Mở đường, mở cả cơ hội đầu tư

Để phát triển hạ tầng giao thông và kết nối liên vùng, Chính phủ đã chú trọng đầu tư nhiều dự án giao thông ở khu vực Đông Nam Bộ. Trong đó, Cảng Hàng không quốc tế Long Thành (Sân bay quốc tế Long Thành) đã chính thức được phát lệnh khởi công sau nhiều năm chờ đợi. Đây là dự án trọng điểm, đặc biệt quan trọng không chỉ với tỉnh Đồng Nai hay khu vực Đông Nam Bộ, mà còn với cả nước.

Ngoài dự án nói trên, nhiều dự án hạ tầng giao thông quan trọng khác cũng được kỳ vọng sẽ mang lại sức bật mạnh mẽ cho thị trường bất động sản phía Nam có thể kể tới như Cầu Thủ Thiêm 2 tiếp tục được hoàn thiện và xây mới cầu Thủ Thiêm 3 – 4, tăng tính kết nối Thủ Thiêm với các quận 4 – 7 lân cận; bến xe Miền Đông mới đưa vào sử dụng (tháng 10/2020); nút giao thông quận 7 – ngã tư Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ; khởi công một số tuyến đường cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết, Phan Thiết – Vĩnh Hảo…

Thực tế cho thấy, hạ tầng và bất động sản có mối liên hệ mật thiết với nhau, bởi sự phát triển của hạ tầng sẽ làm gia tăng giá trị bất động sản. Tính đến thời điểm hiện nay, hầu hết các nhà phát triển bất động sản hàng đầu như Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh, Nam Long, Vạn Phúc, Kiến Á… đều tiếp cận và nắm giữ đất tại các khu vực lân cận với những dự án hạ tầng nói trên, trong đó có nhiều dự án quy mô lớn với nguồn vốn đầu tư dự kiến lên đến hàng tỷ USD.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Việt Nam, trong thời gian tới, tâm điểm của các dự án được ra mắt vẫn tập trung ở khu Đông TP.HCM và khu vực này sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường.

Nguyên nhân xuất phát từ vị trí đặc biệt của khu Đông, nơi cửa ngõ nối TP.HCM với các tỉnh miền Đông Nam Bộ cũng như vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và vùng đô thị TP.HCM, bên cạnh được định hướng quy hoạch là khu đô thị sáng tạo. Ngoài ra, một yếu tố khác kích thích thị trường khu Đông là sự tập trung đầu tư bài bản, chất lượng… của nhiều chủ đầu tư lớn trong và ngoài nước.

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land (công ty thành viên của Tập đoàn Vạn Phúc) cho rằng, giao thông, hạ tầng là nền tảng, là xương sống của một vùng kinh tế và các dự án bất động sản là thực thể không thể tách rời trong sự phát triển chung của vùng kinh tế đó. Tất cả các yếu tố này sẽ tạo ra một hệ sinh thái hoàn chỉnh, là động lực thu hút đầu tư.

Để “ăn theo” sự phát triển của hạ tầng, doanh nghiệp bất động sản thường tập trung vào 2 hướng: Thứ nhất, dựa trên hạ tầng có sẵn để phát triển các dự án nhỏ đan xen trên nền khu dân cư đã ổn định. Tuy nhiên, với những khu vực hạ tầng có sẵn, dân đông, muốn cải tạo hạ tầng cho tương xứng là không đơn giản, bởi các khu vực cũ thường bị hạn chế bởi kiến trúc cảnh quan, nếu phải giải phóng mặt bằng, đền bù, giãn dân… thì chi phí sẽ rất cao.

Thứ hai, bên cạnh đầu tư trực tiếp vào khu vực trung tâm hạ tầng, doanh nghiệp còn hướng đến vùng phụ cận với bán kính từ 7-10km từ vùng trung tâm. Với cách làm này, doanh nghiệp có thể thực hiện song song xây dựng hạ tầng và dự án bất động sản.

Làm địa ốc, muốn làm cả hạ tầng

Dù rất nhiều dự án bất động sản mọc lên từng ngày xung quanh những khu vực được quy hoạch các dự án hạ tầng lớn, nhưng có một nghịch lý đang diễn ra là không ít nơi dù giá đất giao dịch ở ngưỡng khá cao, nhưng mật độ dân cư về đây sinh sống rất ít.

Ông Cao Hữu Phi, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Co PiHome cho rằng, giai đoạn các dự án hạ tầng triển khai, diện mạo đô thị ngổn ngang khiến nhiều khách hàng đã sở hữu nhà đất ngại chuyển về xây dựng, sinh sống, chưa kể một lượng không nhỏ sản phẩm vẫn nằm trong tay nhà đầu tư chờ mua đi bán lại. Do đó, khi những dự án trọng điểm được đưa vào sử dụng, đô thị trở nên phong quang hơn, sẽ kéo theo làn sóng người ở thực.

