Ồ ạt khu đô thị vùng ven

Những khu vực vùng ven TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu từ trước tới nay đã thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư, nhưng trở nên sôi động hơn trong thời gian gần đây với sự xuất hiện của hàng loạt dự án đô thị lớn.

Nam Long, doanh nghiệp với các dòng sản phẩm trung cấp, vừa túi tiền đang triển khai đại đô thị Waterpoint (Bến Lức, Long An) giai đoạn 1. Quy mô dự án là 165 ha, bao gồm các sản phẩm nhà phố thương mại, căn nhà phố vườn, shophouse, biệt thự đơn lập và biệt thự song lập.

Tại Đồng Nai, Nam Long cũng có 2 dự án khác tại Đồng Nai là Đồng Nai Waterfront, diện tích 170 ha và Paragon Đại Phước, diện tích 45 ha. Tập đoàn Novaland có khu đô thị sinh thái thông minh Aqua City, diện tích hơn 600 ha với 70% diện tích cho mảng xanh và tiện ích nội khu. Tập đoàn Đất Xanh ghi dấu ở khu vực vùng ven với đại dự án Gem Sky World hơn 92 ha gần sân bay Long Thành; Tập đoàn Kim Oanh cũng có dự án Century City 50 ha tại huyện Long Thành…

Tỉnh Đồng Nai thống kê có khoảng 40 khu đô thị, khu dân cư có quy mô lớn khoảng 40 – 750 ha. Các chủ dự án vẫn tiếp tục đẩy nhanh tiến độ hoàn tất thủ tục để xây dựng hạ tầng kỹ thuật các khu đô thị, khu dân cư. Khu vực có nhiều dự án được các doanh nghiệp triển khai là TP Biên Hòa cùng các huyện Long Thành, Nhơn Trạch, Trảng Bom.

Tại buổi tọa đàm mới đây về xu hướng đầu tư thời kỳ mới do Cafeland tổ chức, ông Võ Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, lý giải xu hướng các doanh nghiệp lớn dịch chuyển ra vùng ven để làm các đô thị có quy mô lớn là quỹ đất tại TP.HCM khan hiếm, nhiều dự án hạ tầng vùng ven được đẩy mạnh. Ví dụ tại Đồng Nai, nhiều công trình giao thông trọng điểm được đầu tư xây dựng như dự án sân bay quốc tế Long Thành sắp triển khai. Những vị trí gần sân bay trở thành nơi săn đón của các doanh nghiệp để tìm quỹ đất làm dự án. Bên cạnh đó, theo ông Kiệt, phân khúc bất động sản công nghiệp phát triển mạnh kéo theo loại hình đô thị phục vụ cho các khu bất động sản công nghiệp nở rộ.

Cũng theo ông Kiệt, thị trường vùng ven TP.HCM là Long An có cơ hội đầu tư mới cho các nhà đầu tư, trong 6 tháng đến hết 2021, nhiều dự án mới được triển khai và nhà đầu tư sẽ có nhiều lựa chọn hơn. Đại phương này gần TP.HCM, kết nối thuận tiện về TP.HCM qua tuyến cao tốc TP.HCM – Trung Lương hay cao tốc Bến Lức – Long Thành đang được xây dựng.

Không lo ngại đô thị ma

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hoà, với góc nhìn cá nhân, cho rằng đô thị ma nơi nào trên thế giới cũng có chứ không chỉ ở Việt Nam. Theo ông Quang, khoảng 20% các khu đô thị trên 20 ha ở Long An, Đồng Nai, Bình Dương… không có ai ở. Lý giải nguyên nhân, ông Quang nhấn mạnh yếu tố khi mua, người mua mong muốn hạ tầng sẽ tạo động lực tăng giá nhưng thực tế thì chưa đạt được kỳ vọng. Để tránh tình trạng này, ông Quang gợi ý nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi nên mua bất động sản mình yêu thích và hiểu rõ tiềm năng phát triển. Giá trị bất động sản tăng theo quy luật, khi bỏ vốn đầu tư phải xác định tính dài hạn và bài bản, tránh đua theo phong trào.

