Trong một báo cáo hồi tháng 4 năm nay, Fiin Group đã đưa ra con số quy mô dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản là 189.000 tỷ đồng vào cuối năm 2021.

Số liệu của Fiin Group cũng chỉ ra 73% giá trị này sẽ có điểm rơi đáo hạn vào 3 năm tới đây (2022 – 2024). Đây là một con số rất lớn và đang tạo ra áp lực cho các doanh nghiệp bất động sản.

Nhận định về phương án giải quyết số dư nợ trái phiếu cần đáo hạn, TS Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cho biết: Có 2 phương án xử lý.

Thứ nhất, doanh nghiệp mời công ty tư vấn, công ty kiểm toán rà soát lại tài chính của mình và mạnh dạn phát hành tiếp một đợt trái phiếu nữa để đáo hạn. Vượt qua được nợ mới có cơ hội tồn tại lâu dài trong thị trường.

Thứ hai là tìm mọi cách thanh lý tài sản, thanh lý dự án để trả nợ nhà đầu tư. Cơ quan quản lý cũng cần cân nhắc, tránh hình sự hóa, các doanh nghiệp vừa đến thời điểm đáo hạn, không trả được nợ trái phiếu. Bởi vì nếu làm như vậy sẽ ảnh hưởng lớn tới thị trường và cả nhà đầu tư.

“Đơn cử như vụ việc của Tân Hoàng Minh. Có tài sản cần bán để trả nợ phải qua Bộ Công an, nhà đầu tư muốn nhận tiền cũng phải phải qua Bộ Công an khiến vụ việc rất phức tạp. Do đó, cơ quan chức năng khi quản lý trái phiếu thì cần có phương án xử lý đối với trường hợp doanh nghiệp có thể vỡ nợ trái phiếu”, ông Nghĩa nói.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT, CEO Fiin Group cho rằng: Về hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam đã giảm sút mạnh trong nửa đầu năm nay nhưng không đóng băng.

Theo ông Thuân, chất lượng tín dụng doanh nghiệp bất động sản trong nước vẫn rất ổn, với mức độ đòn bẩy nói chung chưa đến 0,5 lần.

Nếu tính cả đòn bẩy từ đối tác kinh doanh, con số này vẫn khoảng 1 lần, thấp hơn khá nhiều khi so sánh với thị trường Trung Quốc.

Mặt khác, mức lợi nhuận gộp của chủ đầu tư Việt Nam hiện cao hơn nhiều so với các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc, đây là dự địa quan trọng để các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam “co giãn” khi có biến cố.

Tuy nhiên, điểm đáng lo ngại là vòng quay hàng tồn kho bất động sản. Hiện vòng quay hàng tồn kho bất động sản đã tăng lên 1.500 ngày, tương đương với lượng hàng đang có trên thị trường hiện nay phải 4 năm mới hấp thụ hết. Con số này tương đương với thị trường Trung Quốc, cho thấy rủi ro đáng lo ngại.

Điểm tích cực là nhiều doanh nghiệp bất động sản chủ động mua lại trái phiếu trước hạn, qua đó giảm đáng kể áp lực vỡ nợ dây chuyền.

“Trong quan điểm tôi từng tham vấn nhiều lần cho cơ quan quản lý, chúng ta có thể chấp nhận một khẩu vị rủi ro nhất định, nghĩa là sẵn sàng chấp nhận “vỡ nợ”, ông Thuân nói.

Cũng theo lãnh đạo của Fiin Group: Nếu xem xét tín dụng ngành ngân hàng, hiện nợ xấu là 1,5%, con số nợ xấu gộp Thống đốc báo cáo lên Quốc hội là 6 – 7%. Vậy nếu trái phiếu doanh nghiệp có tỷ lệ nợ xấu 1 – 3% cũng là mức bình thường.

“Với quy mô 1,5 triệu tỷ đồng, chúng ta có tỷ lệ nợ xấu trái phiếu từ 15.000 – 30.000 tỷ đồng tôi nghĩ là điều chấp nhận được, quan trọng là làm sao để rủi ro này không ảnh hưởng xấu tới người dân, xã hội, nền kinh tế”, ông Thuân nói.

Định Trần | Nhà báo & Công luận

Bài viết Hàng trăm nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản sắp đáo hạn: Chấp nhận “vỡ nợ” là một giải pháp? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) ghi nhận trong tháng 7 (tính đến 29/7) có 28 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ được công bố với tổng giá trị 18.661 tỷ đồng. Số liệu này được đưa ra dựa trên các công bố từ trang thông tin của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (SSC) và Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX)

Trong đó, ngân hàng là nhóm ngành có khối lượng phát hành lớn nhất với 15.058 tỷ đồng (chiếm 81% tổng giá trị phát hành). Đứng đầu là BIDV với khối lượng phát hành 4.494 tỷ đồng, tiếp theo là MB với 3.000 tỷ đồng.

Nhóm các doanh nghiệp tài chính đứng thứ hai, phát hành 2.225 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ với lãi suất trung bình 6,7%/năm (chiếm 11,9% tổng giá trị phát hành). Nổi bật nhất là Công ty Tài chính cổ phần Điện lực khi phát hành 1.725 tỷ đồng trái phiếu xanh riêng lẻ, có bảo lãnh 1 phần của GuarantCo và có kỳ hạn 10 năm.

Đáng chú ý, theo thống kê từ VBMA, trong tháng 7 vừa qua, chỉ có duy nhất doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu riêng lẻ là Công ty CP Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An với giá trị phát hành 210 tỷ đồng, lãi suất 11%/năm. Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An là công ty con của Tập đoàn Đất Xanh.

