Bỏ trứng vào nhiều giỏ

Mua gom được 3 lô đất trong dân, mỗi lô gần trăm m2 tại khu vực phường Trường Thọ, Thành phố Thủ Đức từ cuối năm 2019, khi mới nghe phong thanh địa phương này được đề xuất nâng cấp thành “thành phố trong lòng thành phố”, Toàn – một nhà đầu tư bất động sản ở TP.HCM – đang khá băn khoăn với bài toán nên chốt lời một phần và chuyển địa bàn đầu tư hay tiếp tục chờ giá tăng tiếp.

“Ba lô đó giờ đã lãi gần gấp đôi giá mua, nhưng có vẻ vẫn còn khả năng tăng”, Toàn thấp thỏm phỏng đoán, nhưng rồi cuối năm Canh Tý vừa qua, anh cũng “bấm bụng” bán đi một lô, hiện thực hóa lợi nhuận và bỏ tiền vào ngân hàng kỳ hạn ngắn để rình rập các khu vực khác giá đất chưa tăng nhiều như khu Tây chẳng hạn.

Thực tế, xuyên suốt năm 2020, thị trường phía Đông TP.HCM đã thể hiện sức nóng hầm hập nhờ sức bật từ việc thành lập Thành phố Thủ Đức. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ trên thị trường khu Tây có dấu hiệu giảm nhiệt rõ rệt so với giai đoạn 2018 – 2019, sức cầu bất động sản khu vực này, nhất là từ nhà đầu tư ở mức khá thấp.

Báo cáo tổng kết thị trường năm 2020 của Công ty DKRA Vietnam chỉ ra rằng, khu Đông với động lực đến từ Thành phố Thủ Đức vẫn tiếp tục dẫn đầu thị trường, với 77,6% nguồn cung căn hộ tại TP.HCM, trong khi khu Tây chỉ chiếm 5,9%, thấp hơn 13 lần.

Tuy nhiên, những tháng cuối cùng của năm Canh Tý, khu Tây đã cho thấy nhiều tín hiệu tích cực. Để đón đầu cơ hội từ hệ thống cơ sở hạ tầng tiện ích được nâng cao, nhiều chủ đầu tư nắm giữ quỹ đất khu Tây đã mạnh dạn triển khai dự án mới, giúp thị trường khu vực này phát lộ những cơ hội rõ nét và khiến không ít nhà đầu tư cá nhân như anh Toàn sốt ruột.

Chẳng hạn, xét về phía cung, Tập đoàn Bất động sản An Gia đang gấp rút chuẩn bị kế hoạch giới thiệu sản phẩm căn hộ của tháp Mekong nằm trong dự án Westgate Bình Chánh. Dự án dự kiến sẽ cung cấp ra thị trường gần 2.000 sản phẩm với mức giá từ 1,8 tỷ đồng.

Theo tiết lộ từ phía chủ đầu tư, trong tháng 12/2020, hơn 90% căn hộ tháp Mekong giới thiệu đợt 1 nhanh chóng được khách hàng đón nhận. Trước đó, 2 tháp Seine và Danube đã ra mắt và thu về kết quả ấn tượng với 760 sản phẩm được khách hàng đặt mua trong tổng số 800 sản phẩm mở bán, đạt tỷ lệ 93%.

Cách đó không xa, Công ty cổ phần Bất động sản Phúc Land đang dồn hết tốc lực cho kế hoạch mở bán dự án Long Cang Riverpark với diện tích 10,4 ha gồm 565 nền đất. Đây là dự án được giới đầu tư chờ đợi bởi đã lâu lắm khu Tây chưa có dự án đất nền “chuẩn chỉ” để có thể xuống tiền.