Dường như đã trở thành quy luật, ở đâu có hạ tầng, ở đó bất động sản sẽ phát triển. Tuy nhiên, để có thể “đón sóng” từ những chính sách xây dựng hạ tầng, giới chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư không nên chạy theo tâm lý đám đông, mà cần tìm hiểu, nghiên cứu kỹ lưỡng về pháp lý, giá cả, cũng như uy tín chủ đầu tư và quan trọng nhất là xác định nơi đó có các cơ sở thiết yếu để hình thành cộng đồng dân cư hay không, bởi hiện nay có nhiều dự án triển khai, bán xong rồi… để đấy.

Trong đó, bài học “đau đớn” không thể không nhắc tới là dự án thành phố mới Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai). Còn nhớ, trước đây, mỗi một lần giá đất tăng lên là đi kèm với các thông tin về xây dựng cơ sở hạ tầng, từ đó nhiều nhà đầu tư kỳ vọng về sự đột phá của thành phố mới này. Tuy nhiên, đã hơn 20 năm, Khu đô thị mới Nhơn Trạch vẫn chưa được định hình. Trong khu vực là hàng chục dự án bất động sản dở dang, hàng trăm ngôi nhà liền kề, biệt thự bị xuống cấp nghiêm trọng, cỏ cây thỏa sức mọc. Chính vì vậy, cứ mỗi đợt sốt đất đi qua là “thêm một lần đau”, nhất là với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

“Không phải mọi dự án hạ tầng đều có thể giúp thị trường bất động sản phát triển, nhất là đối với các địa phương không có tiềm năng”, bà Nguyễn Hương nói và cho rằng, nhiều nơi hạ tầng thênh thang nhưng thực tế không phát triển được đô thị do không có tiềm lực để đầu tư bất động sản.

“Do vậy, cần phải tìm hiểu kỹ tình hình, kế hoạch triển khai có khả thi hay không, chứ không phải cứ nghe một dự án hạ tầng được đầu tư là vác tiền đi lướt sóng, như vậy sẽ rất dễ chết chìm vì lúc này mua thì dễ, nhưng bán sẽ vô cùng khó khăn”, bà Hương cảnh báo.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội bất động sản TP.HCM nhận định, tại nhiều địa phương, tốc độ phát triển hạ tầng giao thông vẫn chưa tương xứng với tiềm năng, cùng với đó là sự hạn chế trong tầm nhìn chiến lược về hạ tầng.

“Sau khi có hạ tầng, giao thông, đô thị… thì phải tích hợp đồng bộ thì mới đem lại lợi ích tối ưu trong việc đầu tư, phát triển, quản lý. Lâu nay, tôi luôn ao ước là có tuyến xe lửa chở hàng hóa chuyên dụng xuyên suốt nối Sóng Thần – Cái Mép (Thị Vải), làm đại lộ ven sông cho TP.HCM, thậm chí là cả Bình Dương, Tây Ninh”, ông Châu nói.

Lấy đường Vành đai 2 của TP.HCM làm dẫn chứng, ông Châu cho biết, hiện vẫn còn một số đoạn bị đứt quãng, chưa thông nhau do thiếu đồng bộ trong quy hoạch. Trước thực trạng này, ông Châu cho biết, nhiều doanh nghiệp bất động sản muốn được đầu tư song hành với các dự án hạ tầng để gia tăng giá trị dự án, thay vì chỉ “ăn theo” hạ tầng giao thông như trước.

Thực tế, nhiều nhà phát triển bất động sản lớn đã xin được đầu tư cả dự án bất động sản lẫn hạ tầng xung quanh, chẳng hạn Vingroup đang đề nghị làm tuyến đường sắt trên cao kết nối từ quận 1 xuyên qua khu Ba Son, Sài Gòn Pearl, Tân Cảng qua quận 3; hay như Hưng Thịnh, Novaland, Nam Long cũng đều mong muốn được làm nối tuyến để khép lại Vành đai 2 với Thủ Đức…

“Các doanh nghiệp địa ốc sẵn sàng tham gia phát triển hạ tầng để gia tăng giá trị dự án, vấn đề chỉ là có cơ chế phù hợp”, ông Châu nhấn mạnh.

