Mở đường, mở cơ hội đầu tư

Ngày 8/10/2020 này, những toa tàu đầu tiên của tuyến metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) xuất phát từ cảng Kasado (Nhật Bản) sẽ cập cảng TP.HCM để sau đó 2 ngày sẽ về đến Depot Long Bình, quận 9. Sau gần 10 năm thi công dự án và cũng là từng đó thời gian các dự án bất động sản dọc tuyến liên tục quảng bá “vị trí gần metro”, giờ là lúc đoàn tàu điện ngầm đến gần dự án nhất, mở ra hy vọng không chỉ cho các chủ đầu tư mà ngay cả các nhà đầu tư đã găm hàng đón sóng hạ tầng.

Cũng vào ngày 10/10 tới đây, sau nhiều lần lỗi hẹn, dự án Bến xe Miền Đông mới, được đầu tư với tổng số vốn khoảng 4.000 tỷ đồng sẽ được đưa vào hoạt động. Với vị trí nằm ngay mặt tiền Xa Lộ Hà Nội, gần Khu du lịch Suối Tiên, cách trung tâm Thành phố khoảng 20 km…, việc di chuyển đến các tỉnh giáp ranh như Đồng Nai, Bình Dương sẽ rất dễ dàng khi bến xe này đi vào hoạt động.

Nằm cách Bến xe Miền Đông mới chưa đầy 3 km là một công trình không kém phần quan trọng, Bệnh viện Ung Bướu cơ sở 2. Được khởi công từ năm 2016 với quy mô 1.000 giường bệnh, sau nhiều lần chậm trễ, hiện nay cơ sở này đã hoàn thành và chính thức đi vào hoạt động từ ngày 2/10.

Thực tế, trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản khu Đông bao gồm quận Thủ Đức, quận 9 và quận 2 đã là “cực nóng” phát triển của thị trường bất động sản TP.HCM. Đặc biệt, sau thông tin khu Đông được quy hoạch trở thành Thành phố Thủ Đức thuộc TP.HCM với nhiều công trình hạ tầng mới được triển khai, thị trường bất động sản nơi đây càng thu hút sự chú ý.

Theo Sở Giao thông – Vận tải TP.HCM, trong giai đoạn 2020 – 2022, Thành phố sẽ tiếp tục triển khai nâng cấp, mở rộng hạ tầng giao thông phía Đông như mở rộng đường Nguyễn Duy Trinh; xây dựng đoạn tuyến kết nối từ cầu Phú Hữu đến Xa lộ Hà Nội (bao gồm nút giao thông Bình Thái); xây dựng đường nối từ cảng Cát Lái ra đường Vành đai 2; nâng cấp, mở rộng đường Nguyễn Thị Định đoạn từ cầu Giồng Ông Tố đến cầu Mỹ Thủy lên 77 m.

Không chỉ tại khu Đông, các nhà đầu tư vào khu Nam cũng đang ngóng đợi các dự án trọng điểm như cầu Nguyễn Khoái – quận 7 kết nối với quận 4 (vốn đầu tư 1.250 tỷ đồng), dự án mở rộng đường Nguyễn Tất Thành (quận 4), dự án đường trục Bắc – Nam kết nối khu vực trung tâm với các quận 4, 7 và huyện Nhà Bè có tổng kinh phí dự trù hơn 8.500 tỷ đồng…; dự án cầu Thủ Thiêm 3 (nối từ Khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2 qua quận 4) và cầu Thủ Thiêm 4 (kết nối giữa quận 2 qua quận 7 – cầu Phú Mỹ).

Còn khu Tây cũng có 4 trong danh sách 13 công trình giao thông mới được khởi công, khánh thành tại TP.HCM, trong đó điểm nhấn là dự án hầm chui tại nút giao An Sương chính thức được đưa vào sử dụng từ ngày 19/9/2020, mở toang “cánh cửa” kết nối với các tỉnh Long An, Tây Ninh.

