Thị trường ảm đạm

Đất nền vùng ven TP Hồ Chí Minh từng được xem là kênh đầu tư “hái ra tiền” của giới địa ốc trong giai đoạn 2017 – 2019. Tuy nhiên, đến khoảng giữa năm 2019 phân khúc này bắt đầu có dấu hiệu chững lại và có xu hướng đi xuống. Đặc biệt, từ đầu năm 2020 đến nay, thị trường đất nền vùng ven TP Hồ Chí Minh lộ rõ những dấu hiệu “xì hơi” khi lượng giao dịch liên tục giảm mạnh. Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong quý III/2020 chỉ 170 sản phấm đất nền tại TP Hồ Chí Minh được bán, mức thấp nhất kể từ năm 2016, giảm 70% theo quý và giảm 64% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ bình quân giảm tương ứng chỉ còn 37%.

Dữ liệu thống kế của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, dù nguồn cung đất nền mới ở các tỉnh lân cận TP Hồ Chí Minh vẫn dồi dào nhưng tỷ lệ giao dịch lại rất thấp, mức độ quan tâm của nhà đầu tư cũng giảm đáng kể từ 1,5 – 4 lần so với năm 2019. Theo đó, những tháng đầu năm 2020, sức tiêu thụ tại các thị trường đất nền chính như Bình Dương, Long An, Đồng Nai đều trên đà giảm mạnh. Lượt quan tâm tìm mua đất nền tại Bình Dương giảm 3,5 lần, Đồng Nai giảm 1,5 lần, Long An giảm 4 lần và TP Hồ Chí Minh giảm 3,6 lần. Lượng sản phẩm giao dịch thành công giảm từ 3 – 5 lần so với quý II/2019.

Cụ thể, Bình Dương có đến 9 dự án đất nền mở bán, cao nhất trong các tỉnh nhưng lượng tiêu thụ chỉ đạt 45%. Bà Rịa – Vũng Tàu có thêm 5 dự án đất nền mở bán nhưng chỉ có 35% trong số đó được tiêu thụ. Tương tự, tại Đồng Nai dù nguồn cung hạn chế ở mức hai dự án nhưng cũng chỉ tiêu thụ được khoảng 55%. Long An là thị trường có sức mua thấp nhất, không đến 11% sản phẩm rao bán được khách hàng tìm mua.

Nghiên cứu mới nhất của Công ty DKRA Việt Nam cũng ghi nhận, mức giá đất nền bắt đầu giảm khoảng 5 – 15% tùy từng khu vực nhưng mức độ hấp thụ giao dịch vẫn chưa có dấu hiệu được cải thiện. Xu hướng giảm giá này được dự báo sẽ tiếp tục diễn ra trong những tháng cuối năm 2020.

Nhà đầu tư “chùn tay”

Dự báo, việc giảm giá của phân khúc đất nền vùng ven TP Hồ Chí Minh còn duy trì sang năm 2021. Nhiều nhà đầu tư cho biết, họ bắt đầu nản chí và dần chuyển qua kinh doanh các mặt hàng khác thay vì đổ tiền vào đất nền như trước đây. Chia sẻ với phóng viên, anh Nguyễn Thanh Huy (trú 390/59 Nguyễn Đình Chiểu, phường 4, quận 3, TP Hồ Chí Minh) – một nhà đầu tư cá nhân nhiều kinh nghiệm đánh giá, sự sụt giảm giao dịch đất nền đến từ nhu cầu mua bất động sản giảm mạnh. Trong đó, không thiếu những nhà đầu tư ưu tiên giữ tiền để phòng tránh rủi ro. “Không chỉ với đất nền, các kênh đầu tư khác như chứng khoán, ngoại tệ, vàng cũng có dấu hiệu chuyển về trạng thái phòng ngự” – anh Nguyễn Thanh Huy nói.

Hơn 10 năm mua bán đất nền, chị Ngô Thị Kim Dung (ngụ 22 Phạm Văn Chí, phường 8, quận 6, TP Hồ Chí Minh) cho biết, thực tế hiện nay có nhiều nhà đầu tư chấp nhận cắt lỗ, thậm chí bán tháo ra thị trường. “Những nhà đầu tư không sử dụng đòn bẩy tài chính vẫn có thể cầm cự, đợi thị trường hồi phục. Khó khăn chỉ thực sự diễn ra với nhà đầu tư phải vay vốn ngân hàng trước áp lực lãi suất có thể nuốt chửng khoản đầu tư” – chị Ngô Thị Kim Dung phân tích.

Theo một số nhà đầu tư, thị trường bất động sản vùng ven TP Hồ Chí Minh thời gian qua liên tục xuất hiện những thông tin về rao bán dự án thiếu pháp lý, dự án phân lô bán nền trái phép, thậm chí không tồn tại trong quy hoạch. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý nhà đầu tư, “chùn tay”, e dè trước mọi quyết định mua và bán. Đáng chú ý nhất là sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn đầu tư vào đất nền vùng ven. Cụ thể, nếu như trước đây, hai tiêu chí được khách hàng quan tâm nhất là vị trí và hạ tầng, thì hiện nay vấn đề pháp lý cũng rất quan trọng.

Bài viết Đất nền vùng ven TP Hồ Chí Minh giao dịch ảm đạm đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Phía Nam: vùng ven gây ấn tượng

Xu hướng ly tâm đã diễn ra trong vài năm gần đây và nó càng trở nên rõ rệt khi các chủ đầu tư lớn liên tục phát triển các dự án khu đô thị, thậm chí là đại đô thị ở vùng ven.

