Thị trường condotel gần như đóng băng

Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết 9 tháng đầu năm 2020, cả nước ghi nhận hơn 4.000 sản phẩm condotel mới được chào bán ra thị trường. Tuy nhiên, thị trường condotel gần như đóng băng, lượng giao dịch không đáng kể.

Theo thống kê có đến 2/3 các dự án có sản phẩm đang chào bán trên thị trường nhưng không phát sinh giao dịch. Những khu vực dẫn đầu về thị trường condotel như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Phú Quốc, Bình Thuận… nay đều có số lượng giao dịch ở mức rất thấp.

Theo VARS, nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm mạnh mẽ của thị trường condotel là bởi khung pháp lý cho loại hình này vẫn chưa thực sự rõ ràng và ảnh hưởng của dịch bệnh đến toàn bộ nền kinh tế, trong đó lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng là lĩnh vực bị ảnh hưởng nặng nề nhất.

Bên cạnh đó vẫn còn những tâm lý e ngại, mất niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư bởi sự phá vỡ cam kết ở một số dự án du lịch, nghỉ dưỡng.

Tuy vậy, VARS cho biết trong khó khăn vẫn xuất hiện điểm sáng trong thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là giai đoạn cuối tháng 9/2020. Thời điểm này, đã thấy dấu hiệu tái khởi động và chào hàng mạnh mẽ của các dự án du lịch nghỉ dưỡng.

Điển hình như tại các địa phương: Quảng Ninh, Thanh Hóa, Nghệ An, Bình Định, Phú Yên, Ninh Thuận… đặc biệt, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng nghi nhận dấu hiệu quan tâm trở lại của các nhà đầu tư trên cả nước.

“Rối” pháp lý condotel

Hơn một năm qua kể từ khi các bộ ngành có hướng dẫn về cơ chế quản lý đối với condotel thì đến nay, vẫn chưa một quy định nào đi vào thực tiễn. Bên cạnh đó, hàng trăm cuộc hội thảo, tọa đàm cũng có nhiều ý kiến trái ngược nhau về quản lý loại hình con lai này.

Để chấn chỉnh hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh đối với một số loại hình này, ngày 23/4/2019, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11/CT- TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.

Theo đó, Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và môi trường, Bộ Văn hóa, thể thao và du lịch ban hành cơ chế quản lý đối với một số loại hình bất động sản mới như căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) theo đúng quy định của pháp luật.

Thực hiện chỉ thị này, các bộ đã có các văn bản theo chức năng và thẩm quyền. Cụ thể, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư”, trong đó có “căn hộ lưu trú (condotel)”.

Bộ Xây dựng định nghĩa căn hộ lưu trú là căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp (condotel), phục vụ mục đích cho thuê lưu trú, có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết để người thuê có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú.

Bên cạnh đó, trong đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản 2014, Bộ Xây dựng đã đưa ra đề xuất cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua bất động sản du lịch (trong đó có condotel). Đề xuất này, xét trên quan điểm kinh doanh là hợp lý với các dự án bất động sản nghỉ dưỡng không có yếu tố nhạy cảm về an ninh quốc phòng và rất được các chủ đầu tư trông đợi.

Bộ Tài nguyên và môi trường cũng có Công văn 703 về việc hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, trong đó có căn hộ du lịch, biệt thự du lịch.

Theo công văn hướng dẫn, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức rà soát các dự án đầu tư đã được phê duyệt và việc thực hiện giao đất, cho thuê đất của từng dự án để xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan thì thực hiện việc cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và không làm thay đổi quy mô, mục tiêu, quy hoạch của dự án.

Trong khi đó, Bộ Công an đề xuất không phát triển thêm dự án condotel và không hợp thức hóa các loại hình bất động sản tương tự thành nhà ở. Theo bộ này, việc mua bán các loại hình bất động sản nói trên diễn ra rất phức tạp, nhiều địa phương không quản lý được hoặc buông lỏng, gây rủi ro cho người mua.

Bộ Quốc phòng lại cho rằng nếu cho phép người nước ngoài mua bán, chuyển nhượng bất động sản nghỉ dưỡng thì cần quản lý chặt khâu cấp phép sử dụng đất của dự án.

Trong khi các bộ đang có những quan điểm quản lý khác nhau, mới đây, Văn phòng chính phủ đã phát đi thông báo số 33/TB-VPCP truyền đạt ý kiến kết luận của Phó thủ tướng Chính phủ Trịnh Đình Dũng tại cuộc họp Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy sản xuất kinh doanh.

Trong đó, Phó thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng chủ trì xây dựng báo cáo đánh giá toàn diện tình hình thị trường bất động sản giai đoạn 2016-2020; đôn đốc các địa phương sớm hoàn thiện và đưa vào vận hành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì nghiên cứu sửa đổi, bổ sung chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đối với một số loại hình bất động sản mới (condotel, officetel) trong dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai theo chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội.