Theo đó, so với giá trị phát hành đạt 10.832 nghìn tỷ đồng của cùng kỳ năm ngoái, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ của nhóm ngành bất động sản trong tháng 7 đã giảm tới 98%.

Lũy kế 7 tháng đầu năm, giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ toàn thị trường là 191.279 tỷ đồng, giảm 38% (chiếm khoảng 95,5% tổng giá trị phát hành) so với cùng kỳ năm ngoái. Còn ghi nhận theo ngày phát hành trái phiếu, tổng khối lượng phát hành trái phiếu từ đầu năm ghi nhận theo ngày hoàn thành phát hành là 280.737 tỷ đồng.

“Trong bối cảnh kênh tín dụng ngân hàng cho bất động sản đang được kiểm soát chặt chẽ, kênh vốn huy động qua trái phiếu doanh nghiệp cũng rất ít ỏi với chỉ một đợt phát hành và thị trường chứng khoán ảm đạm với rất ít hoạt động huy động vốn trên thị trường cổ phiếu, chúng tôi cho rằng các doanh nghiệp bất động sản đang đứng trước những trở ngại khá lớn về hoạt động huy động vốn trái phiếu cho việc tiếp tục triển khai và mở bán trong nửa cuối năm 2022 và cả năm 2023”, Fiin Ratings (thuộc Fiin Group – công ty chuyên nghiên cứu, phân tích thị trường tài chính) nhận định.

Để vừa phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, vừa khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn trái phiếu minh bạch, lành mạnh, Bộ Tài chính đề xuất tập trung hoàn thiện chính sách, pháp luật theo hướng tăng cường quản lý giám sát thị trường trái phiếu.

Kỳ Hoa | Nhà báo & Công luận

Bài viết Giá trị phát hành trái phiếu bất động sản giảm đến 98% đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Gần như bất động nhưng nằm trong top đầu phát hành trái phiếu

Trong báo cáo gửi Chính phủ liên quan đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) tuần trước, Bộ Tài chính đã nêu tên 20 doanh nghiệp bất động sản vay nợ qua kênh trái phiếu nhiều nhất trong năm 2021 với tổng số tiền lên đến hơn 100.000 tỷ đồng.

Dẫn đầu danh sách này là CTCP Đầu tư và Xây dựng Vạn Trường Phát (Vạn Trường Phát) với giá trị trái phiếu phát hành là 10.000 tỷ đồng – cao gấp 3,3 lần vốn chủ sở hữu.

Cụ thể, Vạn Trường Phát đã phát hành 5 lô trái phiếu, mỗi lô trị giá 2.000 tỷ đồng, đều có kỳ hạn 5 năm, đáo hạn vào năm 2026 với lãi suất đối với hai kỳ tính lãi đầu tiên là 10%/năm.

Trong đó, 8.000 tỷ thu về từ 4/5 đợt phát hành trái phiếu sẽ được doanh nghiệp dùng để thanh toán tiền đặt cọc để nhận chuyển nhượng một phần dự án Khu đô thị Việt Phát. Tài sản đảm bảo cho các lô trái phiếu này cũng là bất động sản liên quan và phát sinh từ khu đất 78 ha thuộc dự án Việt Phát tại xã Tân Lập, huyện Thủ Thừa, tỉnh Long An và một số tài sản khác.

CTCP Chứng khoán Tân Việt (TVSI) tổ chức tư vấn và phát hành cho các lô trái phiếu trên của Vạn Trường Phát. Trong khi đó, tổ chức nhận tài sản đảm bảo là một Ngân hàng Thương mại cổ phần.

Kinh doanh chỉ thấy thua lỗ

Theo tìm hiểu của báo Nhà báo & Công luận thì Vạn Trường Phát mới được thành lập vào tháng 6/2019. Tiền thân của doanh nghiệp này là Công ty Cổ phần Star Zone đặt trụ sở tại tầng 2, toà nhà CT Office Building, 56 Yên Thế, phường 2, quận Tân Bình, Tp.HCM. Ngành nghề chính của doanh nghiệp là xây dựng nhà ở, kinh doanh bất động sản, quản lý, tư vấn bất động sản.

Công ty này có vốn điều lệ ban đầu ở mức 320 tỷ đồng, cơ cấu cổ đông sáng lập gồm: Bà Nguyễn Kiều Lệ (chiếm 55% vốn), bà Huỳnh Bảo Vy (30% vốn) và ông Vương Tuấn Minh (15% vốn).

Cuối tháng 5/2021, Vạn Trường Phát đã tăng mạnh vốn điều lệ lên mức 2.000 tỷ đồng, bà Nguyễn Kiều Lệ (SN 1988) làm Tổng Giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật.

Với vốn điều lệ không nhỏ và tổng tài sản cũng lên tới 3.044 tỷ đồng (tại thời điểm cuối năm 2020) nhưng Vạn Trường Phát gần như không hoạt động. Trong năm 2019 và 2020, doanh thu Vạn Trường Phát đều là 0 đồng. Hoạt động bán hàng không phát sinh khi cũng chỉ đạt 0 đồng. Con số lỗ trong 2 năm này lần lượt là 105 triệu đồng và 165 triệu đồng.

Liên quan đến dự án Khu đô thị Việt Phát – dự án mà dòng vốn từ trái phiếu này hướng đến, đây là dự án tại Long An, là một cấu phần của Khu công nghiệp và đô thị Việt Phát. Theo giới thiệu, Khu công nghiệp và đô thị Việt Phát có diện tích đất dành cho khu công nghiệp là hơn 1.200ha và đất dành cho khu đô thị là hơn 625ha.

