Từ đầu năm 2022, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính liên tục có các chỉ đạo về việc theo dõi, kiểm soát chặt chẽ hoạt động cấp tín dụng, đầu tư trái phiếu doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản để tránh rủi ro.

Thực tế, việc các cơ quan quản lý yêu cầu hạn chế cho vay trong lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản đã được đưa ra nhiều năm này. Tuy nhiên, ngành bất động sản vẫn duy trì đà tăng trưởng và là một trong những lĩnh vực quan trọng trong nền kinh tế. Không chỉ đóng góp 14% GDP, bất động sản còn là lĩnh vực chính kéo theo nhiều ngành hỗ trợ khác như khai thác khoáng sản, vận tải, vật liệu, xây dựng…

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối quý I/2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản vào khoảng 784.000 tỷ đồng, tăng 84.000 tỷ so với cuối năm 2021 và chiếm 7% tổng dư nợ tín dụng. Nếu tính cả dư nợ của các khoản vay cá nhân mua nhà để ở, dư nợ tín dụng liên quan đến bất động sản hiện vào khoảng 2,09 triệu tỷ đồng, chiếm 20% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế.

Hàng trăm nghìn tỷ cho vay kinh doanh bất động sản

Theo báo cáo tài chính của các nhà băng, đến cuối năm 2021, không ngân hàng nào có dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản vượt quá 30% tổng dư nợ cho vay khách hàng. Thậm chí, phần lớn đều duy trì tỷ trọng cho vay lĩnh vực này dưới 10%.

Ngân hàng có tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản lớn nhất hiện nay là Techcombank với khoảng 27,6% tổng dư nợ. Tuy nhiên, so với một năm trước, tỷ trọng này đã giảm hơn 5,3 điểm %.

Nếu xét theo số tuyệt đối, Techcombank cũng là ngân hàng có dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản lớn nhất với hơn 95.900 tỷ đồng, tăng 4.500 tỷ so với cuối năm 2020.

Hai nhà băng khác cùng có tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản trên 20% tổng dư nợ là Eximbank và VietBank với tỷ lệ lần lượt 25% và 21,6%.

Trong đó, Eximbank đến cuối năm 2021 có tổng dư nợ cho vay khách hàng đạt gần 114.700 tỷ đồng và gần 28.700 tỷ trong đó là cho vay kinh doanh bất động sản. So với cuối năm 2020, số dư cho vay lĩnh vực này của Eximbank đã tăng gần 1.900 tỷ, nhưng tỷ trọng lại giảm gần 1,6 điểm %.

VietBank có dư nợ cho vay khách hàng khoảng 50.530 tỷ đồng vào cuối năm 2021 và khoảng 10.900 tỷ trong đó là cho vay kinh doanh bất động sản. Tương tự Eximbank, dù số dư cho vay kinh doanh bất động sản của VietBank tăng lên trong năm qua, nhưng tỷ trọng cho vay lĩnh vực này đã giảm gần 1 điểm %.

Ngoài 3 nhà băng kể trên, tính đến cuối năm 2021, một số ngân hàng đang có tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản trên 10% tổng dư nợ là Vietcapital Bank với 15,7% (7.300 tỷ); VPBank với khoảng 12% (42.600 tỷ) và MSB với tỷ lệ 11,95%, tương đương 12.100 tỷ đồng.

Theo thống kê của Zing, trong năm 2021, dù số dư cho vay kinh doanh bất động sản tăng lên nhưng hầu hết ngân hàng đều có xu hướng giảm tỷ trọng cho vay lĩnh vực này trên tổng dư nợ. Từ những ngân hàng cỡ lớn như BIDV, VPBank, ACB, Techcombank, SHB tới nhóm ngân hàng nhỏ hơn như LienVietPostBank, SeABank, Eximbank đều ghi nhận xu hướng này.

Ngược lại, các nhà băng ghi nhận tăng trưởng cả về số tuyệt đối và tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản năm qua chủ yếu là nhóm có tỷ trọng dưới 10% như HDBank; MBBank; BacABank; TPBank; OCB…

Lượng lớn vốn nằm ở cho vay mua nhà

Với nhóm ngân hàng quốc doanh (Agribank, VietinBank, BIDV, Vietcombank), trong khi Vietcombank, VietinBank thường xuyên không hạch toán tỷ trọng cho vay bất động sản trên báo cáo tài chính, báo cáo của Agribank và BIDV lại thể hiện chi tiết số dư các khoản cho vay này.

Theo đó, tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản tại 2 nhà băng quốc doanh này hiện ở mức rất thấp, chiếm chưa tới 3% tổng dư nợ.