Giá sẽ còn tăng?

Còn nhớ, đầu năm 2017, sau thông tin dự án Bến xe Miền Đông mới sắp được khởi công và dự án Vincity Grand Park vừa được công bố quy hoạch, giá đất trên đường Phước Thiện, Nguyễn Xiển, Hoàng Hữu Nam (quận 9) có giá từ 20 – 30 triệu đồng/m2 đã tăng thêm 5 – 10 triệu đồng/m2 chỉ trong một thời gian ngắn. Từ đó đến nay, sau 3 năm, thị trường bất động sản tại những khu vực này không ngừng thiết lập mặt bằng giá mới và hiện tại, những nền đất được lên thổ cư trên đường Nguyễn Xiển ở mức 50 – 60 triệu đồng/m2, riêng những lô mặt tiền giá lên đến 100 triệu đồng/m2. Còn tại đường Hoàng Hữu Nam, khu vực gần Bệnh viện Ung Bướu hay Bến xe Miền Đông mới rất khó để tìm được lô đất có giá dưới 100 triệu đồng/m2.

Đối với phân khúc căn hộ, Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Rio Land vừa ra mắt dự án Precia tại quận 2 với mức giá 55 triệu đồng/m2, cao hơn 15% so với giá bán cùng phân khúc và cùng khu vực mở bán hồi cuối năm 2019.

Tại quận Thủ Đức, dự án King Crown Infinity, tọa lạc ngay mặt tiền đường Võ Văn Ngân (kế bên Trung tâm thương mại Vincom Thủ Đức) dù chưa có giá chính thức nhưng đang được các môi giới rỉ tai nhau mức giá thấp nhất khoảng 65 – 70 triệu đồng/m2 – mức giá “chưa từng có trong khu vực”.

Lý giải về xu hướng tăng giá “không phanh” này, ông Cao Hữu Phi, Tổng giám đốc Công ty Co PiHome nhận định rằng, hầu hết công trình giao thông trọng điểm của TP.HCM đều đi qua khu vực này, hơn nữa Thành phố Thủ Đức sẽ là cú huých trong trung và dài hạn cho bất động sản khu vực này.

Tuy nhiên, theo khảo sát, có một nghịch lý đang diễn ra là quanh khu vực quận 9 dù giá đất giao dịch ở ngưỡng khá cao nhưng mật độ dân cư về đây sinh sống rất ít, phần lớn những lô đất có giá cả trăm triệu đồng/m2 vẫn để không.

Theo ông Phi, giai đoạn các dự án hạ tầng triển khai, diện mạo đô thị ngổn ngang khiến nhiều khách hàng đã sở hữu nhà đất ngại chuyển về xây dựng, sinh sống, mặt khác một lượng không nhỏ sản phẩm vẫn nằm trong tay nhà đầu tư chờ mua đi bán lại. Do đó, ông Phi nhận định rằng, “khi những dự án trọng điểm được đưa vào sử dụng, đô thị trở nên phong quang hơn sẽ kéo theo làn sóng người ở thực về đây và giá sẽ còn tăng”.

Theo ghi nhận của phóng viên, việc TP.HCM hoàn thiện hạ tầng giao thông không chỉ thúc đẩy thị trường bất động sản trong lòng Thành phố phát triển, mà còn lan tỏa “hơi nóng” ra các thị trường bất động sản lân cận.

Dù địa bàn hoạt động chính của Trần Anh Group là Long An, nhưng ông Hà Phước Thiện, Phó tổng giám đốc kinh doanh Công ty rất vui mừng khi dự án hầm chui An Sương đi vào hoạt động bởi theo ông, “mật độ nhà đầu tư tìm đến các dự án của Trần Anh Group ở Đức Hòa tăng lên trông thấy sau khi hầm chui thông xe”.

