Biển lặng, chờ sóng lớn

Trong suốt một thời gian dài, bất động sản luôn là lĩnh vực có sức hút rất lớn với nhà đầu tư nước ngoài, chỉ đứng sau ngành công nghiệp chế biến – chế tạo. Dù vậy, năm 2020, trước sự bùng phát và diễn biến phức tạp của đại dịch Covid-19 trên toàn cầu, sự trì trệ và khủng hoảng của kinh tế thế giới, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam đã có sụt giảm nhất định.

Số liệu của Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy, năm 2020, cả nước có 6.694 doanh nghiệp bất động sản được thành lập mới, giảm 15,5% so với năm 2019. Trong khi đó, có 978 doanh nghiệp phải giải thể trong năm qua.

Mặc dù chịu tác động không nhỏ từ Covid-19, nhưng trong năm 2020, lĩnh vực bất động sản vẫn thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài tương đối khá, với 3,8 tỷ USD, tăng 15% so với năm 2019. Trong số này, có tới 2 tỷ USD được đầu tư thông qua hình thức góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản.

Đặc biệt, trong tháng 11/2020, thời điểm thị trường đang bước vào giai đoạn hậu bình thường mới, đã có 2 dự án FDI với tổng giá trị hơn 1 tỷ USD, chiếm gần 1/3 tổng vốn FDI vào bất động sản của cả năm.

Đó là, Dự án Khu trung tâm đô thị Tây Hồ Tây (Starlake) tại Hà Nội, do Daewoo E&C (Hàn Quốc) làm chủ đầu tư, điều chỉnh vốn đầu tư thêm 774 triệu USD; Dự án Công trình văn phòng tại 29 – Liễu Giai (Central Palace) cũng tại Hà Nội, do thành viên của Tập đoàn CapitaLand (Singapore) làm chủ đầu tư, điều chỉnh tăng vốn đầu tư thêm 246 triệu USD.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phục hồi mạnh mẽ và vẫn có sức hấp dẫn lớn đối với doanh nghiệp nước ngoài.

– Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh

“Đây là tín hiệu cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phục hồi mạnh mẽ và vẫn có sức hấp dẫn lớn đối với doanh nghiệp nước ngoài”, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh nói.

Vị chuyên gia này nhận định, trong năm 2021 và những năm tiếp theo, với những lợi thế của mình, như ổn định chính trị, cải thiện môi trường đầu tư, đẩy mạnh công cuộc số hóa nền kinh tế… Việt Nam vẫn được các nhà đầu tư quốc tế đánh giá là nơi đầu tư ổn định, an toàn.

Còn theo chuyên gia Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính của Savills Hà Nội, với nhu cầu chuyển dịch đầu tư của các doanh nghiệp và việc thực hiện cắt giảm nguồn nhân công để giảm chi phí, thời gian qua, thị trường đã đón nhận thêm nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào bất động sản khu công nghiệp và kinh doanh hạ tầng lưu trú gần khu công nghiệp. “Làn sóng này sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới”, bà Vân nhận định.

Bất động sản công nghiệp và nghỉ dưỡng nằm trong tầm ngắm

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam, 2020 là một năm đầy thách thức do dịch bệnh tác động đến nền kinh tế, nhưng thị trường bất động sản không những trụ vững, mà còn phát triển khá tốt ở một số phân khúc, đặc biệt là bất động sản công nghiệp.

Ông Khương cho rằng, nguồn lực chính vẫn là các nhà đầu tư trong nước, trong khi các nhà đầu tư nước ngoài giống như những điểm kích ở trung tâm thị trường.

Còn theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, bất động sản công nghiệp sẽ trở thành phân khúc có đà phát triển rất tốt, nếu nhà đầu tư biết nắm bắt thời cơ và Nhà nước có chính sách khuyến khích, hỗ trợ, tạo điều kiện cho thị trường phát triển tương xứng với tiềm năng sẵn có.

Bên cạnh triển vọng khá sáng sủa của bất động sản công nghiệp, thì bất động sản phục vụ mô hình nghỉ dưỡng kết hợp du lịch, giải trí và chăm sóc sức khỏe tại chỗ cũng có cơ hội phục hồi và sẽ có thể nở rộ trong thời gian tới.

Ông Đinh Trọng Thịnh đánh giá, phân khúc này hiện có tiềm năng phát triển rất lớn, dựa trên nền tảng điều kiện tự nhiên, văn hóa, thể chế. Tuy nhiên, xu hướng đầu tư vào phân khúc này phải hướng đến các sản phẩm quy mô lớn, đạt đẳng cấp chất lượng, đáp ứng nhu cầu của tầng lớp trung lưu đang phát triển nhanh.

Khác với bất động sản công nghiệp, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng được nhận định sẽ còn khó khăn hơn trong năm 2021. Nhưng, đối mặt với những khó khăn đó, các doanh nghiệp đã tái cấu trúc, tái cơ cấu để ổn định về chi phí, lợi nhuận và có những chiến lược khác để phòng vệ trước những kịch bản khó khăn hơn có thể xảy ra.