Trong khi đó, một doanh nghiệp khác cũng ở trong danh sách top 20 doanh nghiệp bất động sản có lượng phát hành trái phiếu nhiều nhất năm 2021 của Bộ Tài chính là CTCP Đầu tư Tân Thành Long An, đã phát hành 5.000 tỷ đồng trái phiếu dồn cho Khu công nghiệp Việt Phát. Giá trị trái phiếu của Tân Thành Long An cao hơn 161% so với vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp.

Tại báo cáo nói trên, Bộ Tài chính cho biết, trong số 358 doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trong năm 2021, có tới 57 doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ trước khi phát hành, 45 doanh nghiệp có nợ vay lớn hơn 10 lần vốn chủ sở hữu, và 10 doanh nghiệp có nợ vay lớn hơn 5 lần vốn chủ sở hữu. Có tình trạng doanh nghiệp này phát hành trái phiếu doanh nghiệp để góp vốn, mua cổ phần, mua trái phiếu của doanh nghiệp khác, lấy tiền cho doanh nghiệp khác vay, hoặc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để chuyển vốn “lòng vòng” nhằm lách quy định về giới hạn cho vay/đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của các ngân hàng với một khách hàng, nhóm khách hàng.

Minh Nhật | Nhà báo & Công luận

Bài viết Bất động suốt 2 năm, doanh nghiệp gần như vô danh Vạn Trường Phát bất ngờ vay tới 10.000 tỷ đồng trái phiếu đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Trái phiếu bất động sản “hết thời”

Theo báo cáo mới nhất của VnDirect, trong quý I/2022, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt mức 45.374 tỷ đồng, giảm 84,9% so với quý trước, tuy nhiên vẫn tăng mạnh 48,3% so với cùng kỳ.

Trong đó, phát hành riêng lẻ chiếm 87%, phát hành ra công chúng chiếm 13% tổng khối lượng phát hành. Tỷ lệ phát hành thành công đạt 102,6%.

Trong quý I, có 40 doanh nghiệp phát hành tổng cộng 39.478 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ, tăng 67,2% so với cùng kỳ, giảm 86,0% so với quý trước.

Các doanh nghiệp có giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ lớn nhất trong quý bao gồm: Công ty CP Đầu tư Xây dựng Tường Khải 5.980 tỷ đồng, Công ty CP Xây dựng Minh Trường Phú 5.900 tỷ đồng, Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam 3.948 tỷ đồng, Công ty CP Đầu tư và Phát triển Eagle Side 3.390 tỷ đồng.

Trong quý I/2022, 5.896 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp được phát hành ra công chúng, giảm 15,7% so với cùng kỳ và giảm 68,8% so với quý trước.

Trong đó, bất động sản là nhóm ngành chiếm tỷ trọng lớn nhất với 40,2% tổng giá trị phát hành trong quý, tương đương 15.860 tỷ đồng tăng 25,2% so với cùng kỳ, giảm 86,5% so với quý trước.

Các doanh nghiệp bất động sản phát hành giá trị lớn nhất bao gồm: CTCP Đầu tư và Phát triển Eagle Side 3.930 tỷ đồng, CTCP Hưng Thịnh Investment 2.000 tỷ đồng, CTCP Phát triển BĐS Đất Việt 1.600 tỷ đồng.

Tuy nhiên, trái phiếu thuộc nhóm ngành bất động sản bất ngờ “đổi chiều” sau vụ lãnh đạo Tân Hoàng Minh bị khởi tố, về một số hành vi, vi phạm trong việc phát hành trái phiếu.

Theo số liệu từ FiinGroup, trong tháng 4 vừa qua, không có một doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu.

Theo đánh giá của VnDirect, thị trường có thể trầm lắng trong 1-2 quý tới do đang chờ đợi những thay đổi về mặt chính sách, pháp lý được cơ quan quản lý nhà nước ban hành trong thời gian tới; các doanh nghiệp phát hành, tổ chức tư vấn, bảo lãnh phát hành, nhà đầu tư tổ chức, cần thời gian để thích ứng với những thay đổi mới về mặt chính sách, pháp lý khi các Thông tư, Nghị định mới đi vào hiệu lực.

Trong khi đó, nhà đầu tư cá nhân cần thêm thời gian để ổn định tâm lý, suy xét và đánh giá tình hình thị trường trước khi đưa ra quyết định đầu tư.

Về nhóm ngành, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ của nhóm Bất động sản sẽ giảm dần trong một vài quý tới và nhường dòng vốn cho những doanh nghiệp sản xuất, dịch vụ thiết yếu.

Xây dựng sẽ lên ngôi?

Cũng theo báo cáo của VnDirect, trong quý I/2022, xây dựng là ngành chiếm tỷ trọng lớn thứ hai với 34,8% tổng giá trị phát hành, tương đương 13.720 tỷ đồng tăng 119,2% so với quý trước và tăng hơn 10 lần so với cùng kỳ.

VnDirect cho rằng các doanh nghiệp xây dựng đang tăng tốc triển khai dự án hạ tầng và dân cư sau giai đoạn chậm lại do dịch bệnh trong năm 2021.

Tài chính – Ngân hàng xếp ở vị trí thứ 3 với tỉ trọng 18,8% tổng giá trị phát hành, tương đương 7.403 tỷ đồng, giảm mạnh 92,0% so với quý trước, nhưng vẫn tăng mạnh 68,1% so với cùng kỳ.