Bài viết Địa ốc phía Nam tìm động lực mới đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Nước chảy chỗ trũng

Trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn do “dư chấn” của Covid-19, không ít doanh nghiệp quy mô nhỏ phải hoạt động cầm chừng, thì các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính lớn lại không ngừng đẩy mạnh hoạt động săn tìm quỹ đất mới.

Có thực tế là dù hoạt động M&A diễn ra sôi động, nhưng “nước chảy chỗ trũng”, phần lớn dự án chủ yếu thuộc về tay các công ty bất động sản lớn như Hưng Thịnh, Đất Xanh, LDG Group…

Một trong những cái tên được nhắc đến nhiều nhất thời gian qua là Tập đoàn Danh Khôi đã chi hàng ngàn tỷ đồng để hồi sinh những dự án “đắp chiếu”.

Đáng chú ý là thương vụ mua lại từ Công ty TNHH MTV Đầu tư Sun Frontier (Nhật Bản) để chính thức trở thành chủ đầu tư Dự án Sun Frontier tại TP. Đà Nẵng.

Cũng tại Đà Nẵng, Danh Khôi mua lại một dự án ven biển là Hotel And Resort Đà Nẵng từ Công ty cổ phần Đầu tư du lịch Hà Nội – Non Nước.

Dự án này có quy mô 7,5 ha, vị trí khá đắc địa trên đường Trường Sa, từng có lịch sử bị “trùm mền” khá lâu. Sau khi mua lại, doanh nghiệp này đang tiến hành xây dựng với tên gọi mới là Aria Đà Nẵng Hotel & Resort.

Một ông trùm về M&A là Tập đoàn Hưng Thịnh cũng đã chi hàng ngàn tỷ đồng để mua một dự án tại Nhơn Hội (Bình Định) với quy mô hơn 1.000 ha.

Sau khi mua lại dự án này, Hưng Thịnh đang lên kế hoạch triển khai, dự kiến biến thành một khu phức hợp nhà ở, biệt thự, khách sạn du lịch và nghỉ dưỡng.

Ngoài ra, gần đây Hưng Thịnh cũng đã chi khoản tiền lớn để mua lại quỹ đất có quy mô lên đến hàng ngàn héc-ta tại TP. Bảo Lộc (Lâm Đồng) để phát triển dự án.

Tập đoàn LDG Group mới đây công bố mua thành công Dự án Khu căn hộ cao cấp Sông Đà Riverside tại quận Thủ Đức (TP.HCM), từ Công ty cổ phần Đầu tư Quốc Cường Gia Lai. Sau khi về tay LDG, dự án mang tên Khu căn hộ cao cấp LDG River, có tổng vốn đầu tư khoảng 4.153 tỷ đồng.

“Đây không phải là lần đầu tiên LDG Group hợp tác với Công ty Quốc Cường Gia Lai, nhưng việc hợp tác lần này là thương vụ lớn nhất”, ông Nguyễn Khánh Hưng, Chủ tịch HĐQT LDG Group nói và tiết lộ thêm, dự án sẽ được đầu tư phát triển theo mô hình căn hộ cao cấp và cung ứng ra thị trường hàng ngàn sản phẩm.

Tương tự, Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn xác nhận chuyển nhượng thành công 20% vốn góp tại Dự án Khu nhà ở phía Nam đường Xuyên Á từ Công ty cổ phần Địa ốc 9.

Ngoài ra, doanh nghiệp này cũng lên kế hoạch mua lại các quỹ đất ở thị trường các tỉnh trong thời gian tới và đang gấp rút hoàn tất hồ sơ chuyển nhượng Dự án Gem Premium (quận Thủ Đức, TP.HCM) cho Tập đoàn Đất Xanh.

“Sóng ngầm”

Theo dữ liệu từ Công ty Sohovietnam (đơn vị chuyên tư vấn các thương vụ M&A bất động sản), nhu cầu của nhiều nhà đầu tư đặt mua khách sạn tăng lên trong thời gian gần đây.

Chỉ riêng lĩnh vực khách sạn và khu nghỉ dưỡng, số tiền sẵn sàng đầu tư nằm trong khoảng từ 8.000 đến 10.000 tỷ đồng, với tiêu chí đầu tư tập trung vào các tài sản đã xây xong, đang vận hành, hoặc xây dựng dở dang, đất dự án.

Tương tự, báo cáo mới đây của Savills Việt Nam cũng chỉ ra, nhiều nhà đầu tư tiềm lực mạnh đang sẵn sàng mua và nhận chuyển nhượng các dự án.

Từ năm 2019 đến nay, một số dự án trong quá trình thương thảo với tổng giá trị ước tính hơn 500 triệu USD. Đại diện đơn vị này cũng cho rằng, sẽ có nhiều hơn nhà đầu tư nắm bắt cơ hội chốt thương vụ sớm.