Đến cuối năm 2021, BIDV có tổng dư nợ cho vay khách hàng đạt trên 1,354 triệu tỷ đồng, trong đó, gần 31.900 tỷ là cho vay kinh doanh bất động sản, tương đương 2,35%. So với năm trước, tỷ trọng cho vay lĩnh vực này tại BIDV đã giảm 0,1 điểm %.

Cùng thời gian, Agribank có khoảng 17.900 tỷ đồng cho vay kinh doanh bất động sản, cũng chỉ chiếm 1,36% tổng dư nợ cho vay khách hàng (1,314 triệu tỷ). So với năm liền trước, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tại nhà băng này tăng khoảng 1.500 tỷ, tương đương 0,1 điểm %.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia tài chính cho biết ngoài các khoản cho vay kinh doanh bất động sản, hiện hoạt động cấp tín dụng của các ngân hàng với lĩnh vực này còn thông qua các khoản cho vay mua nhà để ở và đây mới là lĩnh vực chiếm tỷ trọng cao.

Như tại VPBank, bên cạnh gần 42.600 tỷ đồng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản, chiếm 12% tổng dư nợ cuối năm 2021, ngân hàng còn xấp xỉ 54.350 tỷ đồng cho vay cá nhân để mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây nhà ở, chiếm 15,3%.

So với năm trước, số dư cho vay mảng này của VPBank đã tăng hơn 18.000 tỷ, tương đương 2,8 điểm %. Nếu gộp cả 2 lĩnh vực nói trên, tổng dư nợ cho vay khách hàng liên quan bất động sản tại VPBank hiện vào khoảng 96.900 tỷ đồng, tương đương 27,3% tổng dư nợ cuối năm 2021.

Tương tự, ông Đào Mạnh Kháng, Chủ tịch ABBank, cho biết bên cạnh 6% dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản, ABBank hiện có 17% dư nợ là cho vay cá nhân mua nhà để ở. Như vậy, dư nợ cho vay liên quan bất động sản tại nhà băng này vào khoảng 23%, tương đương 15.800 tỷ đồng.

Tại Sacombank, CEO Nguyễn Đức Thạch Diễm cũng cho biết tỷ lệ cho vay liên quan bất động sản trên tổng dư nợ ngân hàng hiện vào khoảng 22%, tương đương hơn 85.300 tỷ đồng. Tuy nhiên, khoảng 60% trong số này là các khoản vay cá nhân mua nhà để ở.

Vẫn tiếp tục cho vay

Tổng giám đốc một ngân hàng thương mại tại Hà Nội cho biết nếu gộp cả các khoản cho vay mua nhà, tỷ trọng cho vay bất động sản tại hầu hết ngân hàng hiện đều đạt trên 20%. Tuy nhiên, đây vẫn là tỷ lệ được cơ quan quản lý đánh giá ở mức an toàn, trừ một số trường hợp phải dừng cho vay bất động sản gần đây.

Vị CEO cho biết việc một số ngân hàng dừng cho vay bất động sản thời gian qua là do tỷ trọng cho vay lĩnh vực này ở mức cao. Ông cho biết thêm các khoản vay trong lĩnh vực bất động sản được NHNN kiểm soát hàng ngày, nên những ngân hàng có tỷ trọng cho vay quá lớn sẽ bị đưa vào nhóm cảnh báo và buộc phải hạn chế cho vay mới.

Ông Hồ Hùng Anh, Chủ tịch HĐQT Techcombank, lý giải việc hạn chế cho vay bất động sản thời gian qua của ngân hàng là để tuân thủ quy định chung của NHNN, với các khách hàng, dự án tốt, Techcombank vẫn tham gia tài trợ.

Vị chủ tịch ngân hàng đánh giá trong những năm qua, Techcombank đã làm rất tốt ở mảng cho vay bất động sản. Trong đó, các dự án mà ngân hàng đầu tư đều có chủ đầu tư, lãnh đạo uy tín. Các khoản cho vay cũng tập trung nhiều vào nhóm người mua nhà để ở, hạn chế cho vay khu đất, hoặc dạng có khả năng đầu cơ, không mang lại giá trị thặng dư.

“Tôi không nghĩ Techcombank sẽ thay đổi chiến lược dài hạn với lĩnh vực bất động sản”, ông Hồ Hùng Anh khẳng định.

Dù các cơ quan quản lý liên tục phát đi thông điệp siết tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, nhưng nhiều ngân hàng cho biết vẫn duy trì quan điểm tiếp tục mở rộng tín dụng trong lĩnh vực này.

