Mới đây, báo cáo vĩ mô tháng 03/2023 của Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) đã ghi nhận lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp chuẩn bị đáo hạn trong năm 2023. Ước tính tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm sẽ lên tới 290.000 tỷ đồng. Thời điểm tập trung cao điểm trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn là từ tháng 5 đến tháng 9 năm 2023 và trong tháng 12 năm 2023.

Đáng chú ý nhất đó là trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản và xây dựng chiếm tới 145.000 tỷ đồng với áp lực trả nợ rơi vào từ tháng 5 đến tháng 9. Như vậy, chỉ tính riêng trong nhóm ngành này, lượng trái phiếu đáo hạn đã chiếm tới 1 nửa tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm.

Trong 145.000 tỷ đồng trái phiếu, có đến 85.000 tỷ đồng phải trả trong giai đoạn cao điểm từ tháng 5 đến tháng 9. Trong khi đó, tình hình phát hành trái phiếu mới lại vô cùng ảm đạm.

Đối với quy mô mua lại trái phiếu doanh nghiệp trước hạn, chỉ tính riêng trong 2 tháng đầu năm đã có tới 15.000 tỷ đồng trái phiếu được mua lại trước hạn, tăng tới 56% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, do việc mua lại trái phiếu trước hạn trong năm 2022 diễn ra chủ yếu vào nửa cuối năm nên con số ghi nhận này vẫn chưa thể so sánh được với tổng lượng 235.000 tỷ đồng trái phiếu trước hạn được mua lại trong năm 2022.

Dù rằng lượng trái phiếu doanh nghiệp được mua lại trong 2 tháng đầu năm tăng 56% nhưng theo Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội thì cũng trong thời gian này, có tới 13 doanh nghiệp chậm thanh toán gốc và lãi trái phiếu với tổng giá trị phát hành lên tới 3.800 tỷ đồng. Có đến 60 doanh nghiệp công bố chậm trả lãi và nợ gốc trái phiếu, phần lớn trong số đó là doanh nghiệp bất động sản.

Về vấn đề này, vừa qua Nghị định 65 được sửa đổi cũng đã có những điều chỉnh để giúp các doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn như việc cho phép đàm phán với trái chủ để trả nợ bằng tài sản hoặc cổ phần cũng sẽ phần nào giúp cho doanh nghiệp xoay sở được trước tình trạng mất thanh khoản về dòng tiền.

Dù vậy nhưng theo VDSC thì việc mất khả năng thanh toán đối với trái phiếu doanh nghiệp có thể lây lan sang các khoản nợ vay ngân hàng của nhóm doanh nghiệp bất động sản và xây dựng. Theo VDSC thì khả năng này rất thấp và tác động chưa thực sự rõ ràng đối với nền kinh tế hiện nay.

Du Uyên | NB&CL

Bài viết Hơn một nửa trái phiếu sắp đáo hạn năm 2023 là của doanh nghiệp bất động sản đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Sự đình trệ của bất động sản có thể kéo cả nền kinh tế đi xuống

Sau giai đoạn thăng hoa ngắn ngủi diễn ra trong năm 2021, từ năm 2022 cho tới nay, thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn rất khó khăn. Các doanh nghiệp, ngay cả những chủ đầu tư lớn đang thiếu tiền mặt, thiếu thanh khoản nghiêm trọng và đối mặt với nguy cơ phá sản hàng loạt.

Theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), riêng trong năm 2022 có hơn 1.200 doanh nghiệp bất động sản phá sản, nhiều công trình dừng triển khai xây dựng, các nhà thầu không có dự án, không có việc làm, công nhân mất việc. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp giảm 30% – 50% lực lượng lao động, lực lượng môi giới giảm đến 70%.

Trao đổi với phóng viên, TS. Cấn Văn Lực – chuyên gia kinh tế nhận định: Thị trường bất động sản hiện nay có hiện tượng bất thường. Bởi, trong khi kinh tế vĩ mô đang tăng trưởng rất tốt, thì bất động sản lại đảo chiều gần như “đóng băng”. Ông Lực chỉ ra rằng, có 5 nguyên nhân chính dẫn tới hiện tượng này.

Thứ nhất, sau 2 năm tăng trưởng khá nóng, thị trường bất động sản thế giới và cả Việt Nam sẽ bước vào giai đoạn điều chỉnh chiều. Đây là quy luật của thị trường.

“2 năm tăng trưởng nóng, giá bất động sản thế giới tăng bình quân khoảng 10% – 20%, trong khi Việt Nam tăng khoảng 20% – 50%”, ông Lực cho biết.

Thứ hai, bất động sản Việt Nam đang có rất nhiều vướng mắc về pháp lý chưa giải quyết kịp thời. Trong một báo cáo của HoREA chỉ ra rằng, vướng mắc pháp lý chiếm đến 70%, nhiều dự án đắp chiếu nhiều năm, không triển khai được vì vướng mắc pháp lý, dẫn đến hiện tượng chủ đầu tư “chết trên đống tài sản”.

Thứ ba, nguồn vốn bị thu hẹp trong năm qua, ngay cả vốn tín dụng và vốn từ các kênh huy động như chứng khoán hay trái phiếu.

Thứ tư, nhiều vụ việc vi phạm liên tiếp xảy ra khiến cho niềm tin nhà đầu tư bị giảm sút, thanh khoản thị trường giảm nhanh.

Cuối cùng là liên quan đến quan hệ cung cầu khiến cho việc giá cả chưa hợp lý. Riêng tại thị trường TP.HCM, từ năm 2017 đến nay số lượng nhà đưa ra thị trường giảm liên tục, năm 2017 gần 43.000 căn, mỗi năm giảm 20%, đến năm 2021, số lượng nhà ở đưa ra thị trường chỉ còn 13.000, năm 2022 chỉ còn hơn 12.000 căn, giảm liên tục và có hiện tượng lệch pha cung cầu, cơ cấu sản phẩm.

Theo báo cáo của UBND TP.HCM, trong 2 năm 2021 – 2022, toàn thành phố có 47 dự án hoàn thành với 28.000 căn hộ được đưa ra thị trường. Đa phần là sản phẩm căn hộ trung cấp và không đáp ứng được nhu cầu phát triển của thành phố. Ông Bùi Xuân Cường – Phó Chủ tịch UBND TP.HCM thừa nhận: “Chúng tôi sẽ điều chỉnh để giải quyết sự lệch pha cung cầu, hiện đang có xu hướng lệch về phân khúc trung cấp”.