Ông Raymond Clement, Giám đốc điều hành Savills Hotels châu Á – Thái Bình Dương nhận xét, dưới tác động của Covid-19, các thương vụ M&A bất động sản sẽ được thúc đẩy nhanh hơn khi việc đàm phán để đưa ra mức giá phù hợp dễ dàng hơn trước.

Phân khúc được các nhà đầu tư quan tâm nhất trong năm nay được dự báo là văn phòng và đất dự án để thực hiện các khu phức hợp căn hộ và thương mại dịch vụ.

Đối với phân khúc khách sạn, những sản phẩm ở vị trí đắc địa vẫn được quan tâm, song giá chào bán sẽ bị sụt giảm.

Với dự án đất xây dựng, nếu quy trình xin phê duyệt tổng mặt bằng và quy hoạch kiến trúc đến cấp giấy phép xây dựng không được đẩy nhanh tiến độ, thì chủ đầu tư sẽ bị đọng vốn và không thể chuyển nhượng khi giấy phép chưa hoàn tất.

Còn bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, kênh M&A vẫn tiếp tục gia tăng mạnh do giới hạn tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn đang gây ra tình trạng khan vốn cho các doanh nghiệp.

“Thị trường đã xuất hiện tình trạng một số chủ đầu tư yếu năng lực tài chính đang tìm kiếm, chào mời để chuyển nhượng dự án theo hình thức M&A hoặc cổ phần. Xem xét số liệu từ quá khứ cũng cho thấy, khi thị trường rơi vào khủng hoảng, thì hoạt động M&A diễn ra rất sôi động”, bà Dung phân tích.

Có thể nói, chưa lúc nào hoạt động M&A, liên doanh, liên kết giữa các doanh nghiệp địa ốc phía Nam lại diễn ra mạnh mẽ như hiện nay.

“Việc mua lại quỹ đất rất thuận lợi. Hiện có hơn 200 dự án đang chào bán lại cho Đất Xanh, mở ra cơ hội chưa từng có để doanh nghiệp phát triển quỹ đất”, ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Đất Xanh cho biết.

Theo các chuyên gia bất động sản, M&A là con đường ngắn nhất để các chủ doanh nghiệp đẩy nhanh việc phát triển quỹ đất sạch, thực hiện dự án. Việc M&A các dự án không chỉ giúp doanh nghiệp rút ngắn về thủ tục, mà còn là thương vụ “win – win” cho các bên, cũng như cho thị trường.

Bài viết Thị trường bất động sản phía Nam: Chờ tiếp những thương vụ M&A ngàn tỷ đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Khóc ròng vì đầu tư kiểu đám đông

Thị trường bất động sản phía Nam thời gian qua liên tiếp chứng kiến những cơn sốt cục bộ tại nhiều địa phương, nhất là phân khúc đất nền.

Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, đã có không ít nhà đầu tư thắng đậm nhờ đầu tư đúng hướng, nhưng cũng có không ít nhà đầu tư phải khóc ròng vì đầu tư theo phong trào, thiếu sự tính toán.

Câu chuyện “sốt ảo” tại xã Bình Ba (huyện Châu Đức, Bà Rịa – Vũng Tàu) trong 1 tuần qua là một minh chứng. Trước thông tin một tập đoàn lớn sẽ về đây triển khai dự án khu thương mại, nên những ngày qua, dọc tuyến Quốc lộ 56, xe ô tô từ các tỉnh, thành phố lân cận như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và cả các tỉnh phía Bắc… đậu kín bên vỉa hè để săn đất. Chỉ chưa đến 1 tuần, giá nhà đất ở khu vực này tăng mạnh, gây ra cơn sốt đất chưa từng có và giờ đây, bắt đầu xuất hiện những cuộc tháo chạy khỏi thị trường.

Trước diễn biến của đợt sốt cục bộ trên, UBND huyện Châu Đức đã có văn bản thông tin cụ thể về dự án, khuyến cáo nhà đầu tư cần bình tĩnh, tìm hiểu kỹ tính pháp lý của khu đất khi giao dịch.

Động thái kịp thời của địa phương đã nhanh chóng đẩy lùi cơn sốt ảo tại Bình Ba. Hiện tại, cơn sốt này bắt đầu nguội lạnh. Nhiều nhà đầu tư F2, F3 giờ như ngồi trên đống lửa khi không còn ai mặn mà với chuyện đặt cọc, mua đất.

Anh Lê Văn Sơn (huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu) đang tính bỏ tiền cọc vì mấy hôm liền không có ai hỏi han gì đến đất nền.