Từ khu Tây TP.HCM vươn ra các khu vực vùng ven kề cận như Long An cũng đang ấm lên với nhiều chủ đầu tư rục rịch ra hàng, chẳng hạn như Công ty cổ phần Địa ốc Thắng Lợi (Thắng Lợi Group) đang giới thiệu ra thị trường dự án mới với diện tích hơn 103 ha tại huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An, nơi chỉ cách TP.HCM chưa tới 10 km. Dự án này với dòng sản phẩm nhà phố, đất nền, biệt thự sẽ giúp cho thị trường khu Tây được giải cơn khát khan hàng suốt năm 2020 vừa qua.

Ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Thắng Lợi Group cho biết, quỹ đất mà Công ty chuẩn bị cho thị trường khu Tây đã có từ lâu và dự kiến ra hàng từ năm 2020, nhưng do chịu tác động bởi dịch bệnh Covid-19 nên kế hoạch kinh doanh của năm 2020 phải thay đổi.

“Chúng tôi đang hoàn tất các bước chuẩn bị cuối cùng và chính thức giới thiệu dự án mới với khách hàng ngay quý I/2021”, ông Quyền nói và cho rằng, thị trường bất động sản khu Tây đang khan hiếm dòng sản phẩm mới và nhu cầu khách hàng rất lớn, chính vì vậy, để thị trường không mất cân bằng thì cần tăng tốc độ ra mắt dự án mới, nhưng điều này không chỉ riêng các chủ đầu tư làm được mà cần có sự hỗ trợ của các cơ quan chức năng liên quan.

Dư địa và tiềm năng lớn, song giá đất tại khu Tây lại mềm hơn so với những khu vực khác, nhất là khu Đông và điều này đang kích hoạt sự quan tâm của dòng tiền đến bất động sản khu vực này.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường DKRA Vietnam cho rằng, quý I/2021 sẽ là một quý bật mạnh của bất động sản khu Tây, bởi giá khu vực này còn khá mềm. Theo ông Hoàng, nếu bất động sản khu Đông rất khó tìm dự án có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 thì khu Tây lại “nhẹ nhàng” với các dự án chào thị trường đang ở ngưỡng giá dễ chịu từ từ 21 – 30 triệu đồng/m2.

Giá còn mềm, ắt biên độ tăng giá sẽ cao và theo ông Hoàng, biên độ tăng giá đất khu Tây có thể đạt trung bình từ 18 – 25%/năm. Ở các dự án có lợi thế mặt tiền đường lớn, nằm ngay khu vực cửa ngõ kết nối với TP.HCM hay vùng Tây Nam Bộ đều có tiềm năng tăng trưởng lên mức 35%/năm. Thậm chí, có một số dự án sở hữu vị trí đẹp, tiện ích đầy đủ đã đạt mức 50%/năm chỉ từ thời điểm mua đến thời điểm dự án xây dựng.

Cơ hội cho nhà đầu tư vốn mỏng

Nếu nói về mức tăng giá thì trong hơn 1 năm qua, bất động sản khu Đông là khu có mức tăng nóng nhất tại TP.HCM, nhưng nếu nói về mức giá hợp lý thì khu Tây đang là lựa chọn. Giới chuyên gia cho rằng, khu vực này có mức giá hợp lý, bởi xu hướng tăng ổn định, đều và dựa vào nhu cầu thật của thị trường.

Ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty Sea Holdings nhận định rằng, trong tương lai, giá bất động sản khu Tây TP.HCM sẽ còn đi lên và lượng giao dịch cũng sẽ tăng, bởi nơi đây không chỉ là điểm trung chuyển trong mô hình phát triển đô thị tập trung và đa cực của TP.HCM mà còn là khu đô thị cửa ngõ với những dự án dân cư, hạ tầng kết nối cũng như các tiện ích về y tế, giáo dục và thương mại…

“Đặc điểm đầu tư bất động sản ở khu Tây TP.HCM khá đặc biệt vì đây không chỉ thu hút các nhà đầu tư bất động sản tầm cỡ mà còn kéo theo các nhà đầu tư bất động sản tầm trung, các công ty bất động sản non trẻ”, ông Phương nói và cho rằng, hiện giá đất khu tây rẻ hơn nhiều so với các khu vực khác ở TP.HCM. Dù khá gần với tuyến Metro, các khu vực như quận 6, 8, 11, Bình Tân, Tân Phú và Tân Bình vẫn còn giá đất cạnh tranh và giá căn hộ chỉ dưới 40 triệu đồng/m2, mức thấp ở khu vực đô thị tại TP.HCM.