Trong các nguyên nhân này, ông Lực cho rằng môi trường pháp lý còn nhiều điểm nghẽn chính là khó khăn lớn nhất. Nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, không rõ ràng, không được hướng dẫn, tháo gỡ kịp thời, chưa phù hợp với thực tiễn…

“Trong khi có tâm lý sợ trách nhiệm, sợ sai, đùn đẩy ở một bộ phận cán bộ công chức khá rõ nét, khiến cho nhiều dự án không thể triển khai được, hoặc thời gian triển khai kéo dài, muốn bán hay chuyển nhượng cũng không được, muốn thế chấp cũng không xong, muốn nộp tiền thuê cũng khó…; dẫn đến bỏ hoang, tồn kho, lãng phí, tốn kém, suy giảm niềm tin…”, ông Lực nhấn mạnh.

Đồng tình với nhận định này, GS.TS Hoàng Văn Cường – đại biểu Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, thị trường bất động sản đóng góp quan trọng trực tiếp vào tăng trưởng kinh tế và có tác động lan tỏa đến sự phát triển của nhiều ngành, nhiều lĩnh vực trong nền kinh tế.

“Do vậy, khi thị trường bất động sản bị ngưng trệ, sẽ kéo theo hàng loạt các hoạt động kinh tế bị đình trệ theo sẽ là nguy cơ gây đình trệ tăng trưởng, thậm chí dẫn đến suy thoái”, ông Cường nói.

Cái giá phải trả vì kinh doanh chộp giật

Ngoài các yếu tố nêu trên, thị trường bất động sản đang đối mặt với nguy cơ thừa các dự án nhà ở cao cấp, giá trên trời, trong khi các dự án nhà ở bình dân vừa túi tiền thì tìm “đỏ mắt” không thấy.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong cơ cấu sản phẩm nhà ở hiện nay, 78,2% là nhà ở cao cấp, còn lại là nhà ở trung cấp. Dòng phân khúc bình dân gần như “tuyệt chủng”.

Các chuyên gia đánh giá, việc các chủ đầu tư chạy đua vào dòng phân khúc nhà ở cao cấp là để gia tăng lợi nhuận tối đa. Bởi lẽ, tỷ suất lợi nhuận của dòng nhà ở cao cấp thường cao gấp 3, gấp 4 lần so với dòng nhà ở bình dân.

Tuy nhiên, khi thị trường đã bão hòa, dòng nhà ở cao cấp lại không hướng tới số đông người tiêu dùng dẫn đến hiện tượng “trong thiếu lại có thừa”. Và lẽ đương nhiên, khi các sản phẩm làm ra không bán được, chủ đầu tư đối mặt với tình trạng mất thanh khoản.

Nhấn mạnh về điều này, TS. Lê Xuân Nghĩa – thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho biết, đất đai là tài nguyên quý hiếm, nhà ở là nhu cầu thiết yếu, Việt Nam cần xây dựng chính sách bất động sản trên nền tảng này, không thể để các nhà đầu cơ mua gom bất động sản, mua gom tài nguyên để tích trữ, biến đó thành lợi nhuận khổng lồ trong tương lai, trong khi nhu cầu của người dân không được đáp ứng.

Do đó, ông Nghĩa nhấn mạnh các doanh nghiệp phải bỏ thói quen kinh doanh chộp giật, thiếu chuyên nghiệp, chưa có tầm quốc tế.

“Tôi cũng xin có một vài ý kiến khác, một là bỏ cơ chế nhà ở xã hội mà xây dựng một cơ chế mới cho nhà ở cho người thu nhập thấp; thứ hai là phải đánh thuế về đầu cơ nhà ở; thứ 3 là chính quyền địa phương phải quyết định giá đền bù mặt bằng theo giá thị trường tại thời điểm đó…”, ông Nghĩa kiến nghị.

Mới đây, trong Hội nghị trực tuyến toàn quốc “Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững”, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã nhấn mạnh rằng: Các doanh nghiệp bất động sản phải có trách nhiệm với chính mình, giải quyết các khó khăn do chính mình gây ra do dự báo không sát, phát triển thị trường không tốt, đầu tư vốn không hiệu quả… Cơ cấu lại các phân khúc, giá cả hợp lý để thúc đẩy thanh khoản, hướng tới kinh doanh có lãi nhưng hài hòa.

“Lúc làm ăn có lãi bù trừ với lúc làm ăn thua lỗ, không thể lúc nào cũng có lãi được, không thể khó khăn cũng đòi có lãi, không có ai nắm tay đến tối, gối tay đến sáng, phải góp phần vì cái chung”, Thủ tướng nói.

Theo người đứng đầu Chính phủ, một nhiệm vụ quan trọng khác là bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của khách hàng, đồng thời tăng cường tuyên truyền, hướng dẫn khách hàng lựa chọn được sản phẩm tốt, phù hợp, góp phần để thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Sắp tới, Chính phủ sẽ có đề án riêng về phát triển nhà ở, nhà ở công nhân, người thu nhập thấp, Chính phủ sẽ xem xét, báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định. Đồng thời, Thủ tướng yêu cầu tổ chức công tác truyền thông hiệu quả, đúng, trúng, kịp thời, đánh giá khách quan, trung thực, đúng bản chất tình hình, tránh các thông tin sai lệch.

Thủ tướng khẳng định việc tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, không ai giải cứu cho ai. Chính phủ sẽ sớm ban hành Nghị quyết, nhưng trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ quyền hạn, các chủ thể phải thực hiện ngay các công việc để thực hiện hiệu quả các mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp đã đề ra.

Việt Vũ | NB&CL

Bài viết “Cái giá phải trả vì kinh doanh chộp giật” đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hiện nay các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khi phát hành trái phiếu. Trong đó, một số quy định như “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp” mới được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp hạn chế khả năng huy động vốn của doanh nghiệp.

Liên quan tới vấn đề này, trong dự thảo xây dựng Nghị quyết về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, Chính phủ sẽ có chỉ đạo, hướng dẫn cụ thể việc thực hiện, hoạt động huy động vốn (bao gồm hoạt động phát hành trái phiếu) của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán đúng quy định pháp luật.