Ngoài NH TMCP Quốc tế, thì top 3 các doanh nghiệp có giá trị phát hành lớn nhất thuộc nhóm này còn gồm có CTCP Tập đoàn Đầu tư IPA (1.000 tỷ đồng) và NH TMCP Á Châu (650 tỷ đồng).

Đơn vị này nhận định, với việc Chính phủ đang đẩy mạnh đầu tư công, các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực Xây dựng sẽ cần có nguồn vốn đủ để đảm bảo tiến độ. Vì vậy, dự báo giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp của ngành Xây dựng trong năm 2022 sẽ cải thiện hơn so với năm 2021.

Bài viết Trái phiếu bất động sản “hết thời”, “nhường ngôi” cho xây dựng? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Vừa qua, Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước công bố huỷ bỏ 9 đợt trái phiếu trị giá 10.030 tỷ đồng của nhóm công ty thuộc Tân Hoàng Minh bao gồm công ty Ngôi Sao Việt, Công ty Cung điện Mùa đông, Công ty Soleil vì hành vi công bố thông tin sai sự thật, che giấu thông tin trong hoạt động phát hành trái phiếu riêng lẻ.

9 lô trái phiếu được bán từ từ tháng 7/2021 đến tháng 3/2022 đã bị hủy bỏ theo Quyết định số 181/QĐ-UBCK ban hành 3/4/2022 căn cứ quy định tại Luật Chứng khoán năm 2019, Nghị định số 153/2020/NĐ-CP.

Trước đó, đây cũng là ba công ty đảm nhiệm nhiều dự án bất động sản lớn của tập đoàn Tân Hoàng Minh.

Đầu tiên phải kể để Công ty Ngôi Sao Việt với dự án khu phức hợp hạng sang D’Capitale Trần Duy Hưng từng gây xôn xao dư luận. Đây là công ty liên kết trực thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh, có trụ sở tại địa chỉ Tầng 2, Tòa nhà D’.Le Pont D’or, Ngõ 30 Phố Mai Anh Tuấn – Phường ô Chợ Dừa – Quận Đống đa – Hà Nội. Tổng giám đốc và người đại diện pháp luật là ông Nguyễn Mạnh Hùng. Công ty này được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh ngày 19/04/2016 với ngành nghề chính là “kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng”.

Chỉ năm tháng sau khi công ty thành lập, ngày 25/09/2016, Tập đoàn Tân Hoàng Minh ký kết hợp tác ba bên nhằm triển khai dự án tổ hợp căn hộ, văn phòng, trung tâm thương mại D’.Capitale Trần Duy Hưng với tổng diện tích lên tới 50.300 m2. Nằm trong diện tích này sẽ bao gồm 6 tòa tháp căn hộ, cao từ 39 – 46 tầng với tổng cộng 2971 căn.

Sở hữu ba mặt tiền hướng ra các tuyến phố được cho là khang trang bậc nhất nội đô như Trần Duy Hưng, Khuất Duy Tiến và Hoàng Minh Giám, dự án được định vị là một đại diện cho những khu hộ hạng sang đã và sẽ được dựng lên  trong quy hoạch cửa ngõ Tây Nam về kinh tế, văn hóa hành chính. Ở vào vị thế đắc địa và được đảm đương bởi một chủ đầu tư với danh tiếng luôn gắn với tiêu chuẩn sang trọng, dự án có giá bán lên đến 60 triệu/m2 trở lên, và mặc dù ở chung cư, nhưng với hành lang dài ngang 2m4 và cao 3m, thông thoáng nhờ điều hòa như chủ đầu tư hứa, các cư dân mua nhà tại dự án đang ra cũng có thế mong chờ một môi trường cao cấp xứng đáng với số tiền bỏ ra.

Sau hơn hai năm triển khai và giao bán, đến tháng 10/2018 các căn hộ dự tính được bàn giao lại cho cứ dân. Tuy nhiên, trước đó vào tháng chín, một động thái bất ngờ đã xảy ra: hàng loạt chủ nhà đòi trả nhà. Những người ôn hòa hơn thì đến ngày 30/9 cũng đã tập hợp đủ 700 hộ đã làm đơn ủy quyền cho Ban đại diện cư dân D’Capitale yêu cầu đề nghị phía chủ đầu tư cung cấp các văn bản pháp lý và thiết kế thi công của tòa nhà..

Nguyên nhân cho điều này, theo phản ánh của nhiều người mua nhà,  là dự án khi hoàn thành khác xa với quảng cáo căn hộ 5 sao người mua được thăm trước khi mua. Hành lang thực tế chỉ khoảng 1,4m với trần nhà thấp, bí và nóng. thang máy không đảm bảo phục vụ cư dân cùng với thang bộ thoát hiểm nhỏ.

Không những vậy, nhiều cư dân tại dự án đã bày tỏ sự bức xúc, bất bình của mình về việc Chủ đầu tư thực hiện mức thu mới đối với tiền dịch vụ, tiền xe, tiền nước. Cụ thể theo thông báo số 265, Chủ đầu tư Dự án D’Capitale, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi sao Việt thông tin, thực hiện chủ trương về việc áp dụng các chính sách ưu đãi về mức phí quản lý vận hành theo từng giai đoạn tại Khu Căn hộ D’Capitale trong năm 2019 và 2020, Chủ đầu tư sẽ tiến hành nâng mức phí quản lý từ 15.600vnđ/m2 lên mức 19.500vnđ/m2m, tăng thêm 25% so với mức thu bấy giờ đang áp dụng. Mức phí được cho là quá cao so với mặt bằng chung.