Với Hà Nội và TP.HCM, xu hướng các dự án khu đô thị, đại đô thị “chạy” dần ra xa đã trở thành xu hướng. Các chủ đầu tư liên tục vươn cánh tay của mình xa dần các khu trung tâm. Chỉ riêng ông lớn Vingroup đã góp 3 dự án quy mô hàng trăm héc-ta/dự án ở cả hai thị trường này. Điểm chung là chúng đều nằm ở vùng ven và có thanh khoản cực tốt. Tốt đến độ chỉ riêng dự án Vinhomes Grand Park (quận 9, TP.HCM) đã gánh gồng cho thanh khoản cả thị trường phía Nam trong quý III/2019 khi chiếm tới 60% lượng bán cả quý, với hơn 10.000 căn được ký hợp đồng mua bán trong quý này. Thành tích ấn tượng này cũng góp phần quan trọng vào việc giữ cung, cầu của cả năm 2019 cho thị trường phía Nam giảm đà rơi.

Đánh giá về xu hướng phát triển của các dự án bất động sản TP.HCM, bà Đỗ Vân Anh, Quản lý Bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE cho rằng, tại TP.HCM, các quận phía Đông (như quận 2, quận 9), phía Nam và phía Tây (huyện Nhà Bè, huyện Bình Chánh) dự báo sẽ vẫn là các khu vực phát triển bất động sản trọng điểm trong 5 năm sắp tới. Và điểm chung của các khu vực này là có sự phát triển mạnh mẽ về hạ tầng, có các dự án khu đô thị, đại đô thị của các chủ đầu tư lớn đã hiện hữu, tạo sức hút cho cả khu vực.

Không chỉ vươn ra các quận, huyện vùng ven còn nhiều quỹ đất, thị trường bất động sản phía Nam còn chứng kiến cuộc đổ bộ mạnh mẽ ra các địa phương lân cận.

Vị đại diện CBRE cho biết, với khu vực phía Nam, thị trường nhà ở ngày càng có xu hướng mở rộng ra các khu vực lân cận TP.HCM, tiêu biểu như các khu Thuận An, Dĩ An của tỉnh Bình Dương hay khu Long Thành của tỉnh Đồng Nai do tiềm năng phát triển tương lai nhờ hưởng lợi từ các dự án cơ sở hạ tầng, tiện ích đã và đang được triển khai.

Trên thực tế, trong vòng 3 năm gần đây, các dự án khu đô thị quy mô lớn của cả các chủ đầu tư trong và ngoài nước như Novaland, Nam Long, CFLD đã và đang được triển khai ở các khu vực này thu hút sự quan tâm của thị trường.

Với thị trường phía Nam, có thể lấy Bình Dương như một ví dụ cho việc trở thành điểm nóng đầu tư bất động sản nhà ở.

Theo Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương, kể từ năm 2014, có khoảng 358 dự án nhà ở với tổng diện tích 4.500 ha đã được cấp phép, tuy nhiên chỉ có 270 dự án trong số đó bắt đầu xây dựng và trong số đó, có nhiều dự án đang được phát triển ở hiện tại. Việc các nhà đầu cơ bất động sản từ TP.HCM và Đồng Nai mua đất ở tỉnh Bình Dương gia tăng đã khiến giá tăng trong thời gian rất ngắn, gần gấp đôi giá trị trong 5 năm qua.

Trong các địa phương gần TP.HCM, Bình Dương đã khẳng định được là một địa điểm dân cư phát triển nhanh. Điều này có được từ việc tỉnh có được vị trí thuận lợi (Bình Dương giáp TP. HCM về phía Bắc với quận Thủ Đức và quận 9).

Chia sẻ với phóng viên, ông Terence Alford, Giám đốc Phòng Thị trường vốn và Dịch vụ đầu tư Colliers Việt Nam cho biết, trong những năm gần đây, nhiều dự án nhà ở được quy hoạch nhằm cung cấp hàng nghìn căn hộ chung cư cho người dân cũng như lao động nhập cư tại Bình Dương. Khi TP.HCM ngày càng trở nên đông đúc và phát triển, việc giá đất thổ cư cũng như giá bán và cho thuê tăng lên đã khiến các chủ đầu tư bất động sản bắt đầu tìm kiếm các địa điểm thay thế để gia tăng giá trị. Sự dịch chuyển dân số của những người sống và làm việc gần TP.HCM đã tạo ra nhu cầu phát triển nhà ở giá rẻ hơn, một xu hướng ngày càng phổ biến khi Việt Nam đang trở nên hiện đại hóa.

Phía Bắc – vùng ven lên “chân kính”

Còn tại thị trường phía Bắc, nhiều chủ đầu tư cũng đã triển khai các dự án ở các tỉnh vùng ven Thủ đô như Thái Nguyên, Bắc Giang, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Hòa Bình… Trong đó, mô hình khu đô thị rất được chào đón bởi vừa mang đến các trải nghiệm mới, đẳng cấp cho người dân địa phương, vừa đi cùng với triển vọng tăng giá, sinh lời cho các nhà đầu tư.