Chính phủ sẽ kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá. Đồng thời, tạo điều kiện, không làm cản trở các doanh nghiệp (có đủ năng lực, kết quả hoạt động kinh doanh tốt, lành mạnh…) có thể huy động vốn để hỗ trợ phục hồi, phát triển.

Kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành, đầu tư và cung cấp dịch vụ về trái phiếu doanh nghiệp, nhất là phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản, của tổ chức tín dụng có liên quan đến doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, các doanh nghiệp có kết quả kinh doanh thua lỗ, các doanh nghiệp phát hành không có tài sản bảo đảm.

Chính phủ yêu cầu Bộ Tài chính rà soát, đánh giá kỹ lưỡng, cụ thể khả năng thanh toán, chi trả của các tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong đó có nhóm doanh nghiệp bất động sản, nhất là các trái phiếu đến hạn thanh toán trong năm 2022 và năm 2023;

Trường hợp có khó khăn, doanh nghiệp bất động sản đàm phán với nhà đầu tư để xem xét có các biện pháp hài hòa, hợp lý, hiệu quả để cơ cấu lại các khoản nợ trái phiếu, cơ cấu lại lãi suất, thời hạn thanh toán, các điều kiện chi trả, thanh toán, phù hợp với tình hình thực tế, theo tinh thần “lợi ích hài hòa, khó khăn chia sẻ” và theo đúng quy định pháp luật; nghiên cứu phương thức doanh nghiệp bất động sản đàm phán, hoán đổi nợ trái phiếu bằng tài sản, bất động sản..

Bộ Tài chính có nhiệm vụ tăng cường chỉ đạo, hướng dẫn việc chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp đảm bảo đúng quy định pháp luật, tạo điều kiện hỗ trợ cho các doanh nghiệp trong đó có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phát hành và xử lý nợ trái phiếu.

Kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá.

Bộ Tài chính có nhiệm vụ chỉ đạo Ủy ban Chứng khoán Nhà nước giám sát chặt chẽ thị trường chứng khoán phái sinh; chuẩn bị nền tảng giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ nhằm phát triển thị trường thứ cấp.

Định Trần | NB&CL

Bài viết Chính phủ sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản có năng lực phát hành trái phiếu đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Vướng mắc chính nằm ở dòng vốn

Tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc “tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” diễn ra vào sáng 17/2, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết: Các doanh nghiệp bất động sản phản ánh rất khó khăn trong tiếp cận, vay vốn từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng. Lãi suất cho vay giai đoạn cuối năm 2022 tăng.

Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong thời gian qua phát hành một lượng trái phiếu rất lớn (hàng chục, hàng trăm ngàn tỷ đồng) và có hạn trả nợ vào cuối năm 2022 và năm 2023. Đây là khó khăn, áp lực rất lớn cho nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong thời gian tới.

Một số doanh nghiệp còn phải chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn cho nhà đầu tư vì nhiều nguyên nhân, trong đó có thay đổi chính sách kiểm soát trái phiếu phát hành của doanh nghiệp.

Một số quy định như quy định “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp” mới được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp hạn chế khả năng huy động vốn của doanh nghiệp.

Việc xử lý vi phạm một số tổ chức, cá nhân trong thời gian qua liên quan việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã ảnh hưởng đến tâm lý các nhà đầu tư,…

Đặc biệt, vừa qua, nhiều thông tin xã hội không chính xác, không chính thống về tài chính, tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu, xử lý vi phạm tại một số doanh nghiệp đã gây tâm lý hoang mang cho nhà đầu tư dẫn đến e ngại, nghe ngóng, tạm dừng đầu tư vào lĩnh vực bất động sản mà chuyển sang các kênh đầu tư khác.

“Doanh nghiệp không bán được hàng, không có dòng tiền, khó khăn trong thanh khoản; ảnh hưởng xấu đến thị trường”, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết.

Do đó, ông Sinh kiến nghị Ngân hàng Nhà nước điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tài chính, tiền tệ, khơi thông dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển kinh tế-xã hội; Hoàn thiện chính sách để huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở và thị trường.

Điều hành hạn mức tín dụng phù hợp; giãn nợ gốc, lãi vay cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn trong đó có dự án bất động sản phục vụ tiêu dùng, sản xuất, công nghiệp, du lịch, nghỉ dưỡng,…); đồng thời tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Về nguồn vốn trái phiếu, ông Nguyễn Văn Sinh đề nghị nghiên cứu sửa đổi quy định pháp luật để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và tạo điều kiện doanh nghiệp huy động vốn trên thị trường chứng khoán, phát hành trái phiếu;

Kiểm soát hoạt động huy động vốn trên thị trường chứng khoán tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá; Giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành, đầu tư và cung cấp dịch vụ về trái phiếu doanh nghiệp.

Novaland đề nghị lựa chọn Aqua City để thí điểm tháo gỡ khó khăn

Trong khi đó, ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT Công ty CP tập đoàn địa ốc Nova (Novaland) kiến nghị Quốc hội và Chính phủ xem xét chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản. Trong giai đoạn này, doanh nghiệp mong muốn được hỗ trợ về cơ chế.

Cụ thể, Novaland kiến nghị: Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước ban hành một quy định cho phép các ngân hàng giãn, hoãn và giữ nguyên nhóm nợ cho các dự án bất động sản từ 2-3 năm để giúp các doanh nghiệp có thời gian chờ thị trường hồi phục và hoàn thiện pháp lý dự án.

“Việc trợ giúp kịp thời rất quan trọng nhằm phòng tránh 10-20% dư nợ của nền kinh tế bị chuyển sang nợ xấu”, ông Nhơn nói.

Doanh nghiệp kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo tháo gỡ pháp lý tận gốc cho các dự án của các doanh nghiệp trên cả nước. Sự ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết.

Novaland mong muốn Thủ tướng chỉ đạo chọn khu đô thị vệ tinh Aqua City tại tỉnh Đồng Nai làm dự án thí điểm để Tổ công tác của Thủ tướng cùng địa phương tháo gỡ khó khăn và thời gian tháo gỡ trong 1 tháng.

Hiện tại, Novaland đang còn 25 ngàn tỷ đồng bị phong tỏa tại các ngân hàng thương mại. Trong đó, theo các điều kiện cấp tín dụng, khoảng hơn 10 ngàn tỷ đồng sẽ đủ điều kiện để giải toả khi Novaland hoàn thiện một số thủ tục pháp lý. Nếu trong vòng 1-2 tháng tới, vấn đề này được giải quyết thì Novaland sẽ có nguồn vốn để hoạt động bình thường.