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc cấp cao thị trường vốn JLL Việt Nam, cho rằng những người mua bất động sản vùng ven nên thận trọng tính thanh khoản của thị trường vì đối với người mua nhà để đầu tư, sau một thời gian cần bán để thu hồi vốn, chốt lời. Đồng thời, những dự án ở vùng ven có quy mô tương đối lớn, có thể hơn 100 ha, nguồn cung tham gia thị trường nhiều. Ở những đợt ra hàng kế tiếp, người mua hàng ở đợt đầu bán lại trên thị trường thứ cấp phải cạnh tranh với chính nhà đầu tư. Các chủ đầu tư thường có xu hướng mở bán đợt sau các căn hộ có vị trí đẹp hơn, giá bán cao hơn, trên thị trường thứ cấp sẽ cạnh tranh rất khốc liệt. Điều này ảnh hưởng đến tâm lý, nguồn cung đối với người mua nhà.

Cũng theo bà Khanh, các cá nhân đầu tư nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ pháp lý dự án, đảm bảo về tính minh bạch của thị trường. Nếu cá nhân đầu tư mua đất tự xây thì cần đảm bảo có đủ pháp lý để sau đó được cấp sổ.

Bài viết Đầu tư bất động sản vùng ven TP.HCM: Đừng sợ đô thị ‘ma’ đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Giá chung cư, biệt thự tại TP.HCM tăng cao

Theo báo cáo tổng quan thị trường TP.HCM quý II từ Công ty nghiên cứu JLL Việt Nam, phân khúc chung cư và biệt thự tiếp tục tăng giá bất chấp ảnh hưởng của dịch Covid-19 cùng tình hình kinh tế chưa ổn định.

Đối với căn hộ, sự góp mặt của một số dự án hạng sang và cao cấp đã cùng nhau nâng giá trung bình toàn thị trường đạt 2.582 USD/m2 (khoảng 62 triệu đồng/m2), tăng 28% cùng kỳ năm trước và 5% quý liền trước. Nguồn cung được chào bán gần gấp đôi quý liền trước, đạt hơn 3.800 căn nhưng chỉ bằng 30% mức trung bình hàng quý trong giai đoạn bùng nổ 2017 – 2018. JLL ghi nhận những điểm sáng trong quý với một số dự án tại quận 2, 9 đã có được giấy phép và các sự kiện bán hàng đã sôi động trở lại khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát tốt.

Đối với phân khúc biệt thự, nhu cầu mua để ở vẫn gia tăng mạnh mẽ kèm theo mức giá bán xác lập kỷ lục mới với 5.277 USD/m2 (127 triệu đồng/m2), tăng 36% cùng kỳ năm trước và 5% quý liền trước. Nguyên nhân là các dự án mới ra mắt trong quý chào giá cao hơn mức trung bình, điều này một lần nữa khẳng định sự tự tin của chủ đầu tư trong giai đoạn nhu cầu cao và nguồn cung lại khan hiếm.

Dưới tác động của Covid-19, JLL ghi nhận một số dự án mở bán trước đại dịch đã phát hành chương trình khuyến mãi sau khi có động thái tăng giá nhẹ, giúp những dự án này có bình ổn mức giá so với quý trước. Tuy nhiên, một điều không thể phủ nhận là nguồn cung biệt thự tiếp tục bị hạn chế, chỉ bằng 50% so với trung bình hàng quý giai đoạn 2017 – 2018.

Ước tính năm nay, thị trường có sự suy giảm khi nguồn cung 2 phân khúc đều thấp hơn tổng nguồn cung trung bình trong giai đoạn 2017 – 2019. Trong đó, nguồn cung căn hộ là khoảng 20.000 – 25.000 căn còn biệt thự khoảng 2.500 – 3.000 sản phẩm.

Một vấn đề tồn tại khác của thị trường được đề cập trong thời gian gần đây là hiện tượng khan hiếm nguồn cung nhà giá thấp. Mới đây, lãnh đạo Bộ Xây dựng và nhiều chuyên gia còn bàn luận, đưa ra ý kiến xác lập cơ chế xây dựng nhà 20 triệu đồng/m2 nhằm kích thích thị trường, tạo điều kiện cho nhà đầu tư, khuyến khích doanh nghiệp tham gia phân khúc này.

Thị trường vùng ven ‘lên sóng’ 

JLL ghi nhận các dự án đang dịch chuyển ra xa trung tâm thành phố, nơi có quỹ đất lớn cho môi trường sống xanh và rộng rãi phục vụ cho đối tượng mua nhà để an cư. Các nhà đầu tư mong muốn mở cửa hàng kinh doanh hoặc đơn giản là để giữ tài sản nhà đất dài hạn không bị mất giá (theo quan điểm của người Việt Nam) cũng chịu chi vào các dự án này, chủ yếu là những gia đình có dòng tiền tốt và ít bị ảnh hưởng bởi nền kinh tế đang chậm lại.

