Ghi nhận cho thấy, vào thời điểm sau Tết Nguyên đán, cùng với cơn nóng sốt ở các địa phương trên cả nước thì đất nền ven Tp.HCM (Tp.Thủ Đức, Q.12, huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh…) cũng chộn rộn không kém. Từ tháng 2 đến giữa tháng 4/2021, hoạt động mua bán đất nền diễn ra sôi động ở các quận, huyện, phòng công chứng trên địa bàn luôn trong tình trạng đông kín người. Thế nhưng, hiện tại, tình hình đã chững hẳn cả về giá lẫn giao dịch. Việc dịch Covid-19 tái bùng phát, toàn TP thực hiện giãn cách xã hội đã ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường BĐS ở hầu hết phân khúc.

Với đất nền, việc đi xem đất của NĐT là không thể ở thời điểm này. Thực tế là không chỉ trong đợt giãn cách mà đất nền ven Sài Gòn đã có dấu hiệu chững lại từ cuối tháng 4/2021 khi các thông tin về cơn sốt khắp nơi hạ nhiệt, cùng với đó Tp.HCM ra văn bản quản lý chặt chẽ thị trường BĐS, tránh để tình trạng nóng sốt, bong bóng ở các địa phương cũng khiến phân khúc này khựng lại.

Ghi nhận cho thấy, dù giảm giao dịch nhưng đất nền ven Sài Gòn chưa có hiện tượng giảm về giá. Tại Tp.Thủ Đức, nếu sau Tết nguyên đán giá đất tăng dựng đứng từ 20-30% so với trước Tết thì hiện tại, thị trường chững lại các nền đất vẫn giữ giá hoặc tăng nhẹ từ 5-10%. Chẳng hạn, một nền đất diện tích 50m2 tại P.Long Trường, Tp.Thủ Đức giao dịch tại thời điểm tháng 3/2021 là 2.7 tỉ đồng/nền thì hiện tại tăng gần 2.9 tỉ đồng/nền; dù dịch nhưng giá không giảm mà vẫn chiều hướng đi lên, nhưng mức độ tăng nhẹ hơn so với thời điểm sau Tết Nguyên Đán.

Được biết, mức giá 2.7 tỉ đồng của nền đất diện tích này tăng khoảng 600 triệu đồng so với giá trước Tết, tức tăng khoảng gần 30%. Ở thời điểm đó, hầu hết các nền đất đã có sổ tại Tp.Thủ Đức đều ghi nhận mức tăng đột biến – sự tăng giá này được hỗ trợ từ thông tin các quận khu Đông được quy hoạch lên Thành phố. Dù dịch bệnh nhưng giá đất Tp.Thủ Đức vẫn tăng nhanh. Đến nay, khi dịch diễn biến phức tạp giá có xu hướng đi ngang hoặc tăng nhẹ, không tăng đột biến như thời điểm trước.

Khảo sát tại các huyện như Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi…đến thời điểm này giá đất nền vẫn giữ giá. Và tâm lý bán nhanh trên thị trường của NĐT chưa diễn ra. Với những NĐT mua vào thời điểm sốt, giá tương đối cao thì hiện do dịch diễn biến phức tạp, họ vẫn cố gắng chờ đợi cho hết năm khi dịch qua để chốt lời vì đa số NĐT tin rằng, đây vẫn là phân khúc có sự gia tăng giá trị tốt, nhất là khi các thông tin về hạ tầng, quy hoạch ngày càng rõ nét.

Theo báo cáo thị trường đất nền Tp.HCM tháng 5/2021 của DKRA Vietnam, thị trường đất nền Tp.HCM tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới. Trong tháng, tiếp tục không ghi nhận dự án mới mở bán. Nguyên nhân đến từ việc quỹ đất tại Tp.HCM ngày càng khan hiếm, rào cản trong việc hoàn thành pháp lý đã giới hạn số dự án được giới thiệu ra thị trường. Lượng tiêu thụ tập trung vào những dự án đã mở bán ở trước đó (sản phẩm tồn kho) với giao dịch khiêm tốn.

