Đối với phân khúc đất nền, DKRA cho biết: Sức cầu thị trường có xu hướng giảm và đang ở mức thấp nhất kể từ thời điểm đầu năm.

Trong quý 3/2022, nguồn cung đất nền giảm 65,6% so với quý II/2022, ghi nhận 9 dự án mở bán với khoảng 1.057 sản phẩm. Lượng tiêu thụ giảm 77,8% so với quý trước, đạt khoảng 550 nền, tương đương 52% nguồn cung mới.

Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực, nguồn cung tập trung chủ yếu ở thị trường Bình Dương khi chiếm hơn 59% nguồn cung mới. Riêng tại TP HCM, thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới.

Theo dự báo từ DKRA Group, nguồn cung mới của phân khúc đất nền trong 3 tháng cuối năm sẽ tăng nhẹ, đạt khoảng 1.500 – 2.000 nền, tập trung chủ yếu ở các thị trường vùng ven TP HCM như Bình Dương, Đồng Nai và Long An.

Thị trường thứ cấp có khả năng duy trì ở mức ổn định, khó có sự tăng giá đột biến trong giai đoạn cuối năm. Ngược lại, mặt bằng giá trên thị trường sơ cấp vẫn tiếp tục đà tăng do chịu ảnh hưởng của các loại chi phí đầu vào.

Đối với phân khúc căn hộ, sức cầu chung thấp ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động phổ biến từ 25% – 60%, phần lớn do tâm lý e ngại vấn đề vay mua bất động sản, lãi suất tăng cao.

Trong quý III/2022, nguồn cung căn hộ mới giảm 63,8% so với quý II/2022, thị trường đón nhận khoảng 4.873 căn đến từ 31 dự án mở bán.

Căn hộ hạng A và hạng C dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường, lần lượt chiếm 35 % và 32,7% tỷ trọng nguồn cung mới trong quý. Trong khi căn hộ hạng A là phân khúc chủ đạo tại thị trường TP HCM, chiếm đến 73,7% nguồn cung mới, thì căn hộ hạng C tập trung chủ yếu tại Bình Dương và các tỉnh giáp ranh.

Giá bán sơ cấp bình quân tăng từ 5% – 8% so với quý trước, cá biệt, một số dự án tại khu Đông ghi nhận mức tăng giá sơ cấp lên đến 12% – 16% so với thời điểm cuối năm 2021.

Dự báo phân khúc căn hộ, nguồn cung mới quý IV/2022 có thể sẽ tăng, đạt mức khoảng 6.000 – 7.000 căn. Trong đó, TP HCM với khoảng 3.000 – 5.000 căn, Bình Dương duy trì ở mức khoảng 2.000 – 3.000 căn; Long An khoảng 350 căn và Bà Rịa – Vũng Tàu với khoảng 500 căn hộ dự kiến mở bán mới.

Sức cầu chung cũng như thanh khoản thị trường có thể tiếp tục bị ảnh hưởng bởi động thái tăng lãi suất, tăng cường kiểm soát tín dụng… trong những tháng cuối năm 2022.

Sức tiêu thụ giảm 77,5% so với quý trước, đạt khoảng 52% nguồn cung mới, tương đương 2.531 căn.

Thị trường TP HCM và Bình Dương vẫn duy trì vị trí dẫn đầu nguồn cung mới toàn thị trường khi chiếm 91,2% tổng lượng căn hộ mở bán mới trong quý.

Định Trần | Nhà báo & Công luận

Bài viết Thiếu hụt nguồn cung, lượng thiêu thụ đất nền và căn hộ tại các tỉnh phía Nam giảm tới 80% đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Nguồn cung nhà ở thiếu trầm trọng

Kể từ năm 2018 tới nay, sự vào cuộc mạnh tay của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản đã khiến nguồn cung nhà ở sụt giảm nghiêm trọng.

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản, tại Hà Nội, tổng nguồn cung căn hộ mới trong năm 2018 là hơn 39.000 sản phẩm, nhưng sang tới năm 2019 đã giảm xuống còn gần 22.500 sản phẩm. Năm 2020, nguồn cung căn hộ tiếp tục giảm xuống còn 16.350 sản phẩm.

Tương tự, tại TP.HCM, tổng nguồn cung căn hộ trong năm 2018 là 44.850 sản phẩm, sang năm 2019 sụt giảm rất mạnh xuống còn 25.100 sản phẩm, giảm tương đương 44%. Và sang năm 2020, căn hộ tại TP.HCM tiếp tục giảm xuống còn 21.300 sản phẩm.

Năm 2021, do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, khiến nhiều dự án phải tạm dừng thi công đã khiến nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM chạm “đáy”.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong năm 2021, cả nước có khoảng 172 dự án nhà ở thương mại hoàn thành và đưa ra thị trường khoảng 24.000 sản phẩm căn hộ. Tổng nguồn cung căn hộ của cả nước trong năm 2021 chỉ nhỉnh hơn một chút, so với nguồn cung căn hộ của riêng TP.HCM trong năm 2020.

