Theo báo cáo phân tích mới đây, Chứng khoán VCBS cho biết, lãi suất liên ngân hàng liên tục nhích tăng trong tháng 5 và chưa có dấu hiệu dừng lại khi thanh khoản không còn quá dư thừa. Cuối tháng, lãi suất các kỳ hạn qua đêm – 3 tháng được ghi nhận lần lượt ở 1,083%/năm; 1,183%/năm, 1,237%/năm, 1,307%/năm và 1,433%/năm.

Thanh khoản giai đoạn này không còn quá dồi dào khi các nguồn lực mới dự kiến chỉ có thể xuất hiện trên thị trường từ tháng 7 sau khi các hợp đồng mua ngoại tệ của NHNN đến hạn thực hiện. Cùng với đó các lo ngại xung quanh lạm phát kỳ vọng khiến nhà điều hành đặt ưu tiên đối với mục tiêu ổn định lạm phát.

Hơn nữa, trong bối cảnh lo ngại diễn biến dịch biến phức tạp, các ngân hàng sẽ cần đánh giá nhiều hơn với các khoản giải ngân mới, và cùng lúc đi kèm với khả năng nợ xấu có thể tăng trở lại.

Điểm sáng ở thời điểm này tiếp tục đến từ việc dòng vốn tiếp tục lựa chọn Việt Nam là điểm đến đầu tư với con số vốn FDI đăng ký và FDI giải ngân tăng lần lượt 14% và 7% so với cùng kỳ.

Như vậy với các yếu tố này, VCBS cho rằng, thanh khoản liên ngân hàng tuy không xảy ra tình trạng thiếu hụt nhưng mặt bằng lãi suất sẽ duy trì ở mức cao hơn giai đoạn trước và chưa thể sớm giảm trở lại trong tháng 6.

Theo Ngân hàng Nhà nước, ngày 4/6/2021, lãi suất bình quân liên ngân hàng qua đêm ở mức 1,29%; 1 tuần là 1,48%; 2 tuần là 1,6%, 1 tháng là 1,99% và 3 tháng là 2,22%/năm.

Trong khi lãi suất liên ngân hàng tăng, trong tháng 5, lãi suất huy động và cho vay hầu như không biến động. Giai đoạn này, thông điệp NHNN tiếp tục thể hiện sự nhất quán, kiểm soát chặt chẽ tín dụng chảy vào hoạt động kinh doanh, đầu cơ bất động sản và định hướng chung vẫn là duy trì mặt bằng lãi suất thấp để hỗ trợ cho doanh nghiệp trong bối cảnh dịch bệnh đã có những diễn biến phức tạp trở lại.

Bài viết Phải chờ đến tháng 7 mới có lượng tiền lớn mới được bơm vào thị trường? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Đóng cửa phiên 03/6, VnIndex tăng 23,5 điểm lên 1.364,28 điểm – mức cao kỷ lục mới. Cùng với chỉ số cao kỷ lục, thanh khoản phiên này cũng ở mức cao nhất từ trước tới nay với gần 35.000 tỷ đồng.

Đóng góp tích cực cho thị trường phiên hôm nay vẫn là nhóm ngân hàng với tất cả các cổ phiếu đều tăng giá mạnh trên cả 3 sàn là HSX, HNX và UPCoM, ngoại trừ PGB về giá tham chiếu.

Ở nhóm tăng kịch trần có MBB của Ngân hàng Quân đội, LPB của LienVietPostBank và OCB của Ngân hàng OCB – cả 3 đều niêm yết trên HoSE. MBB tăng kịch trần sau thông tin được NHNN chấp thuận chi trả cổ tức tỷ lệ 35% còn LPB tăng trần phiên thứ 2 liên tiếp sau thông tin hai anh em nhà Bầu Thụy dự chi trên 1.000 tỷ đồng để mua cổ phiếu LPB trong thời gian từ 8/6 đến 7/7 tới.

Cổ phiếu HDB của HDBank, MSB của Ngân hàng Hàng Hải và SHB của Ngân hàng Sài Gòn Hà Nội hôm nay cũng thăng hoa khi có lúc lên sát mức trần với mức tăng lần lượt 5,3%; 4,3% và 4,2%.

Nhóm cổ phiếu ngân hàng nhỏ hôm nay vẫn tăng, nhưng đà tăng chậm lại, không còn cổ phiếu nào tăng trần như các phiên trước. Trước phiên này, một số cổ phiếu đã tăng giá trên dưới 100% như VBB của VietBank hay PGB của PGBank.