“Thay vì bi quan, các doanh nghiệp bất động sản hãy xem những khó khăn trước mắt như là một điểm để bắt đầu tạo ra các tiền đề cho tương lai. Khi đầu tư vào các cao ốc, văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn dịch vụ, thông thường thời gian hoàn vốn là 10 năm, nên 1 – 2 năm khó khăn không phải là vấn đề quá lớn”, ông Khương nói.

Ông Khương cũng cho biết, hầu hết khách sạn, trung tâm thương mại trên thị trường Việt Nam đã hoạt động được 5 – 7 năm, nên đã có được dòng tiền tích lũy để vượt qua khó khăn trước mắt.

Bài viết Thị trường bất động sản: Hai phân khúc vào tầm ngắm của doanh nghiệp FDI đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Nửa sáng lạc quan

Có quỹ đất lớn trải đều ở TP.HCM và nhiều địa phương lân cận như Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận, Long An hay Bình Định, năm 2020 vẫn là một năm tích cực đối với CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR).

Ghi nhận doanh thu 2.498 tỷ đồng, bằng 66% kế hoạch năm; lợi nhuận sau thuế 718 tỷ đồng, tăng 78,6% so với cùng kỳ 2019 trong 9 tháng đầu năm, chia sẻ với phóng viên, lãnh đạo tập đoàn này tỏ ra rất lạc quan về kết quả kinh doanh cả năm 2020 nhờ vào việc kết chuyển doanh thu các dự án tại Nhơn Hội (Bình Định).

Thực tế, Phát Đạt đang gấp rút hoàn thiện cơ sở hạ tầng tại dự án Phân khu số 9 và bắt đầu bàn giao một số nền đất của dự án cho khách hàng, đồng thời rốt ráo giải quyết các thủ tục pháp lý để bàn giao sản phẩm tại 2 dự án The EverRich 2 (River City) và The EverRich 3 vốn chiếm tới 46% trong giá trị hàng tồn kho của PDR. Những nguồn thu này, theo đại diện Phát Đạt, “sẽ góp phần giúp doanh thu tăng trưởng đột biến vào cuối năm 2020”.

Tương tự Phát Đạt, CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH) cũng dự báo kết quả kinh doanh khá lạc quan trong năm 2020 với lợi nhuận sau thuế cổ đông Công ty mẹ đạt khoảng 1.140 tỷ đồng, tăng 24% so với cùng kỳ năm trước. Dịch Covid-19 sớm được kiểm soát, hoạt động bán hàng tại dự án Safira, Verosa Park và Lovera Park lạc quan trở lại đã giúp cho Khang Điền dự kiến có kết quả kinh doanh tốt vào cuối năm 2020.

Trong 9 tháng đầu năm, doanh nghiệp này mang về 3.241 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 74% và lợi nhuận sau thuế đạt 771 tỷ đồng, tăng 50% so với cùng kỳ.

Báo cáo mới cập nhật của Công ty Chứng khoán VNDirect nhận định, 2 dự án trọng điểm (Armena ở quận 9 và Clarita ở quận 2) của Khang Điền được kỳ vọng mở bán từ quý IV/2020 và năm 2021 dự báo có tỷ lệ hấp thụ cao nhờ vị trí đắc địa ở phía Đông TP.HCM và được tiếp sức bởi tuyến Metro số 1, đường Vành đai 2 và cao tốc Hà Nội, cũng như việc sáp nhập quận 9, quận 2 và quận Thủ Đức thành lập khu đô thị sáng tạo ở phía Đông TP.HCM.

Ở một góc độ khác, nhiều chủ đầu tư bất động sản gặp khó với ngành nghề kinh doanh chính, đã xoay xở và trụ vững nhờ nhiều hoạt động kinh doanh khác. Đơn cử, tại Tổng CTCP Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (mã chứng khoán: VCG), các mảng hoạt động chính gồm xây lắp và kinh doanh bất động sản đều giảm mạnh, nhưng nhờ bán một loạt dự án, trong đó có 50% cổ phần tại Liên doanh An Khánh JSC, khiến Vinaconex ghi nhận doanh thu quý III/2020 tăng mạnh, đạt 2.185 tỷ đồng, gấp 31 lần so với cùng kỳ năm 2019.

Lũy kế 9 tháng đầu năm 2020, Vinaconex ghi nhận 1.450 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng 2,5 lần so với cùng kỳ 2019, đồng thời vượt 177% kế hoạch cả năm.

