“Cái giá phải trả vì kinh doanh chộp giật”

Sự đình trệ của bất động sản có thể kéo cả nền kinh tế đi xuống

Sau giai đoạn thăng hoa ngắn ngủi diễn ra trong năm 2021, từ năm 2022 cho tới nay, thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn rất khó khăn. Các doanh nghiệp, ngay cả những chủ đầu tư lớn đang thiếu tiền mặt, thiếu thanh khoản nghiêm trọng và đối mặt với nguy cơ phá sản hàng loạt.

Theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), riêng trong năm 2022 có hơn 1.200 doanh nghiệp bất động sản phá sản, nhiều công trình dừng triển khai xây dựng, các nhà thầu không có dự án, không có việc làm, công nhân mất việc. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp giảm 30% – 50% lực lượng lao động, lực lượng môi giới giảm đến 70%.

Trao đổi với phóng viên, TS. Cấn Văn Lực – chuyên gia kinh tế nhận định: Thị trường bất động sản hiện nay có hiện tượng bất thường. Bởi, trong khi kinh tế vĩ mô đang tăng trưởng rất tốt, thì bất động sản lại đảo chiều gần như “đóng băng”. Ông Lực chỉ ra rằng, có 5 nguyên nhân chính dẫn tới hiện tượng này.

Thứ nhất, sau 2 năm tăng trưởng khá nóng, thị trường bất động sản thế giới và cả Việt Nam sẽ bước vào giai đoạn điều chỉnh chiều. Đây là quy luật của thị trường.

“2 năm tăng trưởng nóng, giá bất động sản thế giới tăng bình quân khoảng 10% – 20%, trong khi Việt Nam tăng khoảng 20% – 50%”, ông Lực cho biết.

Thứ hai, bất động sản Việt Nam đang có rất nhiều vướng mắc về pháp lý chưa giải quyết kịp thời. Trong một báo cáo của HoREA chỉ ra rằng, vướng mắc pháp lý chiếm đến 70%, nhiều dự án đắp chiếu nhiều năm, không triển khai được vì vướng mắc pháp lý, dẫn đến hiện tượng chủ đầu tư “chết trên đống tài sản”.

Thứ ba, nguồn vốn bị thu hẹp trong năm qua, ngay cả vốn tín dụng và vốn từ các kênh huy động như chứng khoán hay trái phiếu.

Thứ tư, nhiều vụ việc vi phạm liên tiếp xảy ra khiến cho niềm tin nhà đầu tư bị giảm sút, thanh khoản thị trường giảm nhanh.

Cuối cùng là liên quan đến quan hệ cung cầu khiến cho việc giá cả chưa hợp lý. Riêng tại thị trường TP.HCM, từ năm 2017 đến nay số lượng nhà đưa ra thị trường giảm liên tục, năm 2017 gần 43.000 căn, mỗi năm giảm 20%, đến năm 2021, số lượng nhà ở đưa ra thị trường chỉ còn 13.000, năm 2022 chỉ còn hơn 12.000 căn, giảm liên tục và có hiện tượng lệch pha cung cầu, cơ cấu sản phẩm.

Theo báo cáo của UBND TP.HCM, trong 2 năm 2021 – 2022, toàn thành phố có 47 dự án hoàn thành với 28.000 căn hộ được đưa ra thị trường. Đa phần là sản phẩm căn hộ trung cấp và không đáp ứng được nhu cầu phát triển của thành phố. Ông Bùi Xuân Cường – Phó Chủ tịch UBND TP.HCM thừa nhận: “Chúng tôi sẽ điều chỉnh để giải quyết sự lệch pha cung cầu, hiện đang có xu hướng lệch về phân khúc trung cấp”.

Trong các nguyên nhân này, ông Lực cho rằng môi trường pháp lý còn nhiều điểm nghẽn chính là khó khăn lớn nhất. Nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, không rõ ràng, không được hướng dẫn, tháo gỡ kịp thời, chưa phù hợp với thực tiễn…

“Trong khi có tâm lý sợ trách nhiệm, sợ sai, đùn đẩy ở một bộ phận cán bộ công chức khá rõ nét, khiến cho nhiều dự án không thể triển khai được, hoặc thời gian triển khai kéo dài, muốn bán hay chuyển nhượng cũng không được, muốn thế chấp cũng không xong, muốn nộp tiền thuê cũng khó…; dẫn đến bỏ hoang, tồn kho, lãng phí, tốn kém, suy giảm niềm tin…”, ông Lực nhấn mạnh.