Sự dịch chuyển này không phải tới bây giờ mới được đề cập. Trong một hội thảo cuối năm 2019, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, đã nhìn nhận khu vực vùng ven nhận được sự quan tâm đặc biệt của các chủ đầu tư, nhà đầu tư nhỏ lẻ, bởi đây là thị trường có nhiều sản phẩm sôi động, nhất là trong bối cảnh TP.HCM đang gặp nhiều khó khăn về nguồn cung. Đồng thời, giá bán nhà tại khu vực trung tâm tăng cao, gây thách thức về áp lực lãi vay, đầu tư cho thuê không còn hấp dẫn vì hiệu suất sinh lời giảm mạnh giai đoạn 2018 – 2019.

Theo giới chuyên gia, thị trường vùng ven như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận… đang trở thành điểm đến mới do thuận tiện giao thông đi lại, gắn liền với một số dự án hạ tầng lớn, giao thông liên kết vùng phát triển tốt. Điều này giúp Long An gần đây nổi lên với nhiều dự án khu công nghiệp, khu đô thị hàng nghìn ha được khởi công; Bà Rịa – Vũng Tàu với hàng loạt đề xuất phát triển dự án quần thể du lịch, vui chơi giải trí; Bình Dương với 2 thành phố mới Thuận An và Dĩ An, trở thành địa bàn trọng điểm những chung cư trung cấp, vừa túi tiền…

Đặc biệt, quỹ đất vùng đô thị vệ tinh TP.HCM và lân cận còn rộng lớn, khả năng tạo ra được nhiều sản phẩm đa dạng, đáp ứng được nhu cầu người mua. Điều quan trọng hơn, giá đất những khu vực này nhìn chung còn thấp so với mặt bằng giá đã bị đẩy lên cao ở TP.HCM, tương ứng giá bán sản phẩm vẫn còn phù hợp. Đây là yếu tố thu hút tầng lớp giới trẻ cần sản phẩm phù hợp thu nhập, người có nhu cầu ở thực và cả những nhà đầu tư săn đón dự án có biên lợi nhuận tốt, tính thanh khoản dồi dào.

Bài viết Bất động sản vùng ven TP.HCM ‘lên sóng’ đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Đầu tư căn hộ cho thuê tại TP.HCM không còn hấp dẫn

Dịch bệnh Covid-19 như giọt nước tràn lý khiến giá các căn hộ cao cấp ở trung tâm TP.HCM giao dịch trên thị trường thứ cấp quay đầu giảm ít nhất 10%.

Theo khảo sát, các dự án căn hộ dọc tuyến đường Bến Vân Đồn (quận 4, TP.HCM) đang được rao bán với giá thấp hơn 300 – 500 triệu đồng/căn so với năm ngoái. Tuy nhiên, nhiều chủ nhà rao bán cả tháng nay vẫn chưa tìm được người mua.

Tình trạng trên không chỉ diễn ra ở quận 4, mà còn xảy ra ở nhiều dự án khác trên địa bàn TP.HCM như quận 10 hay khu Thảo Điện, quận 2, nơi có nhiều dự án căn hộ cao cấp mà người mua trước đó chủ yếu với mục đích đầu tư cho thuê lại.

Theo CBRE Việt Nam, số căn hộ rao bán tăng lên do nhu cầu thuê giảm đột ngột. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ cao cấp giảm dần trong các năm qua và dưới tác động của dịch Covid càng giảm rõ nét hơn.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở, CBRE Việt Nam cho biết, ở phân khúc hạng sang, giá nhà tăng cao và giá nhà các phân khúc khác cũng leo thang đáng kể. Giá bán nhà tại khu vực trung tâm tăng cao là thách thức về áp lực lãi vay, đầu tư cho thuê không còn hấp dẫn vì hiệu suất sinh lời giảm mạnh giai đoạn từ trước 2020.

Theo khảo sát thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, giá cho thuê tại dự án Hà Đô Centrosa (đường 3/2, quận 10, giáp ranh quận 1 vừa bàn giao những block cuối cùng) giảm từ 25 triệu đồng/tháng với căn hộ 2 phòng ngủ rộng gần 100 m2, xuống còn 18-20 triệu/đồng căn tuỳ theo nội thất, tương đương tỷ suất lợi nhuận chỉ 3 – 4%/năm.

Tương tự, giá thuê căn hộ khu vực Thảo Điền, An Phú, quận 2 cũng giảm đáng kể do số lượng người nước ngoài sang làm việc sụt giảm.

