Tại sao phải chờ Thủ tướng chỉ đạo, TP.HCM mới đẩy mạnh tháo gỡ khó khăn?

Hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản đang gặp vướng mắc về vốn, vướng mắc liên quan tới pháp luật về đất đai, khó khăn vướng mắc trong xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất…

Trong đó, vướng mắc pháp lý của thị trường bất động sản hiện nay là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản. Dù vậy, dù gặp phải vướng mắc nào, cộng đồng doanh nghiệp vẫn là đối tượng phải gánh chịu thiệt hại. Nhiều doanh nghiệp, ngay cả những “ông lớn” trong ngành cũng đang đứng trên bờ vực phá sản.

Nếu điều này xảy ra, thì đây là một tổn thất rất lớn đối với nền kinh tế Việt Nam và sẽ để lại một hậu quả rất nghiêm trọng nếu không được “giải cứu”. Bởi lẽ, bất động sản đóng góp trực tiếp vào GDP Việt Nam khoảng 4,5%/năm vào tổng thu ngân sách. Đây cũng là ngành nghề có tác động cộng hưởng với nhiều ngành nghề khác, như xây dựng, dịch vụ du lịch, lưu trú, vật liệu xây dựng,…

Đến tháng 9/2022, giá trị vốn hóa ngành bất động sản ước tính khoảng 1,7 – 1,8 triệu tỷ đồng và cũng là “cần câu” cơm của hàng triệu lao động trên cả nước. Chưa kể, dư nợ tín dụng của ngành bất động sản rất lớn, tính đến cuối năm 2022 đã lên tới 2,58 triệu tỷ đồng.

Như vậy, trong kịch bản xấu nhất, khi các doanh nghiệp bất động sản phá sản hàng loạt sẽ tạo tác động xấu tới các ngân hàng và cả hệ thống tiền tệ trong nước.

Trước tình thế này, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo các Bộ, ngành và các địa phương phải có giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho bất động sản, tạo ra xung lực để thị trường phát triển bền vững, lành mạnh.

Ngay sau chỉ đạo của Thủ tướng, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra loạt đề xuất mạnh mẽ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

Ví dụ, Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng đang xây dựng gói tín dụng 120.000 đồng cho nhà ở xã hội. Bộ trưởng Bộ Tài chính cũng lên tiếng cam kết triển khai các giải pháp để ổn định và phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp công khai, minh bạch, an toàn, bền vững nhằm khơi thông nguồn vốn trung và dài hạn cho đầu tư và phát triển, tập trung vào một số nhóm giải pháp.

Về phía các địa phương, TP.HCM đang có nhiều động thái rõ nét nhất để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản. Có thể, TP.HCM là một trong những địa phương có nhiều dự án đang gặp vướng mắc nhất.

Báo cáo của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, toàn thành phố có khoảng 116 dự án đang gặp khó khăn, nên lãnh đạo thành phố đã rất sốt sắng, liên tục tổ chức các cuộc với doanh nghiệp, hiệp hội bất động sản để bàn về giải pháp tháo gỡ.

Mới đây nhất, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường đã có kết luận về các khó khăn vướng mắc tại các dự án bất động sản trên địa bàn thành phố. Trong đó, với những dự án thuộc thẩm quyền, UBND TP.HCM đã thống nhất chủ trương xử lý, có quá trình họp nhiều lần để xem xét và đã giải quyết cho một số dự án có vướng mắc tương tự.

Với những dự án vượt thẩm quyền, UBND TP.HCM cũng đã gửi công văn kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ xem xét và đưa ra phương án giải quyết.

Trên thực tế, các vướng mắc của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản TP.HCM đã tồn tại từ rất lâu. Nhiều dự án vì có vướng mắc về pháp lý, nên đã nằm chờ cả thập kỷ vẫn chưa triển khai được. Và chỉ khi có sự chỉ đạo quyết liệt từ Thủ tướng Chính phủ, các dự án này mới có lối thoát cho riêng mình.

Đừng chỉ là lời hứa của “người cầm trịch”

Trong một cuộc họp mới đây, ông Mai Thanh Tùng – Phó trưởng phòng Phát triển nhà, Sở Xây dựng TP.HCM khẳng định: Đơn vị này đang là “người cầm trịch” cam kết sẽ nỗ lực tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.

Theo ông Tùng, trong thời gian qua, thành phố cũng đã nỗ lực để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc của các dự án đầu tư trên địa bàn TP.HCM, thúc đẩy nhanh các thủ tục đầu tư, xây dựng để các doanh nghiệp sớm triển khai dự án.

“Tuy nhiên, cũng phải chia sẻ rằng, Sở Xây dựng dù là cơ quan cầm trịch trong chương trình phát triển nhà ở nhưng chỉ tham gia một khâu, một phần phía sau trong quá trình đầu tư xây dựng, từ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt đầu tư xây dựng, nghiệm thu công trình, cấp giấy chứng nhận…”, ông Tùng nói.

Song với vai trò là “người cầm trịch”, Sở Xây dựng cũng xin tiếp nhận hết tất cả những thông tin phản ánh về khó khăn, vướng mắc của các doanh nghiệp.

“Nếu là khó khăn liên quan đến Sở Xây dựng, chúng tôi sẽ tập trung giải quyết. Còn nếu khó khăn liên quan đến các khâu thuộc quản lý của sở ngành khác, chúng tôi thống kê lại, từ đó, báo cáo UBND thành phố tháo gỡ cho doanh nghiệp”, ông Tùng nhấn mạnh.

Sở Xây dựng cũng đã phối hợp với các sở ngành và UBND quận, huyện để xây dựng một trình tự thủ tục đầu tư, xây dựng, cải tạo đối với chung cư hư hỏng nặng và nhà ở xã hội, được UBND TP.HCM chấp thuận tại Công văn số 3013.

Theo đó, đây là một quy trình lý tưởng, giúp các doanh nghiệp đáp ứng đủ các điều kiện về quy hoạch, đất đai giảm thiểu thời gian thực hiện thủ tục hành chính cho các doanh nghiệp rất nhiều.

Cụ thể, đối với doanh nghiệp có quyền sử dụng đất theo đúng quy định thì tổng thời gian thực hiện các thủ tục còn 153 ngày, giảm 213 ngày so với các quy định pháp luật hiện hành.