Chốt ngày 3/6, cổ phiếu VCB của Vietcombank vẫn là quán quân của dòng ngân hàng với mức giá 106.700 đồng/cổ phiếu, đứng thứ 2 là VIB với 74.000 đồng/cổ phiếu và thứ 3 là VPB của VPBank với 70.500 đồng.

Ở nhóm giá rẻ nhất, NVB của NCB đang có giá 21.400 đồng, tiếp đến là SGB của Saigonbank giá 22.700 đồng và ABB của ABBank cùng VBB của VietBank đồng giá 25.000 đồng. Cách đây hơn 2 tuần, giá cổ phiếu ngân hàng nhỏ đều chỉ quanh mức 15.000 đồng.

Trước sóng cổ phiếu ngân hàng mạnh mẽ và chưa có dấu hiệu dừng lại, gần đây hàng loạt các công ty chứng khoán đã phải định giá lại cổ phiếu nhóm này, trong đó đưa ra giá mục tiêu của nhiều mã tăng từ 15 – 40% so với hiện tại.

Bài viết Nhiều cổ phiếu ngân hàng tiếp tục tăng kịch trần đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Dòng tiền bẻ lái

Nền kinh tế ấm lên khiến tín dụng dần phục hồi. Theo số liệu vừa được Tổng cục Thống kê công bố, tính đến thời điểm 19/3/2021, tín dụng của nền kinh tế tăng 1,47%, gấp 2,16 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, điều đáng lưu ý là, huy động vốn của các tổ chức tín dụng chỉ tăng 0,54%, tương đương mức tăng thời điểm này năm ngoái (tăng 0,51%). Còn nếu so với cùng thời điểm trước dịch bệnh, thì tốc độ tăng trưởng huy động vốn thấp đáng kể (tính dụng vào thời điểm 20/32019 tăng 1,72%).

Ông Phan Đức Tú, Chủ tịch Hội đồng Quản trị BIDV cho hay, trong 2 tháng đầu năm, tín dụng của ngân hàng này giảm 0,87%, nhưng huy động vốn giảm tới 2,5%. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, theo ông Tú, là ảnh hưởng của Covid-19 và yếu tố chu kỳ.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, tiền vào ngân hàng chậm lại là do sức nóng của các kênh đầu cơ, như chứng khoán, bất động sản, tiền ảo… “Lãi suất quá thấp, trong khi các kênh đầu tư như chứng khoán, bất động sản tăng mạnh, khiến dòng tiền có dấu hiệu chảy từ ngân hàng sang các kênh này”, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế nhận định.

Trên thực tế, trong khi huy động vốn của các ngân hàng tăng chậm, thì dòng vốn đổ vào chứng khoán, bất động sản lại tăng mạnh. Tính từ đầu năm đến nay, tổng mức huy động vốn trên thị trường chứng khoán ước đạt 55.562 tỷ đồng, tăng 42% so với cùng kỳ năm trước.

Chưa có số liệu cập nhật, song tín dụng bất động sản quý I/2021 cũng tăng trên 1%, nếu cộng cả tín dụng tiêu dùng (chủ yếu là mua nhà), thì mức tăng tín dụng bất động sản chắc chắn cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế. Cơn sốt đất lan rộng từ đầu năm đến nay khiến nhiều người ồ ạt vay tiền mua nhà, mua đất, với kỳ vọng nhân đôi, nhân ba tài sản.

Mặc dù vậy, ông Nguyễn Đình Tùng, Tổng giám đốc OCB cho rằng, nhu cầu tín dụng tăng mạnh trở lại là có thật. Tại OCB, tín dụng quý I/2021 thậm chí còn tăng hơn cùng thời điểm năm 2019 – khi dịch bệnh chưa xảy ra.

Thanh khoản dư thừa, ngân hàng muốn tăng cho vay, giảm huy động

Ông Nguyễn Đình Tùng cho rằng, tín dụng đang có sự phục hồi mạnh mẽ, nhu cầu vay của khách hàng tăng mạnh, đặc biệt là nhóm khách hàng doanh nghiệp.

“Ở Việt Nam, kinh tế đã quay trở lại như lúc bình thường và chúng ta đang kỳ vọng tất cả những lò xo nén trước đây sẽ được bung ra. Chưa kể, nhiều nước đang bơm tiền để tăng trưởng trở lại, nên tác động tích cực đến kinh tế Việt Nam. Kinh tế tăng trưởng tốt thì đương nhiên nhu cầu tín dụng sẽ tăng. Chỉ cần ngân hàng năng động một chút, tiếp cận nhu cầu tín dụng của người dân, doanh nghiệp tốt thì tăng trưởng tín dụng có thể đạt thậm chí cao hơn những năm trước”, ông Tùng nói.

