Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng bị “bỏ rơi”, nảy sinh nhiều bất cập

Theo thống kê của Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), tính đến tháng 9/2021, cả nước có khoảng 239 dự án bất động sản du lịch, với hơn 114.097 căn hộ condotel, 24.399 villas và 30.899 shophouse. Tổng giá trị 3 sản phẩm này khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD.

Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho biết: Bất động sản du lịch mới hình thành và phát triển trong 5 năm trở lại đây nhưng đã đóng góp khoảng 21,3% số lượng buồng phòng của các khách sạn 3 – 5 sao trên toàn quốc.

Thế nhưng, phân khúc này đang chịu rất nhiều điều tiếng, do hệ thống pháp lý của Việt Nam chưa hoàn chỉnh, có sự chồng chéo giữa 5 luật, bao gồm: Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Du lịch.

TS Cấn Văn Lực phân tích: Dù bất động sản du lịch nghỉ dưỡng chịu sử quản lý của 5 luật, nhưng cho tới nay vẫn chưa được định danh, chưa nằm trong quy hoạch phát triển du lịch, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa theo kịp nhu cầu và năng lực cạnh tranh quốc tế.

Đặc biệt, hệ thống pháp lý liên quan tới phân khúc này chưa đồng bộ, thiếu nhất quán phù hợp với đặc trưng riêng của loại hình này, dẫn đến khó khăn, phức tạp trong quá trình áp dụng cho cả phía cơ quan quản lý Nhà Nước, nhà đầu tư và rủi ro cho các tổ chức tài chính trong quá trình tài trợ vốn, xử lý nợ xấu.

“Việc vận dụng các quy định pháp lý của các lĩnh vực khác nhau dẫn tới việc thiếu nhất quán, đồng bộ trong áp dụng của các cơ quan nhà nước, địa phương từ đó gây ra sự lúng túng trong quá trình xử lý công việc. Doanh nghiệp gặp phải nhiều khó khăn, phức tạp do phải đối mặt các quy trình, thủ tục chưa rõ ràng”, ông Lực nói.

Vì vậy, TS Cấn Văn Lực đề nghị sớm bổ sung, hoàn thiện khung pháp lý cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Thứ nhất, phân khúc này phải được định danh trong luật kinh doanh bất động sản, luật xây dựng.

Thứ hai, giải quyết cấp bách những vướng mắc đang tồn tại, cơ quan có thẩm quyền cần sớm ban hành các văn bản dưới luật để hướng dẫn thống nhất các địa phương cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản, chuyển nhượng cho nhà đầu tư theo đúng hồ sơ pháp lý mà doanh nghiệp/ chủ đầu tư dự án đã được cơ quan quản lý nhà nước tại các địa phương cấp trước đó.

Giải pháp này sẽ giúp tháo gỡ hàng trăm nghìn tỷ đang bị ứ đọng ở các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, không làm gián đoạn đầu tư của doanh nghiệp, kích thích doanh nghiệp đầu tư, phát triển kinh tế, tiếp tục thu hút nguồn vốn đầu tư, giúp tăng thu cho ngân sách.

Trong khi chờ Luật đất đai, Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản được, Chính phủ cần sớm ban hành nghị định tháo gỡ những vướng mắc hiện nay.

Đồng tình với nhận định này, PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Trưởng Bộ môn Luật Đất đai và Kinh doanh bất động sản, Khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội cho rằng, Chính phủ cần giải quyết dứt điểm những tồn đọng nhằm thanh lọc thị trường.

Theo bà Nga, sự bùng nổ và phát triển nhanh chóng của hàng loạt các bất động sản du lịch trong thời gian qua cũng để lại những hệ lụy trái chiều cho thị trường bất động sản du lịch, pháp luật điều chỉnh đối với thị trường cũng bộc lộ nhiều khoảng trống.