“Nhiều ngân hàng vừa qua có chủ trương không tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, bao gồm cả cho vay mua nhà để ở, nhưng ABBank chưa có định hướng này”, ông Đào Mạnh Kháng chia sẻ.

Năm 2021 vừa qua, ABBank là một trong những ngân hàng có dư nợ cho vay bất động sản tăng trưởng dương, bao gồm cả kinh doanh bất động sản, xây lắp và cho vay mua nhà để ở. Chủ tịch ABBank cho biết thực tế này xuất phát từ nhu cầu vay mua nhà của khách hàng tăng trong năm 2021. Tuy nhiên, ông cho biết tỷ trọng cho vay trong lĩnh vực bất động sản của ngân hàng vẫn ở mức an toàn.

Ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng giám đốc VPBank, đánh giá chính sách siết tín dụng vào lĩnh vực bất động sản khi thị trường này tăng trưởng nóng là điều cần thiết. Tuy nhiên, ông cho rằng bất động sản đã, đang và sẽ là lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế, đặc biệt là với hệ thống ngân hàng thương mại. Với VPBank, bất động sản cũng đóng vai trò quan trọng trong cơ cấu cho vay và sẽ tiếp tục được duy trì, thúc đẩy.

Theo vị CEO, mua nhà, mua xe là những nhu cầu thực tế và thiết yếu của cá nhân, nên việc ngân hàng cho vay trong lĩnh vực này là cần thiết.

Tuy nhiên, trong hoạt động cho vay mua nhà cũng bao gồm nhiều yếu tố như bất động động sản nghỉ dưỡng, bất động sản mang tính đầu cơ… Vì vậy, vấn đề đặt ra là ngân hàng cần quản lý và kiểm soát chặt chẽ với những khoản vay này, trong khi những khoản vay phục vụ nhu cầu mua nhà để ở thực tế vẫn cần được mở rộng.

Theo Zingnews

Bài viết Các ngân hàng đang cho vay bất động sản thế nào? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Được nhận định là kênh đầu tư vua bởi những ưu điểm như dễ mua, dễ bán, chốt lời nhanh… nên sản phẩm đất nền vẫn luôn nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư. Tuy nhiên, trong 2 năm qua, khi mà dòng sản phẩm này cạn kiệt dần tại Tp.HCM thì xu hướng dạt về vùng ven đã diễn ra một cách nhanh chóng. Đa phần, nhà đầu tư chuyển hướng ăn theo những cơn sốt đất dựa theo thông tin về các công trình hạ tầng, quy hoạch…

Điển hình là cuối năm 2020, một cơn sốt đất cục bộ đã xảy ra ở khu vực huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước ngay sau thông tin khu vực này sẽ xuất hiện sân bay Técníc. Lập tức hàng trăm ngàn nhà đầu tư từ khắp Bắc chí Nam đổ về, khiến giá đất xung quanh khu vực này bị đẩy lên từ gấp 3 – 4 lần so với giá trị thực tế. Thậm chí, có những khu đất tăng giá lên đến 10 lần so với thời điểm trước khi sốt đất. Những khu đất vườn trước đây có giá chỉ 1-2 tỷ đồng thì khi thị trường vào cơn sốt đã bị đẩy giá lên đến 9-10 tỷ đồng.

Theo chia sẻ của chuyên gia, việc sốt đất xảy ra ở Bình Phước đa phần là do giới đầu cơ tạo nên. Theo tìm hiểu, dựa theo thông tin quy hoạch, giới đầu cơ và cò đất đã tỏa đi gõ cửa nhà dân mồi chài mua bán đất. Cách thức của nhóm người này tự làm giá, đẩy giá lên thật cao để thuyết phục người dân. Khi người địa phương đồng ý bán, họ lập tức xuống cọc, lấy sổ đất đi phôtô hàng chục bộ để rao bán.

Nhóm nào nhanh chân thì gom được những thửa đất ngay mặt đường, có vị trí gần trung tâm, cửa ngõ gần sân bay dự kiến. Những người vào sau đi sâu vào các hộ dân ở trong rẫy cao su. Trong những ngày cuối năm 2020 và đầu năm 2021, ghi nhận quanh khu vực này luôn có hàng trăm nhà đầu tư bất động sản với hàng trăm chiếc ô tô nối đuôi nhau đậu kín các con đường mỗi ngày.