Nhìn nhận về cơ hội phát triển của thị trường khu Tây TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay, khu vực này đang được đầu tư mạnh mẽ về cơ sở hạ tầng và không hề thua kém gì “người đàn anh” khu Đông. Nếu nghĩ rằng thành phố đang chỉ tập trung đầu tư cho khu Đông và bỏ quên khu Tây là cách hiểu không đúng, bởi theo ông Châu, vài năm trở lại đây, hạ tầng giao thông của khu Tây ngày càng hoàn thiện nhờ sự hiện diện của các công trình giao thông trọng điểm như Quốc lộ 1A, Tỉnh lộ 10, Quốc lộ 50, cao tốc TP.HCM – Trung Lương, cầu vượt An Sương, các tuyến cao tốc “tỷ đô” TPHCM – Mộc Bài (Tây Ninh), TP.HCM – Cần Thơ, tuyến Metro số 3A (Bến Thành – Tân Kiên), Metro số 5 (ngã tư Bảy Hiền – cầu Sài Gòn).

“Khu Tây TP.HCM thiếu vắng dự án mới trong suốt cả 2020 nên khi xuất hiện các dự án mới ở khu vực và cả vùng giáp ranh như Long An ngay lập tức đã khiến các nhà đầu tư quan tâm đặc biệt”, ông Châu nói và nhấn mạnh, đây là thị trường còn dồi dào quỹ đất, từ năm 2021 trở đi sẽ có nhiều dự án mới được triển khai, bên cạnh đó là những chính sách bán hàng tốt, giá cả còn hấp dẫn sẽ khiến nhà đầu tư có nhiều lựa chọn hơn tại thị trường này.

Bài viết Bất động sản Thủ Đức quá nóng, dòng tiền chuyển hướng đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Nóng hơn lửa

Gần 10 năm làm nghề môi giới, nhưng anh Nguyễn Văn Uynh vẫn không hiểu lý do tại sao giá đất ở khu vực TP. Thủ Đức lại tăng không có quy luật như vậy. Trò chuyện với phóng viên, Uynh kể rằng, do không có nguồn hàng để bán, cuối năm 2020, anh được giới thiệu một lô đất trên đường Trương Văn Bang ở quận 2 được rao với giá 140 triệu đồng/m2 nhưng còn ngần ngại vì giá đã tạo khá cao so với mặt bằng chung vài tháng trước đó. Sau đó, anh đi tìm hiểu thêm một vài mảnh đất khác, hai tuần sau quay lại thì mảnh đất đó đã được đẩy lên 220 triệu đồng/m2.

“Chỉ trong vòng 2 tuần, giá đã tăng 80 triệu đồng/m2. Thị trường tăng một cách điên rồ, bất chấp quy luật”, Uynh than thở.

Nguyên nhân khiến giá nhà đất khu vực này “nóng hơn lửa”, theo môi giới nói trên, là do ngay từ khi có chủ trương thành lập TP. Thủ Đức, những người thạo tin và các môi giới “tay to” đã nhanh chân tỏa khắp hang cùng ngõ hẻm của khu vực này để tìm mối gom đất rồi “ủ sẵn” chờ dịp bung hàng.

Đến khi TP. Thủ Đức chính thức được thành lập, làn sóng thông tin chính thức cộng với những tin tức kiểu rỉ tai về việc lô này lô kia lên giá bằng lần và không loại trừ việc các nhà đầu tư cá mập “mua tay trái, bán tay phải” khiến tất cả các khu vực thuộc thành phố tương lai nóng lên từng ngày.