Ông Đào Ngọc Thanh, Chủ tịch HĐQT Vinaconex cho biết, các doanh nghiệp địa ốc đang đối diện với nhiều khó khăn, nhưng đó cũng là cơ hội cho các doanh nghiệp nhìn lại mình, đẩy mạnh hoạt động tái cấu trúc và chuẩn bị cho giai đoạn phát triển mới. Trong kế hoạch, Vinaconex sẽ tập trung nguồn lực để đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án Cát Bà Amatina – dự án trọng điểm của Tổng công ty, cũng được người đứng đầu doanh nghiệp này coi là “dự án để đời”, vừa tổ chức tái khởi động.

Nửa tối vẫn thấy… ánh sáng cuối đường hầm

Mặc dù không đạt được kết quả kinh doanh như kỳ vọng khi 9 tháng đầu năm ghi nhận 151,5 tỷ đồng doanh thu bán hàng và 9,3 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, thấp hơn nhiều so với con số đạt được cùng kỳ năm ngoái lần lượt là 384 tỷ đồng và 70,9 tỷ đồng, nhưng đối với CTCP Bất động sản Netland (mã chứng khoán: NRC), đây cũng là kết quả không quá kém cỏi xét trong bối cảnh năm nay.

Ông Nguyễn Hữu Quang, Phó tổng giám đốc Netland cho biết, các cổ đông phải chấp nhận thực tế rằng báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản năm nay không được đẹp như những năm trước. Ngay cả những đối tác chiến lược của Công ty là một tập đoàn Nhật Bản vốn có tiềm lực mạnh cũng gặp nhiều khó khăn.

“Đối với Netland, chắc chắn kế hoạch không hoàn thành nhưng chúng tôi cố gắng đạt mức lợi nhuận tương đối để nhà đầu tư không quá thất vọng”, ông Quang nói và chia sẻ thêm rằng, với xu hướng thị trường đang phục hồi trở lại, có thể kỳ vọng năm 2021 sẽ tích cực hơn.

Là một trong những doanh nghiệp ghi nhận kết quả kinh doanh lỗ, ông Nguyễn Ngọc Trường Chinh, Phó tổng giám đốc Thuduc House (mã chứng khoán: TDH) cho rằng, đây là tình hình chung, đặc biệt là những doanh nghiệp bất động sản hoạt động ở TP.HCM. Thực tế, theo ông, từ 3 năm nay, rất ít dự án mới ở TP.HCM được chấp thuận đầu tư, nên không thể có sản phẩm bàn giao và có dòng tiền về.

Bên cạnh đó, theo quy định hiện nay, doanh nghiệp phải bàn giao xong căn hộ mới được ghi nhận doanh thu và lợi nhuận, chứ không được ghi nhận theo tiến độ thu tiền, trong khi không ít dự án bị đình lại dù đã gần hoàn thiện.

“Tuy nhiên, đó cũng có thể coi là của để dành và doanh nghiệp có thể ghi nhận doanh thu vào năm sau”, ông Chinh cho hay.

Tại báo cáo tài chính mới công bố, lũy kế 9 tháng đầu năm, TDH vẫn lỗ gần 2 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ ghi nhận lãi 93 tỷ đồng. Tuy nhiên, chia sẻ tại hội thảo hồi cuối tháng 11/2020, ông Chinh cho biết, Công ty vẫn nỗ lực phấn đấu đạt doanh thu ở mức 2.735 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế là 314 tỷ đồng.

Khá e ngại khi đề cập đến các con số là tâm lý chung của các lãnh đạo doanh nghiệp khi tình hình kinh doanh không khả quan, nhưng theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, khoảng 50% số doanh nghiệp niêm yết ngành địa ốc cho rằng nếu đạt từ 50 – 70% kế hoạch là may. Do đó, phương châm của nhiều doanh nghiệp hiện tại là tiến hành tái cấu trúc và đảm bảo cân đối các khoản thu chi tài chính để chờ đợi… ánh sáng cuối đường hầm.

Chẳng hạn như trường hợp CTCP Đầu tư IDJ Việt Nam (mã chứng khoán: IDJ), doanh thu quý III/2020 giảm mạnh và chỉ đạt 94,8 tỷ đồng, nhưng nhờ giá vốn hàng bán giảm mạnh, doanh thu hoạt động tài chính tăng cùng với các thu nhập khác tăng theo đã giúp cho lợi nhuận sau thuế quý này đạt 18 tỷ đồng, tăng 4 lần so với cùng kỳ năm 2019. Điểm sáng của IDJ là trong kỳ đã bắt đầu ghi nhận doanh thu từ dự án Diamond Park Lạng Sơn 47 tỷ đồng và dự án này sẽ tiếp tục “nuôi” IDJ trong giai đoạn tới.

Trong khi đó, trao đổi với phóng viên, lãnh đạo CTCP Văn Phú – Invest cho biết, nhờ triển khai đồng bộ nhiều giải pháp trong công tác bán hàng như tận dụng lợi thế của các nền tảng mạng xã hội và xây dựng các chính sách ưu đãi bán hàng mới linh hoạt hơn, hoạt động kinh doanh của VPI trở nên lạc quan hơn vào giai đoạn cuối năm.