“Tuy nhiên, cũng phải nhắc lại, đây là trình tự lý tưởng khi và chỉ khi các doanh nghiệp đã đáp ứng các điều kiện, còn nếu thiếu đi yếu tố nào, ví dụ như quy hoạch thì ngay từ bước đầu tiên đã gặp vấn đề”, ông Tùng nói thêm.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) hoan nghênh các động thái mạnh mẽ từ UBND TP.HCM khi chỉ đạo và trực tiếp xem xét giải quyết các khó khăn, vướng mắc của các dự án bất động sản trên địa bàn thành phố cùng với sự vào cuộc rất trách nhiệm của các Sở,
ngành, quận, huyện, thành phố Thủ Đức.

Ông Châu nhận thấy, từ các cấp có thẩm quyền của Trung ương, đặc biệt là Chính phủ, các Bộ, ngành cho đến các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã vào cuộc mạnh mẽ để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp, người dân để thúc đẩy phục hồi và phát triển kinh tế xã hội, trong đó có thị trường bất động sản.

“Nhờ đó, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản thấy rõ trách nhiệm và đang nỗ lực tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, tái cấu trúc sản phẩm và thực hiện nhiều giải pháp để giảm giá bán nhà một cách thực chất và đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, nhà đầu tư và nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp”, ông Châu nhấn mạnh.

Trước đó, trong một cuộc trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo & Công luận, ông Châu từng cho rằng để thúc đẩy việc triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp, bên cạnh việc tháo gỡ vướng mắc về pháp lý thì rất cần sớm khắc phục tâm lý “sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý” trong một số cán bộ công chức dẫn đến đùn đẩy hồ sơ lòng vòng, không dám quyết định.

“Đi đôi với tháo gỡ vướng mắc về thủ tục hành chính thì rất cần sớm khắc phục tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý trong một số cán bộ công chức dẫn đến đùn đẩy hồ sơ lòng vòng, không dám đề xuất, không dám quyết định” – ông Châu nhấn mạnh.

Đồng tình với nhận định này, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM xin giấu tên cho rằng: Lời hứa của lãnh đạo TP.HCM phải đi đôi với làm, đừng để chỉ là lời hứa suông. Bởi lẽ, các vướng mắc của cộng đồng doanh nghiệp đã tồn tại rất lâu, các doanh nghiệp cũng đã quen trong sự chờ đợi cách thành phố giải quyết vụ việc.

“Chúng tôi mong rằng thành phố sẽ dứt điểm giải quyết các vấn đề tồn đọng để doanh nghiệp có đường để sống”, vị này nói.

Việt Vũ | NB&CL

Bài viết TP.HCM cam kết tháo gỡ khó khăn cho bất động sản: Đừng chỉ là lời hứa của “người cầm trịch” đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2022 của Batdongsan.com.vn, trong 6 tháng đầu năm 2022 thị trường bất động sản TP.HCM tiếp tục sụt giảm về lượt quan tâm tìm kiếm so với cùng kỳ 2021. Đất nền dự án là loại hình có lượt tìm kiếm giảm mạnh nhất với 16%.

Nhà riêng và chung cư cũng ghi nhận mức giảm lần lượt 9% và 3%. Loại hình nhà phố là điểm sáng duy nhất đi ngược thị trường khi nhu cầu tìm kiếm ghi nhận mức tăng 8% so với cùng kỳ.

Theo lý giải của đơn vị này: Nguyên nhân do đây là loại hình liên quan nhiều đến nhu cầu mua để cho thuê vì thị trường cho thuê đang tiếp tục phục hồi rất tích cực. Cụ thể, trong khi nhu cầu tìm kiếm bất động sản bán toàn thị trường giảm 5% thì nhu cầu tìm thuê tăng 22% so với quý 1/2021.

Mặc dù lượt tìm kiếm tiếp tục sụt giảm nhưng về giá bán, trong 6 tháng qua hầu hết các loại hình nhà đất tại TP.HCM vẫn tăng giá, mức cao nhất đạt 12%.

Cụ thể, giá căn hộ bán trung bình theo tin đăng trong tháng 6/2022 đạt 46 triệu/m2, tăng 2,5% so với đầu năm. Đất nền dự án tại TP.HCM từ mốc 59 triệu/m2 đầu năm đã tăng lên 63 triệu/m2 vào tháng 6, biên độ tăng đạt gần 7%.

Loại hình nhà riêng đạt mức tăng tốt nhất vào tháng 4 nhưng sau đó giảm biên độ, tính đến tháng 6 giá trung bình theo tin đăng của loại hình này là 116 triệu/m2, tăng gần 3% so với đầu năm.

Loại hình biệt thự, liền kề tại TP.HCM hiện có giá bán trung bình theo tin đăng khoảng 152 triệu/m2 tăng khoảng 7% so với đầu năm.

Dù biên độ tăng nhỏ nhưng tính theo giá trên mỗi m2 cũng đã tăng khoảng 10 triệu đồng. Nhà mặt phố là loại hình có biến động giá tăng mạnh nhất trong 6 tháng qua. Cụ thể, giá nhà mặt phố trong tháng 6 là 214 triệu/m2, tăng 12% so với mốc 191 triệu/m2 thời điểm đầu năm.

Đất bán (đất thổ cư, đất lẻ) là loại hình duy nhất tại thị trường TP.HCM ghi nhận mức giảm giá nhẹ, gần 3% so với đầu năm. Cụ thể giá bán đất theo tin đăng trong tháng 1/2022 đạt trung bình 45 triệu/m2 giảm còn 44 triệu/m2 trong tháng 6.

“Nhìn chung trong nửa đầu năm 2022 thị trường bất động sản bán tại TP.HCM vẫn tiếp tục sụt giảm về giao dịch và lượt quan tâm tìm kiếm, riêng giá bán vẫn neo cao hoặc tăng nhẹ. Trong khi đó, thị trường bất động sản cho thuê vẫn đang tiếp tục phục hồi mạnh mẽ, dự báo sẽ sớm trở về mốc trước dịch”, báo cáo của batdongsan.com.vn nêu.

Nguyệt Hồ | Nhà báo & Công luận

Bài viết Bất động sản TP.HCM hạ nhiệt nhưng giá vẫn tăng đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Thị trường nhà phố, biệt thự tại TP. HCM trong quý 2/2022 vừa qua đã cho thấy sự cải thiện với nguồn cung sơ cấp tăng 18% so với quý trước đó. Tỷ lệ hấp thụ các sản phẩm này của thị trường cũng ở mức cao, tăng 15 điểm phần trăm so với 3 tháng đầu năm.

