Dù đã rất nhiều lần, TP Hà Nội thể hiện sự quyết tâm trong việc xử lý, thu hồi các dự án “treo” – dự án chậm tiến khai trên địa bàn thành phố, song đến nay, kết quả của sự quyết tâm đó cũng chỉ là những con số kiêm tốn, thậm chí ngày càng “phình” to hơn.

Kết quả tái giám sát mới đây của HĐND TP Hà Nội cho thấy, trong số 89 dự án chậm triển khai (tính đến năm 2012) mà Thường trực HĐND thành phố kiến nghị ngày 20/9/2012, đến nay vẫn còn 56 dự án vẫn chưa được khắc phục dứt điểm các vi phạm; 22 dự án có quyết định thu hồi đất, nhưng tháng 3/2021 vẫn còn 18 dự án chưa được thu hồi đất trên thực tế.

Đối với 383 dự án “treo” giai đoạn 2012-2017 mà HĐND thành phố kiến nghị xử lý, đến nay, vẫn còn 293 dự án chậm triển khai hoặc có các vi phạm, nhiều dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chậm nộp tiền sử dụng đất với số tiền lên đến hàng nghìn tỷ đồng. Những dự án như Trấn Sông Hồng (Sông Hồng City), ở phường Yên Phụ, quận Tây Hồ đã 25 năm treo lơ lửng, nhưng ngành chức năng Hà Nội vẫn chưa thể giải được bài toán bế tắc này.

Ông Nguyễn Lê Hoàng, Phó Chủ tịch UBND quận Tây Hồ cho biết, Quận rất quan tâm việc này, cũng đã rất nhiều kiến nghị cử tri và đã có những văn bản gửi UBND thành phố.

Đánh giá của HĐND TP Hà Nội cũng nhấn mạnh, việc chậm triển khai kết luận giám sát là do quy định pháp luật về quản lý đất đai, quản lý đầu tư, xây dựng còn chồng chéo, chưa đồng bộ và chậm được tháo gỡ. Trong khi đó, việc phối hợp giữa các cơ quan chuyên ngành của UBND thành phố chưa xuyên suốt; chưa quy định trách nhiệm cụ thể của từng ngành, cấp trong việc phối hợp theo dõi, đôn đốc, kiểm tra; nhiều chủ đầu tư dự án chấp hành pháp luật đất đai, chấp hành chế độ báo cáo giám sát đầu tư chưa tốt; vẫn còn tình trạng cố ý sử dụng đất sai mục đích…

Việc hàng trăm dự án án chậm triển khai, bỏ hoang, trong đó có những dự án trên “đất vàng” Hà Nội không chỉ để lại hệ lụy về mặt cảnh quan, văn minh đô thị, mà còn lãng phí tài nguyên đất, thiệt hại lớn về kinh tế, đời sống dân sinh.

Đơn cử như tại Khu đô thị mới Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội sau 17 năm triển khai, đến nay cũng chỉ Khu đô thị trên giấy, hoang hóa, rác rưởi và không ít diện tích sử dụng sai mục đích. Năm 2004, UBND thành phố Hà Nội có Quyết định thu hồi trên 35ha đất thuộc các phường Thịnh Liệt, Hoàng Văn Thụ, Tương Mai, quận Hoàng Mai giao Tổng công ty xây dựng và Phát triển hạ tầng (Licogi) tổ chức điều tra lập phương án đền bù, giải phóng mặt bằng chuẩn bị triển khai Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Thịnh Liệt nhưng kỳ vọng về một khu đô thị mới, hiện đại vẫn đang treo dài theo dự án.

Ông Trần Văn Huân, người dân phường Hoàng Văn Thụ, quận Hoàng Mai bức xúc khi dự án để hoang hóa lâu đã ảnh hưởng đến cuộc sống người dân, nhất là môi trường sinh thái.

Cùng với các quận, huyện như Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Mê Linh, Hoàng Mai là địa bàn có nhiều dự án ngoài ngân sách chậm triển khai. Trong đó, phần lớn là dự án do Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) chuyển nhượng lại cho các nhà đầu tư thứ phát như ở khu đô thị Pháp Vân Tứ Hiệp, Linh Đàm, Định Công. Tại phường Định Công, địa bàn diện tích chỉ 2,7km2, nhưng có đến hàng chục dự án dang dở, mà phần lớn là dự án xây dựng trường học.