Trong đó, nóng nhất vẫn phải nói đến phường Trường Thọ, nơi được quy hoạch thành trung tâm hành chính của TP. Thủ Đức. Theo một số nhà quan sát, ngoài việc tăng giá theo quy luật của thị trường, không loại trừ có tình trạng cả chủ đất và doanh nghiệp “làm giá” để thăm giò phản ứng của giới đầu tư. Chẳng hạn như trường hợp của một nhà đầu tư tên Tuấn, mua lô đất 100 m2 gần ngã tư MK, phường Trường Thọ từ năm 2018 với giá 50 triệu/m2, ngay sau đó, ông Tuấn đã đưa ra giá chuyển nhượng 65 triệu đồng/m2 và mức giá này khiến lô đất vẫn thuộc về ông đến tháng 9/2020.

Tuy nhiên, chỉ 1 tháng sau khi đề án thành lập TP. Thủ Đức chính thức được Quốc hội “bấm nút” thông qua, ông Tuấn đã điều chỉnh giá khu đất lên 95 triệu đồng/m2.

“Việc bán ra được hay không trong giai đoạn này không quan trọng, cái chính là tăng giá trị cho đất khi thông tin đang nóng và xem phản ứng của thị trường”, ông Tuấn nói.

Chính bởi không có nhu cầu bán, nên chủ đất này đã rất thoải mái đẩy giá lên cao, dù biết nhu cầu mua của thị trường không lớn và đây là tâm lý phổ biến của rất nhiều chủ lô đất tại Thủ Đức. Tất nhiên, nói đi cũng phải nói lại, việc bất động sản nóng lên vì TP. Thủ Đức là có thật, nhiều người đã lãi đậm từ sóng tăng này và sức hút từ lực đẩy của các công trình hạ tầng giao thông, quy hoạch cũng là thật nên giá đất tăng tịnh tiến chỉ là chuyện sớm hay muộn, nhưng sự tăng giá không phanh thời gian qua khiến không ít nhà đầu tư có “máu mặt” trên thị trường cũng khiếp sợ.

Số liệu thống kê mới được công bố của trang Batdongsan.com.vn cho thấy, giá đất trung bình quận 2 ở thời điểm đầu năm 2020 từ mức 55 – 60 triệu đồng/m2 hiện đã tăng lên mức từ 60 – 70 triệu đồng/m2; khu vực phường Trường Thọ, nơi được quy hoạch để trở thành trung tâm của thành phố tương lai, các trục đường chính nhà đất tự do tăng đột biến, đạt ngưỡng 70 – 100 triệu đồng/m2.

Còn tại các dự án dân cư hiện hữu, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, thị trường cũng chứng kiến sự tăng vọt về giá của các sản phẩm như nhà phố, biệt thự. Đơn cử, một căn nhà phố thương mại diện tích 140 m2 trong Khu đô thị Vạn Phúc (quận Thủ Đức) có giá bán 24 tỷ đồng/căn đã tăng lên gần 33 tỷ đồng/căn vào tháng 12/2020.

Với phân khúc chung cư, dự án căn hộ King Crown Infinity mới diễn ra buổi kick-off rầm rộ với khoảng 739 căn hộ được đưa ra thị trường và mặc dù chủ đầu tư chưa công bố giá bán chính thức, nhưng giá rumor đang được môi giới chào khách lên đến 80 – 90 triệu đồng/m2, mức giá kỷ lục của phân khúc chung cư tại khu vực Thủ Đức từ trước đến nay.

Giá cao… có bàn tay đạo diễn?