Bức xúc nối tiếp bức xúc, hàng trăm khách hàng tụ tập và căng băng rôn phản đôi chủ đầu tư, đỉnh điểm là tập thể khách hàng gửi đơn tố cáo Chủ đầu tư lên nhiều nơi và nhờ cơ quan báo chí vào cuộc.

Song song với đó, số liệu tài chính của doanh nghiệp này trong nhiều năm cũng cho thấy hoạt động kinh doanh biến động thất thường. Về doanh thu, nguồn tin từ Dân Việt cho hay phải đến 2018 Ngôi sao Việt mới bắt đầu có doanh thu, đạt vỏn vẹn 80,3 triệu đồng.  Ngay sau đó, năm 2019 lần đầu chứng kiến mức tăng đột biến lến 10.036 tỷ đồng. Tưởng như đang trên đà tăng trưởng, nhưng ngay năm sau 2020, Ngôi Sao Việt nhanh chóng tụt dốc, giảm hơn 9.000 tỷ đồng về 783,5 tỷ đồng.

Đáng chú ý, trong suốt khoảng thời gian từ khi thành lập đến nay, ngoại trừ 2019 ghi nhận mức lợi nhuận 271,5 tỷ đồng (biên lợi nhuận chỉ mỏng 0,02%) , năm nào Ngôi Sao Việt cũng báo lỗ. Giai đoạn 2016 -2018, công ty lỗ lượt 1,8 tỷ; 4,2 tỷ và 10 tỷ đồng qua các năm. Năm 2020 ghi nhận mức lỗ kỷ lục, lên tới 1.0003 tỷ. Lũy kế 5 năm gần nhất, Ngôi Sao Việt thu về gần 11.000 tỷ đồng, song lại báo lỗ lũy kế hơn 700 tỷ đồng.

Đi kèm với nhiều năm thua lỗ kéo dài, Ngôi Sao Việt chứng kiến vốn chủ sở hữu của mình giảm từ 1.817 tỷ đồng năm 2021 xuống còn 803,9 tỷ đồng, bằng một nửa vốn điều lệ. Công ty cũng có khoản nợ phải trả lên tới 6.801 tỷ đồng, gấp 8,4 lần vốn chủ sở hữu.

Trong cả ba công ty thuộc Tân Hoàng Minh liên quan đến vụ việc bán trái phiếu, Ngôi Sao Việt có mức huy động vốn từ trái phiếu lớn nhất, lên đến 2700 tỷ đồng, được gây nên qua các đợt phát hành trái phiếu khác nhau. Khoản đầu tiên vào tháng 7/2021 với quy mô 800 tỷ đồng, kỳ hạn 48 tháng, được dùng để mua hơn 3 triệu cổ phần của Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển và Thương mại Việt Tiến ,tương ứng 51% vốn điều lệ công ty này. Công ty này là chủ sở hữu lô đất ký hiệu C4, HH-1, CCKO (CCKO – Lô 4) thuộc Khu đô thị mới Việt Hưng, quận Long Biên, Hà Nội.

Tiếp đến, tháng 9/2021, Ngôi sao Việt tiếp tục phát hành 1.900 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 60 tháng, sử dụng số tiền thu được cọc vào dự án tổ hợp dịch vụ công cộng, văn phòng, căn hộ ở tại phía Nam đường Đại Cồ Việt với diện tích 29.000 m2. Khoản tiền này tương ứng với 47% tổng mức đầu tư vào dự án khi đó.

Thứ hai phải kể đến là công ty Cung điện mùa Đông. Có trụ sở tại Số 659A Lạc Long Quân, Phường Xuân La, Quận Tây Hồ, Thành phố Hà Nội, Việt Nam, công ty được thành lập từ 29/07/2011, đăng ký hoạt động  trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê với người đại diện pháp luật là ông Nguyễn Khoa Đức.

Dự án nổi bật của công ty là D’. El Dorado I, nằm trên đường Nguyễn Hoàng Tôn (quận Tây Hồ). Khởi công vào cuối tháng 10 năm 2017 và giao cho cư dân từ tháng 10/2019, dự án có tổng diện tích đất 2,808,20m2, trong đó 1263.70m2 là diện tích xây dựng, bao gồm 27 tầng nổi và 3 tầng hầm. Dự án có tổng cộng 448 căn hộ (358 Condotel và 90 căn vĩnh viễn).

Cuối tháng 11/2021, công ty này huy động được 450 tỷ đồng từ trái phiếu và chỉ ba tháng sau, ngày 21/2/2022, doanh nghiệp tiếp tục hoàn tất phát hành lô trái phiếu 3.230 tỷ đồng. Điều này diễn ra  giữa bối cảnh vào ngày 10/12/2021, tập đoàn này đã thắng vụ đấu giá đất ở khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Thủ Đức) với mức giá kỷ lục hơn 2,43 tỷ đồng/m2. Theo đó, giá trị tập đoàn này cần thanh toán lên tới 24.500 tỷ đồng (gấp 8,3 lần giá chào).

Cuối cùng, phải kể đến CTCP Đầu tư và dịch vụ khách sạn Soleil. Trong bộ ba, đây là công ty có tuổi đời lâu nhất. Thành lập 20/05/2008, công ty cũng hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Công ty có trụ sở tại số 2 phố Đặng Thai Mai, Phường Quảng An, Quận Tây Hồ, Thành phố Hà Nội, Việt Nam, với người đại diện pháp luật hiện tại là ông Trần Hồng Sơn.

