Thị trường chờ dự án, dự án chờ thủ tục

“Tôi đề nghị làm ngay, phối hợp với HoREA để hệ thống hóa lại các vướng mắc của doanh nghiệp, đề xuất giải pháp tháo gỡ. Với đề xuất của 19 doanh nghiệp có dự án đình trệ kéo dài, các ban ngành liên quan trực tiếp hình thành tổ công tác, đến ngày 30/4 năm nay phải cơ bản giải quyết xong”.

Đó là ý kiến chỉ đạo của Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong tại Hội nghị gặp gỡ giữa lãnh đạo UBND TP.HCM với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ngày 22/2/2020.

Hơn 7 tháng đã trôi qua, đúng là các sở, ngành tại TP.HCM đã rất rốt ráo tuân thủ chỉ đạo của người đứng đầu chính quyền TP.HCM. Có thời điểm, tổ công tác của Thành phố mỗi tuần họp một lần, mỗi lần giải quyết vướng mắc cho 3 – 4 doanh nghiệp, thậm chí gặp gỡ từng doanh nghiệp để lắng nghe. Tuy nhiên, trái ngược với nỗ lực đó, số lượng dự án “bó chân” được cởi trói vẫn rất ít.

Nguyên nhân cơ bản được doanh nghiệp và các chuyên gia chỉ ra là một số văn bản pháp luật vẫn còn “đá nhau”, vượt ngoài khả năng giải quyết của Thành phố, cần các cơ quan Trung ương vào cuộc giải quyết.

Có tới 11 dự án gặp vướng mắc, Tập đoàn Novaland đã nhiều lần gửi văn bản tới UBND Thành phố và các sở, ngành liên quan, đề nghị được xem xét hỗ trợ giải quyết các thủ tục pháp lý còn tồn đọng.

Tuy nhiên, vướng mắc tại hầu hết dự án như Golden Mansion tại số 119 Phổ Quang (quận Phú Nhuận); Newton Residence tại số 33 Trương Quốc Dung (quận Phú Nhuận); Orchard Parview tại số 130 – 132 đường Hồng Hà (quận Phú Nhuận); Botanica Premier tại số tại số 108 – 112B – 114 đường Hồng Hà (quận Tân Bình); dự án Golf Park (quận 9)… vẫn chưa được giải quyết.

Trong đơn kêu cứu, đại diện Novaland cho biết, 11 dự án trên đều vướng trong công tác thanh tra, kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất và rà soát cổ phần hóa doanh nghiệp. Từ đó, các thủ tục định giá tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho dự án vẫn chưa được các sở, ngành xem xét giải quyết, đặc biệt là thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cho khách hàng.

Bên cạnh những vướng mắc trong khâu tính tiền sử dụng đất, ách tắc về đất xen cài cũng là vấn đề nhức nhối khiến 126 dự án trên địa bàn TP.HCM “đứng hình” nhiều năm và đến nay vẫn chưa có lối ra.

Một trong những “nạn nhân” là dự án Khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy (phường Phú Thuận, quận 7) do Công ty cổ phần Bất động sản Khải Thịnh làm chủ đầu tư với diện tích hơn 77.300 m2. Tuy chỉ bị vướng 1.758,5 m2 đất công gồm đất kênh rạch, đất thu hồi và đất lưu không, nhưng “bi kịch” là nhóm đất này lại nằm rải rác trong cả 5 thửa đất của dự án và không thể gom lại để giải quyết thủ tục pháp lý.

Một trường hợp khác là dự án Khu biệt thự 110 căn Green Star Sky Garden (phường Phú Mỹ, quận 7) của Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Hưng Lộc Phát. Dự án này được cho là chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý do vướng hơn 7.000 m2 đất công xen cài, bao gồm đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý nằm rải rác trong dự án.