Lãi suất từ cuối năm ngoái tăng khá nhanh, có khoản vay lãi suất đã tăng gần 30%. Nếu mức tăng này tiếp tục duy trì thì dự án đang ở mức lãi suất cũ sẽ thành lỗ ở mức lãi suất mới.

Do đó, doanh nghiệp đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước cũng như các ngân hàng thương mại có biện pháp để giảm mặt bằng lãi suất huy động, qua đó nhanh chóng giảm lãi suất cho vay phục hồi thị trường.

Riêng đối với các ngân hàng thương mại, doanh nghiệp đã đồng hành cùng ngân hàng trong nhiều năm, nay doanh nghiệp gặp khó khăn do lãi suất tăng cao thì các ngân hàng thương mại cũng nên giảm biên lợi nhuận để đồng hành, hỗ trợ doanh nghiệp.

Việc sửa đổi Nghị định 65 đã soạn thảo từ đầu tháng 12/2022 nhưng đến nay vẫn chưa được ban hành. Với các nội dung trong dự thảo nếu được ban hành sẽ góp phần tháo gỡ rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp, cũng như thị trường trái phiếu, ông Bùi Thành Nhơn nói. Không chỉ doanh nghiệp bất động sản, mà các ngân hàng thương mại và người dân là các trái chủ đều mong các nội dung sửa đổi này được ban hành sớm.

Ông cũng đề xuất các cơ quan truyền thông của Chính phủ có chiến lược hỗ trợ xây dựng lại niềm tin cho thị trường theo xu hướng ủng hộ những doanh nghiệp” người thật việc thật” đang tạo ra sản phẩm tốt cho xã hội, giúp thị trường phát triển theo hướng bền vững.

Việc vào cuộc mạnh mẽ của Chính phủ giúp tháo gỡ tận gốc pháp lý cho các dự án sẽ giúp giảm giá thành sản phẩm, tạo thông thoáng môi trường đầu tư thu hút nguồn vốn FDI, giúp phát triển đô thị, tăng nguồn thu ngân sách.

Việt Vũ | NB&CL

Bài viết Doanh nghiệp bất động sản mong muốn giảm lãi suất, giữ nguyên nhóm nợ đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Trích dẫn số liệu từ Cục Đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch – Đầu tư), Bộ Xây dựng cho biết, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới và số lượng doanh nghiệp quay trở lại hoạt động trong năm 2022 tăng so với cùng kỳ năm 2021.

Trong đó, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới và số lượng doanh nghiệp quay trở lại hoạt động trong năm 2022 tăng so với cùng kỳ năm 2021. Đồng thời, 2.081 doanh nghiệp hoạt động trở lại, tăng khoảng 56,7%. Dù vậy, số lượng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố
phá sản, giải thể cũng tăng khoảng 38,7% so với cùng kỳ năm trước.

Cũng trong báo cáo của Bộ Xây dựng, không chỉ các chủ đầu tư phát triển bất động sản, ngay cả các doanh nghiệp môi giới, các sàn giao dịch cũng đang gặp khó, nhất là trong quý III/2022 đến hết năm, hoạt động của các sàn giao dịch có dấu hiệu khó khăn hơn, lượng giao dịch bất động sản đã giảm so với thời gian đầu năm dẫn đến quy mô của các sàn giao dịch bất động sản giảm, số lượng môi giới bất động sản cũng giảm theo.

Theo Bộ Xây dựng, năm 2022, vẫn là năm các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản gặp nhiều thách thức và phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý (như tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động; dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án.

Nhiều chủ đầu tư dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO; có Tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động) để ứng phó với điều kiện khó khăn hiện tại. Bộ Xây dựng nhấn mạnh, hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp 5 khó khăn chính.

Thứ nhất, các doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng dẫn đến nhiều doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai thực hiện dự án.

Thứ hai, lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng tăng, dẫn đến chi phí của doanh nghiệp cũng tăng cao gây ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Thứ ba, thiếu dòng tiền để trả cho doanh nghiệp cung ứng và trả lương người lao động do chủ đầu tư không có nguồn để thanh toán và thực hiện các nghĩa vụ thuế.

Thứ tư, khách hàng mua bất động sản khó tiếp cận vốn vay của các tổ chức tín dụng gián tiếp ảnh hưởng đến thanh khoản các sản phẩm, dự án bất động sản dẫn đến các doanh nghiệp không bán được sản phẩm để thu hồi vốn và tái đầu tư.

Cuối cùng, các doanh nghiệp gặp khó khăn trong phát hành trái phiếu và huy động vốn dẫn đến nguy cơ nhiều doanh nghiệp không có khả năng thanh toán, trả nợ đúng hạn.

Để đảm bảo thị trường bất động sản trong thời gian tới tiếp tục phát triển ổn định, an toàn, lành mạnh, Bộ Xây dựng đề xuất Bộ Tài chính tăng Các Bộ, ngành và địa phương theo chức năng, nhiệm vụ được giao đẩy mạnh công tác công bố, công khai, minh bạch các thông tin, nhất là kịp thời tuyên truyền, phổ biến, công bố công khai các chính sách, quy định, giải pháp mới của Nhà nước về tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu,
tình hình thị trường bất động sản.

Đồng thời, kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá.

Về vấn đề nguồn vốn, Bộ Xây dựng đề xuất Ngân hàng Nhà nước xem xét phương án điều hành trần (room) tín dụng phù hợp để hỗ trợ cho nền kinh tế; chỉ đạo, hướng dẫn các tổ chức tín dụng tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước có trách nhiệm hướng dẫn, chỉ đạo các tổ chức tín dụng cho vay, giải ngân nhanh chóng đối với các doanh nghiệp, dự án bất động sản đủ điều kiện theo đúng quy định của pháp luật; ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá rẻ và các loại hình bất động sản phục vụ mục đích sản xuất, an sinh xã hội có hiệu quả cao, có khả năng trả nợ.

“Một trong những kiến nghị được nhiều doanh nghiệp đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét, đó là bố trí nguồn vốn ngân sách cấp bù lãi suất để cho đối tượng hưởng chính sách vay ưu đãi với lãi suất 4,8%/năm để mua, thuê mua nhà ở xã hội”, Bộ Xây dựng nhấn mạnh.