Với những lo ngại tín dụng sẽ chảy vào kênh đầu tư rủi ro, Tổng giám đốc OCB cho rằng, khi cấp hạn mức tín dụng, Ngân hàng Nhà nước cũng định hướng các ngân hàng rót vốn vào 5 lĩnh vực ưu tiên. Hơn nữa, năm nào Ngân hàng Nhà nước cũng hạn chế cho vay chứng khoán, bất động sản, bản thân các ngân hàng cũng hạn chế cho vay lĩnh vực này.

Mặc dù huy động vốn tăng chậm so với tín dụng, song lãnh đạo các ngân hàng thương mại cho hay, thanh khoản hệ thống vẫn rất dồi dào. Biểu hiện là mặt bằng lãi suất liên ngân hàng vẫn ổn định ở mức thấp, lãi suất trên thị trường cũng chỉ có sự điều chỉnh nhẹ.

Tốc độ tăng trưởng huy động vốn thời gian qua sút giảm có một phần nguyên nhân từ sự chủ động của các ngân hàng, nhằm tránh nguồn vốn dư thừa quá lớn. Hiện tại, tỷ lệ huy động/cho vay của ngân hàng vẫn đứng ở mức thấp (khoảng trên 70%, trong khi trước dịch bệnh, tỷ lệ này là trên 87%).

Hiện nay, quy mô tín dụng/GDP nước ta ở mức rất cao (140%), chứng tỏ nền kinh tế Việt Nam vẫn tăng trưởng dựa quá lớn vào vốn. Vì vậy, TS. Nguyễn Đức Độ, Phó viện trưởng Viện Kinh tế – Tài chính (Học viện Tài chính) cho rằng, cần phải hãm dần tốc độ tăng trưởng tín dụng để tiệm cận tốc độ tăng trưởng GDP danh nghĩa, tránh phát sinh rủi ro nợ xấu. Doanh nghiệp ngoài dựa vào vốn vay ngân hàng cần tăng huy động vốn trên thị trường trái phiếu, cổ phiếu. Đây cũng là xu hướng tăng mạnh trong thời gian gần đây.

Thông thường tín dụng tăng sẽ đẩy lãi suất tăng, nhưng hiện nay, thanh khoản dư thừa đang rất lớn, có thể thấy rõ trên thị trường liên ngân hàng. Mà thừa tiền, thì huy động cũng sẽ hạn chế. Chính vì vậy, năm nay, tiềm năng tăng tín dụng rất tốt, song lãi suất cho vay cũng không thể tăng cao, vì ngân hàng muốn đẩy tiền ra càng sớm càng tốt. Chúng tôi hy vọng, Ngân hàng Nhà nước sẽ tạo điều kiện cho các ngân hàng tăng trưởng tín dụng tốt trong bối cảnh nhu cầu tín dụng phục hồi.

– Ông Nguyễn Đình Tùng, Tổng Giám đốc OCB

Bài viết Tiền vào ngân hàng chậm lại, thanh khoản chưa đáng lo đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

JLL Việt Nam mới công bố báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM quý II/2020, với những thông tin đầu tiên ở hai phân khúc căn hộ và nhà liền thổ.

Theo đó, nguồn cung căn hộ được chào bán trong quý II/2020 đạt 3.820 căn, cao hơn nhiều so với quý I/2020 (chỉ đạt 2.256 căn). Trong đó, 48% nguồn cung đến từ dự án Akari ở quận Bình Tân, dự án đã sẵn sàng tiến hành ký hợp đồng mua bán trong giai đoạn đầu tiên. Tuy nhiên, lượng cung này chỉ bằng một phần ba so với mức trung bình hàng quý trong giai đoạn bùng nổ 2017 – 2018.

Thanh khoản thị trường cũng tốt khi đạt 3.855 căn, gần tương đương cùng kỳ năm trước nhưng cao gấp đôi so với quý I/2020 (chỉ đạt 1.980 căn). Phần lớn các giao dịch đã thực hiện từ trước đại dịch và được tiến hành ký hợp đồng mua bán trong quý này. Nhu cầu chủ yếu là mua để ở, trong đó phân khúc bình dân và trung cấp dẫn đầu với 83% trên tổng số giao dịch.

JLL đánh giá, dù chịu nhiều tác động từ Covid-19, nhưng do nguồn cung khan hiếm và nhu cầu lành mạnh từ thị trường, phần lớn các dự án đều ghi nhận mức giá tăng nhẹ từ 1 – 3%.

Giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.582 USD/m2 thông thủy. Tăng giá theo năm ở mức 27,5%.

