Theo ông Nguyễn Duy Thành, CEO Công ty Global Home Property, hiện nay tranh chấp chung cư thường rơi vào hai vấn đề chính: Tiền quỹ bảo trì giữa các bên là chủ đầu tư, Ban Quản trị và cư dân; Vấn đề sở hữu tiện ích chung – riêng giữa chủ đầu tư và người dân trong đó có khu vực bãi xe.

Đây được xem là hai vấn đề mấu chốt làm nảy sinh nhiều mâu thuẫn trong hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư và trong môi trường cung cư hiện nay. Để giải quyết vấn đề này cần phải tìm hiểu và trị dứt điểm từ gốc.

Đối với quỹ bảo trì chung cư, ông Thành cho rằng không cần thiết phải sửa đổi hay ban hành các văn bản pháp luật liên quan đến việc quản lý quỹ bảo trì như thế nào, mà cần phải có văn bản hướng dẫn cụ thể.

Trong đó, Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) năm 2014 đã nêu rõ rằng, các chủ đầu tư khi bán căn hộ phải có ngân hàng bảo lãnh cho việc thực hiện hợp đồng và người mua phải mở tài khoản tại ngân hàng do chủ đầu tư lựa chọn để bảo lãnh tại dự án bất động sản đó.

Từ quy định này, có thể giải quyết bài toán đơn giản bằng cách khách hàng thanh toán giá trị mua nhà đều phải thông qua tài khoản ngân hàng bảo lãnh cho dự án đó. Khi dòng tiền của người mua tăng lên qua các giao dịch ngân hàng thì tài sản sở hữu của chủ đầu tư giảm đi.

“Như vậy, trường hợp chủ đầu tư đi vay vốn trong ngân hàng, thì ngân hàng sẽ kiểm soát được cái tài sản đảm bảo đã giảm dần và phải hạ hạng mức tín dụng của chủ đầu tư đi. Làm như vậy để tránh các trường hợp chung cư như hiện nay, chủ đầu tư vay số tiền rất lớn nhưng khi bán cho cư dân lại không có thanh toán các khoản dư nợ tín dụng giảm dần, từ đó xảy ra việc người mua không được cấp chủ quyền do chủ đầu tư đã mang tài sản đi thế chấp cho ngân hàng”, ông Thành nói.

Cũng theo ông Thành, khi người dân đã thanh toán qua tài khoản cũng là lúc ngân hàng phải có trách nhiệm điều chỉnh lại hạng mức tín dụng của chủ đầu tư cho các bất động sản căn hộ đang hình thành trong tương lai.

Một vấn đề khác của quỹ bảo trì chung cư, đến giai đoạn cuối cùng của kỳ hạn nhận bàn giao nhà theo quy định của Thông tư 02 và Luật Nhà ở năm 2014. Lúc này, người dân phải thanh toán 2% quỹ bảo trì qua tài khoản của ngân hàng. Từ đó, ngân hàng phải “treo” khoản tiền quỹ bảo trì 2% trong ngân hàng và không cho chủ đầu tư rút ra khoản tiền này.

Bản chất tiền này là của người dân và thực hiện việc đóng góp theo quy định của Luật nhà ở. Số tiền quỹ bảo trì này sẽ mặc nhiên gửi có kỳ hạn tối thiểu là 1 năm .Vì trong giai đoạn đầu, Luật đã quy định tối thiểu 12 tháng công trình đưa vào sử dụng sẽ còn nằm trong giá trị bảo hành.

Do vậy, tất cả các hạng mục liên quan đến việc sửa chữa, bảo trì sẽ không dùng vào tiền bảo trì nữa. Tiền lãi suất của người dân sẽ được tăng cao khi chủ đầu tư bàn giao cho cư dân vào sử dụng và chủ đầu tư tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, bầu ra Ban Quản trị.