Điều này cho thấy, giá đất nền ven Tp.HCM khó giảm cũng đến từ nguyên nhân nguồn cung khan hiếm. Khi nhu cầu ở thực tăng lên, nhưng đất không có khiến giá đất vẫn âm thầm tăng. Theo một số chuyên gia, việc chững lại giá đất ven Sài Gòn ở thời điểm này chỉ là tạm thời, khi dịch bệnh đi qua việc tăng giá sẽ tiếp diễn bởi nhu cầu về đất ở tại các đô thị thực tế vẫn còn rất lớn trên thị trường.

Theo DKRA Vietnam, giữa tình hình dịch bệnh còn nhiều diễn biến phức tạp, lãi suất ngân hàng ở mức thấp, bất động sản đặc biệt là đất nền vẫn là kênh đầu tư có sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trung và dài hạn. Đặc biệt các dự án kết nối thuận lợi về giao thông, nằm trong khu dân cư hiện hữu, vùng địa phương có quy hoạch hạ tầng phát triển mạnh mẽ, tiềm lực tài chính của CĐT trong việc chỉnh trang tiện ích cũng như đảm bảo tiến độ ra sổ cho khách hàng… như vậy để thấy, phân khúc này vẫn hấp lực NĐT.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, đầu năm 2021, thị trường đất nền ghi nhận mức tăng trưởng mạnh về giá bán ở một số khu vực nhất định. Tuy nhiên, dấu hiệu sốt đất có phần hạ nhiệt và số lượng giao dịch mới cũng bắt đầu chững lại trong giai đoạn gần đây. Điều này đến từ việc thị trường đất nền đang bão hòa về giá bán do không có yếu tố mới tác động vào. Nhìn chung, phân khúc đất nền tại các thành phố lớn sẽ không có đợt giảm giá hay cắt lỗ một cách ồ ạt trong năm 2021 bởi nhu cầu thực về loại hình BĐS này vẫn rất cao.

Thực tế, tại các thành phố lớn như Tp.HCM và Hà Nội, tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh khiến các khu đô thị tại đây có xu hướng mở rộng về mặt diện tích để đáp ứng được nhu cầu về BĐS ngày càng cao. Do vậy, tại khu đông Tp.HCM, nếu các khu vực thuộc Tp.Thủ Đức được xem là ngoại ô của thành phố, người dân thưa thớt thì nay đã bắt đầu hình thành các khu dân cư đông đúc.

Theo vị chuyên gia này, cộng hưởng với tốc độ đô thị hóa nhanh, hạ tầng phát triển ở một số khu vực nhất định cũng kéo theo sốt đất dựa trên nhu cầu thực. Tính từ đầu năm nay, quá trình đẩy mạnh tiến độ giải ngân vốn đầu tư công mang lại nhiều điểm sáng về hạ tầng và giúp đất nền hưởng lợi. Trong tương lai, khi các dự án hạ tầng đi vào hoạt động sẽ khiến giá đất nền tiếp tục tăng.

Cụ thể, việc tuyến metro 1 của Tp.HCM dự kiến đi vào hoạt động vào quý 4/2021 giúp đẩy mạnh tính kết nối trung tâm thành phố với khu đông. Sau khi tuyến metro này hoàn thiện, giá trị đất nền ở một số khu vực dọc theo nó sẽ tiếp tục tăng trưởng và có thể rơi vào khoảng 3,5 – 4 tỷ đồng cho một lô đất có diện tích từ 50 – 60 m2. Do đó, tại khu vực có nhu cầu thực lớn, thị trường sẽ ít có dấu hiệu giảm giá hay cắt lỗ trong thời gian tới.

Dự báo thị trường đất nền tại các thành phố lớn sắp tới, chuyên gia Colliers Việt Nam cho hay, phân khúc này sẽ tiếp tục phát triển ổn định, với tốc độ tăng trưởng tốt dựa vào hạ tầng phát triển và sự tăng cường quản lý thị trường từ chính quyền địa phương. Bên cạnh việc làm tăng giá trị BĐS, hạ tầng phát triển còn giúp tính kết nối giữa các đô thị với nhau và nhiều khu vực trong cùng một đô thị.