“Tôi đang đặt cọc mấy nền ở đây, nhưng nếu không bán được thì bỏ luôn chứ giờ tiền đâu mà ra công chứng, sang tên. Mới hôm qua có 200 triệu đồng/mét ngang, mà giờ đã lên tới 500 – 600 triệu đồng/mét ngang. Giá đất giờ lên ảo quá”, anh Sơn lo lắng.

Thực ra, chuyện sốt đất và nhà đầu tư ùn ùn tham gia đầu tư đất như ở xã Bình Ba không phải là chuyện hiếm, mà đã từng xảy ra tại các tỉnh Long An, Đồng Nai, Bình Dương… Những địa phương này đã chứng kiến nhiều làn sóng người người đổ xô tìm mua đất vườn, đất rẫy tại những vùng nông thôn.

Còn nhớ hồi giữa năm 2019, kể từ sau cột mốc thị xã Long Khánh (Đồng Nai) chính thức lên thành phố, mặc dù về cơ bản, hạ tầng đường sá, hay các vấn đề khác vẫn không có gì thay đổi, nhưng thị trường bất động sản Long Khánh lại chứng kiến cơn sốt đất một cách lạ thường.

Hay tại Bình Phước, đặc biệt là tại TP. Đồng Xoài cũng chứng kiến cơn bão sốt đất trước sự có mặt của nhiều doanh nghiệp địa ốc lớn như Vingroup, Becamex IDC, FLC, HUD Nha Trang, Đại Nam, Cát Tường…, biến Bình Phước từ một tỉnh miền núi thành một tâm điểm thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.

Sẽ còn rất nhiều cuộc săn lùng, sốt ảo diễn ra tương tự. Tuy nhiên, nhìn lại những cơn sốt đi qua, hệ quả của sự đầu tư theo phòng trào cũng dần hiện hữu. Đã có nhiều nhà đầu tư thành công, nhưng cũng không ít nhà đầu tư phải “ngậm bồ hòn” để trả nợ.

Ông Lê Thọ, một nhà đầu tư đất nền kỳ cựu cho rằng, hiện nay có rất nhiều người vẫn nghĩ đơn giản rằng có thể làm giàu nhanh chóng từ bất động sản. Họ không hề lường trước rủi ro, không hề tìm hiểu kỹ các dự án nhưng vẫn liều lĩnh đi vay mượn khắp nơi, thậm chí là cầm cố giấy tờ nhà đất của gia đình để vay tiền đi đầu tư.

“Một khi vướng phải đất quy hoạch hoặc gặp phải tình trạng đầu cơ thổi giá thì không ít người phải nếm trái đắng vì lỗ đậm, thậm chí ôm hàng nhiều năm”, ông Thọ nói.

Phải biết nhận diện đúng động lực tăng giá

Giới phân tích cho rằng, không phải thị trường vùng ven nào cũng có nhiều rủi ro như câu chuyện ở Bình Ba hay một số khu vực tương tự. Đối với nhiều nhà đầu tư, bất động sản tỉnh đã và đang đem đến nhiều cơ hội. Sự bùng nổ của xu hướng này cũng đã kéo theo cuộc chạy đua của các doanh nghiệp bất động sản, không chỉ những ông lớn có uy tín, mà cả những doanh nghiệp nhỏ và vừa, hay các doanh nghiệp địa phương đều lao vào cuộc đua này.

Thời gian qua, các địa phương trong vùng tứ giác kinh tế phía Nam đã có sự phát triển hạ tầng rất mạnh, dẫn dắt cho sự phát triển mạnh của thị trường bất động sản như Long An, Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu. Tuy nhiên, hai thị trường Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu được nhiều chuyên gia dự báo sẽ là tâm điểm dẫn dắt thị trường phía Nam trong thời gian tới, bởi Long An và Bình Dương giờ đây đã có sự bão hòa.

Tại Đồng Nai, nếu như khu vực quanh dự án sân bay Long Thành đã có sự phát triển mạnh về cả nguồn cung lẫn giá bán, thì những khu vực xa hơn nhưng có hạ tầng kết nối vùng tốt như thị trấn Long Giao (huyện Cẩm Mỹ), thị trấn Hiệp Phước (huyện Nhơn Trạch) cũng đang được xem là tâm điểm thu hút dòng tiền của nhà đầu tư.

Đặc biệt, những khu vực này ngoài lợi thế hệ thống giao thông kết nối vùng hoàn thiện, khu dân cư tập trung đông đúc, thì sự xuất hiện của các “con sếu đầu đàn” cũng sẽ là “bệ phóng” gây sự chú ý của nhiều nhà đầu tư.