Với phân khúc nhà liền thổ, thị trường tiếp tục hạn chế nguồn cung với lượng mở bán trong quý II/2020 chỉ bằng một nửa so với nguồn cung trung bình hàng quý trong giai đoạn 2017 – 2018; nhưng có dấu hiệu khả quan khi tăng 37% so với quý I/2020 (đạt 443 căn).

Khu vực phía Đông của TP.HCM với nhiều dự án cơ sở hạ tầng đang triển khai một lần nữa là điểm sáng trong quý, với giai đoạn Manhattan của dự án Vinhomes Grand Park đóng góp gần 65% trong tổng số 609 căn được chào bán trên toàn thị trường.

Thanh khoản thị trường phân khúc này cũng ở mức tốt, đạt 569 căn, tăng mạnh so với quý trước (đạt 366 căn). 65% lượng giao dịch cũng đến từ giai đoạn Manhattan của dự án Vinhomes Grand Park.

Quý này cũng xác lập kỷ lục mới về giá bán với mức 5.277 USD/m2, tăng 35,9% theo năm và 5,2% theo quý. Nguyên nhân là các dự án mới ra mắt trong quý chào giá cao hơn mức trung bình, điều này một lần nữa khẳng định sự tự tin của chủ đầu tư trong giai đoạn nhu cầu cao và nguồn cung lại khan hiếm.

JLL dự kiến sẽ có 1.500 – 2.000 căn nhà liền thổ được mở bán trong sáu tháng tới, nâng tổng nguồn cung trong năm lên tới 2.500 – 3.000 căn, tăng 50% so với năm 2019. Với phân khúc căn hộ, dự báo sẽ có khoảng 15.000 – 20.000 căn hộ được chào bán trong sáu tháng cuối năm, nâng tổng nguồn cung cả năm 2020 lên 20.000 – 25.000 căn.

Bài viết Quý II/2020, nguồn cung và thanh khoản phân khúc căn hộ, nhà liền thổ tại TP.HCM tăng mạnh đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Nỗi đau quá khứ – Khủng hoảng từ phía cung

Đã gần 10 năm trôi qua nhưng bức tranh đóng băng của thị trường năm 2011- 2013 vẫn còn đầy ám ảnh. Đó là khoảng thời gian im lìm và bất động của thị trường.

Khởi đầu cho chuỗi ảm đạm đó là Nghị quyết số 11 về yêu cầu Ngân hàng Nhà nước (NHNN) giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực bất động sản của Chính phủ. Ở giai đoạn hầu hết chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng thì sau mỗi lần điều chỉnh chính sách tài khóa lại một lần tổn thương.

Không lâu sau Nghị quyết vòng “tuần hoàn” vốn không được duy trì, doanh nghiệp bất động và dồn cho ngân hàng khối nợ xấu khổng lồ mà các nhà điều hành vẫn gọi là “cục máu đông”.

Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp chậm tiến độ dự án, thậm chí phải bán tháo hàng loạt khi nguồn vốn cạn kiệt, khó triển khai. Không ít doanh nghiệp phải tái cấu trúc cả về số lượng dự án, cả về quy mô dự án, cả về giá thành sản phẩm của dự án.

Chênh lệch giữa cung – cầu rõ rệt, giá bất động sản rớt mạnh trên thị trường. Đi qua giai đoạn sốt nóng 2009-2010, lực cầu trên thị trường suy yếu rõ rệt.

Sau những lần tái cấu trúc như vậy, giới đầu tư lại nhìn thấy bong bóng bất động sản ngày một lớn dần.

Đỉnh điểm cuộc bán phá giá và tháo chạy khỏi thị trường của ông lớn bất động sản lúc bấy giờ là Hoàng Anh Gia Lai. Khởi đầu là dự án Hoàng Anh Thanh Bình, được hạ giá xuống còn 12-15 triệu đông/m2 trong mặt bằng thời giá lúc đó với phân khúc tương tự là khoảng 25-30 triệu đồng/m2.

Thời điểm đó, ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch HĐQT Hoàng Anh Gia Lai đã ngửa bài và nói thẳng: “Giá đất bình quân chưa đến 1 triệu đồng/m2, cộng thêm chi phí xây dựng 6 triệu đồng/m2, tức là chỉ khoảng 7 triệu đồng/m2. Xây xong, chủ đầu tư bán giá nào cũng có lãi”.

Từ những vết rạn nứt đầu tiên đó đã kéo theo sự gãy đổ dây chuyền theo hiệu ứng domino. Hình ảnh từ những sản phẩm cao cấp, những cuộc thi công và mở bán rầm rộ, những lần chen nhau cọc tiền nhà không cần giấy tờ pháp lý đã khép lại.