Định Trần | NB&CL

Bài viết “Đói” vốn, thiếu dòng tiền, số lượng doanh nghiệp bất động sản phá sản tăng đột biến đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Bất chấp siết chặt tín dụng, dư nợ bất động sản vẫn tăng

Trong năm 2022, Ngân hàng Nhà nước đã chủ động siết chặt tín dụng đối với một số lĩnh vực có tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản. Vì vậy, trong năm qua, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào cảnh “đói” vốn, nhiều dự án nằm trong cảnh đắp chiếu.

Tuy nhiên, theo công bố của Bộ Xây dựng vào sáng 30/1 cho thấy, dù siết chặt tín dụng, song dư nợ tín dụng bất động sản vẫn tăng.

Cụ thể, trích dẫn báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng cho biết, vào cuối tháng 3/2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là khoảng 784.000 tỷ đồng, thế nhưng đến hết tháng 12/2022, dư nợ tín dụng đã tăng lên 800.000 tỷ đồng.

Trong đó, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 180.743 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 22,8% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê đạt 41.815 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 5,3% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 32.660 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,1% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với các dự án nhà hàng, khách sạn đạt 57.539 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 7,24% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê đạt 144.157 tỷ đồng, chiếm 18,16% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với cho vay mua quyền sử dụng đất đạt 85.199 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 10,7% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với đầu tư kinh doanh bất động sản khác đạt 211.452 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 26,6% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Áp lực trả nợ đè nặng các doanh nghiệp bất động sản

Cũng theo Bộ Xây dựng, trong thời gian qua, có một số tổ chức, cá nhân có sai phạm, bị xử lý liên quan đến hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản đã ảnh hưởng rất lớn đến thị trường và tâm lý nhà đầu tư.

Do vậy các doanh nghiệp bất động sản khó khăn hơn trong việc phát hành trái phiếu tạo nguồn vốn để triển khai thực hiện dự án cũng như cân đối dòng tiền trong hoạt động của doanh nghiệp.

Theo báo cáo của Bộ Tài chính: Tính đến 28/10/2022 khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt 328,9 nghìn tỷ đồng, giảm 25,2% so với cùng kỳ năm 2021 và có xu hướng giảm dần qua các quý.

Trong đó, các doanh nghiệp bất động sản chiếm 28,87% trong tổng khối lượng phát hành; đứng thứ 2 trong nhóm mua lại trái phiếu trước hạn và chiếm 35,8% (451.159 tỷ đồng) trong tổng khối lượng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đang lưu ký tại thời điểm 30/9/2022.

Trong 2 tháng cuối năm 2022, trái phiếu đến hạn của các doanh nghiệp bất động sản chiếm 38,3% tổng giá trị trái phiếu đến hạn, trong đó, 99,6% trái phiếu đáo hạn của các doanh nghiệp bất động sản có tài sản bảo đảm.

Trong tháng 12, các doanh nghiệp đã phát hành 1.350 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, trong đó doanh nghiệp bất động sản phát hành 500 tỷ đồng.

Theo số liệu thống kê sơ bộ của Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội, tính đến 25/12/2022, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ khoảng 2 triệu tỷ đồng, trong đó của doanh nghiệp bất động sản là 419 nghìn tỷ đồng (chiếm 33,6%).

Trong cuối năm 2022 và thời gian tiếp theo, một số doanh nghiệp còn phải chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn cho nhà đầu tư vì nhiều nguyên nhân, trong đó có thay đổi chính sách kiểm soát trái phiếu phát hành của doanh nghiệp.

Việt Vũ | NB&CL

Bài viết Áp lực trả nợ đè nặng các doanh nghiệp bất động sản đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Theo nhiều dự báo của các chuyên gia cùng một số công ty nghiên cứu về bất động sản, năm 2023, thị trường vẫn trong tình trạng khó khăn. Theo đó, nguồn cung vẫn duy trì ở mức thấp, trong khi dòng vốn tín dụng chưa thể khai thông, để tạo ra lực đẩy cho nhà đầu tư và cả người mua nhà.

Theo TS Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế, sự tăng trưởng của bất động sản có quan hệ mật thiết với dòng tiền, gắn chặt với thị trường tài chính, hệ thống tài chính, ngân hàng.

Vì vậy, muốn bất động sản hồi phục, thì cần thúc đẩy cả thị trường tài chính, từ đó nâng cao chất lượng cuộc sống, đảm bảo kinh doanh nhưng tránh đổ vỡ, đặc biệt là lĩnh vực tài chính, tiền tệ.

Ông Thành cho rằng, trước mắt, cần tập trung xử lý 2 góc độ quan trọng nhất: Một là cam kết chính trị bảo đảm minh bạch bởi đây là một phần không thể thiếu, tạo dựng lại lòng tin khi thị trường bị đổ vỡ, đóng băng, thậm chí là khủng hoảng. Thứ hai là vấn đề pháp lý liên quan đến tài chính và tiền tệ.

“Hai điều này gắn với nhau bởi nếu không xử lý vấn đề pháp lý thì mối quan hệ giữa các định chế tài chính, các ngân hàng với các doanh nghiệp bất động sản không trở về trạng thái gọi là dòng tiền dịch chuyển bình thường được”, ông Võ Trí Thành nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, ông Thành cũng đề nghị tháo gỡ khó khăn để dòng tín dụng tiếp tục vào các dự án bảo đảm một số điều kiện nhất định, không quá ngặt nghèo.

Ngoài ra, ông Thành kiến nghị cho các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục phát hành trái phiếu, có thể là đảo nợ, có thể là triển khai dự án cho dòng tiền được tiếp tục. Đồng thời chuyển dịch chính sách để tập trung phát triển quan hệ cung cầu thật.

Nhìn nhận về thị trường bất động sản 2023, TS Võ Trí Thành cho rằng, điểm tích cực là có thể sự ngặt nghèo về tài chính sẽ giảm dần do lạm phát thế giới qua đỉnh, mức tăng lãi suất của các ngân hàng trung ương lớn về cường độ, tần suất không như năm 2022.

“Do đó, áp lực đối với kinh tế vĩ mô của ta đỡ hơn. Chưa kể, năm nay, nước ta đặt mục tiêu lạm phát cao hơn thì cũng có dư địa ít nhiều cho chính sách tiền tệ linh hoạt hơn, bên cạnh phối hợp chính sách tài khóa”, ông Thành nhận định.