Theo Báo cáo thị trường bất động sản TP. HCM quý 2/2022 của Savills, nguồn cung bất động sản liền thổ đang dần phục hồi trải dài khắp TP. HCM. Nguồn cung xây sẵn sơ cấp tăng 18% theo quý và 1% theo năm đạt 577 căn. Nguồn cung mới đóng góp hơn 370 căn hay 64% nguồn cung sơ cấp từ 6 dự án mới và 3 giai đoạn tiếp theo tại TP Thủ Đức, quận 12, Bình Chánh và Nhà Bè góp phần tăng 22% theo quý. Cùng với đó, nguồn cung đất nền sơ cấp cũng tăng 10% theo quý với 221 nền nhưng giảm 17% theo năm.

Trong tương lai, nguồn cung tại TP Thủ Đức đến từ các chủ đầu tư lớn như The Rivus Elie Saab của Masterise Homes, The Classia của Khang Điền, các giai đoạn tiếp theo tại The Global City SOHO của Masterise Homes và The 9 Stellars của Sơn Kim Land.

Báo cáo cũng cho thấy trong quý 2/2022 cho thấy, lượng giao dịch bất động sản liền thổ đạt hơn 370 căn, tăng 54% theo quý với tỷ lệ hấp thụ là 64%, cải thiện 15 điểm phần trăm theo quý. TP Thủ Đức dẫn đầu thị trường với 52% tổng lượng giao dịch. Các sản phẩm trên 18 tỷ đồng chiếm ưu thế với 64% lượng giao dịch và được hấp thụ 68%.

Theo như dự báo của Ngân hàng United Overseas Bank (UOB), lạm phát đạt 3.7% cho cả năm 2022 và sẽ tăng lên 5% vào năm 2023. SSI kỳ vọng lãi suất huy động trong nửa cuối 2022 có thể tăng 50 đến 70 điểm cơ bản. Trong 6 tháng đầu năm 2022, 67% dư nợ tín dụng bất động sản là vay mua nhà. Với tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính cao, lãi suất tăng sẽ làm giảm lượng người mua sử dụng vốn vay do chi phí vay thế chấp cao hơn, điều này sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở.

Đánh giá về vấn đề này, ông Hồ Đắc Duy, Quản lý Cấp cao Bộ phận kinh doanh Nhà ở của Savills cho biết, trong những năm gần đây mặc dù thị trường bất động sản có nhiều biến động tuy nhiên tỷ suất lợi nhuận đối với sản phẩm bất động sản liền thổ có mức độ tăng giá khá cao dao động từ 20-25%/năm.
Thậm chí tại một số dự án, khu vực giá thị trường thứ cấp tăng 40-50%/năm.

Ông nhận định rằng, phân khúc nhà liển thổ tại TP. HCM trong thời gian tới sẽ tiếp tục tăng mặc dù hiện tại thị trường bất động sản tương đối trầm lắng và tính thanh khoản chưa cao. Lý do chính là quỹ đất khan hiếm, nguồn cung hạn chế và nhu cầu sở hữu cao khiến giá trị dòng sản phẩm nhà phố, biệt thự sẽ tăng mạnh ở cả sơ cấp lẫn thứ cấp.

“Không riêng gì bất động sản liền thổ mà ngay cả chung cư, đất nền vùng ven giá cũng được đẩy lên khá cao so với giá trị thực. Hơn nữa các chủ đầu tư khi giới thiệu ra thị trường hầu như đều thiết lập giá sản phẩm của họ trong 2-3 năm tới”, ông Duy nói.

Theo dự báo của Savills, đến năm 2025, nguồn cung tương lai đạt trên 11.500 căn/nền. Bất động sản xây sẵn chiếm 89% và đất nền cung cấp 11%.

“Bất động sản liền thổ vẫn là kênh đầu tư hiệu quả và nơi trú ẩn an toàn trong bối cảnh tình hình lạm phát tiếp tục tăng trong thời gian sắp tới. Dòng sản phẩm này phù hợp với nhà đầu tư có dòng tài chính ổn định, có thể đầu tư trong trung và dài hạn. Mặc dù đây là dòng sản phẩm có tỷ suất sinh lời khá cao, tuy nhiên lời khuyên cho nhà đầu tư vốn nhỏ là sẽ rủi ro nếu họ vay quá nhiều dẫn đến khó kiểm soát đòn bẩy tài
chính”, Quản lý Cấp cao Bộ phận kinh doanh Nhà ở Savills phân tích.

Bên cạnh đó, đề án “Xây dựng Chương trình phát triển nhà ở TP. HCM giai đoạn 2021 – 2030” đã được phê duyệt định hướng tăng tỷ lệ nhà ở chung cư cao tầng và giảm dần tỷ lệ nhà ở thấp tầng trong các dự án khu trung tâm. Chính vì vậy, trong thời gian tới, nguồn cung bất động sản liền thổ sẽ tiếp tục hạn chế. Tuy nhiên, ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng đây cũng chính là cơ hội cho nguồn cung liền thổ giá cả phải chăng ở các tỉnh lân cận.

Kỳ Hoa | Nhà báo & Công luận

Bài viết Bất động sản liền thổ vẫn còn sức hút trong bối cảnh lạm phát? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Báo cáo Nhịp đập thị trường TP.HCM quý II/2022 của Cushman & Wakefield công bố mới đây cho thấy, bình quân giá bán sơ cấp của phân khúc nhà phố thương mại, nhà phố và biệt thự tại TP.HCM trong quý II lần lượt neo ở mức 4.700 USD/m2, 9.300 USD/m2 và 11.300 USD/m2, chưa bao gồm thuế VAT. Bình quân
giá chào bán các loại nhà gắn liền với đất tại TP. HCM quý II tăng 10 – 25% so với quý đầu năm. Đây là mức tăng giá khá mạnh và lập mặt bằng giá mới. Chỉ tính riêng phân khúc biệt thự, bình quân giá chào bán trong quý vừa qua đã tăng hơn 2.400 USD/m2 so với hồi đầu năm nay.