Thị trường xuất hiện những tòa nhà hoang phế để lại trong hành trình phá sản của không ít doanh nghiệp và doanh nhân. Một số dự án đã đổ vỡ, một số dự án đã bị thu hồi.

Thậm chí đến nay những tàn dư của cuộc khủng hoảng trước vẫn còn đâu đó xuất hiện khiến nhà đầu tư nhìn vào đó vẫn chưa thế nguôi ngoai. Cụ thể, như dự án Petro Landmark đã chết đứng trên “đất vàng” quận 2 hàng chục năm qua, người mua nhà tại dự án này đến nay vẫn chưa được nhận mà muốn bán cũng không xong. Từ một dự án biểu tượng của ngành dầu khí thời điểm đó trở thành gánh nặng của thị trường trong thời gian qua.

Nhiều chuyên gia tùng phân tích, nguyên nhân của sự đóng băng thị trường 2011-2013 được cho là đến từ chính sách điều tiết khô cứng vĩ mô trong siết tín dụng. Sự sốt nóng của giai đoạn trước đã đẩy thị trường rơi vào tình trạng “vỡ bong bóng”. Ở thời điểm mà 2/3 thị trường nằm trong tay nhà đầu cơ thì khủng hoảng tín dụng đến từ phía cung là tác nhân khiến thị trường đổ vỡ.

Bóng ma hiện tại – đóng băng thanh khoản và sức cầu

Sau cuộc khủng hoảng đầu tiên, thị trường đã bắt đầu điều chỉnh, hồi sinh và tăng trưởng trở lại từ năm 2015. Tuy nhiên đà tăng trưởng này không kéo dài được lâu, khi 4 năm sau đó thị trường đã ở cuối chu kỳ tăng trưởng từ giữa năm 2019. Dấu hiệu của cuộc suy thoái mới cũng bắt đầu tương tự như giai đoạn khủng hoảng trước với những lần điều chỉnh chính sách tín dụng từ ngân hàng.

Trải qua một năm sóng gió 2019, thị trường bất động sản 2020 đã được cảnh báo là khó chồng khó. Báo cáo Kinh tế vĩ mô Việt Nam quí 4 – 2019 của Viện nghiên cứu Kinh tế và Chính sách đã đưa ra dự báo về thị trường năm 2020 đầy lo ngại: Đây là một năm bất ổn và khắc nghiệt với bất động sản.

Mọi sự còn xấu hơn cả dự báo khi tác động bất ngờ từ đại dịch Covid-19 đã trở thành tác nhân đẩy thị trường bất động sản rơi vào điểm trũng nhanh hơn.

Cơ sở này được đưa ra từ các tín hiệu lượng cung sản phẩm ra nhỏ giọt nhưng khối lượng hàng tồn kho ở mức khổng lồ. Các doanh nghiệp bất động sản đã lộ rõ những chỉ số tài chính tiêu cực, dòng tiền hoạt động âm, thanh khoản dường như không có.

Nguồn cung cũng hạn chế bởi các yếu tố pháp lý. Trong giai đoạn mà diễn biến phức tạp của dịch bệnh đã cản trở mọi hoạt động kinh doanh thì dù có sẵn nguồn cung cũng không thể khiến phía cầu chuyển động.

Số liệu thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, chỉ tính riêng phân khúc condotel, lượng hàng tồn lên 100.000 căn. Mặc dù tỉ lệ hấp thu được ghi nhận là có nhưng lượng giao dịch sụt giảm đáng kể. Những phân khúc đắt tiền có xu hướng giảm xuống.

So sánh với kịch bản năm 2011-2013, thị trường bất động sản giai đoạn hiện tại đang lặp lại các chỉ số như nguồn vốn tín dụng bị siết (trước đó, đầu năm 2020, NHNN đã ra thông tư về việc siết tín dụng bất động sản); lực cầu yếu và doanh nghiệp bất động sản lao đao.

“Cầm cự” là chiến lược mà không ít doanh nghiệp địa ốc đã thực hiện trước hàng loạt sự kiện mở bán bị hoãn, doanh thu không được thực hiện, chi phí quảng cáo cắt giảm. Quá trình đào thải, cắt giảm nhân sự cũng diễn ra.

Doanh nghiệp buộc phải tái cơ cấu. Tuy nhiên lực cầu và khả năng thanh khoản tạm thời đóng băng, nếu tình trạng này kéo dài đi quá giới hạn chịu đựng của doanh nghiệp thì mở ra một chu kỳ khủng hoảng mới.