Cũng theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm 2022, số lượng dự án nhà ở thương mại được chấp thuận mới và hoàn thành vẫn hạn chế, chưa cho thấy sự cải thiện về nguồn cung nhà ở thương mại. Tổng lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành trong 6 tháng đầu năm tổng hợp sơ bộ khoảng
12.000 căn, tương đương cùng kỳ năm 2021.

Theo Bộ Xây dựng, do thiếu hụt nguồn cung trầm trọng, nên nhà ở, nhất là các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM đã tăng giá phi mã, tăng bình quân 5% – 10%/năm.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Thanh Nghị – Bộ trưởng Bộ Xây dựng thừa nhận, nguồn cung nhà ở thương mại giảm ở hầu hết các địa phương, đã khiến giá nhà ở không ngừng tăng cao.

Đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở.

Tại Hà Nội, TP.HCM hầu như không còn căn hộ chung cư có giá dưới 25 triệu đồng/m . Bên cạnh đó, giá nhà ở riêng lẻ, đất ở tại nhiều dự án rất cao, lên đến 200 triệu đồng/m thậm chí hơn. Giá đất ở tại khu vực trung tâm nhiều đô thị đều ở mức trên 100 triệu đồng/m .

Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến hiện tượng thiếu nguồn cung, khiến giá nhà ở tại các đô thị lớn không ngừng leo thang, đơn cử như thủ tục phê duyệt kéo dài, khung pháp lý cho thị trường bất động sản chưa hoàn thiện, Luật Đất đai chồng chéo với nhiều Luật, Nghị định khác, khiến cho các địa phương “ngại” phê duyệt dự án.

Trách nhiệm thuộc về ai?

Mặc dù nhiều năm qua, Chính phủ đã ban hành nhiều giải pháp để tăng nguồn cung, để hạ nhiệt giá nhà, thế nhưng, dường như các giải pháp này vẫn chưa phát huy được hết tác dụng và đang tỏ ra bất lực, khi tình hình thiếu nhà ở ngày càng trầm trọng hơn.

Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo & Công luận, GS.TS Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết: Từ lâu, Việt Nam đã xác định được nguyên nhân vì sao các thành phố lớn khan hiếm nhà ở, khiến giá nhà tăng lũy tiến theo từng năm.

Dù đã xác định được nguyên nhân, thế nhưng vẫn chưa giải quyết được, thậm chí còn khiến tình trạng khan hiếm càng trở nên trầm trọng hơn, trách nhiệm thuộc về tất cả các cấp, từ Trung ương, tới các địa phương, cho tới các Bộ phụ trách, như Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường. Thậm chí, người dân
cũng phải có trách nhiệm trong việc này.

“Một trong những nguyên nhân khiến nguồn cung nhà ở bị tắc đã được xác định là do cơ chế chồng chéo của hệ thống pháp luật, luật chồng luật, nghị định chồng thông tư. Nhưng để sửa được luật, thì cần có người soạn thảo, ở đây trách nhiệm thuộc về Chính phủ và các Bộ liên quan, sau đó sẽ trình ra Quốc hội phê duyệt, rồi lấy ý kiến toàn dân đóng góp, như vậy mới gỡ được nút thắt về pháp luật”, GS.TS Đặng Hùng Võ nói.

GS.TS Đặng Hùng Võ thẳng thắn bày tỏ quan điểm, trên thực tế, dường như các cấp lãnh đạo đang không có thời gian để nghiên cứu tháo gỡ cơ chế luật pháp cho tử tế.

“Mặc dù thế giới đã có rất nhiều mô hình hạ giá nhà ở, nhưng chúng ta không chịu học tập kinh nghiệm nước ngoài, cũng không chịu tổng kết thực tế trong nước. Cho nên mới sinh ra hiện tượng, Luật vừa ban hành xong đã lỗi thời, vừa sửa xong lại phát sinh bất cập chỗ khác”, ông Võ bày tỏ quan điểm.

Đơn cử như Luật Đất đai, trong Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã yêu cầu, muộn nhất tới năm 2023 sẽ phải hoàn thành sửa đổi luật này. Thế nhưng, đến nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường tạm “chống cháy” bằng cách đưa ra một số Nghị định để sửa Luật Đất đai. Về ngắn hạn, việc “chống cháy” này có thể cởi được một số nút thắt, thế nhưng không thể tháo được toàn bộ bất cập đã tồn tại.

“Chuyện Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra dự thảo Nghị định mới là vớ vẩn, chẳng có nước nào làm thế cả và làm thế để làm gì, trong khi bắt buộc phải sửa Luật Đất đai. Điều này cho thấy, hệ thống cán bộ phụ trách chưa coi trọng việc sửa Luật”, ông Võ nói.