Theo đó, nhiều vấn đề nổi cộm, có ảnh hưởng xấu tới môi trường đầu tư song chưa được giải quyết dứt điểm, đang bị bỏ ngỏ dây dưa kéo dài làm mất niềm tin của khách hàng, sự an toàn của các chủ thể tham gia thị trường không được đảm bảo.

Vì vậy, sự cần thiết trong thời gian tới cần được Nhà nước có chỉ đạo kịp thời giải quyết những tồn đọng đối với những vấn đề nổi cộm như việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các sản phẩm bất động sản du lịch, đặc biệt là các Resort villa và Condotel.

Phải có quy hoạch ngành du lịch

Trong khi đó, PGS.TS Trần Việt Dũng, Trưởng Khoa Luật Quốc tế, Đại học Luật TP.HCM nhận định: Ngoài các yếu tố về chồng chéo pháp luật, Việt Nam đang thiếu các quy hoạch tổng thể về sử dụng đất mang tính ổn định lâu dài cho những khu vực mà nhà nước dự định phát triển du lịch.

Vì vậy, PGS.TS Trần Việt Dũng cho rằng, Nhà nước và các cơ quan chức năng cần nghiên cứu phối kết hợp, hoàn thiện chính sách phát triển ngành du lịch và phân khúc bất động sản du lịch.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đồng tình. Ông cho rằng, Việt Nam cần phải có quy hoạch đất cụ thể cho từng trường hợp.

Theo đó, quy hoạch sử dụng đất phải gắn với việc phân vùng sử dụng đất theo nghĩa này hoặc nghĩa khác (tiêu chí phân vùng). Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất phải gắn chặt chẽ với các loại quy hoạch khác.

Từ đây, có thể đưa ra một số yêu cầu trong sửa đổi luật đất đai như chuyển hẳn phương pháp quy hoạch sử dụng đất từ tiêu chí theo mục đích sử dụng đất sang tiêu chí theo phân vùng sử dụng đất.

“Tôi mong muốn Bộ Kế hoạch Đầu tư, Bộ Tài nguyên và Môi trường có kế hoạch xây dựng và ban hành Thông tư liên tịch nhằm hướng dẫn Việc kết nối giữa Quy hoạch quốc gia ngành du lịch với quy hoạch sử dụng đất có liên quan đến các khu chức năng du lịch, nghỉ dưỡng. Như vậy, những điểm nghẽn liên quan tới phân khúc bất động sản này”, ông Võ nói.

Bài viết Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng bị “bỏ rơi”, nảy sinh nhiều bất cập đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Khủng hoảng nợ của tập đoàn bất động sản hàng đầu Trung Quốc Evergrande làm gia tăng nỗi lo về một cuộc khủng hoảng tài chính của Trung Quốc – nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới, và xa hơn là châm mồi cho một cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.

Việt Nam với vai trò là một nước láng giềng, có quan hệ thương mại sâu rộng với Trung Quốc, và là nền kinh tế có độ mở cao. Bởi vậy, có không ít nhà đầu tư đặt vấn đề về một cuộc khủng hoảng tương tự với các ông lớn bất động sản Việt, đặc biệt trong bối cảnh khó khăn từ dịch bệnh.

Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup cho biết, nếu áp dụng bộ tiêu chí “3 lằn ranh đỏ” của Trung Quốc với 69 công ty bất động sản đang niêm yết của Việt Nam thì có tới 77% doanh nghiệp sẽ vi phạm một trong 3 tiêu chí.

Theo ông Thuân, mức độ đòn bẩy của các đơn vị bất động sản Việt Nam khá tương đồng với doanh nghiệp Trung Quốc (nợ vay ròng/vốn chủ đều khoảng 0,6 – 0,7 lần) tuy nhiên có điểm khả quan hơn là khả năng trả lãi của doanh nghiệp Việt được đánh giá tốt hơn nhiều; Mặt bằng tỷ suất lợi nhuận gộp của ngành bất động sản Việt Nam hiện cũng gấp đôi Trung Quốc.