Sau khi Ban Quản trị được chính quyền thừa nhận, thì chủ đầu tư phải có văn bản gửi đến ngân hàng để chuyển đổi hình thức sở hữu dòng tiền sang cho Ban Quản trị chung cư để quản lý tài sản. Ban quản trị chung cư mới cũng không được rút số tiền đó ra khỏi ngân hàng để chuyển dòng tiền đó qua ngân hàng khác nếu không được hội nghị nhà chung cư thông qua.

Để có thêm sự minh bạch, ông Thành cho rằng phải có quy định rõ ràng liên quan đến quỹ bảo trì đều phải thực hiện thông qua hình thức chuyển khoản để tránh tranh chấp về sau. Khi đó, Ban quản trị nhiệm kỳ 1,2…và về sau chỉ cần căn cứ vào các sao kê ngân hàng sẽ biết được tiền có sử dụng đúng mục đích, công khai minh bạch hay không.

Đối với vấn đề trong các tranh chấp chung – riêng ở chung cư, ông Thành cho biết, cần phải quy định cụ thể hơn đối với chủ đầu tư ngay trong hợp đồng mua bán căn hộ, các giới hạn nào thuộc sở hữu chung và riêng. Đặc biệt, trong đó có khu vực sở hữu riêng của chủ đầu tư. Đó là cơ sở căn cứ từ hợp đồng.

Theo CEO của Global Home Property, căn cứ khác là từ giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công, biên bản nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Từ các căn cứ này, là cơ sở tiền đề cho chủ đầu tư khi bàn giao cho cư dân, Ban Quản trị sẽ rõ ràng, minh bạch các khu vực diện tích nào là sở hữu chung, sở hữu riêng.

“Thời gian gần đây phát sinh ra việc mâu thuẫn liên quan đến sở hữu riêng của chủ đầu tư là bãi xe ô tô trong chung cư. Nhưng mâu thuẫn này cần phải được nêu rõ trong hợp đồng sẽ hạn chế được các vấn đề rủi ro liên quan đến tranh chấp chung và riêng tại chung cư”, ông Thành chia sẻ.

Theo Công Quang/ Dân trí

Nguồn: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-bat-dong-san-nguyen-duy-thanh-bay-cach-hoa-giai-tranh-chap-chung-cu-20200129071606802.htm

Bài viết Chuyên gia bất động sản Nguyễn Duy Thành bày cách hoá giải tranh chấp chung cư đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Những tháng gần cuối năm 2019, hàng trăm khách hàng tại dự án Green Town Bình Tân do Công ty TNHH IDE làm chủ đầu tư vẫn “đứng ngồi không yên” khi chưa nhận được nhà theo đúng hợp đồng.

Mặc dù khách hàng đã đóng cho chủ đầu tư 50% giá trị hợp đồng (tương đương 500-700 triệu), ký hợp đồng mua bán căn hộ từ năm 2017 nhưng đến nay sau 3 năm các block B, B1, B2, B3, B4 của dự án này vẫn “đứng hình” do chủ đầu tư vướng kiện tụng với đối tác là Công ty CP Dịch vụ và Đầu tư Đất Xanh Đông Nam Bộ (Đất Xanh Đông Nam Bộ).

Nguyên nhân của việc chậm trễ này là do phía công ty IDE cho rằng bản án về việc phong tỏa tài sản, yêu cầu bồi thường là không đúng theo quy định pháp luật nên không chấp hành án. Công ty này cũng đã nhiều làm đơn kháng nghị giám đốc thẩm để điều chỉnh bản án. Do đó, dự án dù được thi công cầm chừng nhưng đến nay vẫn chưa thể bàn giao nhà cho khách theo quy định của pháp luật.

Trong thời gian chờ đợi IDE và Đất Xanh Đông Nam Bộ giải quyết tranh chấp kéo dài, hàng trăm khách hàng của dự án bị rơi vào thế khó. Nhiều người cho biết họ mong chờ Tết 2020 sẽ có nhà nhưng cuối cùng lại thất vọng vì những lùm xùm giữa 2 bên mãi không thể giải quyết.