Chiếu theo Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, thủ tục triển khai dự án này đều đúng, nhưng theo các quy định của Luật Quản lý và sử dụng tài sản công thì lại chưa phù hợp. Do đó, dù đã có văn bản chấp thuận của UBND TP.HCM về chủ trương đầu tư và công nhận Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư dự án, nhưng đến nay công ty này vẫn chưa nhận được quyết định giao đất từ cơ quan chức năng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), Thành phố hiện đang có 126 dự án nhà ở thương mại bị chậm thực hiện hoặc bị đình chỉ thi công do vướng các phần đất công thuộc Nhà nước quản lý như đất rạch, đường, bờ đất…

Tháng 3/2019, lãnh đạo Thành phố và cơ quan có thẩm quyền của Trung ương đã quyết định cho 124 dự án được vận hành trở lại, nhưng trên thực tế cho đến nay, hầu hết các dự án này vẫn chưa hoạt động bình thường được do chưa có phương án giải quyết phần đất công xen cài.

Sở Quy hoạch – Kiến trúc có “hàm ý” gì?

Những “rắc rối” này chưa qua thì “rắc rối” khác lại đến với nhiều dự án. Trong đó, “chủ đầu tư” hay “nhà đầu tư” là khái niệm tưởng chừng đã được tháo gỡ khi Luật Đầu tư năm 2020 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng mới được Quốc hội thông qua, nhưng cuối tuần qua, Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM lại đưa ra một báo cáo khiến cho không ít doanh nghiệp lo ngại.

Cụ thể, trong Văn bản số 2764/SQHKT-QLTHQH-PC của Sở Quy hoạch – Kiến trúc về những bất cập của Luật Quy hoạch đô thị và Luật Đầu tư trong việc xác định chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại, cơ quan này cho biết, với quy định của các luật mới, vướng mắc về khái niệm “Nhà đầu tư” và “Chủ đầu tư” đã được tháo gỡ và có cơ sở triển khai lập quy hoạch chi tiết 1/500 ngay sau khi nhà đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Tuy nhiên, sau khi phân tích những mặt tích cực của luật mới, sở này lại “chốt” thêm câu, “các luật này có hiệu lực để triển khai thực hiện từ ngày 1/1/2021” và không diễn giải gì thêm. Điều này dẫn đến cách hiểu rằng, từ nay đến hết năm 2020, Sở Quy hoạch – Kiến trúc có thể không nhận giải quyết hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của nhà đầu tư, mặc dù dự án có thể đã có Quyết định chủ trương đầu tư của UBND Thành phố.

Ông Lê Hoàng Châu phân tích, với văn bản trên, Sở Quy hoạch – Kiến trúc “có hàm ý” rằng, trong thời gian từ nay đến ngày 31/12/2020, thủ tục triển khai dự án vẫn phải thực hiện theo các quy định của Luật Quy hoạch đô thị 2009, Luật Đầu tư 2014, Luật Nhà ở 2014. Do đó, đến hết năm 2020, Sở Quy hoạch – Kiến trúc có thể không nhận giải quyết hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của nhà đầu tư, dẫn đến 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp trên địa bàn có thể tiếp tục bị ách tắc.

“Văn bản số 2764 đã thể hiện Sở Quy hoạch – Kiến trúc không phải là cơ quan đề xuất thực hiện bước lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, sau khi doanh nghiệp lập thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư. Sở này chỉ báo cáo thực trạng về những bất cập giữa Luật Quy hoạch đô thị và Luật Đầu tư trong việc xác định chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại mà không nêu chính kiến, cũng không đề xuất giải pháp để xử lý các bất cập”, ông Châu nói và cho rằng, đây là lo ngại của nhiều doanh nghiệp địa ốc có dự án bị vướng mắc nhưng họ không dám công khai giãi bày.

“Không một doanh nghiệp phát triển dự án nào tự tin nói rằng không sử dụng vốn vay, ngược lại, tỷ lệ vốn vay thường rất lớn, kèm theo đó là chi phí lãi vay cao. Tiền đã đổ xuống mà dự án bị đình lại vì yếu tố pháp lý vài quý, thậm chí vài năm thì coi như đó là hồi chuông báo tử cho doanh nghiệp”, ông Châu chia sẻ.