Tuy nhiên, Chủ tịch FiinGroup vẫn cho rằng, sự kiện Evergrande và thị trường bất động sản Trung Quốc gần đây cần phải là bài học chính sách với Việt Nam về nắn chỉnh sự phát triển của tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp.

Ở một góc nhìn tương tự, TS. Lê Xuân Nghĩa lưu ý hiện tượng Evergrande có thể là một bài học lớn. “Việt Nam hiện có một số ngân hàng cổ phần cho vay các doanh nghiệp bất động sản liên quan, cho vay lĩnh vực bất động sản quá lớn. Khi các doanh nghiệp bất động sản gặp vấn đề rất có thể sẽ tạo ra khó khăn thanh khoản cho các ngân hàng thương mại, đặc biệt là những ngân hàng yếu kém. Cho tới thời điểm hiện tại, đã có ít nhất 4 doanh nghiệp ở Việt Nam cần phải có những hồi chuông cảnh báo”, ông Nghĩa nói.

Trong khi đó, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV lại đánh giá: “Không cần quá lo ngại về rủi ro của thị trường bất động sản Việt Nam ở thời điểm hiện tại vì vẫn trong tầm kiểm soát”.

Cụ thể, theo TS. Cấn Văn Lực, hiện tín dụng bất động sản (cả cho vay mua nhà ở và đầu tư, kinh doanh bất động sản) vẫn ở mức vừa phải, thậm chí thấp so với khu vực; Thị trường bất động sản chỉ đang gặp khó khăn ngắn hạn do cú sốc chung của dịch bệnh; Lượng TPDN bất động sản chưa quá lớn, trong tầm hệ số đòn bẩy tài chính cho phép và đa số các doanh nghiệp lớn, có tiềm lực phát hành.

Theo thống kê, TS. Cấn Văn Lực cho biết tính đến hết quý 2/2021, nguồn vốn tín dụng bất động sản chỉ tăng khoảng 5,1% (thấp hơn tăng trưởng tín dụng toàn ngành). Tổng dư nợ tín dụng bất động sản khoảng 1,9 triệu tỷ VND, chiếm 19% tổng dư nợ toàn nền kinh tế; trong đó, cho vay nhà ở chiếm 64% (1,22 triệu tỷ đồng), còn lại là tín dụng kinh doanh bất động sản, chiếm khoảng 36% (0,67 triệu tỷ đồng).

Phát hành trái phiếu 8 tháng 2021 toàn thị trường đạt 309 nghìn tỷ đồng. Trong đó doanh nghiệp bất động sản xếp thứ 2 sau nhóm ngân hàng với khối lượng phát hành khoảng 108 nghìn tỷ đồng (chiếm 35%); Huy động từ thị trường cổ phiếu chưa nhiều (81 doanh nghiệp bất động sản niêm yết, vốn hoá 1.257 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 16% tổng vốn hoá thị trường).

Theo đó, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh, về cơ bản tín dụng bất động sản vẫn trong tầm kiểm soát, tuy nhiên thời gian tới khối doanh nghiệp này cũng cần đa dạng hóa nguồn vốn khi hiện nay vẫn phụ thuộc chủ yếu vào vốn ngân hàng.

Bài viết TS. Cấn Văn Lực: ‘Tín dụng bất động sản Việt Nam vẫn ở mức thấp so với khu vực’ đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Đúng như dự báo từ đầu năm, câu chuyện tăng vốn tiếp tục là tâm điểm của thị trường ngân hàng trong năm 2021. Thống kê sơ bộ từ đầu năm có tới 23 ngân hàng lên kế hoạch tăng vốn điều lệ trong năm nay, với tổng số vốn dự kiến tăng thêm là 159,4 nghìn tỷ đồng. Con số quy mô dự kiến tăng vốn năm nay nếu thành công ghi vào kỷ lục lịch sử vì thậm chí cả giai đoạn phục hồi mạnh mẽ từ năm 2016-2020 toàn hệ thống chưa năm nào có triển vọng đạt quy mô tăng vốn lớn như vậy.