Dẫu vậy, khác với giai đoạn 2011-2013, điểm sáng của thị trường bất động sản ở hiện tại đó là khả năng xoay xở vốn của doanh nghiệp đang ngày một linh hoạt hơn. Không còn lệ thuộc quá nhiều vào ngân hàng khi họ đã cung ứng ra thị trường nguồn trái phiếu lớn để thu về tiền mặt, thậm chí những doanh nghiệp niêm yết còn huy động bằng cổ phiếu triên thị trường chứng khoán.

Kèm theo đó, sự thích ứng linh hoạt cũng như kinh nghiệm quản lý rủi ro của doanh nghiệp đã đi qua giai đoạn trước tới thời điểm hiện tại đã gia tăng. Nên khả năng cầm cự của doanh nghiệp giai đoạn này tốt hơn giai đoạn trước.

Trước đó, tại sự kiện Diễn đàn thường niên bất động sản 2019, ông Trương Anh Tú, Giám đốc khối kinh doanh Phúc Khang Corporation cho rằng, thị trường bất động sản năm 2011-2013 có một điểm khác là niềm tin của nhà đầu tư bị mất. Còn thị trường ở giai đoạn 2019 và sang năm 2020, niềm tin của nhà đầu tư vẫn còn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chia sẻ: “Năm 2011, thị trường đổ vỡ một phần nguyên nhân là do niềm tin, lúc đó chủ đầu tư dự án cũng tin rằng sẽ bán được, nhà đầu tư lao vào đầu tư, người mua cũng vậy… vì tất cả đều ở thế rất mù mờ, không có thông tin. Còn đến giờ chúng ta đã có một số báo cáo thị trường để nhà đầu tư, doanh nghiệp nhìn thấy và định hướng an toàn”.

Tuy nhiên hiện tại, không thể phủ nhận thực tế, sự xuất hiện đại dịch toàn cầu Covid-19 đã và đang khiến thị trường sụp đổ mọi kịch bản chống suy thoái được đưa ra cách đây chưa lâu. Bởi cuộc khủng hoảng lần này không còn khu trú trong giới hạn thị trường bất động sản mà là một cuộc khủng hoảng kinh tế trên diện rộng. Và một nền kinh tế bị đe dọa thì bất động sản khó có bức tranh sáng ở thời điểm hiện tại và tương lai gần.

Có lẽ một phần kịch bản 2011-2013 đang âm thầm lặp lại nhưng nhà đầu tư vẫn nuôi kỳ vọng vào sự phục hồi của thị trường bất động sản sẽ sớm trở lại khi đại dịch được kiểm soát.

Theo Việt Dũng/TBKTSG Online

Link bài gốc: https://diaoc.thesaigontimes.vn/302592/bong-ma-khung-hoang-bat-dong-san-va-goc-nhin-10-nam.html

Bài viết Bóng ma khủng hoảng bất động sản và góc nhìn 10 năm đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Lực cầu giảm, giá không giảm

Trong khi các khó khăn của năm 2019 chưa kịp được tháo gỡ, thì thị trường bất động sản lại tiếp tục đối mặt với khó khăn mới khi bước vào năm 2020, đó là đại dịch Covid-19.

Trước tình hình khó khăn này, thời gian qua, trên nhiều diễn đàn mua bán online xuất hiện các thông tin khiến nhiều người bán tín bán nghi, rằng đang có một cuộc tháo chạy khỏi thị trường. Một số doanh nghiệp, nhà đầu tư cá nhân bắt đầu bán tháo, cắt lỗ các sản phẩm bất động sản để thu hồi vốn!?

Chỉ cần gõ những từ khóa “cần tiền bán gấp”, “bán cắt lỗ sâu”, “bán giá thấp nhất thị trường”… do dịch Covid-19, thì lập tức có hàng ngàn đường link xuất hiện với mọi phân khúc khác nhau.

Liên hệ với một số điện thoại ở đường link đầu tiên, chúng tôi được một môi giới tên Hoàng giới thiệu một căn hộ cao cấp tại một dự án ở quận 2 (TP.HCM) có giá 5 tỷ đồng. Hoàng cho biết, căn hộ này thời điểm chủ đầu tư bán ra hơn 5,6 tỷ đồng, tức chủ nhà đã chịu bán lỗ hơn 600 triệu đồng so với giá ban đầu.

Khi được hỏi vì sao nhiều người chấp nhận bán lỗ, anh Hoàng cho biết, hầu hết chủ các căn hộ mà Hoàng đang nhận môi giới đều là những nhà đầu tư lướt sóng, họ không muốn “chôn vốn” quá lâu. Dịch bệnh kéo dài, cộng thêm thanh khoản sụt giảm đã khiến nhiều nhà đầu tư bắt đầu nản chí. Không ít người tìm cách bán tháo các sản phẩm đã ôm hàng từ trước Tết nhưng không mấy khả quan.