Nhìn nhận về vai trò của các dự án khu đô thị, đại diện một doanh nghiệp địa ốc ở Hà Nội cho rằng, trong những năm tới, các dự án khu đô thị, đặc biệt là các đại đô thị sẽ giữ một vai trò quan trọng trong việc tạo nguồn cung nhà ở cho thị trường. Điểm cộng của các dự án lại này là khả năng kết nối về giao thông tốt, hạ tầng đồng bộ và tiện ích phong phú. Thích hợp với các khách hàng trẻ tuổi.

Thời gian tới, nguồn cung tương lai chủ yếu đến từ các dự án đô thị lớn, siêu lớn ở ngoại ô. Không chỉ phía Tây, các dự án sẽ “vượt sông” và dịch chuyển sang cả phía Đông, bởi khu vực này có khả năng kết nối tốt”, vị lãnh đạo doanh nghiệp này nhấn mạnh.

Nếu trước đây, khu vực Long Biên, Gia Lâm, hay Tây Mỗ, Đại Mỗ (Nam Từ Liêm) mang đến nhiều sự e dè cho khách hàng khi mua bất động sản bởi sự xa ngái, vắng vẻ, ngăn cách bởi dòng sông, thì nay, với việc Hà Nội mọc thêm nhiều cây cầu, vệt loang đô thị ngày càng lớn, các khu vực này lại mang trong mình sức hấp dẫn mới, trở thành những trung tâm mới của Hà Nội. Chính việc các chủ đầu tư chịu khó tìm về vùng ven để làm dự án đã khiến cho các thị trường vùng ven, tỉnh lẻ lên “chân kính” rất nhiều so với trước.

Bà Vân Anh dự báo, tại Hà Nội, thị trường sẽ tiếp tục mở rộng theo nhiều hướng khác nhau trong thời gian sắp tới, với trọng điểm phát triển là khu vực phía Tây và phía Đông thành phố.

Nhận diện rào cản

Đến thời điểm hiện tại, không khó để thấy rằng, các dự án bất động sản vùng ven đang thực sự giữ vai trò quan trọng khi vừa tạo nguồn cung mới, vừa “nuôi” nguồn cầu. Nhưng việc dồn quá nhiều trọng trách lên các dự án loại này đang tạo nên một áp lực quá lớn, cần được sự chia sẻ nhiều hơn của cả các dự án khu vực trung tâm, bán trung tâm hai đô thị lớn.

Tại cả Hà Nội và TP.HCM, hiện vẫn còn một lượng dự án nhất định nằm tại khu vực trung tâm, bán trung tâm nhưng lâu nay vẫn chưa thể triển khai. Trong đó, pháp lý đang là rào cản lớn.

Trong một chia sẻ về nỗi sợ của các doanh nghiệp địa ốc, ông Nguyễn Cảnh Hồng, Tổng giám đốc Công ty Eurowindow cho biết, các doanh nghiệp bất động sản đều e ngại vấn đề thủ tục hành chính, pháp lý. Các chính sách, điều luật còn chưa thống nhất và đồng bộ cũng là điều bất cập.

“Bên cạnh đó, có một số vấn đề vướng mắc như việc tiếp cận đất đai và cải tạo mặt bằng. Số lượng dự án được phê duyệt trong thời gian vừa qua rất ít, thiên tai và thời tiết ảnh hưởng đến bất động sản và cuối cùng là tài chính, đặc biệt là Thông tư 22 của Ngân hàng Nhà nước, cũng như khó khăn về dòng tiền”, ông Hồng cho biết.

Còn theo ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh, có những chính sách 20 năm chưa thay đổi, không phù hợp với thị trường. Ông Dũng lấy dẫn chứng, có khu đất của Tân Hoàng Minh mua từ năm 2007, nhưng đến giờ vẫn chưa xây sau 14 năm chờ giải toả mặt bằng, thực hiện các thủ tục pháp lý.

Theo ông Dũng, nếu Chính phủ và các địa phương rút ngắn thời gian làm thủ tục, sáp nhập những quy định gần nhau làm một, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính thì có thể tạo điều kiện để bất động sản phát triển.

Thủ tục hành chính, pháp lý là rào cản lớn nhất khiến các dự án bất động sản nói chung, dự án ở vùng ven nói riêng khó hoặc chậm được triển khai. Vậy, với các doanh nghiệp, để tiếp tục thực hiện được các dự án đô thị quy mô lớn để gồng gánh thị trường, đâu là điểm cần lưu ý?

Thị trường vùng ven: Muốn thắng, cần gì?

Vùng ven đang là động lực tăng trưởng của thị trường, nhất là trong giai đoạn khó khăn hiện nay. Và với thị trường này, các dự án đô thị quy mô lớn chính là yếu tố cốt lõi để giữ nhịp.

Chia sẻ với phóng viên về kinh nghiệm triển khai dự án đại đô thị, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land cho biết, với doanh nghiệp, khi muốn triển khai một dự án khu đô thị quy mô, một điểm không thể thiếu là phải có một tầm nhìn dài hạn. Điều này thể hiện ở việc theo đuổi, triển khai và phát triển dự án trong thời gian lên tới hàng chục năm. Để làm được điều đó, phải tính toán nguồn lực đầu tư lâu dài; chia phân kỳ đầu tư, kinh doanh, chủ đầu tư phải có chiến lược kinh doanh, nguồn lực đủ để sống qua giai đoạn khó khăn của thị trường. Bởi trên thực tế, trong cả một giai đoạn dài 10 – 20 năm, rất có thể có những lúc thị trường gặp khó khăn, trầm lắng. Do đó, doanh nghiệp phải có sức khỏe tài chính, phải xây dựng các kịch bản khác nhau, phải nhìn nhận thực tế hiện trạng, hạ tầng, hành lang pháp lý còn nhiêu khê, chồng chéo, rất khó làm nhanh.