Trong khi đó, TS Nguyễn Sĩ Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội tin tưởng thị trường bất động sản sẽ giảm bớt khó khăn hơn và dần phục hồi trong năm 2023 bởi 5 yếu tố.

Thứ nhất, tầng lớp trung lưu Việt Nam đang gia tăng, cùng với quá trình đô thị hóa, tập trung cư dân sẽ là yếu tố thúc đẩy thị trường bất động sản.

Thứ hai, vấn đề tín dụng đã được Chính phủ nhận biết, điều chỉnh và chỉ đạo rất sát sao. Tôi tin những khó khăn, vướng mắc về tín dụng sẽ được xử lý, nhưng xử lý trong hài hòa lợi ích của nền kinh tế và quốc gia. Bởi bất động sản rất quan trọng nhưng nó là 1/5 thôi. Chúng ta phải phản ứng trên cơ sở 100% nền kinh tế.

Thứ ba, hiện chính sách, thể chế đang được hoàn thiện, sẽ tác động rất lớn đến thị trường bất động sản.

Thứ tư, là lòng tin vào thị trường, nhưng quan trọng nhất ở đây là cam kết chính trị. Chúng ta thấy Chính phủ đã cam kết, đã có những giải pháp đề ra, trên cơ sở truyền thông đúng đắn thì có lẽ niềm tin thị trường sẽ được phục hồi.

Cuối cùng, nền kinh tế năm tới vẫn được coi là khá, nhiều đánh giá GDP sẽ trên 6%. Điều này tạo ra động lực cho bất động sản tăng trưởng.

“Dưới sự tác động của cả 5 yếu tố này, thị trường bất động sản sẽ có cơ sở để ổn định. Chỉ có trong phản ứng chính sách, tôi cho rằng không thể làm tất cả mọi thứ ngay mà vẫn phải lựa chọn các doanh nghiệp, dự án hiệu quả, có khả năng thúc đẩy, bán hàng được. Không có chính sách ưu tiên đúng đắn như vậy mà dàn trải thì việc thị trường khởi động trở lại là rất khó”, TS. Nguyễn Sĩ Dũng nhận định.

Định Trần | NB&CL

Bài viết Kiến nghị cho phép doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu, có thể đảo nợ đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Vừa qua, Chính phủ ban hành Nghị định số 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 153/2020/NĐCP ngày 31/12/2020 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Theo quy định tại Nghị định số 65/2022, các bộ, ngành có liên quan theo chức năng, nhiệm vụ được giao, phối hợp kiểm tra, giám sát việc chào bán, giao dịch và cung cấp dịch vụ trên thị trường trái phiếu theo quy định tại nghị định này và quy định của pháp luật có liên quan.

Trong khi đó, thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu với khối lượng tương đối lớn để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh.

Do đó, để đảm bảo thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển ổn định, bền vững, Bộ Tài chính đề nghị Bộ Xây dựng có các giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững, minh bạch.

Bộ Tài chính đề nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu bổ sung quy định về tỷ lệ an toàn tài chính của doanh nghiệp bất động sản sau khi cấp phép xây dựng, đầu tư các dự án bất động sản.

Bộ Tài chính cũng đề nghị Bộ Xây dựng thường xuyên cung cấp thông tin cho Bộ Tài chính về tình hình của thị trường bất động sản và các rủi ro để phối hợp quản lý.

Bộ Tài chính cũng đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp quản lý giám sát và cảnh báo các doanh nghiệp bất động sản về rủi ro tăng trưởng nóng, qua đó hạn chế tình trạng doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu bằng mọi giá với lãi suất cao.

Định Trần | Nhà báo & Công luận

Bài viết Bộ Tài chính đề nghị kiểm soát doanh nghiệp phát hành trái phiếu bằng mọi giá với lãi suất cao đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Trước thềm sự kiện Diễn đàn Kinh tế – Xã hội của Quốc hội, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại – Xây dựng Lê Thành cho biết: Việc phát triển nhà ở xã hội sau đại dịch sẽ là lực đẩy kinh tế, hỗ trợ cho 35 ngành kinh tế khác phát triển theo. Đặc biệt, về mặt xã hội, việc phát triển các dự án này còn giúp lực lượng lao động gắn bó với công ty, tránh tình trạng lao động bỏ về quê.

7 bất cập liên quan tới việc phát triển nhà ở xã hội

Dù vậy, ông Lê Hữu Nghĩa cho rằng, dù phân khúc này mang lại rất nhiều lợi ích và được Nhà nước khuyến khích, thế nhưng hiện nhà ở xã hội đang tồn tại hàng loạt bất cập.

Thứ nhất, hiện nay, trình tự thủ tục xin dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội rất khó, kéo dài rất lâu, trung bình khoảng 3 – 5 năm, có dự án kéo dài lâu hơn. “Hiện nay chúng ta chưa có một quy trình xin dự án nhà ở xã hội riêng mà đang theo quy trình xin dự án nhà ở thương mại. Đồng thời cũng chưa có một tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội riêng”, ông Nghĩa nói.

Thứ hai, cơ chế ưu đãi trong thực tế chưa thực sự hỗ trợ cho doanh nghiệp. Theo đó, trong Luật Nhà ở 2014 có quy định, chủ đầu tư nhà ở xã hội được hưởng nhiều ưu đãi. Cụ thể, được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được miễn giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội, được hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật,…

Tuy nhiên, việc tiếp cận các ưu đãi này còn hạn chế. Đơn cử như gói vốn vay ưu đãi, thực tế chủ đầu tư rất khó tiếp cận với nguồn vốn vay ưu đãi, do nguồn vốn ngân sách bố trí cho các dự án này rất ít.

Điều này bắt buộc doanh nghiệp phải vay vốn từ các ngân hàng thương mại với lãi suất cao, với lãi suất 11%/năm. Giai đoạn từ năm 2016 đến nay, Chính phủ chưa bố trí nguồn vốn tái cấp bù lãi suất cho chủ đầu tư vay xây dựng nhà ở xã hội.

Hoặc như về kinh phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Theo quy định, các chủ đầu tư được hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần chi phí này. Tuy nhiên, việc đầu tư hạ tầng thì hầu như các tỉnh, thành phố không hỗ trợ kinh phí cho nhà đầu tư mà nhà đầu tư phải tự bỏ kinh phí 100% để đầu tư hạ tầng khi làm dự án nhà ở xã hội.