Do đó, GS.TS Đặng Hùng Võ cho rằng, muốn hạ giá nhà ở tại Việt Nam, thì phải sửa được Luật Đất đai, và một số luật khác đang có sự chồng chéo. Nhưng muốn sửa được luật, trước mắt, cán bộ nghiên cứu phải nghiên cứu thật kỹ các nút thắt đang tồn tại, và đưa ra phương án giải quyết.

Đồng tình với nhận định này, TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng: Trách nhiệm khiến nguồn cung nhà ở sụt giảm, giá nhà tăng phi mã là lỗi của cả hệ thống.

Đặc biệt, ông Đính nhấn mạnh tới vấn đề trình độ, năng lực nhận thức của các địa phương còn khác nhau. Có địa phương hiểu rõ luật pháp, cơ chế, họ phê duyệt dự án mới rất nhanh, thế nhưng cũng có địa phương lúng túng, có tâm lý sợ sai nên hạn chế phê duyệt các dự án mới.

“Riêng vấn đề xin thủ tục đầu tư, có địa phương làm kiểu này, cũng có địa phương làm ngược lại, mặc dù đã có thông tư hướng dẫn chung, nhưng chả có địa phương nào làm giống địa phương nào. Trong bối cảnh hiện nay, khi cơ chế luật pháp của chúng ta còn nhiều lỗ hổng, nhiều chồng chéo, nên các địa phương mới có tâm lý sợ sai, rụt rè trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó dẫn đến việc thiếu nhà ở trầm trọng”, ông Đính cho biết.

Do đó, để tăng nguồn cung nhà ở, hạ giá nhà ở các thành phố lớn, chỉ còn cách chờ đợi sửa đổi các Luật liên quan, như Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu. Trong đó, Luật Đất đai là quan trọng nhất.

“Thông qua Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã cho thấy quyết tâm của Đảng và Nhà nước trong việc sửa Luật Đất đai. Tôi cho rằng, việc này cần phải làm nhanh, để khai thông nguồn cung cho thị trường bất động sản”, ông Đính nhấn mạnh.

Trong báo cáo về thị trường nhà ở và bất động sản 6 tháng đầu năm 2022, Bộ Xây dựng cho rằng có thể học tập kinh nghiệm của Trung Quốc, Singapore trong việc tăng nguồn cung nhà ở và hạ giá nhà ở các đô thị lớn.

Việt Vũ | Nhà báo & Công luận

Bài viết Dù có nhiều giải pháp, nhưng nguồn cung vẫn thiếu, giá nhà vẫn tăng đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Thiếu hụt nguồn cung

Ngay từ khi có những thông tin về động thái siết tín dụng vào thị trường BĐS, rất nhiều chuyên gia, cộng đồng doanh nghiệp đã lên tiếng cảnh báo về những hệ lụy khôn lường nếu lĩnh vực được coi là đầu kéo của nền kinh tế bị đói vốn. Hiện tại, các số liệu cho thấy cảnh báo này đã thực sự hiện hữu.

Theo Báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, trong những tháng đầu năm, dư nợ tín dụng bất động sản chỉ đạt 2,23 triệu tỷ đồng, tăng 2,24% so với thời điểm đầu năm, thấp hơn nhiều mức tăng trên 5% dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế. Trong số đó, nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh BĐS chỉ chiếm khoảng 35%.

“Như vậy, nguồn vốn tín dụng ngân hàng dành cho kinh doanh bất động sản (đầu tư các dự án bất động sản) không chỉ giảm tốc, mà còn giảm cả về tỷ trọng. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản muốn duy trì tốc độ tăng trưởng bình thường, buộc phải tìm các nguồn vốn khác”, Hội Môi giới BĐS Việt Nam đánh giá.

“Nguồn vốn khác” theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam là kênh trái phiếu. Tuy vậy, báo cáo của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, biểu đồ phát hành trái phiếu của các DN BĐS trong tháng 4 chỉ là con số 0. Trước đó, BĐS – lĩnh vực với đặc thù cần lượng vốn lớn luôn đứng trong nhóm có tỷ trọng giá trị phát hành cao nhất.

Rõ ràng, cả 2 kênh dẫn vốn quan trọng nhất của BĐS là tín dụng và trái phiếu đều đã xuất hiện tình trạng tắc nghẽn sau động thái siết tín dụng với lĩnh vực này. Hệ lụy kéo theo dễ thấy nhất là nguồn cung thị trường tiếp tục giảm mạnh.

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý 1 năm nay, chỉ có 22 dự án nhà ở thương mại được hoàn thành với hơn 5.000 căn, bằng khoảng 47% so với quý 4 năm ngoái.