Theo khảo sát của phóng viên, giá của căn hộ hạng A tại quận 2 và quận 7, TP.HCM đã tăng 50 – 70% so với giá trên hợp đồng trong 5 năm qua, nên dù giá rao bán hiện nay giảm khoảng 10% so với năm trước, cùng với số tiền thu được từ cho thuê căn hộ, nên nhiều nhà đầu tư vẫn có lãi. Tuy nhiên, điều quan trọng là việc tìm kiếm được người mua hiện nay rất khó.

Chuyển hướng về vùng ven

Giá nhà tăng cao, trong khi thủ tục triển khai các dự án ở TP.HCM bị ách tắc khiến các chủ đầu tư không thể hoàn tất thủ tục để mở bán các dự án mới, nên nhiều nhà đầu tư và cả người có nhu cầu về nhà ở chuyển hướng ra các tỉnh có kinh tế phát triển mạnh mẽ lân cận TP.HCM như Long An, Đồng Nai, Bình Dương…

Trong 2 năm qua, thị trường vùng ven chứng kiến hàng loạt dự án quy mô được triển khai như Aqua City, Gem Sky World tại Đồng Nai, Waterpoint, West Lakes Golf & Villas tại Long An…

Bên cạnh các đại dự án, còn có nhiều dự án vừa và nhỏ khác, chủ yếu là dòng sản phẩm nhà liên kế, biệt tự, shophouse…  được triển khai ở các địa phương lân cận như Viva park của Long Điền, dự án nhà vườn của Phú Mỹ, Khu nhà ở Golden Hill Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu của Thuduc House), dự án cao ốc hỗn hợp Aster Garden Towers (Bình Dương)… Đặc biệt, quanh khu vực sân bay Long Thành (Đồng Nai), hàng loạt dự án đất nền, nhà phố mọc lên để đón đầu dự án Cảng Hàng không quốc tế Long Thành.

Sau thời gian tạm hoãn bị đại dịch Covid, nhiều dự án trong số trên vừa mới được chủ đầu tư ra hàng và nhanh chóng thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư.

Theo các chuyên gia, lý do khiến đất vùng ven hút dòng tiền của nhà đầu tư vì xét về giá trị, giá bán các sản phẩm ở mức rất hợp lý. Chẳng hạn, giá bán một căn biệt thự tại Aqua City giá từ 6 tỷ đồng, tương đương giá một căn hộ cao cấp tại trung tâm TP.HCM như căn 2 phòng ngủ tại Vinhomes Tân Cảng. Hay căn nhà liên kế tại Waterpoint có giá từ 2,8 tỷ đồng, tương đương với giá bán một căn hộ hạng trung trong TP.HCM.

Điểm nữa là các dự án vùng ven do các chủ đầu tư chuyên nghiệp phát triển gần đây được quy hoạch đồng bộ bài bàn, khép kín các tiện ích và đặc biệt nằm ngay tại khu kinh tế thương mại sầm uất như chợ, trung tâm thương mại nên tiềm năng tăng giá là rất lớn.

Đây là đặc điểm quan trọng thu hút dòng tiền đầu tư bởi giá trị của các sản phẩm dự án được quy hoạch bài bản bền vững hơn và hoàn toàn khác biệt so với các dự án phân lô bán nền đơn thuần, khá phổ biến trước đây.

Một điểm quan trọng nữa, theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills, là hạ tầng phát triển mạnh mẽ giúp kết nối giữa trung tâm TP.HCM với các vùng ven thuận lợi hơn rất nhiều cộng với giá hợp lý, tiềm năng sinh lợi lớn khiến các sản phẩm nhà đất vùng ven phù hợp với nhu cầu mua để ở, mua để đầu tư của người dân.

“Các địa phương lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai là các địa bàn nổi bật sẽ thu hút dòng tiền đầu tư bất sản hiện nay và trong năm tới”, ông Khương nhận định.

Cũng theo các chuyên gia, xu hướng sống xanh thúc đẩy nhiều người dân chọn những dự án ở vùng ven, nhưng có kết nối hạ tầng giao thông thuận lợi với trung tâm Thành phố để an cư. Ngoài ra, nhu cầu “ ở và kết hợp kinh doanh” của người dân ngày càng tăng, cũng tạo ra sức hút của các dự án có sản phẩm đa dạng ở vùng ven.

Bài viết Đầu tư căn hộ cho thuê TP.HCM không còn hấp dẫn, dòng tiền chuyển hướng ra vùng ven đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.