Lũy kế 9 tháng, Văn Phú – Invest đạt doanh thu thuần gần 926 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế gần 97 tỷ đồng. Trong đó, doanh thu và lợi nhuận trong kỳ đến từ việc chuyển nhượng bất động sản ở dự án Grandeur Palace – Giảng Võ và hoạt động cho thuê căn hộ dịch vụ khách sạn tăng mạnh ở căn hộ dịch vụ khách sạn Oakwood Residence Hanoi.

Nhận định chung về thị trường bất động sản Việt Nam 2021, ông Park Won Sang, Tổng giám đốc Công ty Chứng khoán KIS Việt Nam cho rằng, 3 động lực tăng trưởng thị trường bất động sản cơ bản là cơ cấu dân số, tốc độ đô thị hoá và tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam vẫn không thay đổi. Vì vậy, “cú sốc ngắn hạn từ đại dịch Covid-19 là không thể tránh khỏi, nhưng thị trường bất động sản sẽ phục hồi rất nhanh vì nhu cầu sẽ sớm bung ra”, ông nói đồng thời cho rằng, năm 2021 có thể chứng kiến tình trạng cầu vượt cung ở nhiều phân khúc thị trường, nhất là bất động sản công nghiệp và nhà ở.

Bài viết Địa ốc 2020 “không quá xấu” như lo ngại đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Giá nhà sẽ tăng mạnh…

Hơn 20 năm có mặt tại Việt Nam, Indochina Capital Corporation (Indochina Capital) coi thị trường này là một trong những thị trường bất động sản hấp dẫn nhất đối với người nước ngoài. Làn sóng doanh nghiệp từ Nhật Bản, Malaysia, Singapore, Đài Loan và Hồng Kông (Trung Quốc)… chọn Việt Nam là điểm đến cho thấy rõ điều đó.

Với tốc độ đô thị hóa cao, nền kinh tế – chính trị ổn định, tầng lớp dân số trẻ và giới trung lưu ngày một tăng…, theo bà Thu Lê, Phó giám đốc cao cấp Indochina Capital, Việt Nam sở hữu tiềm năng lớn cho các nhà phát triển bất động sản.

“Các nhà đầu tư ngoại đầu tư vào Việt Nam bởi nhận thấy đây là thị trường đầy hứa hẹn, có thể tìm kiếm lợi nhuận lâu dài. Thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều dư địa để khai phá”, bà Lê nhấn mạnh.

Thực tế, giá nhà ở Việt Nam đã tăng khá mạnh trong vài năm qua. Theo nghiên cứu của JLL, CBRE hay Savills Việt Nam, mức tăng trung bình toàn thị trường đạt khoảng 7%/năm, riêng phân khúc chung cư giá rẻ có biên độ tăng mạnh nhất, trung bình khoảng 30%/năm trong 3 năm gần đây.

Ngay cả với phân khúc căn hộ cao cấp hiện có giá từ 3.000-7.000 USD/m2 (tại TP.HCM), nhưng so với mặt bằng chung của nhiều quốc gia trong khu vực vẫn thấp hơn đáng kể và điều đáng nói hơn là tỷ lệ hấp thụ đối với những căn hộ này luôn ở mức cao.

Kể từ khi bùng phát, đại dịch Covid-19 đã ảnh hưởng tiêu cực tới nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Tuy nhiên, việc kiểm soát tốt dịch bệnh cùng niềm tin vào Chính phủ Việt Nam với hàng loạt chính sách tháo gỡ khó khăn, đặc biệt là các rào cản về thủ tục cho cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, đã làm tăng niềm tin về sự hồi phục nhanh chóng của Việt Nam trong trạng thái “bình thường mới”.

Điều này thể hiện rõ thông qua việc thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) khi kết thúc 10 tháng đầu năm 2020, tổng vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản đạt gần 3,5 tỷ USD, bất chấp các hạn chế về di chuyển. Trong đó, Capital Land rót thêm gần 246 triệu USD vào tòa văn phòng Central Palace thuộc dự án Vinhomes Metropolis tại 29 Liễu Giai, Hà Nội.

Ngoài ra, thị trường bất động sản cũng ghi nhận nhiều sự dịch chuyển trong các phân khúc, chẳng hạn phân khúc bán lẻ có sự chuyển dịch từ bán lẻ truyền thống sang thương mại điện tử nhằm hạn chế tiếp xúc trực tiếp tránh dịch bệnh lây lan, phân khúc bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng đã có tín hiệu phục hồi khi dịch bệnh được khống chế tốt, hay sự nổi lên của bất động sản công nghiệp nhằm đón đầu làn sóng dịch chuyển đầu tư vào Việt Nam…

