫn là bất động sản. Tại 10 ngân hàng (Agribank, VietinBank, BIDV, Vietcombank, Sacombank, Techcombank, MB, ACB, HDBank, VPBank), bất động sản đang chiếm tới 70% trong tổng giá trị tài sản bảo đảm.

Tại Agribank và ACB, tài sản đảm bảo là bất động sản chiếm tới 89% và 94%. Hay tỷ trọng này tại VietinBank, Vietcombank, BIDV, Sacombank cũng rất cao, lần lượt là 69%, 66%, 68% và 84%.

Trong khi đó, tỷ trọng tài sản đảm bảo bằng bất động sản lại thấp hơn ở các ngân hàng tư nhân lớn khác. Họ chấp nhận thêm nhiều tài sản đảm bảo bằng giấy tờ có giá, khoản phải thu.

Tại MB, tài sản thế chấp, cầm cố đạt trên 1 triệu tỷ đồng và bất động sản chỉ chiếm 33%. Trong khi đó, các khoản phải thu mới là tài sản đảm bảo có giá trị lớn nhất tại nhà băng này (357 nghìn tỷ đồng), chiếm tới hơn 35%. Ngoài ra, MB còn có gần 91.000 tỷ đồng là động sản, hơn 58.000 tỷ đồng là giấy tờ có giá,…Tương tự tại VPBank, bất động sản cũng chỉ chiếm 42% trong tổng tài sản thế chấp, ngoài ra có hơn 30% là giấy tờ có giá.

Trên thực tế, bất động sản vẫn được các nhà băng ưu tiên nhận làm tài sản cầm cố, thế chấp hơn cả bởi đây là những tài sản có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu rõ ràng, ít hao mòn giá trị và khi phát sinh nợ xấu thì phát mãi có lợi hơn so với máy móc, hàng tồn kho hay giấy tờ có giá. Giá trị chuyển nhượng bất động sản thường tăng trong dài hạn do đặc tính khan hiếm. Dù vậy, việc phát mãi các khối bất động sản giá trị lớn cũng không phải lúc nào cũng dễ dàng, thậm chí còn phải thẩm định, đấu giá liên tục và cho thanh toán “trả góp” mới bán được.

Bài viết Ngân hàng nào “ôm” nhiều bất động sản thế chấp nhất hiện nay? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Nợ xấu tăng

Theo thống kê của Người Đồng Hành với 25 ngân hàng, tổng nợ xấu trong 3 tháng đầu năm tăng 5% so với cuối 2020, lên 91.254 tỷ đồng, chiếm hơn 1,4% trong tổng dư nợ cho vay khách hàng.

ACB và Vietcombank là 2 ngân hàng có nợ xấu nâng cao nhất trong số 17 ngân hàng báo tăng quý I, xét về tương đối. Nợ nhóm 3-5 của ACB tăng 61% lên 2.954 tỷ đồng, đưa tỷ trọng trong danh mục từ 0,59% lên 0,91%, cao nhất từ năm 2016.

Dẫn chia sẻ của ban lãnh đạo, Trung tâm Phân tích Chứng khoán SSI – SSI Research cho biết ACB đã chủ động phân loại lại nợ của một khách hàng doanh nghiệp lớn có thể gặp khó khăn trong tương lai. Ngoài ra, ngân hàng cũng dự báo có thể cần hơn 2 năm để xử lý tài sản thế chấp liên quan, do đó ngân hàng đã trích lập dự phòng đầy đủ đối với khoản cho vay này (giả định tài sản đảm bảo bằng 0). SSI Research cũng kỳ vọng diễn biến tương tự sẽ không còn tiếp diễn ở các quý sau.

Vietcombank cũng ghi nhận nợ xấu tăng 47% trong quý I, lên 7.697 tỷ đồng, đưa tỷ tlệ nợ xấu từ 0,62% lên 0,88%. Tại phiên họp thường niên 2021, ông Nghiêm Xuân Thành, Chủ tịch HĐQT Vietcombank cho biết ngân hàng sẽ chủ động phân loại nợ xấu và trích lập với cả nợ tái cơ cấu.