Cũng theo bà Hương, để triển khai một dự án quy mô lớn (thường ở các vùng ven), thì chủ đầu tư phải thực sự là doanh nghiệp có thương hiệu, uy tín, năng lực thị trường, bởi đây là một sự cam kết. Khách hàng khi mua sản phẩm ở các dự án kiểu này sẽ đặc biệt coi trọng uy tín chủ đầu tư.

Ngoài ra, với các dự án như vậy, kinh nghiệm trong việc quy hoạch hay thuê đối tác quy hoạch cũng rất quan trọng. Một dự án quy mô, lại là sản phẩm có vòng đời lâu dài như bất động sản thì nếu có sai sót, lỗi trong công tác quy hoạch sẽ rất khó hoặc không thể khắc phục được.

Đại diện Đại Phúc Land cho biết, chỉ đơn giản như với cos nền dự án Khu đô thị Vạn Phúc của Tập đoàn, doanh nghiệp đã nâng cos lên mức từ  2,6 – 2,8 m, trong khi triều cường ở TP.HCM hiện ở mức 1,6 m. Việc nâng cos lên cao hơn hẳn mức triều cường hiện tại sẽ đảm bảo an toàn thoát nước, chống triều cường cho cả dự án trong khoảng 100 năm nữa.

Hay đơn giản như với các khu vực ven sông, dù chưa phát triển đến (do dự án có quy mô lớn, khoảng 198 ha, chia làm nhiều phân kỳ), doanh nghiệp bà Hương cũng tiến hành làm trước kè sông để tránh xói mòn.

Đồng quan điểm, bà Vân Anh cũng cho rằng, với các chủ đầu tư khi triển khai dự án đô thị quy mô lớn ở vùng ven, cần đặc biệt lưu ý đến 3 yếu tố, đó là quy hoạch; phân kỳ đầu tư, kinh doanh hợp lý; tập trung cải thiện và nâng cấp sản phẩm, dịch vụ trong từng giai đoạn để tạo sự khác biệt, tăng tính cạnh tranh.

Bài viết Bất động sản vùng ven gồng gánh thị trường đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

TP.HCM “nhường sân chơi” cho vùng ven

Theo ghi nhận của phóng viên, năm 2020, nguồn cung dự án mới đa số vẫn tập trung vào thị trường tỉnh. Các doanh nghiệp Hưng Thịnh Corp, Nam Long, Him Lam, Đất Xanh, Khang Điền, LDG Group, Thủ Đức House, Novaland… đều có kế hoạch tiếp tục nhắm đến vùng ven như một thị trường trọng tâm để phát triển dự án. Rất ít doanh nghiệp đặt kế hoạch phát triển tại mạnh thị trường TP.HCM, nếu có cũng chỉ tập trung hoàn thiện dự án có sẵn hoặc mở bán dự án đã hoàn tất thủ tục.

Tại ĐHCĐ thường niên 2020 diễn ra mới đây của Tập đoàn Novaland, ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn cho biết, năm 2020, Novaland tập trung phát triển và bám sát mục tiêu kinh doanh với nhiều dự án tiềm năng như Aqua City ở Đồng Nai, dự án NovaWorld Mekong tại Đồng bằng sông Cửu Long, NovaWorld Phan Thiet và NovaHills Mui Ne Resort & Villas tại Bình Thuận, NovaWorld Ho Tram tại Bà Rịa – Vũng Tàu…

Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt cũng lên chiến lược “dạt” về vùng ven. Trong năm 2020, Phát Đạt đã công bố một dự án trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp ở Thuận An, Bình Dương, mở bán dự án Khu đô thị Nhơn Hội New City và Kỳ Co Gateway tại Bình Định. Trong giai đoạn 2019 – 2020, quỹ đất của Phát Đạt tăng gần 439 ha, tập trung chủ yếu tại các tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Định, Quảng Ngãi, Bình Dương và Phú Quốc.

Tương tự, năm 2020, Thủ Đức House cũng sẽ đầu tư các dự án nhà ở mới tại tỉnh Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Cần Thơ. Đáng chú ý là dự án cao ốc hỗn hợp Aster Garden Towers có tổng vốn đầu tư 2.000 tỷ đồng, đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Dự án có diện tích đất 1,98 ha, tại phường Lái Thiêu, TP. Thuận An, tỉnh Bình Dương.

Dự án thứ hai là khu nhà ở Goden Hill tại xã Tân Hòa, phường Phước Hòa, thị xã Phú Mỹ, Bà Rịa – Vũng Tàu. Dự án có diện tích đất 8,68 ha và tổng mức đầu tư dự kiến 694 tỷ đồng. Đây là dự án do Công ty đầu tư trực tiếp bằng cách mua đất từ cá nhân, hiện đã được chấp nhận chủ trương đầu tư.

Tương tự, năm 2020, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia sẽ ra mắt dự án The Standard (Bình Dương).

Ông Nguyễn Bá Sáng, CEO Công ty An Gia cho biết, bên cạnh hơn 33 ha quỹ đất tại TP.HCM, An Gia sẽ phát triển hơn 46 ha quỹ đất tại các tỉnh lân cận như Long An, Bình Dương, Đồng Nai… để phát triển các khu nhà ở liên kế khép kín, hướng tới trở thành nhà phát triển đô thị trong 5 năm tới.