Thống kê cho thấy, chỉ trong 6 tháng đầu năm 2020, cả nước có 6 khu công nghiệp mới được thành lập, cao hơn con số 4 khu công nghiệp thành lập mới trong cả năm 2019. Tính đến tháng 9/2020, giá thuê đất khu công nghiệp tại TP.HCM đạt bình quân 150 USD/m2/kỳ hạn – mức cao nhất cả nước. Tỷ lệ lấp đầy hiện tại thường xuyên được duy trì ở mức 90% do nhu cầu bất động sản công nghiệp đã tăng gần 40% so với cùng kỳ năm trước, trong khi quỹ đất cho thuê hiện hữu không còn nhiều.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc cấp cao Thị trường vốn Việt Nam tại JLL chia sẻ, dịch bệnh Covid-19 có thể tạm thời làm gián đoạn đầu tư tại Việt Nam, nhưng sự quan tâm từ các nhà đầu tư vẫn mạnh mẽ do Việt Nam được xem là cường quốc công nghiệp mới nổi ở khu vực. Điều này sẽ hỗ trợ cả cung và cầu đối với bất động sản công nghiệp ở Việt Nam.

Ông John Campbell, Quản lý bộ phận Bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam thông tin, 9 tháng đầu năm, một số nhà sản xuất, logistics nổi tiếng thế giới lên kế hoạch chuyển hoạt động sang Việt Nam, cho thấy niềm tin của họ vào tiềm năng lâu dài của Việt Nam.

Theo ông John Campbell, phân khúc nhà xưởng công nghiệp xây sẵn đang trên đà tăng trưởng mạnh. Thế mạnh của dòng sản phẩm này là sự linh hoạt về diện tích và thời gian thuê. Bất động sản công nghiệp xây sẵn cũng cho phép các nhà cung cấp thận trọng hơn trong việc cam kết thuê đất dài hạn hoặc đàm phán các hợp đồng ngắn hạn với khách hàng. Đây là những lợi thế mà các nhà đầu tư nước ngoài rất muốn tận dụng.

“Trong năm 2021 và 2022, nhiều nhà sản xuất sẽ dịch chuyển khỏi Trung Quốc. Đây là cơ hội để các doanh nghiệp Việt Nam tung ra các dự án khu công nghiệp mới, đáp ứng nhu cầu đầu tư sản xuất giá trị cao”, ông John Campbell nói.

… khi nhu cầu nhà ở tăng cao

Báo cáo đánh giá triển vọng thị trường bất động sản nhà ở giai đoạn 2021-2022 của CTCP Chứng khoán Bản Việt (VCSC) đưa ra nhận định, Việt Nam là một trong những nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất trong khu vực, theo đó tầng lớp thu nhập trên trung bình sẽ có xu hướng tăng mạnh, quy mô hộ gia đình nhỏ hơn, thúc đẩy nhu cầu mua nhà lần đầu. Việt Nam cũng sẽ trải qua quá trình tăng trưởng nhà ở cao nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh và dân số thành thị tăng cao, khi ước tính trung bình dân số thành thị tăng khoảng 1,1 triệu dân mỗi năm, kéo theo đó là nhu cầu có thêm khoảng 314.000 căn hộ mới/năm trong giai đoạn này.

Theo phân tích của VCSC, trong giai đoạn 2016-2019, tỷ lệ tín dụng cho vay mua nhà trong phần trăm GDP hiện tại của Việt Nam tăng rất khiêm tốn và thấp hơn đáng kể so với Thái Lan, Singapore và Malaysia trong cùng giai đoạn. Điều này xuất phát từ thực tế mức lãi suất vay tại cùng thời điểm ở Việt Nam cao hơn so với các quốc gia trong khu vực, góp phần tạo ra thị trường cho vay mua nhà chưa hấp dẫn, dẫn đến tỷ lệ thâm nhập thấp.

Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, trong dài hạn, vẫn còn nhiều dư địa để thị trường nhà ở sơ cấp phát triển khi các chủ đầu tư bất động sản lớn gia tăng tích hợp các khoản vay mua nhà vào giai đoạn bán hàng nhằm giảm gánh nặng thanh toán sớm cho người mua nhà.

Đơn cử, Techcombank và Vinhomes đã hợp tác cung cấp gói vay mua nhà cho người mua nhà với kỳ hạn tối đa 35 năm (so với kỳ hạn thông thường là 20 năm), giúp số tiền chi trả hàng tháng trở nên phù hợp hơn với người mua nhà hiện nay. Hay như Đất Xanh bắt tay cùng VPBank cung cấp gói cho vay cho sản phẩm đất nền tại dự án Gem Sky World. Đây được xem là giải pháp mới giúp thúc đẩy mạnh hơn phân khúc này bởi cho vay mua nhà thường không áp dụng cho sản phẩm đất nền và nhà đất.