Một số ngân hàng có nợ nhóm 3-5 tăng quanh 20%, có thể điểm tới là MB 29%, HDBank 20% và NamABank 19%. Ở nhóm dưới, VietCapital Bank, Saigonbank tăng dư nợ xấu 7%, SHB, VPBAnk, VietBank, VIB khoản 5%, LienVietPostBank, OCB, TPBank, BIDV 2-4%…

Chiều ngược lại, 7 nhà băng báo giảm nợ xấu, nổi bật là Kienlongbank giảm 70% xuống 559,8 tỷ đồng. Trong quý I, ngân hàng này đã thanh lý xong lượng cổ phiếu STB, là tài sản đảm bảo của một nhóm khách hàng, qua đó giảm tỷ lệ nợ xấu từ 5,42% xuống 1,57%.

Techcombank cũng giảm nợ xấu 12% trong 3 tháng đầu năm xuống 1.135 tỷ đồng. Đồng thời tỷ lệ nợ xấu cũng hạ xuống mức thấp kỷ lục 0,38% từ mức 0,47%, giảm năm thứ 4 liên tiếp.

Nâng bao phủ nợ xấu

Trước tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp, nhiều doanh nghiệp vẫn bị ảnh hưởng của dịch Covid-19. Do đó, khả năng trả lãi vay, thanh toán dư nợ của khách hàng phụ thuộc vào triển vọng kinh tế, khả năng kiểm soát dịch bệnh.

Dù Thông tư 03 của NHNN áp dụng từ 17/5 tạo điều kiện cho các ngân hàng hỗ trợ doanh nghiệp, đồng thời giãn hạn trích lập dự phòng nợ cơ cấu trong 3 năm, nhiều ngân hàng vẫn chủ động trích lập, tăng bộ đệm rủi ro bằng cách nâng tỷ lệ bao phủ nợ xấu lên mức kỷ lục.

TS Cấn Văn Lực từng nhận định nợ xấu chịu nhiều áp lực trong năm nay. Tuy nhiên ông cho rằng không nên quá lo bởi các ngân hàng cũng đã lường trước tình huống này nên đã có sự chuẩn bị thông qua việc quyết liệt xử lý nợ xấu tồn đọng và tăng trích lập dự phòng rủi ro. Nếu có vấn đề phát sinh, ngân hàng cũng đã sẵn nguồn trích lập dự phòng để xử lý, không để nợ xấu đột biến.

Theo thống kê, đến cuối quý I, phần dự phòng rủi ro cho vay khách hàng của các ngân hàng tăng 12% so với cuối năm 2020. Tỷ lệ bao phủ tổng nợ xấu với 25 ngân hàng tăng từ 103% lên 110%.

Vietcombank và Techcombank là 2 ngân hàng có tỷ lệ bao phủ nợ xấu trên 200%. Trong đó, ngân hàng quốc doanh có tỷ lệ bao phủ nợ xấu cao nhất hệ thống với 279%. Con số này chỉ thấp hơn mức 368% của cuối năm 2020 và bỏ xa giai đoạn trước chỉ 100-180%. Chủ tịch Nghiêm Xuân Thanh từng chia sẻ chủ trương của Vietcombank là thắt chặt rủi ro, dự phòng, chuẩn bị phương án tốt nhất ứng phó nợ xấu. Vị này cũng cho biết ngân hàng sẽ là đơn vị đầu tiên hoàn thành trích lập nợ tái cơ cấu mà không cần tới 3 năm như Thông tư 03.

Techcombank cũng nâng tỷ lệ bao phủ nợ xấu lên 219%, cao nhất lịch sử, một phần nhờ nợ xấu giảm trong quý I. Trong 6 năm qua, tỷ lệ bao phủ nợ xấu của nhà băng này liên tục đi lên, từ mức 62,6% của năm 2015% lên mức 94,7% vào năm 2019 và lần đầu đạt 171% vào cuối năm 2020.

VietinBank đứng thứ ba trong danh sách với tỷ lệ bao phủ nợ xấu kỷ lục 155,4%, tăng 5 năm liên tiếp. TPBank duy trì tỷ lệ này ở 134%, trong MB và ACB giảm nhẹ so với cuối năm trước lần lượt là 127,4% và 120% so với mức 134% và 160% vào cuối năm 2020.