Tuy nhiên, đây chỉ là một vài trường hợp đơn lẻ. Theo khảo sát của phóng viên, mặc dù dịch bệnh đã gây ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế, nhưng giá nhà đất ở TP.HCM vẫn chưa có xu hướng giảm, có chăng chỉ giảm mạnh về giao dịch và lực cầu.

Với thị trường đất nền, ghi nhận một số khu vực được xem là điểm nóng trước đây tại quận 9, dù tình hình giao dịch trầm lắng, nhưng giá đất so với cuối năm 2019 vẫn không giảm. Với những nền đất được lên thổ cư ngay bên cạnh một đại dự án ở đường Nguyễn Xiển, đang có giá bán ở mức dao động 40 – 45,5 triệu đồng/m2, riêng những lô ở mặt tiền giá lên đến 90 triệu đồng/m2. Đường Nguyễn Văn Tăng có giá khoảng 45 triệu đồng/m2, đường Nguyễn Duy Trinh đang giao dịch quanh mức 50 – 55 triệu đồng/m2, đường Đỗ Xuân Hợp có giá khoảng 60 triệu đồng/m2.

Còn tại những khu vực mới nổi như tại huyện Hóc Môn, Củ Chi, giá nhà đất hiện dao động ở mức 20 – 30 triệu đồng/m2 (tùy vị trí), có những nền đất thổ cư mặt tiền đường lớn giá cán mốc 40 – 50 triệu đồng/m2.

Phân khúc căn hộ cũng chưa ghi nhận sự giảm giá, thậm chí còn không ngừng tăng. Chẳng hạn, dự án Phú Đông Premier, thời điểm tháng 11/2018 giá bán chỉ vào khoảng 1,6 tỷ đồng/căn, hiện nay dù mới thi công xong phần thô, nhưng giá sang nhượng đã tăng từ 20 – 25%.

Dự án Centum Wealth ở quận 9 đang trong giai đoạn triển khai lên tầng có giá lúc đầu từ 1,8 – 2,5 tỷ đồng/căn, hiện được giao dịch trên thị trường thứ cấp tăng lên từ 25 – 30%. Nguồn tin chúng tôi còn biết được, trong dự án này, chủ đầu tư còn gần 200 căn và sẽ tung ra thị trường thời gian tới với mức giá cao hơn so với các đợt trước bán trước đây khá nhiều, nguyên nhân là do tiền sử dụng đất bị “đội” lên cao.

Cách đó không xa là dự án Topaz Home 2, một căn hộ 3 phòng ngủ mức giá ban đầu là 1,3 tỷ đang rao bán giá 1,8 tỷ đồng. Riêng với khu nhà ở xã hội, giá bán cao hơn thời điểm mới mở bán đến 300 – 350 triệu đồng/căn.

Trong một báo cáo mới đây của kênh mua bán trực tuyến Batdongsan.com.vn cũng đã phản ánh một phần xu hướng giảm lực cầu của thị trường. Cụ thể, mức độ quan tâm tìm kiếm nhà đất của người dùng cả nước trong tháng 2/2020 giảm 14% so với cùng kỳ. Trong đó, TP.HCM ghi nhận nhu cầu tìm mua bất động sản giảm gần 24%.

Nếu so với tháng 1, nhu cầu mua bất động sản có tăng, nhưng đây là thời điểm Tết Âm lịch, vốn rất ít giao dịch. Mức tăng của tháng 2 chỉ cho thấy thị trường phần nào đã khởi động trở lại sau đợt nghỉ Tết kéo dài, còn nếu so với cùng kỳ 2019, nhu cầu mua giảm đáng kể.

Đáng chú ý, theo thống kê của Batdongsan.com.vn, dù xu hướng tìm kiếm bất động sản đang giảm khá mạnh, nhưng giá bán nhà đất tại TP.HCM vẫn đang ở mức cao. Tính đến nay, giá căn hộ tại TP.HCM vẫn neo ở mức trung bình hơn 44 triệu đồng/m2. Đất nền, nhà phố dù gặp khó khăn trong việc ra hàng, nhưng giá bán cũng không có dấu hiệu giảm.