Không phải ngẫu nhiên mà nhiều nhà đầu tư tự tin tận dụng lợi thế TP. Thủ Đức để tạo lập mức giá mới cho khoản đầu tư nhà đất trước đó của mình, lý do mà nhiều người thường đưa ra là “nước lên thuyền lên”, thị trường đang xác lập mặt bằng mới nên lô đất của họ không thể bán giá. Để minh chứng, nhiều môi giới đưa ra sự chênh lệch trong giá chào bán trước và sau khi có thông tin thành lập thành phố và dự báo xu hướng tăng của nhà đất các khu vực khác khi có biến động hạ tầng.

Tuy nhiên, trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, giám đốc một sàn môi giới chuyên về thị trường khu Đông TP.HCM cho biết, những tháng cuối năm 2020 và đầu năm 2021, không ít chủ đất và môi giới đã đã “ảo tưởng” về giá trị của bất động sản mình sở hữu mà đưa ra những mức giá trên trời.

“Tâm lý chúng ta thường lấy mức giá rỉ tai, đồn thổi để định giá tài sản của mình, nhưng đối với bất động sản, đây lại chính là cái ‘bẫy tâm lý’, lực cản vô cùng lớn trong kinh doanh hoặc ra quyết định đầu tư”, vị này nói.

Nhìn nhận về việc thị trường bất động sản TP.HCM nói chung và khu vực Thủ Đức nói riêng tăng giá “sốc” trong thời gian qua, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến nhà ở ngày càng thiết lập mặt bằng giá cao một phần do có hiện tượng nâng giá để tối ưu hóa lợi nhuận từ phía các nhà phát triển dự án.

Không loại trừ yếu tố khách quan khi thủ tục bê trễ, dự án khó ra hàng và chi phí tăng cao, nhưng tâm lý “hàng đang ít, tội gì không tăng” là có thực. Điều này không chỉ khiến đa số người mua nhà khó với tới mà còn có nguy cơ gây rủi ro cho chính các nhà phát triển dự án, bởi khi đã neo giá ở mức cao rất khó đưa xuống mức thấp hơn vì ảnh hưởng đến khách hàng trước đó, đồng thời khi thủ tục khơi thông, nhiều dự án ra hàng thì các chủ đầu tư này dễ lâm vào cảnh “chết trên đống của” vì neo giá cao.

Còn theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, giá trị bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố vị trí, chất lượng công trình, uy tín của chủ đầu tư… chứ không chỉ là chuyện tăng giá.

“Giá cả bất động sản phải phản ánh đúng giá trị bất động sản đó mang lại cho khách hàng, và cũng không thể tăng mãi được mà chỉ đến một ngưỡng nào đó thị trường chấp nhận”, ông Phúc nói.

Bài viết Vào “mê trận” giá bất động sản Thủ Đức đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Giá loại nào cũng tăng

Bất động sản tại quận 2, Thủ Đức và quận 9 gần như không bị ảnh hưởng bởi Covid-19. Không những vậy, giá còn có xu hướng tăng nhanh hơn khi các thông tin về thành phố tương lai ngày càng dày đặc.

Tính ra, trong 3 năm trở lại đây, giá đất Thủ Đức đã tăng 50% – 250% tùy khu vực. Những khu vực tăng giá mạnh nhất thường đi kèm với những dự án khu đô thị lớn được triển khai xây dựng. Với các khu vực dân cư ổn định, mức tăng ít hơn.

Thống kê của đơn vị nghiên cứu thị trường và tư vấn đầu tư bất động sản REIC cho thấy trong 3 năm qua, khu vực đón nhận hơn 63.000 căn hộ và hơn 7.600 căn biệt thự, liền kề, shophouse. Tỷ lệ hấp thụ cao khi đa số dự án đều bán hàng tốt, chỉ số lượng hàng tồn khá ít.

Mặt bằng giá bán căn hộ tăng trong khoảng 50% – 80% sau 3 năm, tức trung bình mỗi năm tăng khoảng 20%. Cá biệt, các dự án khu vực Thủ Thiêm có giá bán tăng gần gấp đôi sau 3 năm, từ mức 2.700-3.500 USD/m2 lên 6.000-8.000 USD/m2.