Tuy nhiên, cơn sốt này cũng chỉ xảy ra khoảng 1-2 tháng rồi sau đó tắt hẳn. Tính từ tháng 3 năm 2021 lại nay, thị phường Bình Phước bắt đầu im ắng, nhiều dự án rao bán mức giá chỉ 3-7 triệu đồng/m2 nhưng vẫn vắng khách mua. Còn đối với những nhà đầu tư trót ôm hàng trong cơn sốt thì không ít người kẹt chân không thể thoát hàng. Thậm chí, nhiều người bị chôn hàng chục tỷ đồng tại thị trường này, dẫn đến việc kẹt dòng tiền khi dịch Covid-19 tiếp tục bùng phát trở lại ở Tp.HCM.

“Tình trạng nhà đầu tư kẹt hàng, chôn dòng tiền ở thị trường Bình Phước rất nhiều. Do ham chốt lời cao, nhiều người thậm chí rút hết tiền ngân hàng, cắm cả sổ nhà, kể cả chấp nhận đi vay thêm để đầu tư tất cả vào đất đang sốt. Nhưng thực tế, thị trường này chỉ sốt khoảng vài tháng, nhà đầu tư nào nhanh chân thì đã kịp thoát 1 nửa.

Còn đối với những nhà đầu tư non kinh nghiệm, do thấy thị trường vẫn lên nên chờ có cơ hội chốt lời cao hơn dẫn đến kẹt lại không thể thoát hàng. Và lẽ dĩ nhiên, khi thị trường hết sốt, giá đất quay trở về trạng thái ban đầu hoặc giảm xuống gần 1 nửa thì nhiều người khóc ròng, bán chốt lời cũng không được, mà muốn thu hồi vốn cũng không xong”, một nhà đầu tư ở Tp.HCM tiết lộ.

Cũng tương tự như Bình Phước, thời gian qua một số địa phương cũng xảy ra sốt đất nhưng ở mức độ nhẹ hơn là thị trường Long Thành, Nhơn Trạch, Phú Mỹ, Hồ Tràm…. Đây đều là các thị trường có vị trí khá gần Tp.HCM nên dễ thu hút nhà đầu tư. Mặt khác, chỉ trong 2 năm 2019-2020, hàng loạt các thông tin quy hoạch như sân bay Long Thành, các tuyến đường cao tốc, hay tuyến đường 319 nối từ Tp.HCM về thẳng Nhơn Trạch… và các thông tin ngoài lề khác đã khiến thị trường các khu vực này trở nên nóng hơn bao giờ hết.

Chỉ riêng tại thị trường Long Thành, thời gian qua khá nhiều dự án lớn xuất hiện với mức giá được đẩy lên chóng mặt, thậm chí cao hơn gấp đôi so với giá đất thực tế ở địa phương nhưng vẫn thu hút khách mua. Chuyên gia lý giải về hiện tượng này là do nhà đầu tư quá tin tưởng vào các thông tin quảng cáo, hoặc đa phần chỉ có dự định bơm tiền vào một thời gian ngắn rồi “rút chân” để chốt lời vào thời điểm thích hợp.

Tuy nhiên, có lẽ không ai lường trước được tình hình dịch bệnh xảy ra bất thình lình như ở thời điểm hiện tại, khi mà cả nước mỗi ngày có tới hơn 1 ngàn ca bệnh khắp mọi nơi, Tp.HCM phong tỏa toàn thành phố, lúc này thị trường này gần như đứng im. Thậm chí, nhiều khu vực ăn theo hạ tầng đến nay đã rớt giá từ 200-500 triệu mỗi lô đất.

Bàn về hiện tượng sốt đất thời gian qua, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, việc người dân địa phương chạy theo cơn sốt và bán đi những mảnh đất vốn là nguồn thu nhập chính từ trước tới nay, được đánh giá là đáng quan ngại.

“Hiện tượng sốt đất vẫn đang tiếp diễn và có thể dẫn đến những hệ quả trước mắt cho người dân địa phương, từ việc họ mất đi nguồn thu nhập chính. Đồng thời, đối với những nhà đầu tư cá nhân mạo hiểm nào đã dùng đến đòn bẩy kinh tế, thì họ rất có thể sẽ mất khả năng chi trả nếu thị trường không đạt như kỳ vọng và gánh nặng tài chính quá lớn.

Về lâu dài, nền kinh tế vĩ mô và xã hội sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực khi mọi người không còn chú trọng đến việc lao động, sản xuất. Vì vậy, người dân cần được nâng cao về nhận thức để không bị dao động bởi những thông tin không đầy đủ và tạo ra những cơn sốt ảo”, chuyên gia Savills khuyến cáo.

Bài viết Từng vác bao tải tiền lao theo sốt đất, nhiều nhà đầu tư “khóc ròng” khi dịch Covid-19 ập đến đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.