Xu hướng tất yếu

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn Chi nhánh TP.HCM đánh giá, thị trường TP.HCM không còn nhiều lựa chọn cho nhà đầu tư, rất khó để khẳng định thời điểm nào sẽ khơi thông pháp lý cho các dự án triển khai tại đây, có thể là đến cuối năm 2020. Trong tình trạng không có nguồn hàng sơ cấp, nhà đầu tư chỉ có thể chuyển hướng đến các thị trường mới.

Bên cạnh yếu tố khan hiếm sản phẩm, giá bất động sản tại TP.HCM liên tục tăng cao vượt khả năng tài chính của bộ phận không nhỏ nhà đầu tư. Điều này trực tiếp đẩy họ tìm kiếm sản phẩm thích hợp hơn ở các thị trường lân cận. Trong 3 – 5 năm qua, giá nhà ở tại TP.HCM ở tất cả các phân khúc đang tăng lên khá nhanh so với mức thu nhập của người dân.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, điểm mạnh của thị trường bất động sản tỉnh đó là quỹ đất rộng, giá cả còn thấp, giao thông kết nối khá tốt và doanh nghiệp đa phần đều uy tín từ TP.HCM qua thực hiện. Ngoài ra, việc cấp phép phát triển dự án ở các địa phương này cởi mở hơn.

“Đa phần các dự án mở bán mới tại tỉnh lẻ có đến 70% lượng khách hàng từ TP.HCM đến giao dịch, điều này cho thấy dòng tiền đổ bộ về thị trường tỉnh lẻ đang rất tốt. Năm 2020 được cho là năm của thị trường tỉnh khi mà thị trường TP.HCM vẫn đang rất hạn chế nguồn cung mới”, ông Phúc nói.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, việc doanh nghiệp bất động sản hướng ra các tỉnh vùng ven phát triển là câu chuyện tất yếu của thị trường khi tại vùng lõi Thành phố đã bắt đầu chật chội. Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản không thể nào không có hàng bán trong cả năm trời. Nếu thị trường bất động sản Thành phố không thể tạo ra hàng cho doanh nghiệp thì buộc họ phải di tản ra các tỉnh lân cận để phát triển.

Cũng theo ông Châu, việc hàng loạt doanh nghiệp hướng về thị trường vùng ven sẽ tạo ra sự phát triển bền vững và xoay trục thị trường, khiến người tiêu dùng có đa dạng lựa chọn hơn. Bởi khi TP.HCM bắt đầu nghiêng về phát triển các dự án cao cấp do giá đất, thuế phí, giá dịch vụ tăng cao tạo ra mặt bằng giá bất động sản cao hơn thì những khách hàng ít tiền, thu nhập thấp khó có thể sở hữu nhà.

“Những dự án ở các tỉnh giáp TP.HCM là một lựa chọn tối ưu cho số đông khách hàng bởi quỹ đất rộng, mặt bằng giá đất, thuế và giá dịch vụ thấp hơn. Đồng thời, hạ tầng giao thông kết nối ổn định khiến khoảng cách địa lý cũng gần lại”, ông Châu nói.

Tương tự, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land nhìn nhận, xu hướng “dạt” khỏi TP.HCM để đầu tư ở thị trường tỉnh đang rầm rộ trong cộng đồng doanh nghiệp địa ốc 3 năm trở lại đây và mạnh dần trong năm 2020.

Bà Hương cho rằng, giai đoạn 2018 – 2020 thủ tục pháp lý dự án tại TP.HCM tắc nghẽn dẫn đến thời gian đầu tư kéo dài, làm phát sinh chi phí tài chính rất lớn. Chưa kể, giá đất tại Thành phố ngày càng đắt đỏ sau những đợt sốt đất liên hoàn nhiều năm càng thúc đẩy các doanh nghiệp mở rộng ra vùng lân cận, thậm chí xa hơn để phát triển quỹ đất có giá cả phải chăng hơn.

Trong khi đó, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó giám đốc bộ phận tiếp thị dự án nhà ở, CBRE Việt Nam cho rằng, “đánh bắt xa bờ” là xu hướng chung của thị trường diễn ra nhiều năm nay. Tuy nhiên, hầu hết khách hàng của các dự án bất động sản tại tỉnh lân cận đến từ TP.HCM, phục vụ chủ yếu cho mục đích đầu tư.

Lấy một ví dụ tại thị trường Đồng Nai, ông Kiệt cho rằng, hiện Đồng Nai đang xuất hiện một số dự án quy mô, đầu tư bài bản nhưng phần lớn khách mua là nhà đầu tư TP.HCM.

“Với những dự án tỉnh lân cận thì rất khó để bán cho đối tượng mua ở thực là người TP.HCM do khoảng cách di chuyển. Phải đến hơn 90% khách mua các dự án này là nhà đầu tư, chỉ khoảng 10% là khách mua ở thực đến từ cá nhân sống tại địa phương”, ông Kiệt nói.