Trong số ngân hàng lên kế hoạch tăng vốn, VPBank là ngân hàng có kế hoạch tăng vốn điều lệ “khủng” nhất, từ 25.300 tỷ đồng lên tối thiểu 75.000 tỷ đồng vào cuối năm nay. Chia sẻ về cơ sở để ngân hàng này thực hiện kế hoạch khủng trên, ông Ngô Chí Dũng – Chủ tịch HĐQT ngân hàng cho biết, với khoản thặng dư từ việc bán 49% vốn tại “gà đẻ trứng vàng” FE Credit cho đối tác Nhật, vốn chủ sở hữu của VPBank sẽ đạt khoảng 90.000 tỷ đồng vào cuối năm nay và một phần sẽ được “chuyển tiếp” sang vốn điều lệ.

Lý giải động thái này, theo TS. Cấn Văn Lực – Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, việc tăng vốn là bắt buộc trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng hai năm vừa qua tăng 12-14% trong khi vốn chủ sở hữu của nhiều ngân hàng tăng không tương ứng tạo áp lực đối với hệ số an toàn vốn, tiềm ẩn rủi ro cho hệ thống. Điều này đồng nghĩa với việc các TCTD phải tiếp tục tăng vốn chủ sở hữu để đáp ứng tốt hơn yêu cầu về tỷ lệ an toàn vốn, đảm bảo được hệ số an toàn vốn theo Basel II. Bên cạnh đó, hạn mức tín dụng được xác định trên vốn tự có, ngân hàng nào vốn tự có càng cao thì “room” tín dụng sẽ càng rộng mở.

Theo phân tích của Trung tâm phân tích Công ty Chứng khoán SSI (SSI Research) trong giai đoạn năm 2017-2018, nhiều ngân hàng tư nhân như Techcombank, VPBank, TPBank… đã có những đợt tăng vốn đáng kể để cải thiện các chỉ tiêu an toàn vốn. Các ngân hàng quốc doanh gồm Vietcombank và BIDV đã tăng vốn trong năm 2019. Nhưng kể từ sau những đợt tăng vốn đó, tốc độ tăng trưởng tín dụng tại các ngân hàng niêm yết đã vượt tốc độ tăng trưởng vốn chủ sở hữu. Đồng thời, toàn hệ thống bắt đầu áp dụng các tiêu chuẩn an toàn vốn nghiêm ngặt hơn theo Basel II từ 2019. Do đó, các ngân hàng cần bộ đệm vốn lớn hơn để duy trì đà tăng trưởng hiện tại, trong khi vẫn đáp ứng biên độ an toàn vốn lớn hơn trong giai đoạn đại dịch.

Hiện có khá nhiều giải pháp để tăng vốn, tuy nhiên giải pháp được nhiều ngân hàng lựa chọn hiện nay là tăng vốn qua chia cổ tức bằng cổ phiếu, hoặc phát hành cổ phiếu ưu đãi cho người lao động (ESOP). Theo thống kê của SSI Research tại khoảng 16 ngân hàng dự định tăng vốn điều lệ thêm khoảng 82.700 tỷ đồng (tăng 31% so với cùng kỳ), trong đó 61.800 tỷ đồng (tăng 75%) ước tính tăng qua chia tách cổ phiếu; 18.300 tỷ đồng (tăng 22%) từ phát hành riêng lẻ và/hoặc phát hành quyền mua cổ phiếu; và 2.600 tỷ đồng (tăng 3%) thông qua phát hành ESOP.