Bài viết Hàng trăm dự án bất động sản tại TP.HCM “chết chìm” vì thủ tục đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Hàng loạt dự án bế tắc

Trong số 170 dự án này, chỉ có một số ít dự án diện tích nhỏ tại các quận nội thành mới có 100% diện tích đất ở. Còn lại là 126 dự án có quỹ đất hỗn hợp, có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp, đất chuyên dùng. Trong đó, có 51 dự án đến nay đã hết thời hiệu.

Kể từ tháng 9/2018 đến nay, tất cả dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, kể cả 51 dự án đã hết thời hiệu, đều phải thực hiện thủ tục thông qua Sở Kế hoạch và Đầu tư để trình UBND TP.HCM ban hành quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.

Tuy nhiên, tất cả dự án đã có “quyết định chủ trương đầu tư” và các dự án có quỹ đất hỗn hợp đều bị ách tắc thủ tục “công nhận chủ đầu tư” và thủ tục “phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500”. Bên cạnh đó, nhiều dự án có diện tích đất do Nhà nước quản lý nằm xen cài và theo luật thì doanh nghiệp muốn có quyền sử dụng buộc phải thông qua đấu giá nhưng thực tế lại không dễ thực hiện nên dự án bế tắc.

Tổng giám đốc một công ty bất động sản có trụ sở ở quận Bình Thạnh, TP.HCM cho biết, cách nay 3 năm, ông có xin đầu tư một dự án căn hộ chung cư ở phường An Phú, quận 2, với tổng diện tích gần 5.000m2. Công ty ông tuân thủ đầy đủ thủ tục, nhưng đến nay vẫn chưa được công nhận chủ đầu tư và phê duyệt quy hoạch 1/500. Nguyên nhân, khu đất Nhà nước giao cho ông có khoảng 300m2 đất công dôi dư do giải tỏa mở rộng xa lộ Hà Nội.

Chờ đợi quá lâu, ông xin trả lại phần đất công này cho Nhà nước và đóng tiền sử dụng đất phần còn lại để triển khai thi công dự án nhưng cơ quan chức năng không đồng ý. Trong khi đó, dự án không được triển khai, công ty thường xuyên nợ lương, hơn 50% trong số 500 nhân viên nghỉ việc. Nếu tình trạng này kéo dài thêm một thời gian nữa, công ty có nguy cơ phá sản – vị tổng giám đốc này lo lắng.

Thiệt cả cho nhà nước lẫn doanh nghiệp

Vì vướng thủ tục pháp lý cho quỹ đất nên dù đã chi nhiều tỉ đồng cho việc giải phóng mặt bằng, lập hồ sơ dự án… nhưng các doanh nghiệp không thể phát triển dự án nhiều năm và họ đối mặt với khó khăn lớn khi lãi mẹ đẻ lãi con.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), qua 7 tháng đầu năm 2019, Hiệp hội và các doanh nghiệp bất động sản ngày càng lo ngại trước tình trạng hàng loạt dự án bất động sản bị ách tắc, hoặc không được các cơ quan liên quan xem xét, giải quyết thủ tục kịp thời. Điều này sẽ làm cho nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh, mà theo quan hệ cung – cầu sẽ kéo theo việc tăng giá. Nhà nước cũng thất thu ngân sách, doanh nghiệp bị tăng chi phí, mất cơ hội kinh doanh, khó khăn chồng chất, thậm chí có nguy cơ bị phá sản.

Trước thực tế nhiều dự án bất động sản bế tắc do vướng mắc liên quan đến quy định “đất ở” hoặc đất công xen kẽ, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan đã họp giải quyết các khó khăn vướng mắc của Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch và Kiến trúc, Sở TNMT.

