Tại hội thảo “Phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025: Phân khúc nào phù hợp?” tổ chức ngày 24/12/2020 tại TP.HCM, ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, kể từ năm 2015 đến nay, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên, khoảng 2 năm trở lại đây, không khó để nhận ra một thực tế là thị trường nhà ở tại các đô thị xuất hiện tình trạng lệch pha cung – cầu.

Giá căn hộ TP.HCM tăng mạnh

Trong khi nhu cầu nhà ở của người dân và nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản tại các đô thị lớn trên cả nước ngày một tăng cao thì số lượng dự án được phê duyệt đầu tư rất hạn chế. Điều này đã tạo nên sự khan hiếm nguồn cung cho thị trường.

Cơ cấu nguồn cung phân các khúc nhà ở hiện cũng không tương thích với nhu cầu. Tại TP.HCM, phân khúc nhà ở giá rẻ (dưới 25 triệu đồng/m2) đã biến mất, còn tại Hà Nội, tỷ trọng của phân khúc này cũng rất thấp (khoảng 10%). Vì vậy, đại bộ phận người dân – là những người có thu nhập thấp như cán bộ, công nhân viên, người lao động đang mất dần khả năng sở hữu nhà ở.

Mặt khác, trong bối cảnh nền kinh tế thế giới và Việt Nam đang chịu nhiều ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, nhiều chuyên gia cho rằng giá bất động sản sẽ giảm nhiệt. Việc nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu đầu tư lại tăng cao khiến giá bất động sản không hề có dấu hiệu suy giảm, thậm chí còn tăng cao.

Đặc biệt, tại TP.HCM, trong quý 3/2020, giá căn hộ tăng mạnh từ 15-20% so với quý 2/2020. Ở phân khúc trung cấp, nếu so với quý 4/2018 thì quý 3/2020, giá bán tăng 1,43 lần. Thậm chí, tại một số dự án, giá còn tăng gấp gần 2 lần. Tính chung 9 tháng đầu năm 2020, TP.HCM có hơn 16.000 sản phẩm bất động được giao dịch, tỉ lệ hấp thụ trung bình đạt 75%. Điều này đã tạo nên cơn sốt cho thị trường khu vực.

Trong khoảng thời gian rất ngắn, mặt bằng giá mới tại TP.HCM đã được thiết lập. Các dự án thuộc phân khúc bình dân đã biến thành phân khúc trung cấp, dự án thuộc phân khúc trung cấp biến thành cao cấp… Đáng nói ở đây, sự thay đổi phân khúc là vì tăng giá chứ không phải vì tăng chất lượng của dự án cho phù hợp.

“Điều này là bất thường khi không phản ánh đúng giá trị của bất động sản, rất dễ xảy ra bong bóng bất động sản. Một thị trường như vậy tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát triển không bền vững, gây nên những bất ổn về kinh tế, tài chính…”, ông Hà nói.

Nhóm giải pháp ưu tiên

Bài toán nào hóa giải những hiện tượng trên thông qua chính sách của chính phủ và địa phương, ông Huỳnh Thanh Khiết – Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, theo đề án phát triển nhà ở TP.HCM, đến năm 2030, diện tích nhà ở bình quân đầu người của thành phố là 26,5 m2/người (quy mô dân số toàn TP.HCM dự kiến vào cuối năm 2030 là 11,1 triệu người).

Để thực hiện mục tiêu trên, trong 5 năm tới, với nhà ở xã hội, TP.HCM sẽ đa dạng hóa các phương thức đầu tư xây dựng; ưu tiên sử dụng vốn ngân sách để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê. Thành phố cũng rà soát, sử dụng quỹ đất 20% quỹ đất ở trong các dự án nhà ở thương mại trên 10 ha để thúc đẩy triển khai đầu tư xây dựng, tạo lập quỹ nhà ở xã hội cho thành phố.

Đối với nhóm giải pháp phát triển nhà ở theo khu vực, tại trung tâm hiện hữu (quận 1 và quận 3), thành phố sẽ ưu tiên tăng chi tiêu quy hoạch như dân số, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng… cho các dự án cải tạo, xây dựng mới thay thế chung cư cũ trước năm 1975. TP.HCM hạn chế phát triển các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cao tầng đến năm 2025, nếu chưa có kế hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương ứng bảo đảm và phù hợp.

Tại khu vực 11 quận nội thành (các quận 4, 5, 6, 8, 10, 11, Tân Bình, Tân Phú, Phú Nhuận, Gò Vấp và Bình Thạnh), thành phố tập trung hoàn thiện các dự án dở dang, ưu tiên tăng chỉ tiêu quy hoạch như dân số, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng… cho các dự án cải tạo, xây mới các chung cư cũ trước năm 1975. Các dự án chỉnh trang nhà ở ven kênh rạch ở các quận này cũng được ưu tiên.

Trong đó, quận 4, 5, 6, 11, Phú Nhuận, TP.HCM hạn chế chấp thuận các dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới, chung cư cao tầng nếu chưa có kế hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương ứng bảo đảm và phù hợp.

Còn quận 8, 10, Bình Thạnh, Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp, thành phố sẽ đẩy mạnh phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để kêu gọi đầu tư dự án nhà ở mới tại những khu vực có kế hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương ứng bảo đảm và phù hợp.

Trong khi đó, tại khu vực 6 quận nội thành phát triển (các quận 2, 7, 9, 12, Thủ Đức và Bình Tân), thành phố ưu tiên phát triển các dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới, chung cư cao tầng dọc các trục giao thông công cộng lớn (metro số 1) hoặc các khu vực có kế hoạch thực hiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật tương ứng. Thành phố cũng hạn chế chấp thuận các dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới nếu chưa có kế hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đảm bảo.

Còn tại 5 huyện ngoại thành (Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ), thành phố ưu tiên phát triển nhà theo dự án tại các thị trấn, khu dân cư nông thôn và khu vực đã có hệ thống hạ tầng kỹ thuật kết nối đồng bộ với những tuyến giao thông chính. Đồng thời, ưu tiên phát triển các khu du lịch kết hợp với sinh thái nghỉ dưỡng, khu đô thị mới, khu đô thị vệ tinh.

Đặc biệt, ở khu vực ngoại thành, thành phố tập trung tạo quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp để thực hiện trong giai đoạn 2021-2025. Ngoài ra, TP.HCM sẽ khai thác hiệu quả hệ thống giao thông đô thị như các tuyến metro, vành đai…

Thành phố không phát triển các dự án nhà ở mới tại những khu vực chưa có kế hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương ứng.

Bài viết TP.HCM sẽ đa dạng hóa phương thức đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.