Thậm chí, những khách hàng này còn bị cả hai bên công ty ‘quay như chong chóng’. Số khách hàng căng băng rôn phản đối Đất Xanh Đông Nam Bộ cho rằng, đơn vị này gây khó dễ cho IDE khiến khách hàng không thể nhận nhà. Một số khác lại cho rằng nguyên nhân là do công ty IDE chây ì thi hành án nên mới đẩy khách hàng vào thế rủi ro, nguy cơ mất cả vốn lẫn nhà.

Như VietNamNet đã thông tin trước đó, liên quan đến việc tranh chấp “Hợp đồng tiếp thị và phân phối độc quyền” giữa Công ty IDE và Đất Xanh Đông Nam Bộ, ngày 28/8/2019, Chi cục Thi hành án Dân sự quận Bình Tân (TP.HCM) đã ban hành quyết định số 216/QĐ-CCTHADS, về việc tạm dừng đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản đối với Công ty TNHH IDE Việt Nam, tại dự án Green Town Bình Tân.

Theo đó, Công ty TNHH IDE Việt Nam (Công ty IDE) bị buộc phải tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản của Công ty IDE tại Khu dân cư đô thị Vĩnh Lộc, phường Bình Hưng Hòa B, quận Bình Tân, TP.HCM.

Trước đó vào ngày 30/7/2019, Tòa án Nhân dân TP.HCM đã ban hành bản án số 670/2019/KDTM – PT về giải quyết “Tranh chấp hợp đồng dịch vụ tiếp thị và phân phối độc quyền” giữa Công ty TNHH IDE Việt Nam và Công ty Cổ phần Dịch vụ và Đầu tư Đất Xanh Đông Nam Bộ. Tại bản án này, Tòa án Nhân dân TP.HCM yêu cầu Công ty IDE Việt Nam bồi thường cho Đất Xanh Đông Nam Bộ số tiền hơn 313 tỷ đồng.

Đến ngày 30/8/2019 Chi cục Thi hành án Dân sự quận Bình Tân, TP.HCM tiếp tục ban hành quyết định thi hành án số 3860/QĐ-CCTHADS, đối với Công ty TNHH IDE Việt Nam, buộc công ty này phải thanh toán cho Đất Xanh Đông Nam Bộ số tiền 7,5 tỷ đồng.

Ngay sau đó, phía công ty IDE đã nhiều lần làm đơn kháng nghị giám đốc thẩm. Đến ngày 20/11, VKSND Cấp cao tại TP.HCM đã có Quyết định kháng nghị số 259/QĐKNGĐT-VKS-KDTM đối với hai bản án của các cấp tòa TP.HCM và TAND quận Bình Tân liên quan đến Công ty IDE, đề nghị các cơ quan liên quan tạm đình chỉ thi hành đối với Bản án số 670/2019 của TAND TP.HCM cho đến khi có quyết định giám đốc thẩm.

Như vậy, không rõ việc đáo tụng đình giữa 2 công ty này sẽ kéo dài bao lâu nhưng khổ nhất vẫn là khách hàng khi họ đã quá mệt mỏi, sau nhiều năm chờ đợi căn nhà do họ bỏ tiền ra mua vài năm trước đó.

Theo Khánh Hòa/ VietNamNet

Nguồn: https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/du-an/chu-dau-tu-dinh-kien-tung-tram-khach-cang-bang-ron-doi-nha-ngay-can-tet-610173.html

Bài viết Chủ đầu tư dính kiện tụng, trăm khách căng băng rôn đòi nhà ngày cận Tết đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Chính quyền địa phương “tuýt còi”

Chung cư The EverRich Infinity (290 An Dương Vương, phường 4, quận 5, TP.HCM) do Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt (Địa ốc Phát Đạt) làm chủ đầu tư. Được quảng bá là chung cư cao cấp tiêu chuẩn 5 sao, thiết kế như một “resort giữa lòng Sài Gòn”, thế nhưng chỗ đậu xe ô tô đang là vấn đề khiến cư dân tại đây bức xúc thời gian qua.