Ông Nguyễn Đức Thọ, Trưởng phòng Tài nguyên Môi trường quận Hoàng Mai cho biết, trước đây HUD được phép bán lại hạ tầng cho nhà đầu tư thứ phát. Chủ đầu tư thứ phát hàng chục năm bỏ tiền mua lại nhưng bước tiếp theo để triển khai làm dự án đầu tư đối với Luật bây giờ còn những vướng mắc…

Không chỉ bế tắc trong việc xử các dự án “treo” từ thập niên này sang thập niên khác gây biết bao hệ lụy về kinh tế, cảnh quan đô thị và đời sống dân sinh. Qua tái giám sát, Thường trực HĐND TP Hà Nội còn phát hiện thêm 45 dự án chậm triển khai phát sinh trên địa bàn thành phố./.

Bài viết Vì sao Hà Nội bế tắc trong “xử” dự án “treo”? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Theo đó, nhóm 1: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không phải đất ở sang đất ở đối với diện tích đất ở vượt hạn mức, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 30 điều 2 Nghị định 01/2017, thuộc trường hợp được tiếp tục sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì hệ số điều chỉnh giá đất là 1,5 lần giá đất do UBND TP quy định và công bố.

Nhóm 2: Trường hợp xác định đơn giá thuê đất hằng năm cho chu kỳ ổn định đầu tiên; xác định đơn giá thuê đất hằng năm khi điều chỉnh lại đơn giá thuê đất cho chu kỳ ổn định tiếp theo; xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm; xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định tại khoản 3 ðiều 189 Luật Ðất đai thì hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng tùy theo mục đích sử dụng đất và khu vực. Khu vực 1 có hệ số cao nhất, khu vực 5 có hệ số thấp nhất.

Nhóm 3: Trường hợp tổ chức được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

Xác định đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá; xác định đơn giá thuê đất khi chuyển từ thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại khoản 2 điều 172 Luật Ðất đai; xác định đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước;

Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của cơ quan, tổ chức, đơn vị theo quy định tại khoản 2, khoản 3 điều 101, khoản 4 điều 102 Nghị định 151/2017; giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê thì hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng theo khu vực: khu vực 1 hệ số điều chỉnh giá đất là 2,5 lần; khu vực 2 hệ số điều chỉnh giá đất là 2,3 lần; khu vực 3 hệ số điều chỉnh giá đất là 2,1 lần; khu vực 4 hệ số điều chỉnh giá đất là 1,9 lần và khu vực 5 hệ số điều chỉnh giá đất là 1,7 lần.

Khu vực 1 gồm các quận: 1, 3, 4, 5, 10, 11, Tân Bình và Phú Nhuận; khu vực 2 gồm TP Thủ Ðức và các quận: 6, 7, Gò Vấp, Bình Thạnh, Tân Phú; khu vực 3 gồm các quận: 8, 12, Bình Tân; khu vực 4 gồm các huyện: Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè và Hóc Môn; khu vực 5 là huyện Cần Giờ.

Bài viết Chi tiết hệ số điều chỉnh giá đất năm 2021 ở TP HCM đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Tại Khoản 1, Điều 2, Nghị định 79, sửa đổi các quy định về thu tiền sử dụng đất nêu rõ:

Đối với hộ gia đình, cá nhân đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày 1/3/2016, tiếp tục thanh toán tiền sử dụng đất còn nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận (hoặc theo số tiền ghi trên Giấy chứng nhận đã được xác định theo đúng quy định của pháp luật) đến hết ngày 28/2/2021.

Quy định này không áp dụng đối với số tiền sử dụng đất thanh toán nợ mà hộ gia đình, cá nhân đã nộp vào ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, kể từ ngày 1/3/2021 trở về sau thì hộ gia đình, cá nhân phải thanh toán số tiền sử dụng đất còn nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm trả nợ.

Đối với hộ gia đình, cá nhân đã được ghi nợ tiền sử dụng đất từ ngày 1/3/2016 đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thanh toán tiền sử dụng đất còn nợ theo số tiền ghi trên Giấy chứng nhận đã được xác định theo đúng quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP trong thời hạn 05 năm kể từ ngày ghi nợ tiền sử dụng đất.

Quá thời hạn 5 năm kể từ ngày ghi nợ tiền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân phải thanh toán số tiền còn nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm trả nợ.

Như vậy, đối với những trường hợp nợ tiền sử dụng đất trước ngày 1/3/2016, đến khi thanh toán vào ngày 1/3/2021 sẽ phải tính theo đơn giá đất ở thời điểm hiện tại.

Ở một số địa phương cũng đã ban hành khung giá đất, và đơn giá đất trong năm 2021, với mức phí tăng 10% – 15% so với trước đó, riêng đất nông nghiệp là giữ nguyên đơn giá.

Đơn cử, tại Hà Nội, hệ số K cao nhất được quy định ở mức 2,15, cao hơn 15% so với giai đoạn 2014 – 2019.