Bài viết ‘Rối’ pháp lý, thị trường condotel gần như đóng băng đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Chiếc phao cứu sinh

Bà Phạm Thị Thịnh, Phó cục trưởng Cục Đăng ký đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho biết, việc cấp giấy chứng nhận với khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” khi chưa có Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/2/2020 của Bộ Tài nguyên và Môi trường đã khiến cơ quan quản lý địa phương lúng túng, bởi nếu cấp phép thì vi phạm quy định pháp luật, còn không cấp phép thì bị phản ánh là gây khó dễ.

Theo bà Thịnh, liên quan đến chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, Công văn 703 đã áp dụng quy định tại Điều 48, Luật Du lịch. Theo đó, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch là cơ sở lưu trú du lịch và việc kinh doanh dịch vụ lưu trú tại các căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ du lịch và thuộc nhóm ngành dịch vụ lưu trú, ăn uống. Trong khi đó, theo quy định, việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ.

Chế độ sử dụng đất thương mại, dịch vụ được quy định tại Điều 153, Luật Đất đai và thời hạn sử dụng đất được quy định tại Khoản 3, Điều 126, Luật Đất đai. Theo đó, thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Chúng ta cũng phải chú ý đến phương thức kinh doanh condotel. Tại sao chúng ta cứ lấy cam kết lợi nhuận là tiêu chí kinh doanh condotel?

Tôi cho rằng, chúng ta hoàn toàn có thể kinh doanh condotel theo nhiều phương thức khác, chứ không chỉ dựa trên cam kết lợi nhuận.

GS-TSKH. Đặng Hùng Võ

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn, nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, cần thời hạn dài hơn, thì theo Bộ tài nguyên và Môi trường, thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm.

Về việc cấp giấy chứng nhận trong trường hợp các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; khoản 26, Điều 2, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ.

“Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức rà soát các dự án đầu tư. Trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan, thì thực hiện việc cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và không làm thay đổi quy mô, mục tiêu, quy hoạch của dự án”, bà Thịnh cho biết.

Có thể thấy, Văn bản 703 không phải là “giấy khai sinh”, mà là văn bản “hướng dẫn làm giấy khai sinh” cho condotel, nhưng đó cũng là một tín hiệu tích cực cho thị trường.

Kỳ vọng về việc giải thoát thị trường condotel

Về bản chất, Công văn 703 đã tổng hợp các điều kiện để các nhà đầu tư được cấp giấy phép về sử dụng đất, đồng thời là cơ sở để cấp giấy chứng nhận sở hữu với các căn hộ hình thành trên đất đó. Văn bản này cũng là cơ sở để các cơ quan quản lý nhà nước rà soát, xác định đúng loại hình sử dụng đất để các nhà đầu tư đưa ra các kế hoạch, quyết định đúng đắn khi đầu tư.

“Công văn 703 đã đáp ứng được phần nào về sự cấp bách và nóng hổi của thị trường bất động sản liên quan đến chế độ cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với công trình xây dựng không phải nhà ở”, Luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận xét.

Theo ông Trần Đình Quý, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Khánh Hòa, các nhà đầu tư sẽ an tâm hơn kể từ khi có văn bản này. “Tôi nghĩ đó là tín hiệu tốt cho doanh nghiệp, nhà đầu tư, khách hàng và thị trường bất động sản. Họ đã chờ đợi hơn 4 năm và rất kỳ vọng về luồng gió mới này”, ông Quý nói.

Đồng quan điểm, ông Hoàng Đình Khiêm, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Địa ốc Vietstar Land cho rằng, Công văn 703 đã tạo cho thị trường tâm lý tốt khi giải tỏa được 2 vấn đề là chủ đầu tư được cấp dự án đất lâu dài, đồng nghĩa sẽ được cấp cho khách hàng một tòa condotel với thời hạn sử dụng dài tới 50 năm.

Các doanh nghiệp cho rằng, Công văn 703 mới là “đốm lửa”, là “kim chỉ nam” cho thị trường condotel, mang tính chất dẫn đường, củng cố niềm tin cho nhà đầu tư và doanh nghiệp. Còn để thực sự làm tan băng và bùng nổ phân khúc này, còn cần sự thực thi từ các địa phương.

GS-TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận xét, Công văn 703 đã hệ thống lại các quy định hiện hành liên quan của pháp luật. Tuy nhiên, một số điều cần tiếp tục được hướng dẫn.

Theo Tú Ân/ baodautu.vn 

Link bài gốc: https://dautubds.baodautu.vn/phao-cuu-sinh-cua-thi-truong-condotel-d118950.html

Bài viết Phao cứu sinh của thị trường condotel đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.