Ngoài ra, BIDV và Sacombank cũng là hai ngân hàng nâng tỷ lệ bao phủ nợ xấu lên mức kỷ lục lần lượt ở 108% và 107%.

Ở nhóm dưới, một số ngân hàng duy trì tỷ lệ bao phủ nợ xấu 50-75% như HDBank, OCB, SeABank, VIB, SHB… Các ngân hàng còn lại duy trì tỷ lệ bao phủ nợ xấu như Saigonbank, PGBank…

Theo số liệu mới nhất từ NHNN, tính đến ngày 5/4, các TCTD đã cơ cấu lại thời hạn trả nợ cho 262.000 khách hàng với dư nợ khoảng 357.000 tỷ đồng. Đồng thời, miễn, giảm, hạ lãi suất cho hơn 663.000 khách hàng với dư nợ 1,27 triệu tỷ đồng, cho vay mới lãi suất ưu đãi với doanh số luỹ kế từ 23/1/2020 đạt hơn 3,16 triệu tỷ đồng cho 456.600 khách hàng.

Với quy định tại Thông tư số 03, các ngân hàng có thể lựa chọn trích lập dự phòng theo giai đoạn hoặc toàn bộ tuỳ thuộc vào khẩu vị rủi ro của từng ngân hàng. Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu cho rằng trích lập dự phòng giống như ‘của để dành’, “ngân hàng không làm trước cũng phải thực hiện sau và không dùng trước thì sẽ được dùng sau”. Việc trích lập dự phòng đúng quy định luôn có lợi cho hệ thống ngân hàng, dù có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận của ngân hàng.

Đồng quan điểm này, Chứng khoán Agriseco cũng cho rằng Thông tư 03 ban hành giúp các ngân hàng lên lộ trình 3 năm trích dự phòng cho các khoản nợ tái cơ cấu, tránh được tình trạng chi phí trích lập dự phòng dồn vào năm 2021. Dù vậy, tỷ lệ bao phủ nợ xấu ở cục bộ một số ngân hàng cao kỷ lục tạo bộ đệm rủi ro tốt và có thể làm của để dành hoàn nhập trong tương lai.

Bài viết Ngân hàng tích ‘của để dành’ đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Thế chấp nhiều lần

Vừa qua, sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã có công văn gửi bộ Tài nguyên và Môi trường, bộ Tư pháp để được hướng dẫn về các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai là căn hộ trong dự án xây dựng chung cư.

Trong đó có nội dung vướng mắc về trường hợp chủ đầu tư đồng thời vừa thế chấp quyền sử dụng đất dự án xây dựng chung cư, vừa thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là các căn hộ trong dự án.

Văn phòng Đăng ký đất đai (Văn phòng ĐKĐĐ) thuộc sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho hay, hiện nay trên địa bàn TP.HCM đang có nhiều chủ đầu tư thực hiện việc thế chấp dự án của mình, thậm chí thế chấp luôn phần nhà ở hình thành trong tương lai.

Đơn cử, trường hợp của công ty Cổ phần Đầu tư Xuân Mai Sài Gòn (chung cư Xây dựng tại quận 7, TP.HCM) đang thế chấp bằng quyền sử dụng đất xây dựng chung cư tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn Thường Tín, được Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố đăng ký trên trang bổ sung vào ngày 6/6/2018.

Tại thời điểm thế chấp, công ty này có văn bản cam kết khi đăng ký các giao dịch tiếp theo sẽ xóa đăng ký quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, qua năm 2019, công ty tiếp tục thế chấp toàn bộ căn hộ chung cư là tài sản hình thành trong tương lai của dự án cho ngân hàng Sacombank – chi nhánh quận 9 và nộp hồ sơ đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố.

Tuy nhiên, chủ đầu tư và ngân hàng không xóa thế chấp trước đó, mà bổ sung đăng ký thế chấp thêm tài sản hình thành trong tương lai của dự án.