Hệ số này là căn cứ để tính tiền sử dụng đất khi giao đất không thông qua đấu giá; thu tiền sử dụng đất khi bán lại nhà ở xã hội; thu tiền sử dụng đất khi tổ chức được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố…

Bài viết Nếu chây ì đóng tiền sử dụng đất, mức phí trả nợ sẽ tăng 15% đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Mất 3 – 4 năm chỉ để đóng tiền

Trong khi ở nhiều địa phương khác, việc chủ đầu tư trốn tránh, nợ đọng tiền sử dụng đất trở thành vấn nạn thì tại TP.HCM – thị trường bất động sản lớn nhất cả nước – từ lâu diễn ra một nghịch lý khi doanh nghiệp địa ốc tha thiết xin được đóng tiền sử dụng đất mà không xong.

Hầu hết các bên liên quan đều chịu thiệt thòi vì vướng mắc này và đã có rất nhiều hội thảo, tọa đàm tìm cách gỡ vướng, nhưng mọi chuyện đến nay vẫn y nguyên vì “ai cũng hiểu, chỉ mình ông thủ tục… không hiểu”.

Theo quy định hiện hành, quy trình xác định tiền sử dụng đất phải nộp của doanh nghiệp được thực hiện qua các bước Sở Tài nguyên – Môi trường xác định phương án giá đất và Sở Tài chính thẩm định giá đất.

Muốn xác định giá đất, Sở Tài nguyên – Môi trường phải tổ chức đấu thầu và chọn đơn vị thẩm định giá có chi phí thấp nhất, từ đó dẫn đến tình trạng doanh nghiệp thẩm định đưa ra giá thấp nhất để được chọn nhưng sau đó làm khó doanh nghiệp có dự án.

Nhận định về quy trình trên, theo các chuyên gia, mục đích của luật hiện hành là muốn có cơ chế kiểm tra chéo để ngăn chặn tệ nạn thông đồng giảm tiền sử dụng đất, thậm chí tạo điều kiện minh bạch về thủ tục cho doanh nghiệp, nhưng doanh nghiệp còn khổ hơn. Với cơ chế phải qua 2 sở để nộp tiền sử dụng đất như hiện nay, doanh nghiệp phải mất từ 3 – 4 năm mới đóng xong.

Để gỡ vướng mắc này, mới đây, UBND TP.HCM đã có Văn bản số 3461/UBND-ĐT gửi Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên – Môi trường đề nghị nghiên cứu bổ sung quy định về các thông số cụ thể trong công tác xác định, thẩm định giá đất.

Trong trường hợp chưa thể bổ sung quy định hợp lý hơn vào các văn bản quy phạm pháp luật, chính quyền TP.HCM kiến nghị các bộ báo cáo Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho UBND Thành phố căn cứ cơ sở dữ liệu thông tin tại địa phương để xây dựng và ban hành một số tiêu chí, nguyên tắc áp dụng trong việc xác định, thẩm định giá đất cụ thể, nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch, rút ngắn thời gian thực hiện, phù hợp với tình hình thực tiễn tại Thành phố.

Đồng thời, một trong những nội dung quan trọng khác tại công văn này là Thành phố kiến nghị Thủ tướng xem xét bỏ quy định về khung giá đất tối thiểu, tối đa ban hành kèm theo Nghị định 96/2019 của Chính phủ.

Theo quy định, khung giá đất là cơ sở để xây dựng bảng giá đất, nhưng do khung giá đất hiện nay thấp hơn giá thị trường nên bảng giá đất cũng chưa tiệm cận với giá thị trường. Do đó, khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng nhà đất, các bên mua – bán thường thống nhất thể hiện giá trị chuyển nhượng tại các hợp đồng giao dịch thấp hơn hoặc bằng quy định tại bảng giá đất mà không thể hiện đúng giá thị trường, nhằm giảm số tiền phải thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước.

Doanh nghiệp mang tiếng oan

Những động thái trên nằm trong chủ trương gỡ vướng thủ tục cho các chủ đầu tư, phát triển thị trường bất động sản đã được chính quyền TP.HCM đốc thúc từ hồi tháng 2/2020 và rất được các doanh nghiệp ủng hộ, bởi lâu nay, những vướng mắc liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đã là “gánh nặng” oằn vai doanh nghiệp.

Đơn cử như tại Tập đoàn Hưng Thịnh, doanh nghiệp này hiện có 13 dự án, tương đương gần 9.000 căn hộ đã hoàn thành, bàn giao cho khách hàng đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp sổ hồng vì vướng ở khâu xác định tiền sử dụng đất.