Công ty này chịu trách nhiệm vận hành dự án tổ hợp D’. Le Roi Soleil – Quảng An được khởi công từ tháng 7/2015 và bắt đầu bàn giao từ 12/2017 tại vị trí 59 Xuân Diệu, Hà Nội. Diện tích mặt bằng gần 10.000 m2 tổ hợp gồm 6 tầng hầm, 2 tòa tháp căn hộ cao 25 tầng với 498 căn hộ siêu sang (các căn hộ có diện tích từ 80-333m2), 8 căn hộ Penthouse, mỗi căn rộng 330m2 và có sân vườn riêng. Dự án còn bao gồm 1 cao ốc dịch vụ cao 8 tầng kết nối giữa 2 tòa căn hộ với 2 tầng làm bể bơi (trong nhà và ngoài trời). Bể bơi ngoài trời được thiết kế giống như bể bơi của Khách sạn Marina Bay (Singgapore) và lần đầu tiên xuất hiện tại một dự án chung cư ở Việt Nam. Bên cạnh đó, khu tổ hợp còn bao gồm tầng hầm để xe rộng lớn với diện tích khoảng 20.000m2 cùng một trung tâm thương mại siêu sang. Với giá bán từ 60 –  70 triệu đồng/m2, dự án có tổng giá trị khoảng 350 triệu usd.

Trong tháng 7 và tháng 8/2021, Công ty cổ phần Đầu tư và dịch vụ khách sạn Soleil thông báo chào bán thành công lô trái phiếu với tổng giá trị 1.250 tỷ đồng. Khoản tiền này được Tân Hoàng Minh thông qua Soleil rót vào dự án Khu du lịch Hoàng Hải hợp tác cùng Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà Hoàng Hải Phú Quốc. Nằm tại khu 5, khu phức hợp Bãi Trường, xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, Kiên Giang, dự án được khởi công từ 1/2018 và hoàn thành 3/2019 với có quy mô gần 12,4 ha, bao gồm căn hộ nghỉ dưỡng, nhà phố thương mại, khu vui chơi giải trí, trung tâm thương mại, khách sạn, khu tổ hợp văn phòng và trung tâm tổ chức sự kiện.

Đáng chú ý, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc của Hoàng Hải Phú Quốc từ 7/6/2021 chính là ông Đỗ Hoàng Việt (SN1994), được biết đến là con trai ông Đỗ Anh Dũng – Chủ tịch HĐQT của Tân Hoàng Minh.

Thành lập từ 19/12/2011 với mã số thuế 1701631799 và hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, Hoàng Hải Phú Quốc hiện có trụ sở tại V07-SV1C, khu tổ hợp du lịch Sonasea Villas and Resort, ấp Đường Bào, Xã Dương Tơ, Thành phố Phú Quốc, Tỉnh Kiên Giang, Việt Nam.

Trong giai đoạn từ 2017 – 2019, ban lãnh đạo của công ty này có nhiều xáo trộn thành phần qua các thương vụ nhượng cổ phần. Tuy khởi đầu doanh nghiệp chỉ có vốn điều lệ 19,6 tỷ đồng trong giai đoạn 2017, đến 16/5/2019, công ty đã nâng tổng vốn điều lệ lên 92 tỷ đồng. Ngày 7/6/2021, ông Việt xuất hiện với vai trò lãnh đạo công ty. Chỉ ba tháng sau, ngày 10/9/2021, vốn điều lệ doanh nghiệp được tăng từ 92 tỷ đồng lên 881,9 tỷ đồng.

Yên Khê

Bài viết Ba công ty thuộc Tân Hoàng Minh vừa bị hủy bán trái phiếu có những dự án bất động sản đình đám nào? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

“Bùng nổ” phát hành, cam kết khủng 18%/năm

Nêu tại báo cáo đánh giá thị trường bất động sản (BĐS) năm 2020, dự báo thị trường 2021, nhìn nhận về việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS, HoREA cho rằng, thị trường phát hành trái phiếu doanh nghiệp năm 2020 tiếp tục tăng trưởng mạnh.

Theo HoREA, có thể chia làm 2 giai đoạn: 8 tháng đầu năm 2020 là giai đoạn bùng nổ phát hành trái phiếu doanh nghiệp và giai đoạn thứ 2 kể từ ngày 1/9/2020, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã dần hạ nhiệt và đi vào xu thế ổn định hơn các năm trước đây.

Theo thống kê, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành thành công trong 10 tháng đầu năm 2020 đạt 350.883 tỷ đồng, tăng 68,1% so cùng kỳ năm 2019. Các doanh nghiệp bất động sản đứng thứ 2 (sau ngành tài chính – ngân hàng) có giá trị phát hành đạt 63.155 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 19,4% tổng giá trị phát hành.

Trong đó, có đến 12 Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản có tổng giá trị phát hành trái phiếu trên 3.000 tỷ đồng/đơn vị (có 04 Tập đoàn bất động sản lớn có tổng giá trị trái phiếu từ trên 8.000-12.000 tỷ đồng/đơn vị).

Đáng chú ý, lãi suất trái phiếu BĐS thường có mức cao, trên 8%/năm, cá biệt có trái phiếu có lãi suất lên đến 18%/năm.