Điều đó cho thấy các sản phẩm nhà phố, biệt thự biệt lập được người mua nhà quan tâm ngay cả trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm; giá liên tục tăng mạnh. Đây vẫn là loại hình được giới phân tích đánh giá là kênh cất giữ tài sản phù hợp cho nhà đầu tư dài vốn, đặc biệt trong thời điểm thị trường có nguy cơ lạm
phát và sự trồi sụt của các kênh đầu tư khác như đất nền, vàng, chứng khoán hay tiền gửi ngân hàng…

Theo Cushman & Wakefield, thị trường nhà liền thổ tại TP.HCM vẫn còn tình trạng thiếu nguồn cung, kéo dài từ năm 2019 đến nay. Hiện trạng thiếu nguồn cung và việc nhiều dự án liền thổ cao cấp được tung ra đã đẩy giá bán trung bình của loại hình này lên một mức mới. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư đã đầu tư mạnh mẽ hơn vào ý tưởng thiết kế theo các mô thức nước ngoài, chú trọng tiện nghi và tiện ích nội khu, áp dụng những chính sách bán hàng hấp dẫn cũng góp phần tạo nên lợi thế cạnh tranh cho dòng sản phẩm này.

Hiện nay, khi quỹ đất tại các quận trung tâm TP.HCM đã cạn kiệt, các chủ đầu tư đẩy mạnh phát triển bất động sản liền thổ ở những khu vực lân cận như khu Đông với những cái tên như Masterise, Đại Phúc, Tiến Phước; Tại khu Nam là sự góp mặt của GS, Nam Long, Kiến Á, Tiến Phước,… trải dài theo trục đại lộ Nguyễn Văn Linh và Nguyễn Hữu Thọ, tập trung ở Bình Chánh và Nhà Bè.

Nổi bật trong đó có thể kể đến khu phức hợp Senturia Nam Sài Gòn do chủ đầu tư Tiến Phước phát triển có quy mô lên đến gần 20ha – lớn nhất trong những dự án ở khu vực này. Dự án được quy hoạch bài bản với kiến trúc chủ đạo Địa Trung Hải gồm biệt thự đơn lập & song lập, nhà phố liên kế, nhà phố thương mại, khu căn hộ cao tầng và trung tâm thương mại. Tuy nhiên, số lượng nhà phố liên kế và nhà phố thương mại ở dự án này cũng khá giới hạn, chỉ 144 căn trong giai đoạn 1. Giai đoạn 2, Senturia Nam Sài Gòn sẽ cung ứng thêm khoảng 370 căn nhà phố, nhà phố thương mại và biệt thự.

Nhận định về diễn biến thị trường bất động sản thời gian qua, ông Đặng Hoài Nam – Giám đốc Kinh doanh của Tiến Phước cho biết, trải qua giai đoạn nhiều thử thách, tâm lý đầu tư của khách hàng cũng trở nên thận trọng hơn. Tuy nhiên, với những sản phẩm ở những vị trí chiến lược, được quy hoạch một cách bài bản, có đầy đủ tiện ích, dịch vụ cơ sở hạ tầng tốt, được vận hành và quản lý một cách chuyên nghiệp vẫn luôn thu hút các nhà đầu tư tìm kiếm.

“Nhu cầu được an cư và nâng cao chất lượng sống luôn rất lớn trong đại bộ phận người dân. Hiện Tiến Phước đang tập trung nghiên cứu, phát triển các dòng sản phẩm nhà phố tại những vị trí chiến lược như khu Nam TP.HCM hay TP. Thủ Đức. Đây là loại hình đang khan hiếm nguồn cung, tiềm năng tăng giá mạnh và có giá trị như một kênh tích lũy tài sản an toàn nên luôn được săn đón, trong bối cảnh nền kinh tế – thị trường có những biến động nhất định. Đặc biệt, tại những đô thị có tốc độ phát triển nhanh như TP.HCM thì nguồn cung sản phẩm dự án chất lượng, mang lại giá trị sống như vậy là không nhiều”, ông Nam chia sẻ thêm.

Về diễn biến của thị trường thời gian tới, Báo cáo của Cushman & Wakefield dự báo quỹ đất cho bất động sản liền thổ tại TP.HCM hiện chỉ còn giới hạn trong những khu vực phía Đông và Nam Sài Gòn như TP. Thủ Đức, Nhà Bè và Bình Chánh. Nhu cầu bền vững của phân khúc này cùng xu hướng giãn dần khỏi trung
tâm thành phố và những cam kết của chính quyền trong việc đẩy mạnh cơ sở hạ tầng sẽ góp phần gia tăng giá trị cho loại hình nhà liền thổ.

Do nguồn cung ít dần so với căn hộ, các dự án nhà liền thổ thường có giá chào bán tăng dần theo thời gian, tỷ lệ thanh khoản cao. Vì vậy, phân khúc này thường chỉ hút khách mua có dòng vốn ổn định, nắm giữ lâu dài làm kênh trú ẩn an toàn.

Ánh Dương | Nhà báo & Công luận

Bài viết Giữa cơn biến động của thị trường, bất động sản liền thổ hấp dẫn nhà đầu tư đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Trong nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản gặp nhiều biến động. Động thái kiểm soát tín dụng bất động sản, chính sách siết phân lô tách thửa tại nhiều địa phương, tăng cường siết thu thuế chuyển nhượng bất động sản… phần nào đã kìm chế những cơn sốt đất cục bộ tại nhiều điểm nóng.

Thiết lập mặt bằng giá mới

Song, tại sự kiện báo cáo nghiên cứu thị trường 6 tháng đầu năm và dự báo 6 tháng cuối năm 2022 chiều 4/7, Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services cho biết, bất động sản ở nhiều khu vực đã thiết lập mặt bằng giá mới.

Cụ thể, tại Hà Nội, giá bán căn hộ quý II/2022 đạt 49 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý. Giá bán các dự án căn hộ mới tại Hà Nội tăng 9% – 15% so với quý trước. Cùng với đó, tỷ lệ hấp thụ khả quan tại các dự án mở bán mới đạt đến 70%.

Thị trường các tỉnh lân cận Hà Nội cũng chứng kiến sức bật mạnh mẽ của giá bất động sản tại Hưng Yên chạm mức 120 – 194 triệu đồng/m2, tạo nên mặt bằng giá mới tại đây. Các khu vực còn lại giá tăng nhẹ 6% – 15%.

Tại thị trường bất động sản TP. HCM, giá bán căn hộ trung bình quý II/2022 đạt 65 triệu đồng/m2, tăng 3% theo quý. Sự điều chỉnh giá chủ yếu đến từ các dự án ở khu Đông khi mở bán giai đoạn mới. Các dự án có tiện ích nổi bật, không gian xanh, chiến lược bán hàng và truyền thông mạnh mẽ có tốc độ bán hàng cao với tỷ lệ hấp thụ đạt 80%.