Cụ thể, với dự án chung cư Lavita Garden, tọa lạc tại phường Trường Thọ, quận Thủ Đức, thủ tục thẩm định giá đất triển khai từ cuối 2015. Sở Tài nguyên – Môi trường TP.HCM cũng đã 4 lần trình phương án giá đất lên Hội đồng thẩm định giá đất Thành phố nhưng đến nay vẫn chưa được duyệt thông qua. Chưa có kết quả thẩm định giá đất, doanh nghiệp phải tạm nộp theo đơn giá cao nhất.

Ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh ngao ngán chia sẻ rằng, việc kéo dài thời gian nộp tiền sử dụng đất như trên không chỉ gây thất thu cho ngân sách nhà nước, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế – xã hội của Thành phố, mà còn ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Khi chủ đầu tư chưa được đóng tiền sử dụng đất thì công tác cấp sổ hồng cho người mua nhà cũng không thực hiện được, doanh nghiệp còn mang tiếng oan với cư dân và nguy cơ gây bất ổn tại dự án.

“Doanh nghiệp không có lỗi trong việc này nhưng vẫn phải gánh chịu trách nhiệm, đó là sự bội tín bất đắc dĩ với khách hàng, ảnh hưởng rất lớn đến uy tín thương hiệu”, ông Dũng bức xúc.

Không chỉ các dự án nhà ở thương mại gặp khó khi nộp tiền sử dụng đất, ngay cả những doanh nghiệp lựa chọn đầu tư dự án nhà ở xã hội, phân khúc vốn được miễn tiền sử dụng đất cũng đang gặp khó vì… tiền sử dụng đất như trường hợp của Công ty Lê Thành.

Công ty này triển khai một dự án nhà ở xã hội tại quận Bình Tân, nhưng ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Lê Thành cho biết, éo le ở chỗ trong quyết định giao đất lại không nói rõ dự án được miễn tiền sử dụng đất theo quy định mà chỉ ghi chung chung là “doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có)”. Sự “chung chung” này khiến công ty của ông Nghĩa phải làm hồ sơ để được miễn tiền sử dụng đất và đến nay, sau hơn 3 năm vẫn… chưa hoàn thành hồ sơ xin một việc đương nhiên được hưởng!

Một trường hợp khác là dự án New City (quận 2) của Công ty trách nhiệm hữu hạn Xây dựng – Thương mại Thuận Việt. Dự án vốn nằm trong quỹ 3.550 căn nhà ở tái định cư của TP.HCM giao cho Công ty xây dựng với cam kết Thành phố sẽ mua lại toàn bộ sau khi hoàn thành.

Tuy nhiên, sau khi Thuận Việt xây xong thì Thành phố gặp khó khăn về tài chính, không đủ khả năng thanh toán cho nhà đầu tư, trong khi quỹ nhà tái định cư cũng đang bị dư thừa. Cực chẳng đã, chính quyền TP.HCM phải thương thảo để Thuận Việt giữ lại 1.330 căn đã xây, Thành phố giao đất thu tiền sử dụng đất, nhà đầu tư chuyển dự án này thành dự án thương mại để thu hồi vốn.

Sau khi thanh lý hợp đồng và chuyển đổi sang nhà ở thương mại (lấy tên là dự án New City), Công ty Thuận Việt lại đối mặt với khó khăn lớn trong việc làm thủ tục nộp tiền sử dụng đất. Trong đó, lý do lớn nhất là tại thời điểm tính toán giá đất để Công ty hoàn tất thủ tục pháp lý thì giá đất được xác định là 19 triệu đồng/m2, nhưng khi trình để duyệt, Hội đồng thẩm định giá lại không dám quyết vì Thành ủy TP.HCM cho rằng mức giá đất phải là 26 triệu đồng/m2.

“Đến thời điểm hiện tại, mức giá đất ở khu vực này là bao nhiêu cũng chưa được xác định. Công ty tạm đóng tiền sử dụng đất với mức giá cao nhất mà Thành ủy đưa ra là 26 triệu đồng/m2, nhưng những quyền lợi liên quan như việc ra sổ hồng cho khách hàng ở đây vẫn chưa được giải quyết”, bà Võ Thị Thủy, Phó tổng giám đốc Công ty Thuận Việt nói và chia sẻ thêm rằng, Công ty đang phải chịu rất nhiều tai tiếng với dư luận và người mua nhà sau động thái “thông cảm” với khó khăn tài chính của chính quyền địa phương.

Ba trường hợp trên không phải thiểu số. Theo thống kê chưa đầy đủ của HoREA, hiện trên địa bàn TP.HCM có tới 53 dự án với hơn 25.000 căn hộ của 12 chủ đầu tư bất động sản chưa thể hoàn thành việc đóng tiền sử dụng đất và nhiều dự án đã phát sinh mâu thuẫn, khiếu kiện của người mua nhà vì chủ đầu tư không thể làm sổ hồng.