“Từ năm 2010 tới nay, đã có tới gần 20 dự án bất động sản tại Đức Hòa, Long An được mở bán nhưng sức cầu không cao, khi các dự án hạ tầng được đưa vào sử dụng kỳ vọng sẽ tạo ra làn sóng người dân từ TP.HCM về đây mua nhà sinh sống như một vùng ven Thành phố”, ông Thiện hy vọng.

Bài viết Bất động sản TP.HCM ăn theo sóng hạ tầng đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Giá loại nào cũng tăng

Bất động sản tại quận 2, Thủ Đức và quận 9 gần như không bị ảnh hưởng bởi Covid-19. Không những vậy, giá còn có xu hướng tăng nhanh hơn khi các thông tin về thành phố tương lai ngày càng dày đặc.

Tính ra, trong 3 năm trở lại đây, giá đất Thủ Đức đã tăng 50% – 250% tùy khu vực. Những khu vực tăng giá mạnh nhất thường đi kèm với những dự án khu đô thị lớn được triển khai xây dựng. Với các khu vực dân cư ổn định, mức tăng ít hơn.

Thống kê của đơn vị nghiên cứu thị trường và tư vấn đầu tư bất động sản REIC cho thấy trong 3 năm qua, khu vực đón nhận hơn 63.000 căn hộ và hơn 7.600 căn biệt thự, liền kề, shophouse. Tỷ lệ hấp thụ cao khi đa số dự án đều bán hàng tốt, chỉ số lượng hàng tồn khá ít.

Mặt bằng giá bán căn hộ tăng trong khoảng 50% – 80% sau 3 năm, tức trung bình mỗi năm tăng khoảng 20%. Cá biệt, các dự án khu vực Thủ Thiêm có giá bán tăng gần gấp đôi sau 3 năm, từ mức 2.700-3.500 USD/m2 lên 6.000-8.000 USD/m2.

Nhiều đại gia bất động sản hiện đang sở hữu quỹ đất lớn hàng trăm ha trong khu vực với dự án đã và đang được triển khai như Vinhomes, Vạn Phúc Group, Đại Quang Minh, Novaland, Keppel Land, Thuduc House… Bên cạnh đó, các quỹ đất từ 20 ha trở lên đang ở trong tay các chủ đầu tư như Tiến Phước, Hưng Thịnh Corp, Refico, HDTC…

Theo đại diện REIC, mặt bằng giá bán bất động sản của “thành phố Thủ Đức” tăng quá nhanh so với mặt bằng giá toàn TP.HCM, chỉ còn thấp hơn khu vực trung tâm thành phố.

Tại những dự án phân lô bán nền trên một số đường ở quận 9 như Lò Lu, Nguyễn Duy Trinh… cách đây chừng 1 năm mức giá dao động trên dưới 25 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sau khi có thông tin về thành phố mới tại khu vực này, mức giá đã được đẩy lên trên dưới 50 triệu đồng/m2.

Cuối năm 2019, giá đất diện tích nhỏ khu vực đường Đỗ Xuân Hợp và đường Liên Phường (quận 9) khoảng 80-90 triệu đồng/m2. Thời điểm này, mặt bằng giá chung đã tăng khoảng 10-20 triệu đồng/m2, lên 90-110 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Giá đất các khu vực quận 2 vốn đã có mức sàn rất cao, nay đã tăng thêm khoảng 10 triệu đồng/m2. Giá đất trên tuyến đường Song Hành hiện khoảng 250-350 triệu đồng/m2, đường Trần Não 300-380 triệu đồng/m2… Tại nhiều tuyến đường ở quận Thủ Đức, mức giá cũng tăng nhiều.

Một thống kê của kênh thông tin batdongsan.com.vn cho thấy trong một tuần của tháng 9 vừa qua xuất hiện gần 1.300 thông tin mới rao bán bất động sản các quận Thủ Đức, 2, 9. Theo đó, giá chào bán đất nền trung bình tại quận Thủ Đức hiện rơi vào tầm 54 triệu đồng/m2, tăng 1,2% so với giá chào bán thời điểm đầu năm. Riêng loại hình căn hộ có giá bán khoảng 33 triệu đồng/m2, tăng 1,1% so với giá chào bán cuối năm 2019.