Nhiều đại gia bất động sản hiện đang sở hữu quỹ đất lớn hàng trăm ha trong khu vực với dự án đã và đang được triển khai như Vinhomes, Vạn Phúc Group, Đại Quang Minh, Novaland, Keppel Land, Thuduc House… Bên cạnh đó, các quỹ đất từ 20 ha trở lên đang ở trong tay các chủ đầu tư như Tiến Phước, Hưng Thịnh Corp, Refico, HDTC…

Theo đại diện REIC, mặt bằng giá bán bất động sản của “thành phố Thủ Đức” tăng quá nhanh so với mặt bằng giá toàn TP.HCM, chỉ còn thấp hơn khu vực trung tâm thành phố.

Tại những dự án phân lô bán nền trên một số đường ở quận 9 như Lò Lu, Nguyễn Duy Trinh… cách đây chừng 1 năm mức giá dao động trên dưới 25 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sau khi có thông tin về thành phố mới tại khu vực này, mức giá đã được đẩy lên trên dưới 50 triệu đồng/m2.

Cuối năm 2019, giá đất diện tích nhỏ khu vực đường Đỗ Xuân Hợp và đường Liên Phường (quận 9) khoảng 80-90 triệu đồng/m2. Thời điểm này, mặt bằng giá chung đã tăng khoảng 10-20 triệu đồng/m2, lên 90-110 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Giá đất các khu vực quận 2 vốn đã có mức sàn rất cao, nay đã tăng thêm khoảng 10 triệu đồng/m2. Giá đất trên tuyến đường Song Hành hiện khoảng 250-350 triệu đồng/m2, đường Trần Não 300-380 triệu đồng/m2… Tại nhiều tuyến đường ở quận Thủ Đức, mức giá cũng tăng nhiều.

Một thống kê của kênh thông tin batdongsan.com.vn cho thấy trong một tuần của tháng 9 vừa qua xuất hiện gần 1.300 thông tin mới rao bán bất động sản các quận Thủ Đức, 2, 9. Theo đó, giá chào bán đất nền trung bình tại quận Thủ Đức hiện rơi vào tầm 54 triệu đồng/m2, tăng 1,2% so với giá chào bán thời điểm đầu năm. Riêng loại hình căn hộ có giá bán khoảng 33 triệu đồng/m2, tăng 1,1% so với giá chào bán cuối năm 2019.

Quận 9 có biến động giá bán trung bình tăng cao hơn. Loại hình đất nền, đất thổ cư quanh khu vực này đang được rao bán tầm giá 44-50 triệu đồng/m2, tăng gần 1,5% so với cùng kỳ năm 2019. Nhà phố, nhà riêng có giá chào bán vào khoảng 60-80 triệu đồng/m2, tăng 4,5%, riêng căn hộ đang xác lập mức giá trung bình 35-37 triệu đồng/m2, tăng gần 3,3% so với cùng kỳ.

Sức hút phía đông

Theo JLL Việt Nam, trong quý III/2020, thị trường căn hộ bán tại TP.HCM ghi nhận sự tăng trưởng với 4.968 căn được chào bán, tương ứng với mức tăng 30% theo quý.

Tuy nhiên, xét về số lượng dự án, chỉ có 4 dự án có thể tiến hành ký hợp đồng mua bán trong quý này. Phân khúc bình dân và trung cấp tiếp tục dẫn đầu, đóng góp tới 93% trong lượng mở bán, chỉ có 7% còn lại đến từ một dự án thuộc phân khúc sang trọng.

Lượng căn hộ bán được đạt 4.975 căn, trong số đó thì dự án Vinhomes Origami chiếm 53%. Ngoài Vinhomes Origami,một số dự án khác tại các quận phía đông cũng ghi nhận sức hấp thụ tốt như Precia và The River Thủ Thiêm (quận 2). Theo JLL, việc chính phủ đồng ý chủ trương thành lập TP Thủ Đức đã đẩy mạnh tâm lý đầu tư ở những quận này.