Bài viết Doanh nghiệp bất động sản và nỗi oan khó nói đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Bất cập khung giá đất

Mới đây, UBND TP.HCM đã có công văn kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét bỏ quy định về khung giá đất. Lý do được Thành phố đưa ra là hiện nay, những quy định về việc xác định thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ trong giao dịch nhà đất thường thấp hơn giá đất tại bảng giá do UBND Thành phố ban hành.

Hiện khung giá đất ở tại TP.HCM (thuộc loại đô thị đặc biệt) có mức tối thiểu là 1,5 triệu đồng/m2 và tối đa là 162 triệu đồng/m2, chênh lệch rất lớn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Dựa vào khung giá đất này, hàng năm TP.HCM sẽ ban hành hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất) theo từng khu vực, nhưng không quá 30%.

Theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư, giá đất hiện nay so với giá sàn Nhà nước quy định quá chênh lệch. Đơn cử, đường Nguyễn Huệ, Đồng Khởi và Lê Lợi (quận 1), khung giá đất của Nhà nước quy định chỉ là 162 triệu đồng/m2, trong khi giá đất thực tế hiện nay ở các tuyến phố này hơn 1 tỷ đồng/m2.

Vì vậy, khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng nhà đất, bên mua và bên bán thường thống nhất ghi giá trị chuyển nhượng tại các hợp đồng thấp hơn hoặc bằng quy định tại bảng giá đất, nhằm giảm số tiền phải thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước.

UBND TP.HCM kiến nghị các bộ nghiên cứu bổ sung quy định về việc thu thập thông tin chào mua, chào bán trên thị trường (kể cả giá chào mua, chào bán của chính chủ đầu tư thực hiện dự án) để đề xuất mức giá phù hợp. Trên cơ sở đó, so sánh, đánh giá các yếu tố khác biệt giữa tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh làm cơ sở xác định, thẩm định giá đất. Trường hợp chưa thể bổ sung ngay vào các văn bản quy phạm pháp luật, kiến nghị các bộ chấp thuận cho Thành phố thực hiện thí điểm.

Do khung giá đất hiện nay chưa tiệm cận với giá thị trường, nên Thành phố kiến nghị Thủ tướng xem xét bỏ quy định về khung giá đất tối thiểu, tối đa theo Nghị định 96/2019/NĐ-CP.

Giao quyền tự quyết cho địa phương

Luật sư Võ Thiện Hiển, Đoàn luật sư TP.HCM cho rằng, quy định bảng giá đất tối thiểu dẫn tới khi tiến hành giao dịch, giá trị thực các sản phẩm bất động sản sẽ không được thể hiện trên hợp đồng, mà thấp hơn hoặc ngang bằng với bảng giá đất. Đây rõ ràng là một cách lách luật để trốn thuế, nhưng lại… hợp pháp, Nhà nước bị thất thu một khoản thuế đất tương đối lớn.

Chưa kể, giá của những sản phẩm giao dịch không được thể hiện trên hợp đồng thì cơ quan quản lý nhà nước không có cơ sở dữ liệu đúng đắn, dẫn tới chuyện định giá không chính xác, thiếu thống nhất. Đây là một trong những bất cập lớn nhất của quy định về bảng giá đất, khung giá đất tối thiểu.

Không nên ban hành khung giá đất cố định cho một giai đoạn dài đến 5 năm. Thực tế đã cho thấy sự khác biệt rất lớn giữa giá đất giao dịch trên thị trường với khung giá này.

Ở góc độ khác, việc ban hành và điều chỉnh khung giá đất hàng năm không đơn thuần chỉ để thu thuế trên các hợp đồng giao dịch nhà đất, mà quy định này còn ảnh hưởng đến phần lớn doanh nghiệp địa ốc trong việc tính tiền sử dụng đất.

Nếu không cân nhắc kỹ lưỡng, thì việc điều chỉnh khung giá đất khả năng sẽ tác động rất mạnh theo hướng tiêu cực tới thị trường địa ốc. Bởi khung giá đất liên quan đến hàng loạt vấn đề, đặc biệt là tiền sử dụng đất sẽ trở thành “ẩn số”, khiến chi phí đầu tư của các doanh nghiệp đội lên, dẫn đến giá thành sản phẩm tăng, trút gánh nặng lên người mua nhà.

Theo ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Asia New Time, lo lắng lớn của hầu hết các nhà đầu tư bất động sản là “ẩn số” tiền sử dụng đất, bởi một khi khung giá đất tăng theo mỗi lần điều chỉnh sẽ có sự tác động mạnh đến tiền sử dụng đất của doanh nghiệp.