Ở góc nhìn thận trọng hơn, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, trong giai đoạn 2020-2021, dự báo tổng lượng giao dịch căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM sẽ tăng chậm, đặc biệt là tại TP.HCM, do cơ sở giá bán cao hơn và việc trì hoãn cấp phép dự án chưa được cởi bỏ. Theo đó, việc các doanh nghiệp chuyển hướng tập trung sang các đô thị vùng ven TP.HCM và Hà Nội sẽ là chiến lược hợp lý bởi đất khu vực này có mức giá vừa phải (so với trong thành phố) và hệ thống cơ sở hạ tầng đang dần được cải thiện.

Bài viết Dự báo sớm thị trường bất động sản 2021 đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Tự tin vào dòng vốn ngoại

Với những kết quả rất đáng khen ngợi trong việc phòng chống dịch Covid-19, Việt Nam đang thực sự ghi điểm trong mắt bạn bè quốc tế, trong đó có cả các nhà đầu tư. Cùng với đó, Việt Nam đang được coi như một điểm đến an toàn cho các kế hoạch đầu tư dài hạn của một lượng lớn Việt kiều.

Nhìn nhận về tiềm năng thị trường bất động sản tại 2 đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM, ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam đánh giá, chính sách thân thiện với doanh nghiệp của Việt Nam và các hiệp định thương mại tự do với hơn 60 nền kinh tế trên thế giới đã giúp tạo ra sức hấp dẫn và động lực của Hà Nội và TP.HCM. JLL đánh giá, hai thành phố lớn nhất đất nước sẽ tiếp tục vượt trội về tăng trưởng kinh tế và vốn đầu tư nước ngoài trên toàn cầu.

“Thị trường nhà ở TP.HCM được các nhà phân tích bất động sản đánh giá là thành phố ưa thích của các nhà đầu tư do tiềm năng tăng trưởng và năng suất cao hơn, vượt xa so với Bangkok (Thái Lan), Singapore”, ông Stephen Wyatt nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia, về lâu dài, khi Việt Nam thành công trong việc khống chế và kiểm soát dịch bệnh, ngành du lịch sẽ được hưởng lợi rất lớn từ vị thế của một điểm đến thân thiện, an toàn. Sự dịch chuyển nguồn vốn đầu tư trong khu vực sẽ dành lợi thế cho Việt Nam và việc trở thành điểm đến đầu tư hấp dẫn hơn sẽ góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, ông tin với những chính sách kịp thời để ứng phó và kiểm soát dịch bệnh như hiện nay, kinh tế Việt Nam có thể sẽ hồi phục nhanh chóng hơn các nước khác.

“Thị trường vẫn thu hút rất nhiều nhà đầu tư và Savills hy vọng rằng, khi tình hình trên thế giới ổn định hơn, thì nhu cầu sẽ tăng trưởng trở lại”, đại diện Savills đánh giá và cho biết, doanh nghiệp này hiện vẫn trao đổi liên tục với các nhà đầu tư nước ngoài về thị trường Việt Nam và nhận thấy sự hứng thú mạnh mẽ của khối ngoại với thị trường địa ốc nội địa.

“Chúng tôi đã triển khai các buổi họp và thảo luận trực tiếp với đối tác nước ngoài về những cơ hội đầu tư lớn, chúng tôi cũng tiến hành và hoàn thiện các giao dịch tồn tại với các nhà đầu tư. Nhu cầu đầu tư của người Việt Nam tại nước ngoài (Việt kiều) cũng liên tục và tăng nhanh. Đó có thể xem là dấu hiệu tích cực của thị trường, tuy nhiên, vẫn rất khó để có thể dự đoán chính xác được tình hình lúc này”, ông Matthew Powell cho biết thêm.

Năm 2019, đã có 16,7 tỷ USD kiều hối về Việt Nam, tăng 4,4% so với năm 2018. Nếu tính từ năm 1993 đến nay, tổng lượng kiều hối về Việt Nam đạt hơn 167 tỷ USD, đứng thứ 9 trong Top 10 quốc gia và vùng lãnh thổ có kiều hồi nhiều nhất trên thế giới, theo Ngân hàng Thế giới.

Nếu so lượng kiều hối với GDP, thì Việt Nam còn ở vị thế cao hơn (kiều hối của Việt Nam chiếm 6,3% GDP, cao hơn của Trung Quốc chiếm 0,5%, Ấn Độ 2,8%, Mexico chiếm 3,3%). Nếu tính bình quân đầu người, thì con số của Việt Nam năm 2019 đạt 173,1 USD/người, cũng được xếp cao hơn một số nước có tổng lượng kiều hối lớn hơn ở vị trí đứng trên. Cơ cấu nguồn kiều hối có sự chuyển dịch theo hướng tích cực.

Trong báo cáo của Công ty Tài chính UniTeller công bố hồi tháng 12/2019, lao động Việt Nam thuộc nhóm có thu nhập thấp tại nước ngoài, nhưng trung bình mỗi tháng gửi về 735 USD, cao xấp xỉ 10 lần so với thu nhập 73 USD/tháng của các hộ gia đình nhận tiền tại Việt Nam.