Liên quan đến thị trường bất động sản khu đông, CBRE Việt Nam cũng cho rằng trong giai đoạn 2020-2025, nguồn cung chào bán mới tại thành phố phía đông sẽ khá dồi dào với tốc độ tăng trưởng trung bình hàng năm là 11,5%, tương đương 15.000 – 16.000 căn hộ mới mỗi năm, vượt trội tốc độ tăng trưởng nguồn cung tại khu nam (4,6%) và khu tây (5,3%) của TP.HCM.

Theo CBRE Việt Nam, những dự án mới thuộc các trung tâm thương mại, khu dân cư đã được quy hoạch bài bản tại thành phố phía đông đang được nhiều người mua săn đón và nhờ vậy đạt được mức giá bán cao hơn.

Nhận định về mức giá hiện tại, theo các chuyên gia, bất động sản khu đông thành phố đang có giá rất cao. Nhiều dự án căn hộ sau khi mở bán trong vòng 12-18 tháng đã tăng giá gấp đôi, dù chưa giao nhà và chất lượng nhà có thể không tương xứng với mức giá đó.

Ví dụ với chi phí xây dựng 12 triệu đồng/m2, chủ đầu tư mở bán giá 60 triệu đồng/m2, sau đó sản phẩm bị thị trường đẩy lên đến 100 triệu đồng/m2 trong khi chủ đầu tư không hề có nhu cầu tăng chi phí xây dựng sẽ khiến giá bán vượt xa chất lượng nhà ở.

Nguyên nhân giá nhà đất khu vực này tăng nhanh thời gian qua do nhiều công trình hạ tầng giao thông được đầu tư, hoàn thiện đưa vào sử dụng. Bên cạnh đó, việc khan hiếm nguồn cung chưa thể giải quyết được ngay đã dẫn tới khả năng giá bất động sản khu vực phía đông nhiều khả năng tiếp tục thiết lập mặt bằng mới.

Bài viết Bất động sản Thủ Đức đang bị thổi giá đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Song, nếu không thận trọng xây dựng kỹ về mặt chiến lược, thì sẽ khiến giá bất động sản leo thang, dẫn tới khó đền bù để thực hiện các dự án trọng điểm.

Đua nhau tăng giá

Ngay khi ý tưởng thành lập TP. Thủ Đức trên cơ sở sáp nhập 3 quận là Thủ Đức, quận 2 và quận 9 xuất hiện, thì khu vực này đã trở thành một “điểm nhấn” không thể thiếu trong nhiều chiến dịch quảng cáo, giới thiệu sản phẩm của các dự án bất động sản. “Bất động sản TP. Thủ Đức” luôn là đề tài nóng, được bàn tán rôm rả từ các hội nhóm trên mạng xã hội, đến các quán cafe.

Trong đó, giới đầu tư địa ốc đang rình rập các khu đất từ việc di dời nhiều nhà máy, xí nghiệp tại phường Trường Thọ (quận 9). Khi khả năng phường Trường Thọ được lựa chọn làm khu đô thị trung tâm của TP. Thủ Đức theo đề xuất của Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM.

Ngoài phường Trường Thọ, hai “điểm nóng” khác cũng đang được giới đầu tư ráo riết săn tìm là khu vực phường Linh Trung (quận Thủ Đức) và khu Tam Đa (quận 9). Đây là hai khu vực được Sở Quy hoạch – Kiến trúc đề xuất định hướng trở thành phân khu thuộc khu đô thị tương tác cao phía Đông.

Đây cũng là lý do chính khiến các nhà đầu tư và một bộ phận môi giới khu vực này ra sức “thổi giá”, đẩy mặt bằng giá chung lên cao ngất.