“Ví dụ như vừa qua, chúng tôi có văn bản gửi Sở Tài nguyên và Môi trường một địa phương về việc đầu tư trạm xử lý nước thải nhưng không cơ quan nào trả lời nên chủ đầu tư phải tự bỏ tiền đầu tư xây dựng trạm xử lý nước thải, dẫn đến tăng thêm chi phí xây dựng, chi phí cao như nhà ở thương mại nên giá thành nhà ở xã hội cũng cao theo”, ông Nghĩa nêu.

Thứ ba, lợi nhuận làm nhà ở xã hội rất thấp, khiến nhiều chủ đầu tư nản lòng. Theo quy định, chủ đầu tư nhà ở xã hội được quy định lợi nhuận chỉ 10% hoặc 15% tùy theo loại hình bán hay cho thuê nhà ở xã hội, thấp hơn rất nhiều so với nhà ở thương mại.

Thế nhưng, trình tự thủ tục từ khi xin dự án đến khi xây dựng hoàn thành khoảng 5 năm, mà lợi nhuận chỉ 10% thì chia lợi nhuận trung bình có 2%/năm là quá thấp, thấp hơn cả lãi suất tiết kiệm của ngân hàng nên khó thu hút doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Thứ tư, việc xét duyệt hồ sơ chứng minh đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội gặp nhiều khó khăn, nhiều thủ tục phức tạp.

Thứ năm, làm nhà ở xã hội vẫn bị kiểm toán. Đặc biệt, doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội trên đất doanh nghiệp tự bồi thường và xây dựng bằng nguồn vốn của doanh nghiệp, chưa được hưởng các chính sách ưu đãi nhưng lại bị kiểm toán như các dự án nhà ở thương mại, trong khi các doanh nghiệp đã quá khó khăn do ảnh hưởng bởi dịch COVID-19.

Thứ sáu, thuế nhà trọ cho công nhân thuê đang rất cao. Cụ thể, thuế suất thuế VAT là 5% và thuế thu nhập doanh nghiệp là 2%, tổng cộng 7% trên doanh thu. Trong khi doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội cho thuê thì thuế VAT là 3% và lợi nhuận là 15%, thuế thu nhập doanh nghiệp là 6% trên lợi nhuận, tổng cộng 15% × 6% = 0,9%. Vậy người dân xây dựng nhà trọ hiện nay đang đóng thuế gấp đôi, không được ưu đãi.

Thứ bảy, doanh nghiệp không được xây nhà ở xã hội dạng nhà trọ, phòng trọ để cho thuê vì lo ngại phòng trọ không đảm bảo chất lượng, nhanh xuống cấp, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn về phòng cháy chữa cháy, trật tự xã hội trong các khu dân cư.

Hàng loạt kiến nghị khơi thông chính sách cho nhà ở xã hội

Trước những bất cập nêu trên, ông Lê Hữu Nghĩa kiến nghị Quốc hội, Chính phủ xem xét rút ngắn trình tự thủ tục làm dự án nhà ở xã hội. Đồng thời có một tiêu chuẩn riêng cho phân khúc này.

Bên cạnh đó, cơ quan chức năng cho phép doanh nghiệp đã có sẵn quỹ đất tự nguyện làm 100% dự án Nhà ở xã hội mà quy hoạch của khu đất là các loại đất: Đất thương mại dịch vụ, Đất ở và Đất hỗn hợp.

Về các chính sách ưu đãi, ông Nghĩa mong muốn sớm sửa Luật thuế GTGT, thuế TNDN về thuế suất thuế GTGT và TNDN đối với nhà ở xã hội cho thuê cho phù hợp với quy định của Luật Nhà ở để doanh nghiệp được hưởng đúng chính sách ưu đãi về thuế.

Nhà nước tập trung hỗ trợ cho doanh nghiệp cũng như người dân thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội được tiếp cận gói vốn vay ở Ngân hàng chính sách xã hội với điều kiện vay, lãi suất vay, thời gian vay hợp lý, phù hợp thực tiễn.

Tránh việc tập trung hỗ trợ người dân mà không hỗ trợ doanh nghiệp làm nhà ở xã hội bởi không có sản phẩm thì lấy gì để người dân mua.

Ngoài ra, ông Nghĩa kiến nghị không kiểm toán với doanh nghiệp làm dự án này, đồng thời giảm giảm 50% thuế cho người xây dựng nhà trọ vì đây là hình thức xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân thuê,…

Việt Vũ | Nhà báo & Công luận

Bài viết Lợi nhuận còn thấp hơn lãi suất tiết kiệm, doanh nghiệp “ngại” làm nhà ở xã hội đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Doanh nghiệp không nên phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng

Trong nhiều phát ngôn gần đây, đại diện Ngân hàng Nhà nước đã khẳng định không có văn bản siết chặt tín dụng đối với bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế, ngay từ đầu năm 2022, các ngân hàng thương mại đã hạn chế cho vay bất động sản. Điều này đã ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường, khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào tình cảnh “đói vốn”.

Trong Diễn đàn “Tháo gỡ điểm nghẽn về chính sách và nguồn vốn để nâng cao hiệu quả thị trường bất động sản”, diễn ra vào ngày 13/9, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế nhận định: Năm 2022, câu chuyện về dòng vốn doanh nghiệp đang là chủ đề rất nóng của nền kinh tế.

Theo ông Lực, hiện nay, nhiều đơn tổ chức đánh giá bất động sản đang tiềm ẩn nhiều rủi ro, nên các tổ chức tín dụng, ngân hàng đang rất thận trọng trong vấn đề giải ngân vốn, và điều này khiến cho các doanh nghiệp khó tiếp cận hơn vốn vay từ kênh này.

Tuy nhiên, theo ông Lực, không nên đánh đồng tất cả các phân khúc bất động sản đều rủi ro như nhau, mà phải chia rui ro theo từng phân khúc như bất động sản nhà ở, bất động sản công nghiệp và bất động sản văn phòng cho thuê, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng…

Với riêng bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, ông Lực cho rằng các doanh nghiệp trông chờ tín dụng ngân hàng, vì rủi ro hơn phân khúc khác, pháp lý lại chưa tốt.