Còn Tổ chức Di cư Quốc tế (IOM) ước tính, chỉ riêng giai đoạn 1990 – 2015, có hơn 2,5 triệu người Việt đi lao động, định cư ở nước ngoài và trung bình mỗi năm tăng thêm gần 100.000 người. Tổ chức Lao động Quốc tế (ILO) cũng ghi nhận, trong năm 2019 có 540.000 lao động Việt đang sinh sống và làm việc tại nước ngoài. Chỉ riêng năm 2019 có hơn 141.000 người Việt ra nước ngoài lao động.

Với những thông điệp an toàn mà Việt Nam đưa ra, các chuyên gia cho rằng, các Việt kiều có thể sẽ là các nhà đầu tư tương lai.

Vốn ngoại không ngại Covid-19

Nhìn nhận về triển vọng dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, theo bà Như Khương, Bộ phận Nghiên cứu thị trường Colliers Việt Nam, trên thực tế, thị trường bất động sản tại Việt Nam vẫn là điểm đến lý tưởng cho những nhà đầu tư nước ngoài. Ảnh hưởng của dịch Covid-19 chỉ đang làm chậm lại quy trình đầu tư của các nhà đầu tư khi gặp khó khăn trong việc tiếp cận cũng như di chuyển từ nước ngoài vào Việt Nam.

Vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam trong 3 năm gần đầy luôn ghi nhận mức trên 35 tỷ USD, trong khi đó quý I/2020, vốn đầu tư nước ngoài chỉ mới đạt mức 3,6 tỷ USD.

Theo dự báo của Colliers, vốn ngoại sẽ lại được rót vào thị trường bất động sản Việt Nam sau khi tình trạng dịch Covid-19 tại cả Việt Nam và thế giới được kiểm soát.

Trước các lo ngại về việc đại dịch Covid-19 sẽ khiến dòng vốn ngoại đổ vào thị trường địa ốc bị suy giảm, bà Bùi Nguyễn Huyền Trang, Giám đốc cấp cao JLL Việt Nam cho rằng, do bất động sản là ngành hút vốn đầu tư, nên mặc dù kinh tế toàn cầu đang bị ảnh hưởng lớn, nhưng cũng không thể ngăn vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

“Tôi không cho rằng dịch Covid-19 có thể ảnh hưởng nhiều đến dòng vốn đầu tư nước ngoài chảy vào Việt Nam”, bà Trang nhấn mạnh.

Về câu chuyện “sửa mình” của khối nội để tăng sức hấp dẫn với các nhà đầu tư ngoài biên giới, theo bà Khương, đối với việc đầu tư ngắn hạn, điều quan trọng nhất đối với các nhà đầu tư khi bỏ tiền vào dự án là lợi nhuận, vì vậy, các nhà phát triển dự án cần chứng minh được tiềm năng của dự án, cũng như đưa ra những sản phẩm phù hợp với thị trường để đạt mức sinh lời kỳ vọng của các nhà đầu tư.

Còn đối với đầu tư dài hạn, các nhà phát triển dự án cần có chiến lược cụ thể về phân khúc, loại hình bất động sản để có thể kêu gọi hợp tác dài hạn từ các nhà đầu tư nước ngoài.

“Như An Gia, nhà phát triển dự án vừa mới lên sàn HOSE đầu năm 2020 đã gặt hái được những thành công nhất định sau khi hợp tác với đối tác đến từ Nhật Bản là Creed Group”, bà Khương ví dụ.

Theo Thành Nguyễn/Báo Đầu tư Bất động sản

Link bài gốc: https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-ngong-dong-von-ngoai-237560.html

Bài viết Thị trường bất động sản ngóng dòng vốn ngoại đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Mới đây, thị trường bất động sản có một số tín hiệu phấn khởi như Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành văn bản hướng dẫn cấp sổ đỏ cho condotel mới đây song diễn biến dịch Covid-19 vẫn còn phức tạp, vẫn còn tác động đến thị trường bất động sản.

Nhiều cản trở doanh nghiệp

Đặc biệt, trong các lĩnh vực doanh nghiệp hoạt động ở tất cả các loại hình kinh tế khác nhau thì doanh nghiệp bất động sản là gặp nhiều khó khăn nhất. Bởi doanh nghiệp lĩnh vực này đang bị chi phối bởi 10 bộ luật như: Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật kinh doanh nhà ở, Luật Đất đai, Luật Bất động sản, Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư…

Chỉ có thể thay đổi luật để giải quyết tình trạng trên nhưng nếu thay đổi luật thì lại động đến chuyện bộ này với luật này và bộ khác với luật khác mà Quốc hội thì không có chức năng điều phối tất cả các bộ mà chỉ lắng nghe đề xuất của các bộ đưa lên để tháo gỡ.