Cũng trong quý II, thị trường đã đón nhận một số dự án nhà liền thổ cao cấp nằm trong các khu đô thị ở vị trí đắc địa như gần sông, tuyến giao thông chính, cung cấp đa dạng tiện ích cho cư dân với mức giá cao kỷ lục. Giá bán nhà phố ở dự án mới giao động từ 36 – 42 tỷ đồng/căn, dinh thự đạt 180 tỷ đồng/căn.

Các tỉnh lân cận TP. HCM, giá bán vẫn ghi nhận tăng nhẹ ở tất cả các phân khúc, từ 3%-6%.

Còn tại thị trường miền Trung, 6 tháng đầu năm ghi nhận biên độ tăng cao ở một số khu vực như Khánh Hòa, Đà Nẵng, trong khi các khu vực khác ghi nhận mức tăng nhẹ. Giá bán đất nền ghi nhận tăng từ 10% – 15% tại một vài khu vực diễn ra sốt đất. Nhà liền thổ tại Đà Nẵng xác lập kỷ lục, trong khi các khu vực khác có biên độ tăng thấp.

Tại thị trường miền Tây, giá bán ghi nhận tăng nhẹ ở tất cả các địa phương, các dự án kết nối giao thông thuận tiện, ven khu công nghiệp được khách hàng quan tâm.

Nguồn cung căn hộ TP. HCM giảm, nhà thấp tầng chiếm ưu thế ở Hà
Nội

Cũng theo Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services, các dự án căn hộ siêu sang trong 2021 cùng với sự gia tăng chi phí đầu vào sẽ khiến mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội tiếp tục xu hướng tăng trong 6 tháng cuối năm. Nguồn cung 6 tháng cuối năm 2022 dự kiến chủ yếu thuộc phân khúc nhà thấp tầng tại khu Tây.

Đối với khu vực lân cận Hà Nội, dự kiến nguồn cung thời gian tới nhà thấp tầng vẫn là sản phẩm chủ đạo.

Còn ở TP. HCM, trong 6 tháng cuối năm, nguồn căn hộ dự kiến giảm so với 6 tháng đầu năm, tập trung triển khai ở các khu đô thị tại khu Đông và các dự án quy mô nhỏ tại khu Tây – Bắc. Giá bán dự kiến tăng trưởng từ 5% – 10%/năm trong thời gian tới. Theo Dat Xanh Services, thị trường có nguồn cung thấp, giá bán cao nên thanh khoản đang hạn chế chính là cơ hội cho nhà đầu tư trung và dài hạn.

Tại các tỉnh lân cận TP. HCM, Dat Xanh Services cho rằng, nguồn cung trong 6 tháng cuối năm dự kiến chủ yếu đến từ thị trường Bình Dương và Long An ở các khu vực ven khu công nghiệp, khu vực có quy hoạch nâng cấp, mở rộng hạ tầng.

Trong khi đó, Dat Xanh Services đánh giá miền Trung đang trở thành điểm đến hấp dẫn các nhà đầu tư khi hạ tầng được chú trọng đầu tư với các tuyến cao tốc, tuyến đường ven biển. Khách du lịch tăng trưởng mạnh mẽ sau dịch cũng tạo đà cho thị trường bất động sản miền Trung tăng tốc. Cùng với đó, thị trường cũng gia tăng tốc độ phát triển khi các khó khăn về pháp lý bất động sản du lịch được tháo gỡ.

Tại miền Tây, nguồn cung nhà liền thổ dự kiến chiếm lĩnh thị trường trong thời gian tới. “Việc các khu công nghiệp được chú trọng quy hoạch và thu hút đầu tư tại các tỉnh miền Tây, sẽ đưa thị trường bất động sản công nghiệp nơi đây phát triển mạnh, tạo đà tăng trưởng cho bất động sản nhà ở. Tuy nhiên, số dự án mới dự báo không tăng trưởng nhiều do các chính sách siết quản lý bất động sản”, Dat Xanh Services nhận định.

Kỳ Hoa | Nhà báo & Công luận

Bài viết Bất động sản lập đỉnh mới, dinh thự tại TP. HCM đạt tới 180 tỷ đồng/căn đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Giá căn hộ tiếp tục leo thang

Tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư rao bán đã tăng 8% so với cùng kỳ năm ngoái, bình quân ở ngưỡng 35 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại TP.HCM, dù mức tăng ghi nhận là 5%, thế nhưng, giá bán tại đây cao vượt trội, dao động trong khoảng 45 triệu đồng/m2.

Cũng theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, tại Hà Nội, nhu cầu tìm thuê căn hộ tăng 6%, nhu cầu tìm mua căn hộ tăng lần lượt 6% và 4% đối với phân khúc cao cấp và trung cấp, và chỉ giảm nhẹ 3% ở phân khúc bình dân trong tháng 5/2022 so với tháng 5/2021.

Tại TP.HCM, mức độ quan tâm căn hộ cho thuê tăng 9% so với cùng kỳ năm trước, nhu cầu tìm mua căn hộ cao cấp và trung cấp tăng 14% và 5%. Riêng căn hộ bình dân có nhu cầu mua giảm 14%. Tháng 5/2022, lượng tin đăng bán phân khúc này cũng giảm đến 18% so với cùng kỳ năm trước.

Ngoài thị trường Hà Nội và TP.HCM, các địa phương khác như Bắc Giang, Hưng Yên hay Bình Dương đang là “điểm sáng” của bất động sản.

Batdongsam.com.vn cho biết: Bắc Giang và Quảng Nam là 2 tỉnh chứng kiến mức độ quan tâm bất động sản tăng mạnh trong tháng vừa qua so với cùng kỳ năm 2021, với mức tăng lần lượt là 38% và 30%.

Bắc Giang có nhiều tin dự án nổi bật trong thời gian qua như KCN Hòa Yên, Khu dân cư số 1 và KĐT Lạc Phú 2 , Khu Cảng cạn, thương mại dịch vụ Logistics hỗn hợp, đô thị cảng Sen Hồ,…Trong khi đó, Quảng Nam là tỉnh miền Trung hưởng lợi từ sự phục hồi của ngành du lịch.

Hưng Yên cũng là một trong những thị trường nổi bật với mức độ quan tâm, lượng tin đăng bất động sản đều tăng trong tháng 5/2022, mức tăng so với tháng 5/2021 lần lượt là 13% và 16%.