Cụ thể, lãnh đạo TP.HCM giao Sở Tài nguyên và Môi trường khẩn trương chủ trì phối hợp Sở Xây dựng rà soát, tham mưu cho UBND TP.HCM dự thảo văn bản báo cáo Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng theo chỉ đạo về việc rà soát, tổng hợp các trường hợp đang sử dụng đất trên địa bàn thành phố có nguồn gốc đất do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng, đáp ứng một trong ba điều kiện. Thứ nhất, dự án đã được xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Thứ hai, dự án đã có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở. Thứ ba, dự án đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng là để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Theo Bảo Chương/ LĐO

Bài viết Vòng “kim cô” thủ tục pháp lý: Nhiều dự án lao đao đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Đó là nội dung được Sở Xây dựng Khánh Hòa giải thích trong một văn bản gửi UBND tỉnh Khánh Hòa xin ý kiến chỉ đạo về những vướng mắc tại dự án The Arena Cam Ranh.

Chính trong văn bản này, Sở Xây dựng Khánh Hòa đã khẳng định: Dự án The Arena của Công ty CP Trần Thái Cam Ranh đã đủ thủ tục pháp lý để được cấp giấy phép xây dựng theo quy định.

Tuy nhiên, việc cấp giấy phép xây dựng cho dự án bị vướng là do: The Arena thuộc danh mục các dự án tạm dừng triển khai theo yêu cầu của Thanh tra Chính phủ đã được UBND tỉnh Khánh Hòa chỉ đạo tạm dừng việc xem xét vào tháng 4/2018.

Cho đến thời điểm 16/8/2019, theo Sở Xây dựng Khánh Hòa, Thanh tra Chính phủ vẫn chưa có kết luận chính thức về các dự án bị tạm dừng triển khai nêu trên.

“Việc xem xét, phê duyệt thiết kế kỹ thuật và triển khai các bước tiếp theo (bao gồm việc cấp phép xây dựng) chỉ được thực hiện sau khi có kết luận chính thức của Thanh tra Chính phủ về dự án” – văn bản của Sở Xây dựng Khánh Hòa nêu rõ.

Trong vài ngày qua, hàng loạt thông tin trên báo chí truyền thông cho rằng, chủ đầu tư dự án The Arena thi công trái phép khi chưa có giấy phép xây dựng và chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Trước thông tin này, Công ty CP Trần Thái Cam Ranh (Trần Thái Cam Ranh) đã có phản hồi chính thức.

Về giấy phép xây dựng điều chỉnh, theo chủ đầu tư, The Arena có tên gọi cũ là Khu du lịch nghỉ dưỡng Trần Thái Cam Ranh. Dự án đã hoàn thiện các thủ tục chuẩn bị đầu tư và được cấp giấy phép xây dựng lần đầu ngày 4/2/2013.

Tuy nhiên, năm 2016 nhận thấy phương án quy hoạch của các nhà đầu tư cũ không hiệu quả, không phù hợp và cần được điều chỉnh để khai thác hiệu quả tiềm năng của dự án, nhóm các nhà đầu tư thuộc Công ty CP Đầu tư xây dựng Vịnh Nha Trang đã đề xuất nhận chuyển nhượng lại và trở thành nhà đầu tư mới của dự án này.

Sau khi tiếp quản, Trần Thái Cam Ranh và nhóm nhà đầu tư mới đã triển khai điều chỉnh quy hoạch và xin điều chỉnh chủ trương đầu tư, điều chỉnh tên gọi dự án thành The Arena theo Quyết định chủ trương đầu tư điều chỉnh số 3456/QĐ-UBND ngày 17/11/2017.

Quyết định 3456 nêu rõ: The Arena trước 30/6/2018 phải xong giấy phép xây dựng, trước 30/6/2019 phải xong hạ tầng, trước 31/12/2020 đưa dự án vào vận hành.