Chính vì vậy Văn phòng ĐKĐĐ lo ngại việc này sẽ xảy ra nhiều tranh chấp về sau này giữa chủ đầu tư, ngân hàng và người mua nhà.

Liên quan đến các dự án thế chấp, thông tin từ sở Xây dựng TP.HCM trên địa bàn TP hiện nay còn có các đơn vị như: Saigon Avenue tại phường Tam Bình, quận Thủ Đức, TP.HCM do công ty TNHH Sản xuất – Thương mại Lan Phương làm chủ đầu tư, gồm 858 căn hộ bị thế chấp tại ngân hàng Agribank, chi nhánh 9.

Tương tự, dự án The Western Capital, quận 6 TP.HCM, do công ty TNHH quản lý bất động sản Hoàng Phúc làm chủ đầu tư, đã được thế chấp tại ngân hàng VPBank.

Chủ đầu tư phải giải chấp

Với tâm lý mua nhà để an cư lập nghiệp, nhiều người dân đã không ngại bỏ ra số tiền lớn để mua nhà, dự án của nhiều công ty bất động sản.

Tuy nhiên, không ít những người phải nhận quả đắng khi chủ đầu tư mang chính những dự án này đi thế chấp ngân hàng mà đến ngày giao nhà vẫn chưa kịp giải chấp.

Không ít các trường hợp đã được cơ quan ban ngành chỉ ra khi việc chủ đầu tư đem dự án đi “cầm cố” ngân hàng nhiều lần vay tiền đã để lại nhiều hậu quả.

Điển hình như chung cư Khang Gia Tân Hương, quận Tân Phú đã bị ngân hàng Nam Á thông báo thu giữ và xử lý tài sản của chủ đầu tư là công ty CP Đầu tư và Phát triển địa ốc Khang Gia do đã thế chấp dự án tại ngân hàng này.

Gần 400 hộ, ở ổn định tại chung cư này hàng chục năm nay, suýt phải ra đường nếu chính quyền không vào cuộc. Tất nhiên, các cư dân ở đây cũng không được cấp sổ đỏ do dự án bị cầm cố tại ngân hàng.

Trao đổi với PV, luật sư Nguyễn Đức Chánh – Đoàn luật sư TP.HCM cho hay: “Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 99 năm 2015 của Chính phủ thì, trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó…”

“Như vậy, trong trường hợp chủ đầu tư có thế chấp dự án/nhà ở thì phải giải chấp hoặc có biên bản thống nhất giữa khách hàng và ngân hàng về việc không phải giải chấp và được mua bán nhà ở thì mới đủ điều kiện được bán, bên cạnh điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản”, vị luật sư phân tích.

“Việc chủ đầu tư mang dự án đi thế chấp là hết sức bình thường bởi để có nguồn tài chính xây dựng dự án, hầu như chủ đầu tư nào cũng mang dự án đi thế chấp. Và tất nhiên, người đang chịu thiệt nhiều nhất là khách hàng.

Bởi dự án đang được thế chấp mà chưa giải chấp thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua có thể bị kéo dài, dẫn đến tài sản vốn thuộc quyền sở hữu của người mua nhưng không thể thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho…

Hiện, quy định pháp luật chưa thực sự rõ ràng trong việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Nên quyền lợi của người mua nhà khi xảy ra tranh chấp liên quan đến việc dự án bị thế chấp cũng còn nhiều rủi ro.

Vì vậy, cần có những hướng dẫn, quy định giải quyết những trường hợp nêu trên để bảo vệ quyền lợi khách hàng và đảm bảo tính minh bạch trong những giao dịch thị trường bất động sản”, ông Chánh cho hay.

Còn về phía sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM, trong công văn xin hướng dẫn về các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai là căn hộ trong dự án xây dựng chung cư.

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc sở Tài nguyên – Môi trường TP.HCM cho rằng, thực tế có rất nhiều trường hợp chủ đầu tư mất khả năng thanh toán nợ, dẫn đến các ngân hàng phải tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, ảnh hưởng rất lớn đến người mua căn hộ.

Do đó, khi đã thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, nhưng dự án đã thế chấp sổ đỏ dự án trước đó, thì phải xóa thế chấp quyền sử dụng đất.