Hơn nữa thông thường các nước khác, phân khúc này huy động vốn từ nhà đầu tư và quỹ đầu tư trong và ngoài nước để họ đẩy mạnh đầu tư vào Việt Nam trong bối cảnh dòng vốn từ tín dụng của chúng ta đang chặt chẽ hơn so với các năm trước.

Dù vậy, TS Cấn Văn Lực cho rằng, các doanh nghiệp không nên phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn tín dụng. Thay vào đó có thể lựa chọn các kênh huy động vốn khác ví dụ từ trái phiếu doanh nghiệp, cổ phiếu với doanh nghiệp bất động sản niêm yết, từ các quỹ đầu tư nước ngoài, ví dụ cả từ vốn tham gia dự án đầu tư công.

Trên thực tế, năm 2021, trái phiếu doanh nghiệp phát triển tương đối tốt, tổng phát hành 850.000 tỷ đồng, gần bằng vốn ngân hàng. Tuy vậy, để thúc đẩy trái phiếu doanh nghiệp, Chính phủ sớm ban hành Nghị định 53 sửa đổi thì sẽ tạo kênh dẫn vốn vô cùng quan trọng cho doanh nghiệp.

Ngoài ra doanh nghiệp cũng thu hút FDI, việc này khó nhưng theo tôi đã đến lúc doanh nghiệp bất động sản cần nâng tầm mình lên, nếu doanh nghiệp Việt Nam quan ngại tiếp cận doanh nghiệp FDI thì bao giờ chúng ta mới lớn được

“Nếu chỉ trông mong vào 1 nguồn vốn ngân hàng thì không thể đáp ứng được nhu cầu vốn. Nên theo tôi, doanh nghiệp Việt Nam nên mạnh dạn để huy động vốn từ các kênh khác ngoài kênh vốn từ các ngân hàng”, ông Lực nói thêm.

Phát triển các quỹ đầu tư

Bên cạnh dòng vốn đến từ tín dụng ngân hàng, thì trái phiếu trước đây cũng là một kênh huy động vốn hiệu quả của nhóm doanh nghiệp bất động sản.

Tuy nhiên, trước một vài “scandal” gần đây, và sự kiểm soát chặt chẽ của Bộ Tài chính trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là nhóm ngành bất động sản đã khiến các doanh nghiệp này chùn bước.

Hậu quả, trong vài tháng gần đây, rất hiếm thấy có doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu, thậm chí có tháng còn không có lấy một doanh nghiệp thuộc nhóm này.

Nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng: Phát hành trái phiếu là công cụ quan trọng có tác dụng với doanh nghiệp, hiện nay các hoạt động phát hành trái phiếu đang bị trục trặc, hiện hoạt động này đang bị cầm chừng và nhỏ giọt.

Ông Đính cho rằng, một trong các vấn đề là quy định pháp luật và niềm tin của thị trường, của nhà đầu thứ cấp tham gia vào trong thị trường này. Hiện nay các quy định pháp luật về phát hành trái phiếu chúng ta đã phát hiện vấn đề chưa ổn và cho chỉnh sửa.

Như Nghị định 153/NĐ-CP về chào bán giao dịch trái phiếu doanh nghiệp, Chính phủ đã cho chỉnh lại để tạo ra sự quản lý thông thoáng hơn, có sự giám sát tốt hơn, đặc biệt là để bảo vệ lợi ích cho nhà đầu tư và trong hạn chế rủi ro để tạo niềm tin cho họ.

“Việc sửa các quy định này chưa hoàn thành. Tôi mong muốn cần đẩy nhanh, ban hành các quy định để tạo các hành lang…. nhằm tạo niềm tin cho các nhà đầu tư để tiếp tục thúc đẩy hoạt động phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản có hiệu quả, tốt hơn trong tương lai gần”, ông Đính nói.

Đối với các dòng vốn, chúng ta phải có nhiều cấu trúc, tuy nhiên hiện ngân hàng đã nới “room”, mặc dù không nhiều chỉ vài trăm nghìn tỷ, số đó không thấm tháp gì với thị trường bất động sản.

Tuy nhiên phải hết sức cân nhắc, dòng vốn không nên dễ dãi đưa vào những hoạt động không mang lại lợi ích thiết thực cho xã hội.

Việt Nam cần phải cân nhắc các dòng vốn, đối với các dự án có tính chất có ích cho xã hội, phải phù hợp nhu cầu sử dụng khai thác kinh doanh thì chúng ta cho tiếp cận. Tiếp theo là các dự án sắp hoàn thành thì phải tạo điều kiện để nó tiếp tục hoạt động, để tạo lại lợi ích cho cả doanh nghiệp, xã hội và nền kinh tế.

Vấn đề nữa chúng ta phải tạo nhiều kênh đầu tư, nhiều kênh đầu tư hiệu quả mà chúng ta chưa sử dụng như: Quỹ đầu tư, quỹ ủy thác, quỹ tín thác… trên thế giới đã làm rất nhiều, nhưng ở Việt Nam chưa thành hiện thực.

“Do đó, tôi kiến nghị cần có giải pháp thúc đẩy hoạt động của các loại quỹ này ở thị trường bất động sản Việt Nam”, ông Đính nhấn mạnh.

Đồng tình với nhận định này, ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn VNGroup cho rằng: Khi doanh nghiệp có được nguồn vốn vay từ phát hành trái phiếu đồng nghĩa là doanh nghiệp phải có tài sản thế chấp và doanh nghiệp sẽ được cấp một hạn mức cho vay.

Qua nguồn vốn vay đó, doanh nghiệp sẽ có điều kiện để triển khai các dự án, tuy nhiên, trong quá trình thực thi nếu ngân hàng dừng không cấp vốn sẽ khiến dự án có rủi ro và sẽ khiến doanh nghiệp sẽ rơi vào tình thế khó khăn.

“Vì thế, chúng tôi đề nghị một số điểm như: Trong điều phối tín dụng ngân hàng và trái phiếu đối với hoạt động kinh tế xã hội cố gắng cân bằng. Ngoài ra, nếu có biến động về điều hành tài chính thì cần có thông báo, cảnh báo để cho doanh nghiệp để có giải pháp ứng phó, chuẩn bị nguồn vốn khác phù hợp”, ông Thành nói.

Việt Vũ | Nhà báo & Công luận

Bài viết Doanh nghiệp bất động sản không nên phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.