Trong khi đó, báo cáo 4 tháng của DKRA Việt Nam cập nhật con số mới nhất với tình trạng thiếu hụtngày một rõ nét. Trong tháng 4/2022, tại Thành phố Hồ Chí Minh và một loạt các tỉnh giáp ranh (như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Tây Ninh…), nguồn cung căn hộ khu vực này chưa chạm tới mốc 2.500 căn, chỉ bằng khoảng 69% cùng kì năm ngoái.

Sự sụt giảm nguồn cung BĐS theo giới chuyên gia là tác động dây chuyền, bởi nếu không có nguồn “vốn mồi” từ tín dụng, khả năng để các doanh nghiệp tự gồng gánh mọi chi phí cho dự án là vô cùng khó khăn. Riêng với doanh nghiệp BĐS Việt Nam, khó khăn lại càng nhiều bởi thực tế, các kênh huy động vốn trong nước khá “đơn điệu” khi các quỹ đầu tư BĐS – vốn phổ biến và là thông lệ quốc tế – lại chưa phát triểntại Việt Nam.

Bất động sản đội giá bất hợp lí

Hệ lụy từ việc siết tín dụng không dừng lại việc tạo nên sự khan hiếm nguồn cung trên thị trường. Tác động theo chuỗi đã xuất hiện khi mặt bằnggiá đang bị đẩy lên một cách bất hợp lí.

Số liệu thống kê mới nhất của đơn vị nghiên cứu thị trường Batdongsan.com.vn chỉ ra, giá rao bán trung bình của chung cư Hà Nội trong 4 tháng đầu năm 2022 đã tăng tới 9% so với trung bình giá cả năm 2021. Con số này cao hơn nhiều mức tăng trung bình khoảng 5-8% của 3 tháng đầu năm.

“Rõ ràng thị trường BĐS đang xuất hiện những hệ lụy sau động thái siết tín dụng BĐS. Giá BĐS vốn đã tăng vì nhiều yếu tố khách quan nay lại leo thang, đẩy gánh nặng lên vai người dùng”, ông Bùi Quốc Việt, Giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn và Đầu tư THS nói.

Điều khiến ông Việt lo lắng hơn là về tình trạng thiếu cung, tăng giá trong dài hạn bởi các chi phí đầu vào như tiền đất, nguyên vật liệu xây dựng, nhân công…lâu nay vẫn tăng và chưa có biểu hiện sẽ dừng lại. Khi chi phí vốn tăng cao, cộng thêm nguồn cung ngày một eo hẹp, giá bán tới người tiêu dùng chắc chắn sẽ ngày một cao.

Phát biểu trong hội thảo tổ chức mới đây, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn thậm chí còn cảnh báo, trong bối cảnh lạm phát tăng cao, đồng tiền ngày một mất giá, xu hướng của người dân là đổ tiền vào kênh an toàn như BĐS. Nhu cầu bùng nổ sẽ thêm một lần đẩy giá BĐS leo thang.

Ở góc nhìn vĩ mô, nhiều chuyên gia kinh tế còn cảnh báo mối liên hệ mật thiết của BĐS – một lĩnh vực vốn được coi là huyết mạch của kinh tế với hàng chục ngành nghề liên quan. BĐS tăng giá sẽ kéo theo tình trạng đội giá ở nhiều lĩnh vực như bán lẻ, sản xuất công nghiệp…Áp lực cộng hưởng từ đó sẽ gây tác động tiêu cực tới nền kinh tế vĩ mô. Điều này là đáng lo bởi hiện tại đang là giai đoạn nhạy cảm để nền kinh tế phục hồi hậu Covid-19, bất cứ lực cản nào cũng có thể khiến Việt Nam bỏ lỡ cơ hội hồi sức.

Đào sâu gốc rễ vấn đề, TS Vũ Đình Ánh cho rằng cần thay đổi tư duy về vai trò của bất động sản. BĐS theo ông phải được đánh giá và nhìn nhận đúng, đó một là bộ phận quan trọng của nền kinh tế, là kết quả và đầu vào của tăng trưởng. Thay vì “kiểm soát” tư duy cần có theo ông là “lành mạnh hóa”.

“Theo tôi cần thay đổi trong cách tiếp cận theo hướng, đảm bảo cấp tín dụng cho các chủ đầu tư uy tín, có những dự án khả thi, triển khai đúng tiến độ, thanh khoản tốt, có khả năng trả nợ tốt. Ngược lại, đối tượng cần siết chặt là những chủ đầu tư không đáp ứng được các yêu cầu trên, các dự án yếu kém, thậm chí là “chôn” tiền đầu tư”, TS Ánh góp ý.

Nam Anh | Nhịp sống kinh tế

Bài viết Siết tín dụng BĐS: Dòng tiền nghẽn, thị trường khát nguồn cung đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.