Đáng chú ý, nhu cầu tìm mua biệt thự, liền kề tại Hưng Yên tăng mạnh 59% so với tháng liền trước, shophouse, nhà phố tăng 56%, chung cư cũng tăng 6%.

Thị trường bất động sản Bình Dương trong tháng 5/2022 sôi động nhất ở loại hình căn hộ chung cư với lượng tin đăng bán tăng 35% và mức độ quan tâm tăng 10% so với tháng 4/2022.

Các loại hình bất động sản cho thuê cũng tăng trưởng so với tháng liền trước về cả lượng tin đăng lẫn lượt quan tâm tìm kiếm. Tại Bình Dương, nhu cầu thuê căn hộ tăng đến 23%, thuê nhà riêng tăng 15%, thuê nhà trọ, phòng trọ tăng 8%.

Thị trường sẽ diễn biến thế nào vào cuối năm

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, so với năm ngoái, thị trường bất động sản giai đoạn đầu năm 2022 tương đối trầm lắng, các vụ “sốt” đất chỉ diễn ra ở quy mô nhỏ, cục bộ.

Trong khi đó, các dự án chung cư, đất nền đang trong tình trạng thiếu hụt trầm trọng nguồn cung, nhất là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, do đó, các phân khúc này cũng chưa đón nhận các tín hiệu khởi sắc.

Đồng tình với nhận định này, theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, có 3 vấn đề mà thị trường sẽ phải đối mặt trong 6 tháng cuối năm nay, đó là nguồn cung ít, giá bán vẫn cao và tính thanh khoản chậm.

Ông Khương chỉ ra, nguyên nhân khiến thị trường kém thanh khoản là bởi quỹ đất hiện không phát triển được các dự án mới, gặp khó khăn và ách tắc về vấn đề pháp lý, cũng như nhà đầu tư đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao.

“Các vấn đề này dẫn đến tính thanh khoản không có vì khả năng chi trả của người dân bị hạn chế. Tuy nhiên, so với năm 2002 và 2003 thì giao dịch vẫn nhiều hơn và đối với tháng 6, 7 hằng năm thì thanh khoản không cao, do đó cần lưu ý nhiều hơn. Và khi nguồn cung hạn chế, đó là lợi thế cho các đô thị xung quanh TP.HCM, giao dịch thuận tiện hơn và tính thanh khoản có vì giá ở thị trường này vẫn mềm hơn”, ông Khương dự báo.

Ngoài ra, vị chuyên gia này nhấn mạnh, trong thời gian tới, giá bán thị trường sơ cấp rất cao, nhưng thanh khoản ở thị trường thứ cấp lại chậm lại bởi các nhóm khách hàng mua để đầu tư luôn kỳ vọng biên độ lợi nhuận cao hơn các thời điểm trước.

Do đó, sau khi đã giữ bất động sản trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, việc đẩy giá thứ cấp trong thời gian tới là có nhưng tính thanh khoản lại rất thấp. Và đây cũng là điểm nghịch lý của thị trường lúc này.

Ông Khương nhận định, ở những thời điểm mà giá bất động sản tăng, nhiều người vẫn muốn mua vào, nhưng đối với các nhà đầu tư F2, F3, họ sẽ rất cân nhắc trước khi mua bất động sản nếu phải sử dụng các đòn bẩy tài chính.

Đối người mua ở thực, giá thứ cấp cao sẽ là một trở ngại lớn, trong khi các nhà đầu tư thứ cấp không chịu hạ giá bán nên tỷ lệ lấp đầy sản phẩm bất động sản nhà ở trong 6 tháng cuối năm có khả năng sẽ thấp.

Do đó, vị chuyên gia này cho rằng cần có bài toán về nguồn cung một cách lành mạnh để giá gia tăng nhưng thị trường vẫn phát triển một cách bền vững và không bị “sốt giá”…

Bài viết Giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục leo thang, chưa thấy hạ nhiệt đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Theo HoREA, từ đầu năm tới nay, Hiệp hội đã nhiều lần đề cập tới các dự án nhà ở bất động sản, nhà ở thương mại đang gặp rất nhiều vướng mắc về thủ tục, pháp lý, khiến nhiều dự án không thể triển khai xây dựng, gây thiệt hại cho doanh nghiệp.

Trong tháng 3/2022, HoREA đã đề cập tới 102 dự án đang gặp khó. Đến tháng 6/2022, HoREA tiếp tục nêu thêm 11 dự án khác, nâng tổng số dự án đang tắc nghẽn pháp lý tại TP.HCM lên con số 113 dự án.

Các dự án vướng mắc lần này xin tháo gỡ ở các nội dung như: nộp thêm tiền sử dụng đất; điều chỉnh chủ trương đầu tư; giải quyết cấp sổ đỏ cho người dân; xin thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung…

Đơn cử, dự án thương mại văn phòng và căn hộ Leman Luxury (117 Nguyễn Đình Chiểu, phường Võ Thị Sáu), Công ty Phương Nam Land kiến nghị Sở Tài nguyên Môi trường và Văn phòng Đăng ký Đất thành phố giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận sở hữu công trình đối với khối đế thương mại, dịch vụ của Dự án (gồm các tầng hầm và tầng 01 đến tầng 06).

Ngoài ra, công ty cũng kiến nghị giải quyết cho Công ty được thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung khi được phê duyệt điều chỉnh một phần chức năng công trình từ “Trung tâm thương mại, dịch vụ, khách sạn, căn hộ cho thuê và căn hộ bán” thành “Trung tâm thương mại, dịch vụ và căn hộ bán”.

Dự án Khu nhà ở phường Tân Phú, quận 7 của Công ty TNHH Dynamic Innovation, đơn vị này kiến nghị UBND thành phố xem xét và chấp thuận Sở Xây dựng có Công văn xin ý kiến Công an TP. HCM để xác định dự án có hay không được phép bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở trên địa bàn thành phố.

Dự án Khu sinh thái Văn hóa hồ Vĩnh Lộc (tại huyện Bình Chánh) của Công ty Cổ phần sinh thái Văn hóa Vĩnh Lộc, đơn vị này kiến nghị Sở Tài nguyên Môi trường đưa dự án vào danh sách các dự án chậm được giải quyết thủ tục do vướng mắc. Đồng thời, xin hủy bỏ hoặc điều chỉnh Quyết định số 353/QĐ-UBND ngày 21/01/2011; Chấp thuận cho Công ty Vĩnh Lộc được tiếp tục triển khai Dự án theo đúng văn bản phê duyệt chủ trương số 69/TB-VP ngày 30/01/2010 của UBND thành phố…

Công ty cổ phần dệt Đông Nam đề nghị UBND TP. HCM chấp thuận giao đất và chuyển mục đích sử dụng đất cho Công ty CP Đông Nam để thực hiện dự án khu nhà ở – trung tâm thương mại và siêu thị Đông Nam, sớm đưa dự án vào hoạt động.