“Với hầu hết các doanh nghiệp khi đầu tư một dự án bất động sản, tiền sử dụng đất luôn là bài toán đau đầu. Các dự án có quy định cụ thể về tiền sử dụng đất thì doanh nghiệp dễ tính toán trong đầu tư, nhưng với các dự án chưa có quy định tiền sử dụng đất, mức nộp là ẩn số, tạo nhiều rủi ro thanh khoản và giá bán. Một khi bài toán về tiền sử dụng đất là ẩn số sẽ khiến các doanh nghiệp không dám mạnh dạn đầu tư, dẫn đến thị trường bị đình trệ, nguồn cung khan hiếm”, ông Tiến nói.

Còn bà Trần Thị Khánh Linh, Trưởng bộ phận định giá, Savills TP.HCM cho rằng, bảng giá đất cho giai đoạn 5 năm là khá dài vì tình hình giá bất động sản thay đổi nhanh. Do đó, cần có cơ chế tham mưu về mặt thời gian, loại hình dự án như thế nào để cập nhật thường xuyên.

Nhiều ý kiến cho rằng, Chính phủ cần nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm tiền sử dụng đất, mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, khoảng 10 – 15% bảng giá đất. Như vậy vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho.

Bài viết Kiến nghị xem xét bỏ quy định về khung giá đất: Bịt lỗ hổng gây thất thoát ngân sách đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Để thực hiện việc này, Bộ Tài chính đã có công văn số 781/BTC hướng dẫn UBND TP.HCM thực hiện.

Theo Bộ Tài chính, căn cứ vào số thu (phần nộp ngân sách nhà nước) từ bán tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng tiền sử dụng đất của các Bộ, cơ quan trung ương trên địa bàn TP.HCM và dự toán chi đầu tư, phát triển của các cơ quan, tổ chức, phần chênh lệch giữa thu và chi sẽ thực hiện phân chia cho ngân sách TP.HCM được hưởng 50%. Cơ sở để TP.HCM được hưởng ưu đãi này là căn cứ theo khoản 9 điều 5 Nghị quyết số 54/2017/QH14 ban hành ngày 24/11/2017 của Quốc hội.

Theo Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong, Nghị quyết 54 đã tạo thế chủ động nhiều hơn cho TP so với thời gian trước, mang lại nhiều kết quả tích cực. Tiến độ các dự án nhóm A (dự án có quy mô đầu tư trên 1.000 tỉ đồng) được đẩy nhanh hơn. Việc được chủ động, xem xét chuyển mục đích của các dự án sử dụng trên 10ha đất trồng lúa giúp rút ngắn thời gian thực hiện và đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án, đảm bảo việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được phê duyệt có hiệu quả, tạo nguồn lực phát triển kinh tế – xã hội của TP.

Tuy nhiên, vẫn còn một số nội dung triển khai Nghị quyết số 54 còn chậm so với kế hoạch. Nguyên nhân do có ý kiến khác nhau giữa các bộ ngành; một số vấn đề mới, phức tạp, có tác động lớn, lâu dài, khi triển khai cụ thể cần nghiên cứu kỹ trước khi quyết định.

Cơ chế tài chính chưa được phát huy, TP chưa có nguồn vốn đầu tư hạ tầng. Các đơn vị thuộc Trung ương chưa thực hiện các thủ tục bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy hoạch và Bộ Tài chính chưa triển khai công tác hậu kiểm việc thực hiện phương án sắp xếp lại, xử lý nhà đất của các đơn vị thuộc Trung ương.

Do đó, 3 năm qua, TP không phát sinh khoản thu tiền sử dụng đất khi bán các tài sản công của các đơn vị Trung ương nên chưa được hưởng 50% khoản tiền này để đầu tư hạ tầng kinh tế – xã hội thuộc nhiệm vụ đầu tư công.

Năm 2019, Thủ tướng Chính phủ ban hành quyết định phê duyệt danh mục doanh nghiệp thực hiện cổ phần hóa đến hết năm 2020; theo đó, TP có 38 doanh nghiệp thực hiện cổ phần hóa. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, chưa có hướng dẫn của cơ quan chức năng có thấm quyền về phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa.

UBND TP chưa thể ban hành quyết định cổ phần hóa đối với các doanh nghiệp thuộc diện cổ phần hóa nên công tác cổ phần hóa doanh nghiệp có khả năng kéo dài, không đảm bảo tiến độ đến hết năm 2020 như mục tiêu đã đề ra. Do đó, TP không có nguồn thu từ cổ phần hóa tại các doanh nghiệp nhà nước.