Từ khi chung cư The EverRich Infinity được bàn giao, đi vào hoạt động từ tháng 6/2017, cư dân sử dụng xe ô tô đã thuê chỗ đậu tại chung cư này với giá 2,2 triệu đồng/chỗ/tháng. Đến giữa tháng 11/2019, Ban quản lý chung cư bất ngờ ra thông báo ngưng cho thuê chỗ đậu xe ô tô thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư.

Trước đó, Địa ốc Phát Đạt nhiều lần thông báo sẽ bán quyền sử dụng 155 chỗ đậu xe ô tô mà công ty này cho rằng thuộc sở hữu riêng của họ với giá 500 triệu đồng/chỗ, chưa bao gồm 2% phí bảo trì và 10% thuế VAT. Việc không còn được thuê chỗ đậu xe ô tô khiến nhiều cư dân bất bình.

Đỉnh điểm là tối 17/12/2019, bảo vệ chung cư đã chặn hàng loạt xe ô tô của cư dân, không cho xuống hầm gửi như thường lệ. Sự việc trở nên căng thẳng khi cư dân đậu xe chắn từ lối ra vào chung cư tràn ra đường An Dương Vương, căng băng rôn phản đối Địa ốc Phát Đạt suốt đêm. Chưa dừng lại, ngày 24/12/2019 cư dân tiếp tục dán băng rôn trên xe ô tô chạy nối đuôi nhau từ chung cư đến trụ sở Địa ốc Phát Đạt ở quận 7.

Ông Nguyễn Sơn Hà, Trưởng Ban quản trị chung cư The EverRich Infinity cho biết, theo hợp đồng mua bán giữa Địa ốc Phát Đạt với cư dân, bãi xe thương mại tại tầng hầm B1 và B2 thuộc sở hữu của chủ đầu tư và ưu tiên cho cư dân sử dụng bãi đậu xe này để đậu xe ô tô có trả phí.

Cũng theo ông Hà, quy định tại Điều 101.1b Luật Nhà ở đối với chỗ đậu xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư được quyền quyết định mua hoặc thuê. Như vậy, cư dân có quyền thuê hoặc mua chỗ đậu xe và việc bố trí thuê chỗ đậu phải đảm bảo nguyên tắc ưu tiên cho cư dân trước, sau đó mới dành cho đối tượng khác.

Trưởng ban quản trị The EverRich Infinity cho hay, ban quản trị đã nhiều lần gửi văn bản đến UBND quận 5, Sở Xây dựng và UBND TP.HCM đề nghị xem xét, cho ý kiến về tình pháp lý phần diện tích bãi đậu xe mà Địa ốc Phát Đạt cho rằng thuộc sở hữu riêng nhưng không nhận được phản hồi.

Do một số nội dung còn chưa rõ ràng về mặt pháp lý và chưa có sự thống nhất giữa ban quản trị chung cư The EverRich Infinity và Địa ốc Phát Đạt, đầu tháng 11/2019 UBND phường 4, quận 5 đã văn bản đề nghị chủ đầu tư này tạm ngưng tổ chức bốc thăm quyền sử dụng chỗ đậu xe ô tô tại chung cư.

Mập mờ pháp lý diện tích bãi đậu xe 

Từ chuyện Địa ốc Phát Đạt thông báo ngừng cho thuê chỗ đậu xe ô tô để bán giá nửa tỷ đồng mỗi chỗ đậu khiến cư dân The EverRich Infinity đặt nghi vấn chủ đầu tư này mập mờ về diện tích sàn sử dụng của chung cư để “ăn bớt” diện tích bãi đậu xe.