Theo thống kê của trang Batdongsan.com.vn, trung bình một tuần có gần 2.000 tin rao bán liên quan đến khu vực này, với mức giá tăng thêm từ 2 đến 3%. Giá chào bán đất nền trung bình tại 3 quận này hiện rơi vào tầm 53,7 triệu đồng/m2, loại hình nhà riêng, nhà hẻm có giá chào bán từ 63 đến 95 triệu đồng/m2.

Còn theo ghi nhận của Công ty DKRA Việt Nam, mặt bằng giá chung của thị trường khu Đông hiện nay dao động 40 – 80 triệu đồng/m2 cho căn hộ và khoảng 200 triệu đồng/m2 cho đất nền. Nhà xây sẵn không dưới 9 – 10 tỷ đồng/căn và cá biệt có những căn nhà phố trong dự án đã tăng lên đến 22 tỷ đồng/căn.

Bày tỏ lo ngại về việc tăng giá quá cao, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D, Công ty DKRA Việt Nam phân tích, thị trường bất động sản vốn nhạy quy hoạch, nên giá sẽ còn tăng cả ở thị trường sơ cấp đến thứ cấp. “Tôi e rằng, trong 5 năm nữa, khu vực này sẽ trở thành một khu đô thị của những người có điều kiện”, ông Hoàng lo ngại.

Tiềm ẩn rủi ro

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, hầu hết các chuyên gia đều bày tỏ quan điểm, TP. Thủ Đức chỉ thật sự mang lại hiệu quả khi có những quy hoạch đặc biệt, những chính sách mời gọi đầu tư trong và ngoài nước hấp dẫn, có nền tảng hạ tầng kỹ thuật – xã hội tốt… để trở thành một “đòn gánh” với trung tâm thành phố hiện hữu.

Ngược lại, nếu chỉ thay đổi cái tên “thành phố” thì chỉ giải quyết được mặt hình ảnh, tốn thêm chi phí cho bộ máy chính quyền và thị trường bất động sản lại được thổi căng lên.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, về mặt quy hoạch, phải xác định hình thành đô thị gắn liền với phát triển thị trường bất động sản. Hiện, thị trường bất động sản khu vực này có tình trạng đầu cơ, thổi giá. Chuyện này không mới, nhưng rất nghiêm trọng. “Thời gian trước, sự buông lỏng quản lý nhà nước đã gây ra tình trạng phân lô bán nền tràn lan, nên sẽ là rào cản cho sự phát triển của TP. Thủ Đức tương lai”, ông Châu nói.

Trong khi đó, ông Võ Kim Cương, nguyên Phó giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM cho rằng, về mặt tiềm lực để phát triển, giá trị đầu tư cho các đô thị phát triển mới trên thế giới rất lớn. Nhưng kinh phí để xây dựng đề án là thách thức lớn nhất của TP.HCM hiện nay.

“Theo nguyên lý, đô thị sinh ra từ đất, tức khai thác quỹ đất và cứ thế phát triển hạ tầng dần lên. Nhưng đất đai khu vực này đang có tình trạng đầu cơ, nên khai thác đất này thế nào cũng là thách thức. TP. Thủ Đức chỉ mới có quy hoạch, vậy mà giá đất đã tăng quá cao, chính quyền muốn xây dựng hạ tầng thì đụng đâu cũng đền bù giải tỏa với mức giá không hề rẻ”, ông Cương nói.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, việc thị trường tăng giá khi có thông tin quy hoạch mới là điều bình thường, song nhà đầu tư nên lưu ý về thời gian để biến quy hoạch thành hiện thực.

“Quy trình chuyển đổi từ 3 quận thành một thành phố là không hề đơn giản. Nhiều người kỳ vọng vào tương lai gần, nhưng thực tế, TP. Thủ Đức phụ thuộc nhiều vào các chính sách phát triển cụ thể”, ông Phúc cảnh báo.

Bài viết Cảnh giác với sốt đất ở Thủ Đức đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.