Từ đó, biến các khu đất trước đây vốn là ngoại ô, xa trung tâm thành phố thì nay phù hợp để phát triển thành các dự án BĐS nhà ở và thương mại. Thị trường có thêm lựa chọn về nguồn cung để đáp ứng với nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao tại các thành phố lớn. Do đó, thị trường sẽ tự điều tiết và tiếp tục phát triển ở mức ổn định trong thời gian tới.

“Việc chính quyền địa phương tiếp tục tăng cường giám sát, quản lý và kết hợp với báo chí đẩy mạnh truyền thông nhằm công khai thông tin quy hoạch và hạ tầng minh bạch giúp người dân nhìn nhận đúng đắn về thị trường. Qua đó giảm thiểu khả năng sốt đất không lành mạnh và ảnh hưởng xấu đến thị trường”, ông Jackson nhấn mạnh.

Bài viết Diễn biến bất ngờ giá đất vùng ven Tp.HCM đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Lực cầu giảm, giá không giảm

Trong khi các khó khăn của năm 2019 chưa kịp được tháo gỡ, thì thị trường bất động sản lại tiếp tục đối mặt với khó khăn mới khi bước vào năm 2020, đó là đại dịch Covid-19.

Trước tình hình khó khăn này, thời gian qua, trên nhiều diễn đàn mua bán online xuất hiện các thông tin khiến nhiều người bán tín bán nghi, rằng đang có một cuộc tháo chạy khỏi thị trường. Một số doanh nghiệp, nhà đầu tư cá nhân bắt đầu bán tháo, cắt lỗ các sản phẩm bất động sản để thu hồi vốn!?

Chỉ cần gõ những từ khóa “cần tiền bán gấp”, “bán cắt lỗ sâu”, “bán giá thấp nhất thị trường”… do dịch Covid-19, thì lập tức có hàng ngàn đường link xuất hiện với mọi phân khúc khác nhau.

Liên hệ với một số điện thoại ở đường link đầu tiên, chúng tôi được một môi giới tên Hoàng giới thiệu một căn hộ cao cấp tại một dự án ở quận 2 (TP.HCM) có giá 5 tỷ đồng. Hoàng cho biết, căn hộ này thời điểm chủ đầu tư bán ra hơn 5,6 tỷ đồng, tức chủ nhà đã chịu bán lỗ hơn 600 triệu đồng so với giá ban đầu.

Khi được hỏi vì sao nhiều người chấp nhận bán lỗ, anh Hoàng cho biết, hầu hết chủ các căn hộ mà Hoàng đang nhận môi giới đều là những nhà đầu tư lướt sóng, họ không muốn “chôn vốn” quá lâu. Dịch bệnh kéo dài, cộng thêm thanh khoản sụt giảm đã khiến nhiều nhà đầu tư bắt đầu nản chí. Không ít người tìm cách bán tháo các sản phẩm đã ôm hàng từ trước Tết nhưng không mấy khả quan.

Tuy nhiên, đây chỉ là một vài trường hợp đơn lẻ. Theo khảo sát của phóng viên, mặc dù dịch bệnh đã gây ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế, nhưng giá nhà đất ở TP.HCM vẫn chưa có xu hướng giảm, có chăng chỉ giảm mạnh về giao dịch và lực cầu.

Với thị trường đất nền, ghi nhận một số khu vực được xem là điểm nóng trước đây tại quận 9, dù tình hình giao dịch trầm lắng, nhưng giá đất so với cuối năm 2019 vẫn không giảm. Với những nền đất được lên thổ cư ngay bên cạnh một đại dự án ở đường Nguyễn Xiển, đang có giá bán ở mức dao động 40 – 45,5 triệu đồng/m2, riêng những lô ở mặt tiền giá lên đến 90 triệu đồng/m2. Đường Nguyễn Văn Tăng có giá khoảng 45 triệu đồng/m2, đường Nguyễn Duy Trinh đang giao dịch quanh mức 50 – 55 triệu đồng/m2, đường Đỗ Xuân Hợp có giá khoảng 60 triệu đồng/m2.