Đồng tình với nhận định này, GS.TS Hoàng Văn Cường – đại biểu Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, thị trường bất động sản đóng góp quan trọng trực tiếp vào tăng trưởng kinh tế và có tác động lan tỏa đến sự phát triển của nhiều ngành, nhiều lĩnh vực trong nền kinh tế.

“Do vậy, khi thị trường bất động sản bị ngưng trệ, sẽ kéo theo hàng loạt các hoạt động kinh tế bị đình trệ theo sẽ là nguy cơ gây đình trệ tăng trưởng, thậm chí dẫn đến suy thoái”, ông Cường nói.

Cái giá phải trả vì kinh doanh chộp giật

Ngoài các yếu tố nêu trên, thị trường bất động sản đang đối mặt với nguy cơ thừa các dự án nhà ở cao cấp, giá trên trời, trong khi các dự án nhà ở bình dân vừa túi tiền thì tìm “đỏ mắt” không thấy.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong cơ cấu sản phẩm nhà ở hiện nay, 78,2% là nhà ở cao cấp, còn lại là nhà ở trung cấp. Dòng phân khúc bình dân gần như “tuyệt chủng”.

Các chuyên gia đánh giá, việc các chủ đầu tư chạy đua vào dòng phân khúc nhà ở cao cấp là để gia tăng lợi nhuận tối đa. Bởi lẽ, tỷ suất lợi nhuận của dòng nhà ở cao cấp thường cao gấp 3, gấp 4 lần so với dòng nhà ở bình dân.

Tuy nhiên, khi thị trường đã bão hòa, dòng nhà ở cao cấp lại không hướng tới số đông người tiêu dùng dẫn đến hiện tượng “trong thiếu lại có thừa”. Và lẽ đương nhiên, khi các sản phẩm làm ra không bán được, chủ đầu tư đối mặt với tình trạng mất thanh khoản.

Nhấn mạnh về điều này, TS. Lê Xuân Nghĩa – thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho biết, đất đai là tài nguyên quý hiếm, nhà ở là nhu cầu thiết yếu, Việt Nam cần xây dựng chính sách bất động sản trên nền tảng này, không thể để các nhà đầu cơ mua gom bất động sản, mua gom tài nguyên để tích trữ, biến đó thành lợi nhuận khổng lồ trong tương lai, trong khi nhu cầu của người dân không được đáp ứng.

Do đó, ông Nghĩa nhấn mạnh các doanh nghiệp phải bỏ thói quen kinh doanh chộp giật, thiếu chuyên nghiệp, chưa có tầm quốc tế.

“Tôi cũng xin có một vài ý kiến khác, một là bỏ cơ chế nhà ở xã hội mà xây dựng một cơ chế mới cho nhà ở cho người thu nhập thấp; thứ hai là phải đánh thuế về đầu cơ nhà ở; thứ 3 là chính quyền địa phương phải quyết định giá đền bù mặt bằng theo giá thị trường tại thời điểm đó…”, ông Nghĩa kiến nghị.

Mới đây, trong Hội nghị trực tuyến toàn quốc “Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững”, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã nhấn mạnh rằng: Các doanh nghiệp bất động sản phải có trách nhiệm với chính mình, giải quyết các khó khăn do chính mình gây ra do dự báo không sát, phát triển thị trường không tốt, đầu tư vốn không hiệu quả… Cơ cấu lại các phân khúc, giá cả hợp lý để thúc đẩy thanh khoản, hướng tới kinh doanh có lãi nhưng hài hòa.

“Lúc làm ăn có lãi bù trừ với lúc làm ăn thua lỗ, không thể lúc nào cũng có lãi được, không thể khó khăn cũng đòi có lãi, không có ai nắm tay đến tối, gối tay đến sáng, phải góp phần vì cái chung”, Thủ tướng nói.

Theo người đứng đầu Chính phủ, một nhiệm vụ quan trọng khác là bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của khách hàng, đồng thời tăng cường tuyên truyền, hướng dẫn khách hàng lựa chọn được sản phẩm tốt, phù hợp, góp phần để thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Sắp tới, Chính phủ sẽ có đề án riêng về phát triển nhà ở, nhà ở công nhân, người thu nhập thấp, Chính phủ sẽ xem xét, báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định. Đồng thời, Thủ tướng yêu cầu tổ chức công tác truyền thông hiệu quả, đúng, trúng, kịp thời, đánh giá khách quan, trung thực, đúng bản chất tình hình, tránh các thông tin sai lệch.

Thủ tướng khẳng định việc tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, không ai giải cứu cho ai. Chính phủ sẽ sớm ban hành Nghị quyết, nhưng trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ quyền hạn, các chủ thể phải thực hiện ngay các công việc để thực hiện hiệu quả các mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp đã đề ra.

Việt Vũ | NB&CL