Ghi nhận từ thực tế cho thấy, đầu tháng 9/2020, Tập đoàn Apec – đơn vị đang phát triển hàng loạt dự án BĐS (Apec Aqua Park Bắc Giang, Apec Mandala Bắc Ninh, Apec Golden Valley Mường Lò) hợp tác với Tập đoàn Windham (Hoa Kỳ) – đã gây xôn xao thị trường khi đưa ra gói trái phiếu lãi suất 18%/năm. Trước đó, TNR Holdings cũng đưa ra lãi suất 10,9%/năm, Sunshine Group huy động 11%/năm; Tập đoàn Novaland đưa ra mức 10,6%/năm…

So với lãi suất tiền gửi, lãi suất trái phiếu doanh nghiệp địa ốc hấp dẫn hơn rất nhiều nhưng thực tế có nhiều nhà đầu tư không còn mặn mà với mức lãi suất từ trái phiếu các doanh nghiệp địa ốc đưa ra.

Nhìn vào những con số thống kê cho thấy, cuộc chơi trái phiếu dần giảm nhiệt. Trong tháng 10/2020, chỉ có một thương vụ phát hành trái phiếu mới từ nhóm địa ốc thuộc về Công ty Cổ phần IDJ Việt Nam. Doanh nghiệp này phát hành vào ngày 6/10/2020 với tổng trái phiếu có trị giá vỏn vẹn 20 tỷ đồng. Đây là doanh nghiệp hợp tác với Tập đoàn Apec phát triển các dự án BĐS nghỉ dưỡng và chủ yếu về condotel. Thế nhưng, thị trường condotel đang ở giai đoạn thoái trào sau đổ vỡ về cam kết lợi nhuận vào cuối năm 2019 và tình trạng chưa rõ pháp lý vẫn kéo dài.

Bên cạnh đó, việc doanh nghiệp giảm phát hành trái phiếu trong tháng 9/2020 là điều đã được dự báo từ trước, bởi những thay đổi trong quy định phát hành kể từ 1/9.

Cụ thể, Nghị định số 81/2020/NĐ-CP (Nghị định 81) đã nâng cao tiêu chuẩn, giới hạn về phát hành trái phiếu riêng lẻ, nhằm hạn chế hoạt động phát hành quá mức để phân phối cho nhà đầu tư cá nhân. Đồng thời tăng trách nhiệm của các tổ chức tư vấn, đại lý tham gia vào đợt phát hành. Đây là bước điều chỉnh được cho là cần thiết để đảm bảo thị trường trái phiếu doanh nghiệp hoạt động chuyên nghiệp, lành mạnh, trong đó, hướng đến mục tiêu tách bạch rõ hoạt động chào bán trái phiếu ra công chúng với hoạt động chào bán riêng lẻ.

Bộ Tài chính cũng đã nhiều lần khuyến cáo nhà đầu tư không nên mua trái phiếu chỉ vì lãi suất cao, bởi lãi suất cao sẽ đi kèm với rủi ro cao.Chỉ khi nắm rõ thông tin về trái phiếu, về tình hình tài chính của doanh nghiệp để đánh giá được các rủi ro gặp phải, nhà đầu tư mới nên gom trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ.

Lo ngại “mồi câu” trái phiếu lãi suất cao

Từ thực tế phát triển thời gian qua, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho rằng, Nghị định 81 (có hiệu lực kể từ ngày 1/9/2020) đã quy định chặt chẽ các điều kiện phát hành, nên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có trái phiếu BĐS sẽ được kiểm soát rủi ro và bảo vệ nhà đầu tư hiệu quả hơn trước đây.

Tuy nhiên, vị Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cũng chỉ ra nhiều quan ngại đối với hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS.

Theo ông Châu, tỷ trọng nhà đầu tư trái phiếu là cá nhân tăng mạnh, chỉ riêng tháng 7/2020 đã tăng lên mức 17,4%, cao hơn mức trung bình 9,2% của 6 tháng đầu năm 2020 và có khoảng hơn 50% nhà đầu tư cá nhân chọn mua trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Nhưng hầu hết nhà đầu tư cá nhân chưa được trang bị đầy đủ kiến thức và kỹ năng đầu tư trái phiếu vốn là sân chơi của người chuyển nghiệp và thường đầu tư vào trái phiếu có lãi suất cao.

Trong cuộc đua cam kết lãi suất, ông Châu cho rằng, rủi ro thường rơi vào thời điểm đáo hạn trái phiếu (trong khoảng trên dưới 5 năm tới đây), nhất là đối với các trái phiếu cam kết trả lãi cao, mà doanh nghiệp hoạt động không hiệu quả, hoặc thiếu các biện pháp đảm bảo rủi ro cho nhà đầu tư.

Nhìn vào những con số khủng trong cam kết lãi suất của trái phiếu BĐS không ít chuyên gia đã đưa ra cảnh báo từ chính “vết xe đổ” của condotel.

Trước đó, thị trường BĐS nghỉ dưỡng (condotel) đã thu hút nhiều nhà đầu tư liên tục đổ tiền vào và coi như một kênh đầu tư đầy hấp dẫn khi chủ đầu tư cam kết mức lợi nhuận khủng, lên tới 12%-20%. Năm 2019, thị trường BĐS bị chấn động bởi cú sốc Cocobay với sự vỡ trận của Empire Group trong việc cam kết lợi nhuận với khách hàng dự án tại Đà Nẵng. Điều này khiến nhiều chuyên gia cảnh báo trái phiếu doanh nghiệp cũng có thể lặp lại việc nhiều chủ đầu tư không đủ khả năng chi trả mức lãi suất đã cam kết.