Ngoài ra, một số cơ quan, đơn vị khi đề xuất nội dung ủy quyền mới nhưng không nêu rõ sự cần thiết, cơ sở pháp lý nên khó khăn cho quá trình thẩm định. Một số văn bản pháp luật chưa quy định cụ thể hoặc đang chờ văn bản hướng dẫn, các nội dung ủy quyền chưa thể triển khai thực hiện.

Để tiếp tục triển khai hiệu quả Nghị quyết 54, UBND TP.HCM kiến nghị Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và các bộ ngành sớm có hướng dẫn về phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa. Đẩy nhanh tiến độ kê khai, phê duyệt phương án và thực hiện sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước.

Vì vậy, TP.HCM kiến nghị Trung ương xem xét và trình Quốc hội sớm thông qua đề án điều chỉnh tỷ lệ điều tiết ngân sách cho TP.HCM giai đoạn 2022-2025, tầm nhìn 2026-2030 để tăng thu ngân sách chuyển trung ương và tạo tiền đề để TP.HCM phát triển nhanh, bền vững. Kiến nghị Chính phủ chỉ đạo tháo gỡ các khó khăn vướng mắc cho TP.HCM trong thời gian tới.

Bài viết Bộ Tài chính đồng tình cho TP.HCM hưởng 50% tiền sử dụng đất khi bán tài sản công đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Đề xuất tính tiền cả đất công cộng

Trong văn bản mới đây của Sở Tài nguyên – Môi trường TP.HCM gửi UBND Thành phố, sở này đề nghị giao các cơ quan liên quan rà soát, kiểm tra để điều chỉnh các văn bản phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, quyết định chủ trương đầu tư, quyết định công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư dự án nhà ở có nội dung bàn giao diện tích đất làm vườn hoa, sân, lối đi… không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành.

Kết quả rà soát, kiểm tra chuyển Sở Tài nguyên – Môi trường, Cục Thuế Thành phố để xác định và thu bổ sung nghĩa vụ tài chính (nếu có) về đất đai theo quy định.

Trước đó, liên quan đến vấn đề xác định diện tích đất ở làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất tại các dự án xây dựng chung cư, nhà cao tầng trên địa bàn TP.HCM đã phát sinh một số điểm không thống nhất.

Cụ thể, Sở Tài nguyên – Môi trường cho rằng, theo quy định pháp luật về quy hoạch, xây dựng và đất đai, toàn bộ diện tích đất khuôn viên đất xây dựng khu nhà ở chung cư phù hợp quy hoạch đất ở (sau khi đã trừ lộ giới đường giao thông, hành lang an toàn…, bao gồm diện tích đất xây dựng chung cư – khối đế và diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, sân chơi, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nối…) phải được xác định là đất ở, phải tính thu nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Tuy nhiên, thực tế, phần lớn các quyết định chấp thuận đầu tư dự án nhà ở chung cư (gồm nhà ở thương mại và nhà ở xã hội) đều xác định ngoài diện tích đất xây dựng nhà chung cư (khối đế), còn phần diện tích còn lại được xác định là công trình công cộng (sân, vườn hoa, sân chơi, lối đi nội bộ, hồ bơi, bãi đậu xe nối… ).

Trước đề xuất này của Sở Tài nguyên – Môi trường, đã có nhiều quan điểm không đồng tình, bởi việc này có thể phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung và gây chậm trễ trong việc cấp sổ hồng cho dự án.

Trên thực tế, rất nhiều dự án bất động sản tại TP.HCM vẫn trong tình trạng bế tắc, đình trệ, không thể triển khai. Một số dự án chưa tính rõ số tiền sử dụng đất để doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ tài chính. Khi không có cơ sở đóng thuế cho Nhà nước, dự án không thể triển khai để bàn giao cho khách hàng, đẩy doanh nghiệp vào tình cảnh lao đao, kiện tụng.

Tại hội nghị nhà chung cư mới đây của Chung cư Tân Hương Tower (quận Tân Phú), rất nhiều cư dân đã phản ứng mạnh và yêu cầu chủ đầu tư làm thủ tục đề nghị cấp sổ hồng cho các căn hộ. Đây là dự án do Công ty cổ phần Đầu tư và Xây lắp Chương Dương làm chủ đầu tư, đưa vào sử dụng từ năm 2014, nhưng đến nay vẫn chưa thể cấp sổ hồng.

Đại diện Công ty Chương Dương cho biết, việc chậm trễ cấp sổ hồng cho cư dân là do yếu tố khách quan, hiện chủ đầu tư vẫn đang chờ cơ quan chức năng xác định giá tiền sử dụng đất phải đóng. Doanh nghiệp cũng đã hai lần xin tạm đóng tiền sử dụng đất để làm sổ hồng cho dân nhưng không được, do vẫn chưa có sự thống nhất về các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của dự án, khiến chủ đầu tư không thể thực hiện các thủ tục cấp sổ cho khách hàng.