Bài viết Dòng tiền tiếp tục chảy về thị trường bất động sản tỉnh đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Sôi động thị trường tỉnh lẻ năm 2019

Chiến lược mở rộng phát triển ra vùng đô thị lân cận trong những năm qua của TP.HCM đã đẩy nhanh tốc độ phát triển hạ tầng kết nối với các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An…

Nhiều công trình đã được triển khai như: đại lộ Phạm Văn Đồng, đường Mỹ Phước – Tân Vạn, xa lộ Hà Nội mở rộng, Vành đai 2, Vành đai 3, cao tốc Long Thành – Dầu Giây, tuyến Metro số 1…

Nhờ đó, từ cuối năm 2018 tới nay, thị trường bất động sản tại các tỉnh lân cận TP.HCM hết sức sôi động, nhất là tại những khu vực có vị trí tiếp giáp và dọc các trục giao thông chính.

Điển hình là Long An, một điểm đến hấp dẫn đối với nhà đầu tư, không chỉ bởi vị trí thuận tiện, giáp TP.HCM, mà còn vì những lợi thế mà không phải địa phương nào cũng có được.

Với thông tin xuất hiện nhiều dự án lớn tại Long An, một làn sóng giãn dân từ TP.HCM sang các huyện giáp ranh như Cần Giuộc, Đức Hòa, Bến Lức đã diễn ra khá mạnh mẽ. Nhìn chung, bất động sản tại Long An có biên độ tăng giá 15 – 30%/năm, những điểm nóng có thể lên đến 60 – 80%/năm.

Sự tăng tốc của thị trường bất động sản tại các tỉnh giáp ranh TP.HCM và một vài địa phương có tính liên kết về hạ tầng giao thông là cơ hội cho các nhà đầu tư thu hút dòng tiền dịch chuyển, đồng thời, tạo điều kiện an cư cho những người trẻ, gia đình có thu nhập ổn định và nhu cầu ở thực.

Ngoài ra, từ năm 2018, nguồn cung mới tại thị trường bất động sản TP.HCM bị hạn chế cũng buộc doanh nghiệp địa ốc phải dịch chuyển và “đổ bộ” về các tỉnh lẻ.

Đơn cử, Công ty cổ phần Tập đoàn Cát Tường vừa tung ra thị trường Hậu Giang Dự án Western Pearl. Đây là dự án lớn, được đầu tư bài bản đầu tiên tại tỉnh Hậu Giang với tổng mức đầu tư lên tới 85 triệu USD, rộng 78 ha, phát triển các dòng sản phẩm như đất nền, nhà phố, biệt thự.

Trước đó, đầu năm 2019, Tập đoàn Cát Tường đã đầu tư Dự án Cát Tường Phú Hưng tại TP. Đồng Xoài (tỉnh Bình Phước). Dự án có diện tích 92,7 ha, vốn đầu tư 70 triệu USD với các dòng sản phẩm đất nền, nhà phố, biệt thự, trung tâm thương mại… và cũng là dự án lớn đầu tiên tại tỉnh Bình Phước.

Một tên tuổi lớn khác là Tập đoàn Hưng Thịnh Corp – doanh nghiệp bất động sản chuyên phát triển dự án biệt thự, chung cư tại TP.HCM – cũng quyết định “đổ bộ” về các tỉnh lân cận từ đầu năm 2019, khi thị trường bất động sản TP.HCM gặp khó. Đầu năm nay, Hưng Thịnh Corp ra mắt Dự án Biên Hòa New City tại TP. Biên Hòa (tỉnh Đồng Nai) với dòng sản phẩm đất nền, nhà phố, biệt thự.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp này còn chào bán Dự án Bà Rịa City Gate với dòng sản phẩm nhà phố, biệt thự, đất nền tại TP. Bà Rịa (tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu). Thậm chí, tháng 5 vừa qua, doanh nghiệp này đã vươn ra tận Vĩnh Long – địa phương chưa từng xuất hiện trên “bản đồ” thị trường bất động sản Việt Nam – để chào bán Dự án Vĩnh Long Vew Town, với sản phẩm chủ yếu là đất nền, nhà phố.

Cùng với Hưng Thịnh Corp, Novaland cũng là cái tên được nhắc tới trong năm 2019 với xu hướng đầu tư dự án tại vùng ven. Doanh nghiệp này đang chào bán Dự án Aqua City rộng cả ngàn héc-ta, với dòng sản phẩn nhà phố, biệt thự… tại TP. Biên Hòa (tỉnh Đồng Nai).

Một số doanh nghiệp bất động sản khác như DRH Holding, Asia Holding, Himlamland, DKRA Vietnam… cũng đang dịch chuyển về tỉnh lẻ để đầu tư phát triển dự án.

Đảo chiều

Dù phát triển sôi động trong năm 2019, nhưng theo nhận định của nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản vùng ven trong năm 2020 sẽ “giảm nhiệt”.

Ông Nguyễn Văn Dũng, Giám đốc Công ty Bất động sản Thăng Long cho biết, từ cuối quý II/2019, các dự án bất động sản ở những địa phương lân cận TP.HCM bắt đầu có dấu hiệu trầm lắng.

Thậm chí, một dự án tại Bình Phước chỉ có hơn 200 căn nhà phố, nhưng mở bán mấy tháng vẫn chưa hết hàng.

Nhiều dự án tại Bình Dương cũng trong tình cảnh tương tự, lượng hàng bán ra rất ì ạch. Đơn cử, Dự án Phú An Garden tại huyện Bầu Bàng mở bán từ tháng 5/2019, nhưng ghi nhận từ các sàn giao dịch cho thấy, mỗi tháng chỉ bán được vài nền đất, nhà phố.

Một điểm nữa cho thấy sự chững lại của thị trường, đó là tại những dự án lớn đã bán hết hàng, khách hàng không dễ chuyển nhượng lại sản phẩm đã mua.