Chẳng hạn, tại khu vực thị trấn Long Giao (huyện Cẩm Mỹ), Công ty DRH Holdings đang phân phối dự án Khu dân cư chợ Cẩm Mỹ nằm ngay trên Quốc lộ 56 với giá bán từ 1,8 – 1,9 tỷ đồng cho mỗi căn hộ xây thô. Khi thông tin này được đưa ra, ngay lập tức đã gây sự chú ý mạnh mẽ trên thị trường.

Còn tại Bà Rịa – Vũng Tàu, ngoài động lực lớn là Sân bay Long Thành và hệ thống hạ tầng kết nối liên vùng như cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, cao tốc Bến Lức – Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Bà Rịa, cảng Cái Mép…, lợi thế lớn nhất của địa phương này là nằm trong khu tứ giác kinh tế có biển. Đây là lợi thế đặc biệt để phát triển ngành công nghiệp không khói và là nơi có tiềm năng để hình thành một thành phố không ngủ.

Đưa ra lời khuyên về việc nên đầu tư thế nào trong bối cảnh thị trường đan xen cơ hội lẫn thách thức, ông Hoàng Kim Hoài, Giám đốc Công ty Phúc Điền Land cho rằng, nói đến đầu tư bất động sản, thì bất cứ lúc nào cũng đều tồn tại hai mặt cơ hội và rủi ro.

“Giữa hàng loạt dự án lớn nhỏ, lựa chọn sản phẩm chất lượng để giảm thiểu tối đa rủi ro là thách thức lớn của nhà đầu tư. Một dự án chất lượng phải hội tụ đủ các yếu tố về cơ bản như vị trí kết nối, khu vực tập trung nhiều dân cư, mật đô dân cư cao, quy hoạch bài bản khoa học, hạ tầng tiện ích được đầu tư đồng bộ và trước hết là pháp lý phải minh bạch và chủ đầu tư uy tín”, ông Hoài nói.

Đồng quan điểm, theo chuyên gia kinh tế Bùi Quang Tín, mặc dù ở thời điểm hiện tại còn nhiều băn khoăn về việc đầu tư vào thị trường trong cơn sốt nóng cục bộ, chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn, nhưng xét trên bình diện chung, có hai yếu tố mà nhà đầu tư cần phải xem xét đó là yếu tố về hạ tầng kết nối vùng và uy tín của các doanh nghiệp.

“Việc đầu tư đón đầu trước thông tin hạ tầng, cũng như sự xuất hiện của các doanh nghiệp lớn không phải hoàn toàn đều có rủi ro. Tuy nhiên, trước khi quyết định xuống tiền đầu tư, các nhà đầu tư cũng cần nhận diện được tiềm năng phát triển của khu vực, cần phải nghiên cứu kỹ về pháp lý, giá cả, uy tín chủ đầu tư và quan trọng nhất là nơi đó có cộng đồng dân cư hay không, vì hiện nay có nhiều dự án triển khai, bán xong rồi để đó. Các nhà đầu tư cần tỉnh táo để lựa chọn cơ hội đầu tư cho mình”, ông Tín nói.

Theo Trọng Tín/ Báo Đầu tư Bất động sản

Link bài gốc: https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/nha-dau-tu-om-bom-dat-nen-vung-ven-232612.html

Bài viết Nhà đầu tư “ôm bom” đất nền vùng ven đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Rầm rộ Nam tiến!

Làn sóng doanh nghiệp bất động sản phía Bắc Nam tiến được manh nha từ đầu năm 2010. Thời điểm đó, những dự án mang tên chủ đầu tư phía Bắc vẫn là một “khẩu vị lạ” của thị trường bất động sản phía Nam.

Tuy nhiên, sau thời gian dè dặt ban đầu, hàng loạt doanh nghiệp phía Bắc đã dần nhận diện đúng tiềm năng từ nhu cầu của đô thị đông dân nhất nước. Từ đó, các dự án bắt đầu xuất hiện dày đặc, doanh nghiệp phía Bắc chạy đua vào thị trường phía Nam ngày một nhiều.

Có thể kể đến như trường hợp công ty Văn Phú – Invest (HOSE: VPI), theo đó công ty này đã chính thức niêm yết tại Sở giao dịch chứng khoán TP Hồ Chí Minh (tháng 6/2018) với giá tham chiếu là 43.500 đồng/cổ phiếu. Biên độ dao động giá trong ngày đầu tiên là 20%. VPI trước đó đã niêm yết trên HNX từ cuối năm 2017 với giá khởi điểm là 27.600 đồng/cổ phiếu và đã có mức tăng trưởng khá tốt.