Tương tự, dự án Gateway Thảo Điền do Công ty cổ phần Bất động sản Sơn Kim (Sơn Kim Land) làm chủ đầu tư hiện cũng đang vướng mắc trong khâu tính tiền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất công trình ngầm của dự án.

Dự án Gateway Thảo Điền có diện tích xây dựng khối đế (phần nổi) là 5.742,8 m2, diện tích xây dựng tầng hầm (phần ngầm) là 9.089,2 m2. Khi tính tiền sử dụng đất dự án theo phương pháp thặng dư, các sở, ngành, đơn vị tư vấn đã tính đủ doanh thu của toàn bộ diện tích tầng hầm 9.089,2 m2.

Nhưng quyết định tính tiền sử dụng đất dự án lại chỉ ghi tính trên diện tích khối đế 5.742,8 m2, còn lại 3.346,4 m2 diện tích tầng hầm lại không được tính. Do vướng mắc này, đến nay dự án Gateway Thảo Điền chưa được cấp sổ.

Doanh nghiệp đã nộp đúng, đủ?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, đề xuất trên của Sở Tài nguyên – Môi trường chỉ đúng với các dự án nhà chung cư quy mô nhỏ nhưng không đúng quy định pháp luật hiện hành đối với các dự án nhà chung cư quy mô lớn.

Theo ông Châu, với các dự án nhà chung cư quy mô nhỏ, phần diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, sân chơi, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi… không thuộc diện phải bàn giao cho địa phương hoặc đơn vị chuyên ngành quản lý, vận hành. Tuy nhiên, đối với các dự án lớn, phần đất này sau khi chủ đầu tư xây dựng xong phải bàn giao lại cho Nhà nước quản lý.

“Đề xuất của Sở Tài nguyên – Môi trường chưa chuẩn xác và không đúng với thực tiễn công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất dự án, theo quy định của pháp luật về đất đai, theo phương pháp thặng dư để xác định giá đất cụ thể”, ông Châu nói và cho rằng, trong quá trình thực hiện công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất, tính tiền sử dụng đất dự án xây dựng nhà ở chung cư, Sở Tài nguyên – Môi trường, Sở Tài chính và Hội đồng Thẩm định giá đất Thành phố đã tính đúng, tính đủ chi phí và doanh thu của dự án, bao gồm phần diện tích đất làm công cộng.

Do vậy, không có phát sinh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở chung cư đối với phần diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi, đã có “Quyết định về duyệt Phương án xác định giá đất cụ thể” của UBND Thành phố và chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.

Do nhận định và đề xuất của Sở Tài nguyên – Môi trường nêu trên, nên sở này chưa cấp sổ hồng cho các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở chung cư, dẫn đến khách hàng mua nhà cũng chưa được cấp sổ hồng, làm phát sinh nhiều hệ lụy. Trong đó, chủ đầu tư không thu được 5% giá trị hợp đồng mua nhà, đồng thời bị khách hàng mua nhà khiếu kiện vì không được nhận sổ hồng đúng hẹn.

“Khách hàng mua nhà là bên vô can, lẽ ra phải được cấp sổ hồng trước còn nghĩa vụ tài chính phát sinh (nếu có) là quan hệ giữa chủ đầu tư dự án với Nhà nước, nên cần tách bạch hai vấn đề này, để sớm giải quyết cấp sổ hồng cho khách mua nhà. Do không có sổ hồng nên cả người dân và chủ đầu tư đều không thực hiện được các giao dịch dân sự, kinh tế và chưa được bảo vệ quyền sở hữu đầy đủ”, ông Châu nói, đồng thời kiến nghị Thành phố xem xét, chỉ đạo không thu thêm tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất công cộng đối với các dự án nhà chung cư đã được UBND Thành phố thông qua “Quyết định về duyệt phương án xác định giá đất cụ thể” và chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, vì không có phát sinh thêm các khoản thu ngân sách nhà nước.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty SeaHoldings cho biết, hiện nay hầu hết các tỉnh khi doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng đất để làm dự án chỉ thu tiền sử dụng đất đối với phần đất xây dựng.

“Tại Long An, các dự án nhà ở do Công ty triển khai đều tính tiền sử dụng đất đối với phần đất dùng xây dựng nhà. Điều này đúng theo Luật Đất đai, bởi phần công cộng doanh nghiệp phải giao lại cho Nhà nước quản lý, khai thác”, ông Phương cho biết.

Bài viết Chủ đầu tư tại TP.HCM lo nặng gánh tiền sử dụng đất đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.