Công ty Kim Oanh đề nghị UBND TP. HCM xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư dự án khu nhà ở Trường Lưu.

Công ty TNHH đầu tư Metro Star kiến nghị UBND TP.HCM, Sở Kế hoạch và đầu tư chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư cho dự án Metro Star tại số 360 xa lộ Hà Nội (TP. Thủ Đức) để dự án tiếp tục triển khai, xem xét đưa dự án vào danh sách các dự án chậm triển khai do vướng mắc tại Sở Kế hoạch và đầu tư.

Công ty cổ phần bất động sản Nguyên Hồng kiến nghị UBND TP.HCM, Sở Kế hoạch và đầu tư chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư cho dự án khu chung cư thương mại, văn phòng Nguyên Hồng tại 18 Nguyên Hồng (quận Gò Vấp) để dự án tiếp tục triển khai và xem xét đưa dự án vào danh sách các dự án chậm triển khai do vướng mắc tại Sở Kế hoạch và đầu tư…

Dự án văn phòng đại diện, nhà khách tỉnh Hậu Giang và khu thương mại dịch vụ kết hợp căn hộ tại phường Thạnh Mỹ Lợi (TP. Thủ Đức) của Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng thương mại Hậu Giang do vướng thủ tục pháp lý nên dự án đã kéo dài hơn 11 năm.

Theo doanh nghiệp này, việc chậm phê duyệt các thủ tục đầu tư đã dẫn tới việc doanh nghiệp không thể đưa dự án vào triển khai, hoạt động của công ty bị đình trệ hoàn toàn. Do đó, Công ty Hậu Giang kiến nghị UBND TP và các sở ban ngành xem xét, chấp thuận dự án được phép chuyển mục đích sử dụng đất, tiếp tục thực hiện các thủ tục đầu tư tiếp theo.

Dự án Ihome tại 359 Phạm Văn Chiêu (phường 14, quận Gò Vấp) của Công ty cổ phần đầu tư Metro Star, do khu đất dự án có một phần diện tích 96m2 nằm bên trong ranh dự án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và chưa rõ nguồn gốc pháp lý nên đến nay vẫn chưa hoàn thiện thủ tục để cấp sổ hồng cho cư dân.

Do đó, công ty này kiến nghị các sở ngành công nhận bổ sung quyền sử dụng đất 96m2 của dự án trong thời gian sớm nhất và giải quyết hồ sơ cấp sổ hồng cho cư dân… tránh trường hợp người dân liên tục căn băng rôn đòi sổ hồng gây mất an ninh trật tự.

Bài viết 113 dự án bất động sản “tắc nghẽn” tại TP.HCM đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Theo báo cáo thị trường quý I/2022, Savills Việt Nam cho rằng, phân khúc căn hộ tại TP.HCM chỉ có 2.150 sản phẩm được mở bán. Trong khi đó, nhu cầu mua nhà tại TP.HCM ngày càng tăng trong vài năm gần đây, nên nguồn cung gần như không đủ để đáp ứng thị trường.

Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam đánh giá, thị trường nhà ở trong nước đang và sẽ chứng kiến nhu cầu rất lớn cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh và tỷ lệ dân số vàng.

Tuy nhiên, ông cũng chỉ ra nguồn cung dự án mới hạn chế, đơn cử như ở đô thị lớn nhất cả nước là TP.HCM do nhiều vấn đề tồn tại đang khiến thị trường lệch pha và cần nhiều giải pháp thiết thực để giải quyết tình trạng này.

“Với dân số hơn 10 triệu người, nguồn cung đó không đủ nên khi mở bán dễ dàng được thị trường hấp thụ hết. Chúng ta sẽ thấy giá bất động sản tăng cho đến khi nguồn cung được cải thiện”, ông Neil MacGregor nói.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến hiện tượng thiếu nguồn cung trầm trọng tại TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung. Trong đó, ông Neil MacGregor chỉ ra 4 vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản.

Thứ nhất, nhiều bộ luật còn chồng chéo, nhất là Luật Đất đai và Luật Xây dựng. Sự chồng chéo này  gây nên sự khó khăn trong quá trình xin phê duyệt cho các chủ đầu tư trong và ngoài nước.

Trong khi đó, Luật Quy hoạch được thông qua từ năm 2017 nhưng quá trình triển khai gặp nhiều khó khăn, vướng mắc do Luật Quy hoạch còn bất cập, có quy định chưa rõ ràng.

“Các bộ luật cần được sắp xếp, tổ chức hợp lý và hiệu quả nhằm tránh sự chồng chéo giữa các quy định khác nhau của khung pháp lý. Từ đó, hỗ trợ chính quyền các địa phương trong quá trình phê duyệt dự án và cải thiện tình trạng thiếu quỹ đất phát triển nhà ở”, ông Neil MacGregor cho biết.

Thứ hai, tình trạng thiếu hụt quỹ đất tại các thành phố lớn, dẫn đến nguy cơ “bong bóng”. Một vấn đề nổi cộm là tình trạng đầu cơ diễn ra ở nhiều địa phương, giá thị trường nhà ở không hướng tới người mua cuối cùng.

Điều này sẽ khiến xã hội và nền kinh tế phát triển không lành mạnh trong dài hạn, quỹ đất tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội để phát triển dự án còn ít, dễ bị thao túng, dẫn đến nguy cơ “bong bóng” bất động sản.

“Một thị trường không hướng đến người mua cuối cùng thì không thể bền vững. Do đó, cần những giải pháp tăng quỹ đất, đặc biệt cho các dự án bình dân, hỗ trợ người mua có nhu cầu ở thực, cũng như xây dựng quy trình đấu giá đất công minh bạch để hạn chế đầu cơ”, ông Neil MacGregor nhấn mạnh.

Ông khuyến nghị các cơ quan quản lý có thẩm quyền cần đưa ra giải pháp tăng quỹ đất sạch để tránh tình trạng đầu cơ, “bong bóng”, giải quyết vấn đề thiếu nhà ở, tăng nguồn cung cho phân khúc bình dân đáp ứng nhu cầu thực của người mua nhà để ở. Từ đó kiểm soát nguy cơ dẫn đến “bong bóng” bất động sản.