Tương tự, trong báo cáo thị trường của DKRA Việt Nam cũng cho biết, thị trường bất động sản TP.HCM trong quý I/2020 chỉ có 3 dự án đất nền mới đáng chú ý ra mắt thị trường, tập trung chủ yếu ở khu vực vùng ven như quận 9, Bình Chánh, Nhà Bè… Mặc dù khan hiếm nguồn cung, nhưng thị trường không có nhiều diễn biến tích cực khi giao dịch thứ cấp giảm mạnh.

Riêng về phân khúc căn hộ, có 7 dự án được mở bán tập trung chủ yếu ở khu Đông Thành phố. Mức giá sơ cấp từ chủ đầu tư đối với phân khúc hạng B dao động từ 32 – 40 triệu đồng/m2, đối với căn hộ hạng A từ 53 – 58 triệu đồng/m2.

Còn trong báo cáo thị trường của Hội Môi giới bất động sản cũng nhấn mạnh, mặc dù thị trường trầm lắng, song giá bán bất động sản không hề có sự sụt giảm so với quý IV/2019 và chưa có bất cứ doanh nghiệp nào công bố chính sách giảm giá sản phẩm, trừ hoạt động khuyến mãi.

Bán tháo chỉ là cá biệt

Có thể thấy, thị trường bất động sản TP.HCM hiện đứng trước nhiều khó khăn, nhưng theo các chuyên gia, việc giảm giá bán, cắt lỗ như thông tin trên mạng không đại diện cho toàn thị trường.

Ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty Seaholdins cho rằng, trong bối cảnh thị trường khó khăn, nhiều nhà đầu tư sẽ phải bán tài sản với giá rẻ hơn thị trường. Đa phần những người này khi tham gia kinh doanh đều có sử dụng đòn bẩy tài chính, quan trọng là nhiều hay ít.

“Thường những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn thì phải bán tài sản đầu tiên khi thị trường lâm nguy, thậm chí là cắt lỗ, giảm giá để thu hồi vốn, nhưng hiện chỉ có một vài cá nhân chấp nhận bán tháo để thu hồi vốn và những người này không thể đại diện cho toàn thị trường”, ông Phương nói.

Đồng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group đánh giá, bất động sản là một kênh đầu tư cất giữ tài sản, nên thường có nhiều luồng ý kiến khác nhau, không loại trừ có những thông tin đồn thổi hay tiêu cực để đạt được mục đích.

“Đối với nhà đầu tư cũng có nhiều dạng, có nhiều nhà đầu tư rất chuyên nghiệp, ngay cả trong lúc khó khăn nhất họ vẫn luôn vững tâm, đầu tư theo định hướng của họ. Song cũng có những nhà đầu tư mang tính chất ngắn hạn, thời vụ nên khi sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, khi thị trường rơi vào tình trạng mất thanh khoản tạm thời, họ không bán được thì sẽ hốt hoảng, khi đó sẽ phải giảm giá bán, cắt lỗ để thu hồi vốn”, ông Phúc nói và cho rằng, ngay cả khi thị trường không bước vào giai đoạn khó khăn cũng xuất hiện những luồng thông tin trái chiều, nên đây là chuyện hết sức bình thường, quan trọng hơn hết là nhà đầu tư phải biết nhìn bản chất thị trường để đưa ra nhận định.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, thị trường đang bước vào giai đoạn hết sức khác thường.

“Tâm lý khách hàng và nhà đầu tư nhà đang xuống rất thấp. Thị trường bất động sản đã thiếu nguồn cung cho người có nhu cầu thật một cách trầm trọng, nay lại có thêm dịch bệnh Covid-19 làm mọi khách hàng dường như không muốn ra đường, tránh những nơi đông người và không có động lực để tìm hiểu về dự án”, ông Châu nói.

Tuy nhiên, ông Châu cho rằng, nhà đầu tư cũng nên cẩn trọng bởi các thông tin cắt lỗ thời điểm này. Bởi từ trước đến nay, không thiếu tình trạng môi giới “treo đầu dê bán thịt chó”, rao bán cắt lỗ để thu hút khách nhưng thực tế giá không có gì thay đổi.

Để giúp cho thị trường phát triển lành mạnh, ông Châu khuyến nghị các doanh nghiệp cần thực hiện nhiều phương thức hỗ trợ khách hàng như giảm giá, chiết khấu, đồng thời coi trọng phát triển sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà xã hội, đáp ứng nhu cầu của đông đảo người tiêu dùng.

Theo Trọng Tín/ Báo Đầu tư Bất động sản 

Link bài gốc: https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/thuc-hu-chuyen-dan-bat-dong-san-giam-gia-cat-lo-vi-dai-dich-covid19-236934.html

Bài viết Thực hư chuyện dân bất động sản giảm giá, cắt lỗ vì đại dịch Covid-19 đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.