Trong thông cáo báo chí phát đi vào tháng 5/2018, Địa ốc Phát Đạt cho biết tổng diện tích sàn sử dụng tại The EverRich Infinity là 50.987m2, tổng diện tích bãi đậu xe theo quy định là 10.876m2 và thực tế tổng diện tích bãi đậu xe tại chung cư này đang là 11.121m2, tức dư 245m2 so với quy định.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của phóng viên VietNamNet, giấy phép xây dựng số 162/GPXD ngày 16/11/2015 do Sở Xây dựng TP.HCM cấp cho dự án chung cư The EverRich Infinity lại thể hiện tổng diện tích sàn xây dựng tại đây là 83.695,88m2.

Theo kỹ sư xây dựng Nguyễn Bảo Vinh, quy chuẩn xây dựng chung thì tỷ lệ trung bình diện tích sàn sử dụng/diện tích sàn xây dựng dao động từ 71% – 75%, tuỳ thuộc vào việc tối ưu hoá thiết kế. Trong khi đó, theo số liệu công bố tại chung cư The EverRich Infinity thì tỷ lệ này chỉ có 60%, tức 1m2 sàn xây dựng chỉ có 0,6m2 sàn sử dụng.

Kỹ sư Vinh cho rằng, việc xác định diện tích sàn sử dụng sẽ ảnh hưởng đến diện tích bãi đậu xe. Vì theo tiêu chuẩn QCXDVN 01:2008/BXD áp dụng cho loại công trình như The EverRich Infinity thì cứ 100m2 diện tích sử dụng căn hộ tối thiểu phải có 20m2 chỗ đậu xe và cứ 100m2 sàn sử dụng thương mại dịch vụ tối thiểu có 25m2 chỗ đậu xe.

Như vậy, diện tích sàn xây dựng tại chung cư theo giấy phép là 83.697m2 thì diện tích sử dụng sẽ dao động từ 60.261m2 – 62.772m2. Từ đó, diện tích bãi đậu xe tối thiểu phải từ 12.052m2 – 12.554m2. Trong khi diện tích bãi đậu xe thực tế Địa ốc Phát Đạt công bố chỉ 11.121m2 (!?).

Để chứng minh Địa ốc Phát Đạt đã bố trí đủ diện tích bãi đậu xe hay chưa, cư dân T.V.H cho rằng công ty cần phải công khai tổng diện tích đã bán trên hợp đồng và phần diện tích giữ lại để xác định diện tích sử dụng của chung cư.

“Nếu Địa ốc Phát Đạt tiếp tục khẳng định số liệu công bố là đúng thì chúng tôi có quyền yêu cầu cơ quan thuế, Sở Xây dựng xem xét, kiểm tra để xác định chính xác tỷ lệ diện tích sàn sử dụng trên sàn xây dựng từ đó làm rõ diện tích bãi đậu xe tại chung cư”, cư dân T.V.H cho hay.

Để làm rõ những phản ánh của cư dân và thông tin pháp lý về bãi đậu xe tại chung cư The EverRich Infinity như nói trên, PV VietNamNet đã liên hệ với ban lãnh đạo Địa ốc Phát Đạt từ ngày 4/12/2019 tuy nhiên đến nay vẫn chưa nhận được phản hồi.

Liên quan đến phí bảo trì tại chung cư The EverRich Infinity, ông Nguyễn Sơn Hà, Trưởng Ban quản trị chung cư này cho biết, đến nay Địa ốc Phát Đạt đã bàn giao số tiền hơn 50 tỷ đồng cho ban quản trị. Tuy nhiên, khoản phí bảo trì của phần diện tích  sở hữu riêng của chủ đầu tư thì chưa bàn giao.

Theo Phương Anh Linh/ VietNamNet

Nguồn: https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/du-an/phat-dat-map-mo-ve-dien-tich-bai-dau-o-to-chung-cu-5-sao-de-ban-gia-cao-603595.html

Bài viết Phát Đạt mập mờ về diện tích bãi đậu ô tô chung cư 5 sao để bán giá cao? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.