Ví như, câu chuyện hiện nay bất động sản TP.HCM đang bị đình trệ, hơn 200 dự án không được phê duyệt. Vì sao? Nếu như trước kia Luật Đầu tư cho phép một miếng đất có thể chuyển đổi mục đích sử dụng thì hoàn toàn có thể hợp tác với đối tác thứ hai hoặc thành lập một công ty mới, hoặc có hai pháp nhân chung nhau hợp tác đầu tư; song Luật Đất đai lại không cho phép như vậy mà chỉ cho phép chính doanh nghiệp có mảnh đất đó được phép sử dụng. Do vậy, hầu hết các doanh nghiệp đang bị tắc lại là liên quan đến vấn đề ở Luật Đất đai.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai cũng còn rất nhiều những cản trở, va vấp với các luật khác. Ví như một dự án của GP.Invest được cấp giấy chứng nhận đầu tư từ tháng 4/2018, khi tất cả các thủ tục quy hoạch, kiến trúc đã xong hết, đến khâu quyết định giao đất, người phụ trách trả lời “mâu thuẫn với Luật Đất đai, do đó chỉ có thể bỏ hoặc làm lại từ đầu”.

Và kết quả là doanh nghiệp làm lại hồ sơ thủ tục từ đầu mất thời gian thêm 1 năm, đi qua 5 Sở, Quận địa phương. Đấy là một sự trường kỳ gian khổ của doanh nghiệp mà không ai thấu cho nỗi khổ này. Không biết kêu ai vì đó là luật.

Chính quyền đứng ngoài cuộc

Luật Đất đai quy định một điều hết sức sai lầm là giữa giải phóng mặt bằng và giao đất. Trong Luật Đất đai quy định rõ phải giải phóng hết mặt bằng thì mới có quyết định giao đất.

Tức là quyết định đó có thể nói là tôn trọng quyền làm chủ của những người đang sở hữu đất đó, tính toán lợi ích của quần chúng nhưng lại quy định rằng, những dự án có giá trị kinh tế xã hội lớn thì mới có các cấp quyền vào cuộc, còn những dự án của các doanh nghiệp, mặc dù cũng làm tăng trưởng kinh tế, xã hội phát triển nhưng không được coi đó là những dự án có mục đích, lợi ích kinh tế xã hội lớn. Điều đó có nghĩa là chính quyền đứng ngoài cuộc ở việc giải phóng mặt bằng.

Ví như một dự án của GP.Invest ở Việt Trì có diện tích 50ha nhưng chúng tôi “theo đuổi” 12 năm nay, qua 5 “đời” Chủ tịch của tỉnh Phú Thọ nhưng vẫn vấp phải giải phóng mặt bằng. Bởi chỉ còn một số hộ và họ dứt khoát không chấp nhận giá đền bù.

Trong Luật Đất đai còn có quy định hệ số đền bù do cấp tỉnh quy định mà mỗi tỉnh lại quy định một hệ số khác nhau. Phú Thọ chỉ cho hệ số đền bù là 1 nên người dân được lấy lại giá tiền rất thấp chỉ 150.000 đồng/m2. Trong khi đó, Thái Nguyên gấp 4 lần, Bắc Giang gấp 6 lần. Tất cả những điều đó gây nên sự bất cập trên mặt bằng giá đất. Đây chính là kẽ hở chưa thể giải quyết được.

Trong khi đó, tỉnh yêu cầu mức giá này doanh nghiệp phải làm đúng, nếu doanh nghiệp “phá giá” thì sẽ bị tỉnh có ý kiến. Do vậy, doanh nghiệp cũng không thể tự tăng giá đền bù được.

Ngoài ra, trong hệ thống pháp luật của chúng ta còn rất nhiều các bất cập khác. Ví như trong Luật Nhà ở cho phép bán nhà ở cho người nước ngoài là 30% nhưng trong Luật Kinh doanh bất động sản có quy định tất cả các sản phẩm dự án nhà ở phải liên quan đến quyền sử dụng đất mà Luật Đất đai thì không cho phép người nước ngoài được sở hữu đất.

Do vậy, những điều không rõ ràng, chỉ thiếu vài câu chữ thì câu chuyện đã khác. Tôi cho rằng, trong những văn bản luật còn có khá nhiều khiếm khuyết mà những khiếm khuyết này dẫn đến những bất cập làm cho các doanh nghiệp bất động sản vô cùng gian khổ.

Do đó phải thay đổi Luật Đất đai và trong tư vấn thay đổi luật phải có một tổ tập hợp ý kiến, những thực tế khó khăn các doanh nghiệp đang gặp phải mà họ không thể xử lý được. Nếu không thay đổi sớm luật này sẽ còn cản trở hoạt động của các doanh nghiệp.

Theo Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch GP Invest/ Báo Diễn đàn Doanh nghiệp

Link bài gốc: https://enternews.vn/doanh-nghiep-khong-duoc-pha-gia-khi-den-bu-gpmb-167058.html

Bài viết Trường kỳ gian khổ của doanh nghiệp địa ốc không ai thấu đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.