Ông Nguyễn Văn Long, ngụ tại quận 9 (TP.HCM) cho biết, cuối năm 2018, ông mua 2 lô đất nền tại dự án ở TP. Biên Hòa (Đồng Nai) với giá 1,5 tỷ đồng/nền.

Từ tháng 6/2019, ông bắt đầu chào bán lại lô đất này (đã có sổ đỏ từng nền đất), nhưng sau nửa năm vẫn chưa bán được, thậm chí, ông chấp nhận bán giá gốc mà vẫn không có ai mua.

Lý giải nguyên nhân đảo chiều của thị trường bất động sản vùng ven, từ sôi động trở lên trầm lắng, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land cho rằng, có 3 lý do chính.

Thứ nhất là, thị trường bất động sản vùng ven vẫn chưa sẵn sàng đón nhận các dự án lớn, bởi những nơi này vẫn thiếu hạ tầng kết nối, các tiện ích như khu vui chơi, giải trí, mua sắm, bệnh viện, trường học…

Thứ hai là, quỹ đất tại các tỉnh còn lớn, nhu cầu mua nhà tại các dự án bất động sản chưa nhiều, khách hàng chủ yếu là các nhà đầu tư thứ cấp, rất ít khách địa phương mua để ở.

Thứ ba là, giá bất động sản tăng mạnh, trong khi lượng tiền của người dân tại các tỉnh không nhiều. Giá mỗi mét vuông đất dự án thường cao gấp đôi, gấp ba giá đất ngoài dự án, nên khách hàng thường chọn mua ở bên ngoài, thay vì mua đất dự án.

Đó là chưa kể, lợi dụng thị trường lên “cơn sốt”, nhiều dự án “ma” ồ ạt xuất hiện. Mới đây, tỉnh Long An “điểm danh” hàng loạt dự án “ma” của các công ty như Hưng Thịnh Cát Tường, Đất Xanh Long An, Bella Vista…

Điểm chung của các dự án này là chưa được cơ quan chức năng cấp phép, chưa hoàn thành đền bù giải phóng mặt bằng, nhưng chủ đầu tư đã tự ý phân lô, làm hạ tầng để bán.

Điều này cũng góp phần khiến thị trường bất động sản vùng ven chững lại, vì người mua đề cao cảnh giác hơn và không vội xuống tiền.

Theo bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land: “Nếu muốn phát triển mạnh bất động sản vùng ven, các doanh nghiệp phải tạo ra được một thị trường đồng bộ, bền vững, chứ không phải chỉ coi khu vực này là hướng đầu tư tạm bợ như hiện nay, trong lúc chờ thị trường TP.HCM sôi động trở lại.”

Trao đổi với phóng viên về kế hoạch phát triển thị trường bất động sản vùng ven trong năm 2020, nhiều doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM dự báo rằng, thị trường sẽ khó khăn hơn.

Các doanh nghiệp đều bày tỏ sự phân vân trước quyết định phát triển dự án mới tại cùng ven, bởi lượng khách hàng có nhu cầu ở thực tại các thị trường này rất ít.

Theo Gia Huy/ Báo Đầu tư Bất động sản

Nguồn: https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-vung-ven-co-dau-hieu-ha-nhiet-229623.html

Bài viết Bất động sản vùng ven có dấu hiệu “hạ nhiệt” đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Quỹ đất lớn, thanh khoản cao

Với quỹ đất trống còn nhiều, các chuyên gia nhận định Long An có nhiều tiềm năng phát triển, sẽ hút dòng vốn nhà đầu tư nhiều nhất trong 4 tỉnh lân cận TP.HCM là Bình Dương, Long An, Tây Ninh và Đồng Nai.

Bà Đặng Thúy Hà – Phó Giám Đốc Sở Xây Dựng tỉnh Long An tin rằng, cuối năm 2019 và đầu năm 2020 là thời điểm thích hợp để thị trường bất động sản nơi đây đón làn gió mới, đây là thời cơ tốt để phát triển và cũng đã đến lúc tỉnh sẵn sàng chào đón các doanh nghiệp, các nhà đầu tư đổ về.

Theo bà Hà, thị trường bất động sản Long An có xu hướng phát triển mạnh mẽ nhất so với những năm gần đây. Mức thanh khoản đang khá tốt trên thị trường bất động sản công nghiệp, đất nền và nhà ở.

Ông Nguyễn Thiềm, Phó chủ tịch Hội quy hoạch TP.HCM  xác nhận Long An đang là điểm đến hấp dẫn đối với nhiều “ông lớn” cùng những dự án quy mô và bài bản bằng các dẫn chứng:  Thời gian qua, không ít doanh nghiệp đẩy mạnh phát triển các dự án tại Đức Hoà, Bến Lức, Cần Đước… Nhiều “ông lớn” bất động sản như Vingroup, FLC, Him Lam, Nam Long, Yeshouse… cũng quan tâm, tạo nên cuộc cạnh tranh của các chủ đầu tư ở thị trường bất động sản vùng ven.

Cú hích mạnh mẽ chỉ trong thời gian ngắn này là nhờ Long An đã và đang chú trọng phát triển quy hoạch đô thị, mang lại cơ hội đầu tư lớn cho ngành bất động sản. Ông Thiềm dẫn chứng, hiện toàn tỉnh Long An có 28 khu công nghiệp và 32 cụm công nghiệp với diện tích khoảng 13.500 héc ta. Trong đó, 16 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp đầy trên 68% và 14 cụm công nghiệp với tỷ lệ lấp đầy khoảng gần 90%.