Quận 9 có biến động giá bán trung bình tăng cao hơn. Loại hình đất nền, đất thổ cư quanh khu vực này đang được rao bán tầm giá 44-50 triệu đồng/m2, tăng gần 1,5% so với cùng kỳ năm 2019. Nhà phố, nhà riêng có giá chào bán vào khoảng 60-80 triệu đồng/m2, tăng 4,5%, riêng căn hộ đang xác lập mức giá trung bình 35-37 triệu đồng/m2, tăng gần 3,3% so với cùng kỳ.

Sức hút phía đông

Theo JLL Việt Nam, trong quý III/2020, thị trường căn hộ bán tại TP.HCM ghi nhận sự tăng trưởng với 4.968 căn được chào bán, tương ứng với mức tăng 30% theo quý.

Tuy nhiên, xét về số lượng dự án, chỉ có 4 dự án có thể tiến hành ký hợp đồng mua bán trong quý này. Phân khúc bình dân và trung cấp tiếp tục dẫn đầu, đóng góp tới 93% trong lượng mở bán, chỉ có 7% còn lại đến từ một dự án thuộc phân khúc sang trọng.

Lượng căn hộ bán được đạt 4.975 căn, trong số đó thì dự án Vinhomes Origami chiếm 53%. Ngoài Vinhomes Origami,một số dự án khác tại các quận phía đông cũng ghi nhận sức hấp thụ tốt như Precia và The River Thủ Thiêm (quận 2). Theo JLL, việc chính phủ đồng ý chủ trương thành lập TP Thủ Đức đã đẩy mạnh tâm lý đầu tư ở những quận này.

Liên quan đến thị trường bất động sản khu đông, CBRE Việt Nam cũng cho rằng trong giai đoạn 2020-2025, nguồn cung chào bán mới tại thành phố phía đông sẽ khá dồi dào với tốc độ tăng trưởng trung bình hàng năm là 11,5%, tương đương 15.000 – 16.000 căn hộ mới mỗi năm, vượt trội tốc độ tăng trưởng nguồn cung tại khu nam (4,6%) và khu tây (5,3%) của TP.HCM.

Theo CBRE Việt Nam, những dự án mới thuộc các trung tâm thương mại, khu dân cư đã được quy hoạch bài bản tại thành phố phía đông đang được nhiều người mua săn đón và nhờ vậy đạt được mức giá bán cao hơn.

Nhận định về mức giá hiện tại, theo các chuyên gia, bất động sản khu đông thành phố đang có giá rất cao. Nhiều dự án căn hộ sau khi mở bán trong vòng 12-18 tháng đã tăng giá gấp đôi, dù chưa giao nhà và chất lượng nhà có thể không tương xứng với mức giá đó.

Ví dụ với chi phí xây dựng 12 triệu đồng/m2, chủ đầu tư mở bán giá 60 triệu đồng/m2, sau đó sản phẩm bị thị trường đẩy lên đến 100 triệu đồng/m2 trong khi chủ đầu tư không hề có nhu cầu tăng chi phí xây dựng sẽ khiến giá bán vượt xa chất lượng nhà ở.

Nguyên nhân giá nhà đất khu vực này tăng nhanh thời gian qua do nhiều công trình hạ tầng giao thông được đầu tư, hoàn thiện đưa vào sử dụng. Bên cạnh đó, việc khan hiếm nguồn cung chưa thể giải quyết được ngay đã dẫn tới khả năng giá bất động sản khu vực phía đông nhiều khả năng tiếp tục thiết lập mặt bằng mới.

Bài viết Bất động sản Thủ Đức đang bị thổi giá đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.