Còn tại những khu vực mới nổi như tại huyện Hóc Môn, Củ Chi, giá nhà đất hiện dao động ở mức 20 – 30 triệu đồng/m2 (tùy vị trí), có những nền đất thổ cư mặt tiền đường lớn giá cán mốc 40 – 50 triệu đồng/m2.

Phân khúc căn hộ cũng chưa ghi nhận sự giảm giá, thậm chí còn không ngừng tăng. Chẳng hạn, dự án Phú Đông Premier, thời điểm tháng 11/2018 giá bán chỉ vào khoảng 1,6 tỷ đồng/căn, hiện nay dù mới thi công xong phần thô, nhưng giá sang nhượng đã tăng từ 20 – 25%.

Dự án Centum Wealth ở quận 9 đang trong giai đoạn triển khai lên tầng có giá lúc đầu từ 1,8 – 2,5 tỷ đồng/căn, hiện được giao dịch trên thị trường thứ cấp tăng lên từ 25 – 30%. Nguồn tin chúng tôi còn biết được, trong dự án này, chủ đầu tư còn gần 200 căn và sẽ tung ra thị trường thời gian tới với mức giá cao hơn so với các đợt trước bán trước đây khá nhiều, nguyên nhân là do tiền sử dụng đất bị “đội” lên cao.

Cách đó không xa là dự án Topaz Home 2, một căn hộ 3 phòng ngủ mức giá ban đầu là 1,3 tỷ đang rao bán giá 1,8 tỷ đồng. Riêng với khu nhà ở xã hội, giá bán cao hơn thời điểm mới mở bán đến 300 – 350 triệu đồng/căn.

Trong một báo cáo mới đây của kênh mua bán trực tuyến Batdongsan.com.vn cũng đã phản ánh một phần xu hướng giảm lực cầu của thị trường. Cụ thể, mức độ quan tâm tìm kiếm nhà đất của người dùng cả nước trong tháng 2/2020 giảm 14% so với cùng kỳ. Trong đó, TP.HCM ghi nhận nhu cầu tìm mua bất động sản giảm gần 24%.

Nếu so với tháng 1, nhu cầu mua bất động sản có tăng, nhưng đây là thời điểm Tết Âm lịch, vốn rất ít giao dịch. Mức tăng của tháng 2 chỉ cho thấy thị trường phần nào đã khởi động trở lại sau đợt nghỉ Tết kéo dài, còn nếu so với cùng kỳ 2019, nhu cầu mua giảm đáng kể.

Đáng chú ý, theo thống kê của Batdongsan.com.vn, dù xu hướng tìm kiếm bất động sản đang giảm khá mạnh, nhưng giá bán nhà đất tại TP.HCM vẫn đang ở mức cao. Tính đến nay, giá căn hộ tại TP.HCM vẫn neo ở mức trung bình hơn 44 triệu đồng/m2. Đất nền, nhà phố dù gặp khó khăn trong việc ra hàng, nhưng giá bán cũng không có dấu hiệu giảm.

Tương tự, trong báo cáo thị trường của DKRA Việt Nam cũng cho biết, thị trường bất động sản TP.HCM trong quý I/2020 chỉ có 3 dự án đất nền mới đáng chú ý ra mắt thị trường, tập trung chủ yếu ở khu vực vùng ven như quận 9, Bình Chánh, Nhà Bè… Mặc dù khan hiếm nguồn cung, nhưng thị trường không có nhiều diễn biến tích cực khi giao dịch thứ cấp giảm mạnh.

Riêng về phân khúc căn hộ, có 7 dự án được mở bán tập trung chủ yếu ở khu Đông Thành phố. Mức giá sơ cấp từ chủ đầu tư đối với phân khúc hạng B dao động từ 32 – 40 triệu đồng/m2, đối với căn hộ hạng A từ 53 – 58 triệu đồng/m2.