Theo ông Nguyễn Thanh Ngoãn – Phó Giám đốc Sở GTVT Long An, hiện tại Long An đang cố gắng hoàn thành đúng tiến độ các công trình trọng điểm, một mặt là để thay đổi cơ sở hạ tầng và đẩy mạnh phát triển kinh tế cho Long An, mặt khác là để thu hút nhà đầu tư về đây khai thác bất động sản.

Tỉnh Long An có 3 công trình trọng điểm đang triển khai gồm: Trục động lực TP.HCM – Tiền Giang – Long An hiện đang triển khai; Đường 830 trục Đức Hòa – Bến Lức – đoạn Đức Hòa – Bến Lức đầu tư theo hình thức BOT đã thu phí. Đoạn Bến Lức đến quốc lộ 50 đang sang giai đoạn 2. Đoạn quốc lộ 50 sang cảng Tân Tập dự kiến tháng 4-2020 sẽ thông xe; Đường vành đai thành phố Long An gồm 4 đoạn, Long An đầu tư hai đoạn. Hai đoạn còn lại sẽ kêu gọi đầu tư, dự kiến quí 3-2020 sẽ hoàn thành.

Từ những căn cứ trên, ông Phạm Lâm – Giám đốc DKRA Việt Nam tin tưởng, Long An đang là cơ hội đầu tư tốt cho các nhà đầu tư bất động sản trên toàn phân khúc. Giờ chỉ cần chớp đúng thời cơ, hiểu rõ thị trường và đầu tư đúng chỗ thì chắc chắn sẽ có lãi.

 “Mồi ngon” nhưng không dễ “gặm”

Cơ hội càng lớn thì thách thức càng nhiều và chắc chắn sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu các nhà đầu tư không nắm rõ về cơ chế pháp lý, đồ án quy hoạch, mức tăng dân số bình quân theo năm của tỉnh Long An.

Theo bà Đặng Thúy Hà – Phó Giám Đốc Sở Xây Dựng tỉnh Long An, mặc dù địa bàn tỉnh nắm mức thanh khoản tốt trên thị trường nhưng vẫn còn một số hạn chế, đặc biệt là việc tăng dân số cơ học chưa cao trong khi nhu cầu càng ngày càng lớn về nhân lực, đặc biệt trong đó đối tượng công nhân.

“Thị trường bất động sản cũng có những vấn đề tiêu cực trong quá trình phát triển, hiện nay trên địa bàn tỉnh hình thành nhiều khu dân cư nhỏ lẻ, điều này sẽ ảnh hưởng đến quá trình quy hoạch phát triển chung của tỉnh và các dự án”, bà Hà nhìn nhận khách quan.

Quan sát của ông Phạm Lâm cho thấy, giá bất động sản của Long An đã tăng lên rất nhiều so với 2 năm trước. Tuy nhiên do hạ tầng gần như không có cải thiện nên không thể hút nhà đầu tư. Ví dụ trục đường từ Nguyễn Hữu Thọ, TP.HCM đi xuống khu vực xã Long Hậu (Long An) – nơi có rất nhiều dự án tập trung ở đó nhưng giao thông hầu như không phát triển nhiều so với những năm trước đây. Điều này khiến cho độ hấp dẫn của thị trường giảm đi rất nhiều. Hiện nay chỉ có các nhà phát triển phân lô rồi bán lại cho các nhà đầu tư thứ cấp chứ chưa có đầu tư giao thông” ông Lâm cho ý kiến.

Ông Nguyễn Thiềm – Phó chủ tịch Hội quy hoạch TP.HCM thừa nhận, kết cấu hạ tầng giao thông của tỉnh Long An chưa phát triển tốt, nhiều tuyến đường có quy mô tải trọng khá thấp khiến nhiều nhà đầu tư e ngại rót vốn. Đặc biệt, nơi đây cũng chưa hình thành được các trục đường chính ngoài hàng rào kết nối khu, cụm công nghiệp. Về giao thông kết nối giữa TP.HCM và các huyện trọng điểm phát triển công nghiệp của tỉnh thực hiện còn chậm. Mặc dù các đồ án chỉnh trang đô thị được đưa ra họp bàn nhiều lần nhưng việc có thay đổi được trong vài năm tới hay không vẫn còn phải tiếp tục chờ.

Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng quy hoạch nhiều, ý chí phát triển lớn nhưng nhiều dự án vẫn “giậm chân tại chỗ”, như khu vực cảng quốc tế Long An đã quy hoạch mười mấy năm nhằm kết nối với TP.HCM và vành đai 3 nhưng giờ mới chỉ có cảng.

Trong bối cảnh như vậy việc đầu tư vào Long An thời điểm này vẫn còn mạo hiểm và tiềm ẩn nhiều rủi ro, thậm chí có nguy cơ chôn vốn bởi sự chững lại của thị trường. Một thị trường mới nổi và còn hạn chế về cơ sở hạ tầng thì chắc chắn sẽ khó mang lại lợi nhuận như mong muốn, nhà đầu tư cần có phương án giảm bớt rủi ro và cân nhắc kỹ lưỡng khi xuống tiền.

Theo Khánh Hòa/ VietnamNet

Bài viết Đất đai tại Long An: “Miếng bánh ngon” nhưng không dễ nuốt đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.