Chính vì vậy, phía Sở này xin ý kiến để hạn chế tối đa các rủi ro cho người mua căn hộ chung cư bị chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản.

Theo Phùng Sơn/ nguoiduatin.vn

Link bài gốc: https://www.nguoiduatin.vn/chu-dau-tu-mang-tai-san-the-chap-nhieu-lan-rui-ro-cho-nguoi-mua-nha-a470078.html

Bài viết Chủ đầu tư mang tài sản thế chấp nhiều lần, rủi ro cho người mua nhà đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Thời gian gần đây, Ngân hàng Nhà nước đã nhận được phản ánh của một số tổ chức tín dụng về các cơ quan có thẩm quyền thông báo hủy/thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho cá nhân, hộ gia đình.

Trong đó, bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tài sản bảo đảm đã được thế chấp cho khoản vay vì có vi phạm quy định tại Điều 64 Luật đất đai năm 2013, do cơ quan có thẩm quyền cấp không đúng quy định và một số lý do khác.

Việc hủy/thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được sử dụng trong quan hệ thế chấp tại các tổ chức tín dụng đã ảnh hưởng đến quyền xử lý tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ, tiềm ẩn nguy cơ phát sinh nợ xấu, nợ quá hạn.

Do vậy, để bảo đảm an toàn đang hoạt động cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng, hạn chế rủi ro khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị hủy, thu hồi, trong văn bản 8698 gửi các tổ chức tín dụng mới đây, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng nghiên cứu các quy định pháp luật về đất đai có liên quan để đánh giá đầy đủ rủi ro khi nhận thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất để kịp thời bổ sung hoàn thiện các quy định nội bộ về cấp tín dụng cho khách hàng.

Ngoài ra, theo yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước: Các tổ chức tín dụng cần bảo đảm kiểm soát chặt chẽ, hạn chế tối đa rủi ro khi nhận thế chấp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, như bổ sung các thỏa thuận/cam kết của khách hàng về biện pháp bảo đảm thay thế trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị hủy/ thu hồi, trách nhiệm/nghĩa vụ của khách hàng thông báo cho tổ chức tín dụng khi phát sinh tình huống này hoặc các biện pháp phòng ngừa rủi ro cần thiết khác.

Theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP, UBND cấp có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo việc thu hồi đất cho người sử dụng đất và đăng trên trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh, cấp huyện.

Do đó, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng cần thường xuyên tham khảo thông tin về việc thu hồi đất do UBND cấp có thẩm quyền thông báo trên trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh, cấp huyện để có biện pháp xử lý phù hợp.

Đối với các trường hợp cơ quan có thẩm quyền không thông báo đủ số ngày, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cấp mới cho người sử dụng đất với lý do bị mất trong khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đang lưu giữ tại tổ chức tín dụng… thì tổ chức tín dụng cần kịp thời phản ánh với các cơ quan có thẩm quyền để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp.

Theo phản ánh của một số ngân hàng, trước khi giải ngân vốn, ngân hàng đều tiến hành quy trình thẩm định và phê duyệt tài sản đảm bảo rất chặt chẽ, giấy tờ và tài sản thế chấp hoàn toàn hợp pháp; quy trình thẩm định tài sản thế chấp cũng không xảy ra bất cứ sai sót nào. Do đó, việc bị cơ quan chức năng thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cấp sai quy định đã đặt các ngân hàng vào tình cảnh “khóc dở, mếu dở”.

Giới chuyên gia cho rằng, khi cơ quan chức năng đưa ra những quyết định sai khiến phải hủy, thu hồi iấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì họ phải có biện pháp thay thế. Bên cạnh đó phải xem xét trách nhiệm cá nhân thuộc về ai, của cơ quan nào làm sai… để có hướng xử lý cho phù hợp.

Theo An Hạ/ Dân trí

Nguồn: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/ngan-hang-meo-mat-du-nhan-so-do-lam-tai-san-the-chap-20191128081517027.htm

Bài viết Ngân hàng “méo mặt” dù nhận sổ đỏ làm tài sản thế chấp đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.