Do đó, ngay sau khi được cấp quyết định chủ trương đầu tư điều chỉnh, Trần Thái Cam Ranh đã triển khai ngay việc điều chỉnh lại quy hoạch 1/500 của dự án theo các Quyết định số 1749A/QĐ-UBND về việc phê duyệt đồ án điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dư án Khu du lịch nghỉ dưỡng Trần Thái Cam Ranh, Khu 4 – khu du lịch bắc bán đảo Cam Ranh vào tháng 12/2017.

Đồng thời, Trần Thái Cam Ranh cũng đã hoàn thiện các thủ tục về chuyển đổi mục đích sử dụng đất và xin thuê đất để thực hiện dự án The Arena theo Quyết định số 332/QĐ-UBND về việc cho thuê đất bổ sung, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án The Arena tại khu du lịch bắc bán đảo Cam Ranh ngày 30/1/2018.

Đầu năm 2018, Trần Thái Cam Ranh đã được bàn giao đất để chính thức triển khai thi công xây dựng dự án theo biên bản bàn giao đất trên thực địa ngày 5/3/2018.

Để đảm bảo đúng quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, sau khi hoàn thiện các thủ tục về điều chỉnh chủ trương đầu tư, điều chỉnh quy hoạch 1/500 và điều chỉnh thủ tục về xin thuê đất, giao đất, Trần Thái Cam Ranh đã triển khai ngay việc xin phê duyệt các bước thiết kế để xin cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh.

Cho tới thời điểm này, toàn bộ hồ sơ thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công của dự án đã được Bộ Xây dựng thẩm định theo các văn bản lần lượt là Thông báo số 755/HĐXD-QLDA ngày 23/11/2018 và Thông báo số Thông báo số 296/HĐXD-QLKT của Cục Quản lý hoạt động xây dựng thuộc Bộ Xây dựng.

Ngoài ra, dự án cũng đã hoàn tất công tác thẩm duyệt PCCC từ Bộ Công an, chấp thuận độ cao tĩnh không công trình từ Bộ Quốc phòng.

Trần Thái Cam Ranh cho rằng: Họ đã hoàn tất mọi điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng 2014. Tuy nhiên, từ tháng 4/2018, UBND tỉnh và Sở Xây dựng Khánh Hòa đơn phương dừng tiếp nhận hồ sơ hành chính của The Arena, vì vậy việc điều chỉnh giấy phép xây dựng của dự án vẫn chưa thể thực hiện được.

Trước tình huống này, Trần Thái Cam Ranh đã nhiều lần có đơn kêu cứu khẩn cấp gửi UBND tỉnh Khánh Hòa, Thanh tra Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và cả Quốc hội.

Đến trước khi bị Sở Xây dựng và UBND tỉnh Khánh Hòa đơn phương dừng tiếp nhận hồ sơ hành chính, Trần Thái Cam Ranh luôn thực hiện đúng và đầy đủ tiến độ dự án.

Đơn cử như việc hoàn thành điều chỉnh quy hoạch 1/500 vào tháng 12/2017 và nếu được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền của tỉnh Khánh Hòa hỗ trợ, mốc tiến độ về việc hoàn thiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh trước ngày 30/6/2018 và các mốc tiến độ khác của dự án hoàn toàn có thể đáp ứng được.

Về vấn đề thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, Trần Thái Cam Ranh cho rằng từ thời điểm chủ đầu tư triển khai dự án cho đến nay UBND tỉnh Khánh Hòa chưa triển khai thủ tục xác định tiền sử dụng đất và tiền thuê đất cho dự án mặc dù Quyết định về giao đất, cho thuê đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã hoàn thành.

Tuy nhiên, trước khi triển khai, thực hiện dự án, theo hướng dẫn của cơ quan quản lý, Trần Thái Cam Ranh đã nộp khoản tiền ký quỹ để thực hiện dự án. Công ty vẫn đang chờ thông báo của cơ quan quản lý về nội dung này, sau đó sẽ chấp hành triển khai.

Theo TheLEADER

Bài viết Vì sao tổ hợp 4.500 condotel đủ thủ tục pháp lý vẫn không được cấp phép xây dựng? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.