Trao đổi với báo chí về vấn đề này, chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, thị trường trái phiếu bất động sản phát triển nhanh sẽ dẫn đến cạnh tranh lãi suất, chất lượng trái phiếu doanh nghiệp không đồng đều, đẩy rủi ro về phía người mua phải tự thẩm định, đánh giá. Nhà đầu tư phải cẩn trọng với doanh nghiệp bất động sản đưa ra mức lãi suất trái phiếu cao gấp đôi lãi suất ngân hàng. Bởi lãi suất càng cao rủi ro càng lớn. Đối với những công ty không có báo cáo tài chính hay những công ty có tuổi đời chưa lâu, để thu hút đầu tư họ sẽ càng trả lãi suất cao.

“Trong trường hợp các doanh nghiệp không thể trả lãi hoặc gốc cho nhà đầu tư thì chắc chắn thiệt hại lớn”, TS.Nguyễn Trí Hiếu nói.

Ngoài ra, ông Lê Hoàng Châu cũng nêu lên quan ngại được xem như một trong những bất cập lớn nhất hiện nay là chưa có các tổ chức tư vấn uy tín (tương tự như Fitch Ratings) đánh giá, xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp phát hành trái phiếu, để đảm bảo minh bạch thông tin và góp phần bảo vệ nhà đầu tư trái phiếu.

Bài viết Trái phiếu bất động sản tăng nóng cam kết khủng, lo ngại đổ vỡ như condotel đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Lê Minh Hưng vừa có văn bản trả lời cử tri liên quan đến thị trường bất động sản (BĐS) và việc kiểm soát tín dụng vào thị trường này.

Theo đó, Thống đốc dẫn số liệu mới nhất cho thấy đến nay tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đã được kiểm soát ở mức hợp lý khi chiếm 32,12% tổng dư nợ cho vay lĩnh vực BĐS, tăng 8,11% so với cuối năm 2018. Tín dụng phục vụ tiêu dùng BĐS đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng khi chiếm 67,88% dư nợ cho vay lĩnh vực này, tăng 25,69% so với cuối năm 2018.

Thời gian qua để hỗ trợ thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, trong điều hành tín dụng, NHNN đã thực hiện nhiều giải pháp kiểm soát tín dụng để hạn chế rủi ro đối với lĩnh vực này, đặc biệt là kiểm soát tín dụng đối với các dự án phân khúc cao cấp, BĐS du lịch nghỉ dưỡng, hướng dòng vốn vào nhu cầu thực.

Cụ thể, NHNN đã quy định các giới hạn, tỉ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động NH theo hướng giảm dần tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn và áp dụng hệ số rủi ro cao hơn đối với các khoản vay mua nhà có giá trị lớn, nhằm hướng dòng vốn tín dụng vào phân khúc nhà ở trung bình, nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội.

Các tổ chức tín dụng được yêu cầu kiểm soát, giám sát chặt chẽ việc cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng, nhóm khách hàng lớn, các dự án có quy mô lớn, phân khúc cao cấp, biệt thự, nghỉ dưỡng. Chỉ xem xét cấp tín dụng đối với các dự án, phương án vay vốn khả thi, bảo đảm tính pháp lý, khách hàng có khả năng trả nợ đầy đủ và đúng hạn. Các NH thương mại thận trọng xem xét cho vay góp vốn đầu tư kinh doanh BĐS, nhà đầu tư thứ cấp…

NHNN cũng chỉ đạo NHNN chi nhánh tỉnh, thành phố theo dõi, nắm bắt tình hình thị trường BĐS và việc cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng đối với lĩnh vực BĐS trên địa bàn, đặc biệt tại tỉnh, thành phố, các khu vực có hiện tượng sốt đất.

Các chương trình tín dụng về nhà ở theo chủ trương của Quốc hội, Chính phủ được NHNN ban hành đầy đủ văn bản hướng dẫn về cho vay, chỉ định BIDV, Vietcombank, Vietinbank, Agribank tham gia; chỉ đạo ngân hàng chính sách xã hội triển khai thực hiện. Đến cuối năm 2019, dư nợ cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP tại ngân hàng chính sách xã hội đạt 2.397 tỉ đồng với 7.139 khách hàng còn dư nợ.

Cũng theo Thống đốc Lê Minh Hưng, việc vốn tín dụng vào lĩnh vực kinh doanh BĐS bị siết chặt thời gian qua buộc các doanh nghiệp phải tìm nguồn vốn khác, trong đó có phát hành trái phiếu.

Báo cáo thị trường tiền tệ trong tháng 2 của SSI Research cho thấy có 15 doanh nghiệp phát hành trái phiếu với tổng lượng phát hành là 5.574 tỉ đồng, trong đó các doanh nghiệp BĐS chiếm tới 72% lượng phát hành trong tháng.

Lãi suất bình quân các lô phát hành trái phiếu BĐS trong tháng 2 là 11%/năm, giảm so với mức bình quân 11,73% của tháng 1-2020, trong đó, lô phát hành có lãi suất cao nhất 12%/năm kỳ hạn 1 năm…

Tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành 2 tháng đầu năm nay là 19.398 tỉ đồng kỳ hạn bình quân 4,75 năm, lãi suất bình quân là 10,07%/năm. Trong đó, các doanh nghiệp BĐS cũng chiếm tới 60% tổng lượng trái phiếu phát hành.

Theo Thái Phương/ NLĐO

Link bài gốc: https://nld.com.vn/kinh-te/von-ngan-hang-vao-bat-dong-san-van-dang-duoc-siet-chat-20200311143952558.htm

Bài viết Vốn ngân hàng vào bất động sản vẫn đang được siết chặt đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.