Nhiều nhà đầu tư nhìn nhận rằng, Văn Phú – Invest chuyển sàn niêm yết cho thấy doanh nghiệp này cũng như nhiều đơn vị khác trước đây đang thực hiện mạnh mẽ chiến lược Nam tiến. Được biết, tại TP Hồ Chí Minh, Văn Phú hiện sở hữu nhiều khu đất vàng tại các quận 1, quận 3, quận 10, Bình Thạnh… với diện tích lên đến 3,2ha. Văn Phú cho biết sẽ phát triển các dự án cao cấp tại những khu đất này trong thời gian tới.

Trước Văn Phú, có thể thấy làn sóng Nam Tiến của các nhà đầu tư Hà Nội đang diễn ra mạnh mẽ trong thời gian qua tại nhiều thị trường như Bình Dương, Đồng Nai và đặc biệt là TP Hồ Chí Minh.

Còn nhớ, hồi giữa năm 2017 Sunshine Group, một đại gia bất động sản mới nổi ở phía Bắc, hiện đang triển khai xây dựng nhiều dự án cao cấp ở Hà Nội đã tuyên bố sẽ đầu tư một khu phức hợp hiện đại tại khu đô thị mới Thủ Thiêm. Theo đó, dự án Sunshine Sky Garden sẽ là một tòa tháp đôi cao 36 tầng có tầm nhìn trực diện về phía quận 1, với tổng vốn đầu tư hơn 3.000 tỷ đồng.

Từ quá trình tư vấn và bán các sản phẩm bất động sản cao cấp, công ty nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam đưa ra các số liệu cho thấy xu hướng “Nam tiến” của các nhà đầu tư phía Bắc thể hiện rõ nhất ở dòng sản phẩm bất động sản du lịch. Ngoài ra, hiện nay sản phẩm đang được các nhà đầu tư miền Bắc quan tâm là villa hoặc đất nền.

“Nhu cầu này có thực và thị trường bất động sản cần xem lại các sản phẩm của mình. Hiện các nhà đầu tư đã trở nên nhanh nhạy và năng động hơn, nhanh chóng luân chuyển nguồn vốn qua hướng đầu tư mới,” một đại diện của Savills nhận xét.

Cũng theo vị này nhận định, TP Hồ Chí Minh có kinh tế sôi động, hoạt động kinh doanh và giá cho thuê tốt hơn Hà Nội, trong khi đó giá tài sản lại rẻ hơn, cùng một mức đầu tư nhưng có nhiều lựa chọn hơn. Nếu dựa trên việc cho thuê bất động sản tại TP có thể mang về mức sinh lời từ 6,5-7,5% một năm, cao gấp rưỡi so với thị trường Hà Nội với 4-4,5%.

Trao đổi với PV Báo Kinh tế & Đô thị, ông Quách Mộc Tân, Tổng Giám đốc công ty CP bất động sản An Lạc Tân cho rằng, hầu hết các nhà đầu tư sành sỏi phía Bắc rất quan tâm những khu vực mới phát triển, không ngại địa lý xa xôi. Họ sẵn sàng “chinh phạt” những địa bàn mới để săn tìm bất động sản tiềm năng. Điều này dẫn đến làn sóng “Nam tiến” rầm rộ của nhà đầu tư phía Bắc hơn một thập kỷ qua tại nhiều thị trường như TP Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương…hay các thành phố biển lớn của Việt Nam.

“Các dự án phía Nam có quy mô lớn, được đầu tư bài bản hay các dự án hạng sang thuộc hàng hiếm khu trung tâm TP thường được số đông các nhà đầu tư phía Bắc săn đón do tiềm năng sinh lời tốt. Chưa kể, người giàu phía Bắc ngày càng gia tăng, nhu cầu đầu tư ngôi nhà thứ hai, thứ ba ngày càng lớn, bất động sản miền Nam lại đáp ứng được nhu cầu dễ mua, dễ bán, dễ cho thuê lại hội tụ nhiều thương hiệu lớn, uy tín, tỉ suất sinh lời cao… đã nhanh chóng trở thành “thỏi nam châm”, khiến các nhà đầu tư kỹ tính phía Bắc không ngại ngần mở hầu bao rót vốn”, ông Tân phân tích.

Thách thức lớn?

Thị trường bất động sản phía Nam nói chung, mà tiêu biểu nhất là TP Hồ Chí Minh đang xuất hiện những dấu hiệu đáng lo ngại như thiếu nguồn cung do quỹ đất hạn chế, thủ tục dự án kéo dài, quy hoạch phát triển nhà ở đã hạn chế phát triển các dự án mới, chung cư cao tầng nếu chưa có kế hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương ứng đảm bảo và phù hợp… Chính vì vậy, hầu hết doanh nghiệp bất động sản đã chủ động tìm kiếm quỹ đất sạch mới, dịch chuyển đầu tư ra vùng ven và các khu đô thị vệ tinh quanh TP, hay phát triển dự án tại các thành phố giàu tiềm năng khác.