Còn trong báo cáo thị trường của Hội Môi giới bất động sản cũng nhấn mạnh, mặc dù thị trường trầm lắng, song giá bán bất động sản không hề có sự sụt giảm so với quý IV/2019 và chưa có bất cứ doanh nghiệp nào công bố chính sách giảm giá sản phẩm, trừ hoạt động khuyến mãi.

Bán tháo chỉ là cá biệt

Có thể thấy, thị trường bất động sản TP.HCM hiện đứng trước nhiều khó khăn, nhưng theo các chuyên gia, việc giảm giá bán, cắt lỗ như thông tin trên mạng không đại diện cho toàn thị trường.

Ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty Seaholdins cho rằng, trong bối cảnh thị trường khó khăn, nhiều nhà đầu tư sẽ phải bán tài sản với giá rẻ hơn thị trường. Đa phần những người này khi tham gia kinh doanh đều có sử dụng đòn bẩy tài chính, quan trọng là nhiều hay ít.

“Thường những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn thì phải bán tài sản đầu tiên khi thị trường lâm nguy, thậm chí là cắt lỗ, giảm giá để thu hồi vốn, nhưng hiện chỉ có một vài cá nhân chấp nhận bán tháo để thu hồi vốn và những người này không thể đại diện cho toàn thị trường”, ông Phương nói.

Đồng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group đánh giá, bất động sản là một kênh đầu tư cất giữ tài sản, nên thường có nhiều luồng ý kiến khác nhau, không loại trừ có những thông tin đồn thổi hay tiêu cực để đạt được mục đích.

“Đối với nhà đầu tư cũng có nhiều dạng, có nhiều nhà đầu tư rất chuyên nghiệp, ngay cả trong lúc khó khăn nhất họ vẫn luôn vững tâm, đầu tư theo định hướng của họ. Song cũng có những nhà đầu tư mang tính chất ngắn hạn, thời vụ nên khi sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, khi thị trường rơi vào tình trạng mất thanh khoản tạm thời, họ không bán được thì sẽ hốt hoảng, khi đó sẽ phải giảm giá bán, cắt lỗ để thu hồi vốn”, ông Phúc nói và cho rằng, ngay cả khi thị trường không bước vào giai đoạn khó khăn cũng xuất hiện những luồng thông tin trái chiều, nên đây là chuyện hết sức bình thường, quan trọng hơn hết là nhà đầu tư phải biết nhìn bản chất thị trường để đưa ra nhận định.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, thị trường đang bước vào giai đoạn hết sức khác thường.

“Tâm lý khách hàng và nhà đầu tư nhà đang xuống rất thấp. Thị trường bất động sản đã thiếu nguồn cung cho người có nhu cầu thật một cách trầm trọng, nay lại có thêm dịch bệnh Covid-19 làm mọi khách hàng dường như không muốn ra đường, tránh những nơi đông người và không có động lực để tìm hiểu về dự án”, ông Châu nói.

Tuy nhiên, ông Châu cho rằng, nhà đầu tư cũng nên cẩn trọng bởi các thông tin cắt lỗ thời điểm này. Bởi từ trước đến nay, không thiếu tình trạng môi giới “treo đầu dê bán thịt chó”, rao bán cắt lỗ để thu hút khách nhưng thực tế giá không có gì thay đổi.

Để giúp cho thị trường phát triển lành mạnh, ông Châu khuyến nghị các doanh nghiệp cần thực hiện nhiều phương thức hỗ trợ khách hàng như giảm giá, chiết khấu, đồng thời coi trọng phát triển sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà xã hội, đáp ứng nhu cầu của đông đảo người tiêu dùng.

Theo Trọng Tín/ Báo Đầu tư Bất động sản 

Link bài gốc: https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/thuc-hu-chuyen-dan-bat-dong-san-giam-gia-cat-lo-vi-dai-dich-covid19-236934.html

Bài viết Thực hư chuyện dân bất động sản giảm giá, cắt lỗ vì đại dịch Covid-19 đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.