Việc các ngân hàng đẩy mạnh chia cổ tức bằng cổ phiếu để thực hiện tăng vốn không phải năm nay mới thực hiện. Từ vài năm trở lại đây, NHNN đã thắt chặt việc ngân hàng trả cổ tức tiền mặt, thay vào đó, khuyến khích trả cổ tức cổ phiếu để ngân hàng giữ được lợi nhuận củng cố năng lực tài chính vừa giải quyết vấn đề nợ xấu tồn đọng, vừa có điều kiện đáp ứng chuẩn Basel II tạo nền tảng hoạt động bền vững. Theo nhận định của TS. Cấn Văn Lực, tranh thủ tận dụng cơ hội thị trường chứng khoán sôi động, nhóm cổ phiếu ngân hàng tăng trưởng mạnh… các NHTM có thể nắm lấy cơ hội khởi động và tái khởi kế hoạch tăng vốn với sự ủng hộ nhiệt tình của cổ đông. Tại Đại hội cổ đông vừa qua, hầu hết kế hoạch tăng vốn của các ngân hàng đều được thông qua. Nhiều nhà băng cũng có các kế hoạch chào bán cổ phiếu để tăng vốn khủng như VPBank, MBB, SHB, LienVietPostBank…

Mặc dù còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố bên ngoài, nhưng với tốc độ tăng trưởng quy mô tổng tài sản như hiện tại, TS. Cấn Văn Lực kỳ vọng, mục tiêu một đến hai ngân hàng nằm trong top 100 ngân hàng lớn nhất khu vực về tổng tài sản vào năm 2025 theo Chiến lược phát triển ngành Ngân hàng Việt Nam đến năm 2025, định hướng năm 2030 sẽ sớm đạt được.

Theo đánh giá của một thành viên khác thuộc Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, lợi thế vẫn thuộc mấy ngân hàng top đầu. Bởi thời gian để tăng quy mô tài sản gấp đôi không thể chỉ vài tháng vài năm mà là cả một quá trình. Rõ ràng ngân hàng thương mại có sở hữu nhà nước vẫn lợi thế với có quy mô tổng tài sản, hệ thống mạng lưới hoạt động rất lớn. Hoạt động kinh doanh bài bản, trình độ quản trị ngày càng được nâng cấp, một số ngân hàng đáp ứng đầy đủ cả 3 trụ cột Basel II và hướng tới chuẩn mực Basel III. Mức độ cọ xát với quốc tế tốt hơn, thương hiệu của ngân hàng ngày càng được cải thiện hơn trong thời gian qua.

Minh chứng là đầu năm nay, Công ty Brand Finance công bố có 9 ngân hàng Việt Nam nằm trong Bảng xếp hạng Top 500 thương hiệu ngân hàng lớn nhất toàn cầu năm 2021 của Brand Finance có cả 4 NHTM có vốn Nhà nước gồm: Agribank, VietinBank, Vietcombank, BIDV và 5 NHTMCP gồm: VPBank, ACB, Techcombank, MBB và Sacombank. Với giá trị thương hiệu tăng 23%, Brand Finance đánh giá, ngành Ngân hàng của Việt Nam có mức tăng trưởng giá trị thương hiệu theo năm lớn nhất so với bất kỳ quốc gia nào trong bảng xếp hạng. Trong 10 ngân hàng có giá trị thương hiệu tăng mạnh nhất giai đoạn 2020-2021 có sự góp mặt của một ngân hàng Việt là VietinBank với giá trị thương hiệu tăng 55,8%. Trong số các NHTMCP, VPBank mức tăng 37 bậc, góp phần đưa ngân hàng này lần đầu tiên lọt danh sách Top 250 thương hiệu ngân hàng giá trị nhất toàn cầu.

“Khả năng kiểm soát hiệu quả dịch Covid-19 đã cho phép Việt Nam chống lại xu hướng sụt giảm giá trị thương hiệu của ngành Ngân hàng trên toàn cầu. Bên cạnh đó, những cải cách nội bộ đã tăng cường trách nhiệm giải trình của ngành tài chính Việt Nam. Điều này đã có tác dụng thúc đẩy không chỉ doanh thu mà còn cả uy tín và niềm tin vào thương hiệu”, Brand Finance nhìn nhận.

Bài viết Ngân hàng tầm khu vực: Đích đến không xa đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.