Khi thị trường địa ốc TP Hồ Chí Minh đã bão hòa và khó lường, để duy trì rổ hàng và hoạt động kinh doanh, không chỉ riềng các công ty địa ốc phía Nam mà các doanh nghiệp phía Bắc đầu tư vào thị phần này cũng phải mạnh dạn đổ về vùng ven và tỉnh giáp ranh đầu tư, phát triển dự án. Làn sóng này tạo nên một cuộc đua ngầm giữa các doanh nghiệp chuyên phát triển ở thị trường tỉnh.

Mặt tích cực của chiến lược dạt về thị trường tỉnh là doanh nghiệp đa dạng được rổ hàng hóa, có thêm sản phẩm mới, tiếp cận được với nhóm khách hàng mới và đứng trước cơ hội mở rộng thị phần, tăng nhận diện thương hiệu. Các sản phẩm ở tỉnh thường mềm hơn TP Hồ Chí Minh, cấu trúc sản phẩm vừa túi tiền dễ tiêu thụ.

Ngoài ra, việc hạn chế cấp phép dự án mới cộng với thực trạng quỹ đất sạch nội đô ngày càng khan hiếm khiến cho cơ hội đầu tư ở nội thành ít dần, nhà đầu tư sẽ không có cách nào khác là phải chọn cách chấp nhận dịch chuyển sang địa bàn mới xa hơn. Yếu tố này góp phần giúp đất nền, nhà liền thổ ở khu vực vùng ven có tỷ lệ hấp thụ cao trong tương lai. So với TP giá đất vùng ven còn thấp nên dư địa tăng trưởng cao, sức cạnh tranh của đất nền, nhà phố vùng ven còn có nhiều tiềm năng tăng giá tốt, đem lại tỷ suất sinh lời cao hơn so với các phân khúc khác.

Tuy nhiên, không có sân chơi nào chỉ có sự thuận lợi. Thị trường các tỉnh không phải là mảnh đất hoàn toàn màu mỡ. Theo lãnh đạo một đơn vị bất động sản tại TP Hồ Chí Minh, phát triển dự án bất động sản tại tỉnh, doanh nghiệp phải đối mặt với rất nhiều khó khăn. Trước tiên là sự cạnh tranh ngày càng gay gắt. Nếu như trước đây, ở các tỉnh dự án không nhiều, doanh nghiệp gặp cạnh tranh chủ yếu từ sản phẩm đất thổ cư do người dân tự rao bán.

Bên cạnh đó sức mua tại các thị trường tỉnh cũng là một yếu tố quyết định đến thắng thua của doanh nghiệp trong cuộc chơi này. Loại hình đất nền tại các tỉnh thu hút người mua chủ yếu là dân đầu tư, đầu cơ lướt sóng. Thời điểm 2016-2017 khi mà hình thức đầu tư ngắn hạn, đầu cơ lướt sóng nở rộ, rất nhiều dự án tại tỉnh giao dịch sôi động. Tuy nhiên, từ đầu năm 2019 khi xu hướng lướt sóng bất động sản không còn sôi động, sức mua đổ về nhu cầu thực, việc ra hàng nhanh sẽ rất khó khăn.

Chưa kể, thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp chạy đua các dự án “ma” về các tỉnh. Trong đó có vụ khách hàng bị chiếm dụng vốn (như vụ Công ty địa ốc Alibaba), hay các doanh nghiệp “bán lúa non”, huy động vốn trái phép khi dự án chưa hoàn tất pháp lý… Thị trường kinh doanh bất động sản đang có diễn biến theo chiều hướng tiêu cực, không chỉ gây ra nhiều khó khăn và thách thức cho doanh nghiệp phía Nam, mà còn cả các doanh nghiệp chân chính phía Bắc trong hành trình Nam tiến.

Theo Tiểu Thúy/ tieudung.vn

Link gốc: https://tieudung.vn/nha-dat/doanh-nghiep-bat-dong-san-phia-bac-o-at-nam-tien:-khong-de-an-37366.html?fbclid=IwAR0WCAbO-pMyrBTfv5caBD1JAUsEGHV2Yc4XYqXmch-nP1OQ7f7pJInzFN8

Bài viết Doanh nghiệp bất động sản phía Bắc “ồ ạt” Nam tiến: Không dễ ăn? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.