Ngoài ra, ông Neil cũng cho rằng cần bổ sung quỹ đất khu trung tâm cho phát triển dự án nhà ở và triển khai đúng hạn các dự án hạ tầng để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị.

Liên quan đến vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất, Tổng giám đốc Savills Việt Nam khuyến nghị cần xây dựng quy trình đấu giá đất công minh bạch hơn, có thể mời các đơn vị định giá nước ngoài đã chứng minh năng lực tầm quốc tế, triển khai đúng hạn các dự án cơ sở hạ tầng để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị.

Bên cạnh đó, có thể tham chiếu một số quy trình đấu giá đất công tại các thị trường trưởng thành hơn như Singapore, Hong Kong…

Thứ ba, động thái siết chặt tín dụng bất động sản đang “bóp nghẹt” nguồn cung. Ông Neil MacGregor cho rằng, hiện nay, tín dụng bất động sản và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang bị kiểm soát chặt chẽ. Nhà nước cũng đang cân nhắc hạn chế các nguồn vay ngắn hạn nước ngoài để tài trợ cho các dự án trung và dài hạn (dự thảo).

Trong bối cảnh này, ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam, khuyến nghị các doanh nghiệp chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh. Việc đa dạng hóa các nguồn vốn sẽ giúp ổn định thị trường và giảm các rủi ro hệ thống.

Cuối cùng, bất cập lớn nhất chính là quy trình phê duyệt quy hoạch tổng thể cần được sắp xếp hợp lý hơn so với hiện tại.

Năm 2020, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã phê duyệt “nhiệm vụ lập Quy hoạch tổng thể quốc gia thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050”. Tuy nhiên, tiến độ lập quy hoạch thời kỳ 2021-2030 rất chậm khi đến cuối tháng 5 mới có 7/111 quy hoạch được quyết định, phê duyệt.

Cụ thể, quy hoạch 1/10.000 đang được Bộ Xây dựng phê duyệt trong khi việc phê duyệt quy hoạch 1/2.000, 1/500 thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh. Tuy nhiên, với các dự án lớn với diện tích trên 30 ha hay quy mô trên 50.000 dân, quyền phê duyệt lại thuộc Bộ Xây dựng. Sự thiếu rõ ràng về quản lý quy hoạch ảnh hưởng tiến độ các dự án.

Việt Vũ | Nhà báo & Công luận

Bài viết Thiếu hụt quỹ đất, bất động sản Hà Nội và TP.HCM đang có nguy cơ tạo ra “bong bóng” đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Nguồn cung hạn chế

Theo báo cáo của CBRE, trong quý 1/2022, thị trường ghi nhận duy nhất một dự án hiện hữu mở bán giai đoạn tiếp theo với 884 sản phẩm (dự án Akari City – Quận Bình Tân), tương ứng nguồn cung mới theo quý thấp nhất kể từ năm 2013.

Ảnh hưởng tiêu cực của vấn đề cấp phép từ năm 2019, quỹ đất ngày càng hạn chế và tâm lý thận trọng của thị trường sau khi trải qua hai năm dịch bệnh dẫn đến nguồn cung tạm thời hạn chế trong ngắn hạn.

Phân khúc cao cấp tiếp tục giữ vững vị trí dẫn đầu thị trường kể từ năm 2020 với tỷ trọng hơn 50% nguồn cung mới. Các phân khúc từ cao cấp trở lên mở rộng địa bàn hoạt động khiến căn hộ trung cấp và bình dân dần vắng bóng tại thị trường TP.HCM, buộc người mua nhà phải chấp nhận mức giá cao hơn hoặc chuyển hướng tìm kiếm sang các địa phương lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và xa hơn.

Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp đạt mức 2.390 USD/m2, tăng 3,9% theo quý và 7,8% theo năm. Mức giá trung bình tiếp tục tăng do có sự chuyển dịch cơ cấu từ bình dân, trung cấp lên cao cấp và hạng sang.

Tuy nhiên, tốc độ tăng chậm lại từ năm 2021 vì mức giá các nguồn cung mới đều nằm ở mức đầu của phân khúc cao cấp hoặc hạng sang. Tiêu biểu như các dự án hạng sang đầu tiên ở An Phú, Thảo Điền: Masterise Lumiere Riverside và Thảo Điền Green; các dự án cao cấp đầu tiên tại Bình Tân, Bình Chánh: Moonlight Centre Point, Mizuki Park MP9 – MP10 và giai đoạn tiếp theo của Akari City.

Xu hướng chuyển dịch cơ cấu sản phẩm khiến giá sơ cấp trung bình của phân khúc hạng sang và cao cấp giảm nhẹ khoảng 1,2% theo quý, trong khi bình dân và trung cấp tăng 1,6 – 4,7% theo quý.

Căn hộ bán được giảm

Quý 1/2022 ghi nhận 1.247 căn hộ được tiêu thụ, giảm 78% so với quý trước và 53% so với cùng kỳ năm 2021. Nguồn cung mới khan hiếm là nguyên nhân chính khiến số lượng căn hộ bán được giảm, tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ của dự án mới ở mức 90%, cho thấy lượng cầu nhà ở trên thị trường vẫn duy trì tốt.

Mặc dù quý đầu tiên của năm 2022 có số lượng chào bán ít nhưng CBRE ghi nhận một loạt các hoạt động khác của chủ đầu tư để chuẩn bị cho việc ra hàng trong những quý tiếp theo như giới thiệu dự án mới, tổ chức lễ ra quân, nhận giữ chỗ (Lancaster Legacy, Urban Green, The 9 Stellars, The Peak Garden).

Những dự án này thu hút nhiều sự quan tâm của thị trường, đặc biệt là các dự án cao cấp và hạng sang có vị trí tốt, nằm ở khu vực đông dân cư và đầy đủ tiện ích sống. Các chủ đầu tư hiện vẫn đang tiếp cận thị trường theo hướng thăm dò và khá thận trọng.

Tuy nhiên, CBRE đánh giá điều này sẽ được cải thiện trong các quý tiếp theo khi thị trường bước vào giai đoạn bình thường mới, các đường bay quốc tế được nối lại và niềm tin thị trường phục hồi, giúp nguồn cung mới bùng nổ và dự kiến đạt hơn 20.000 căn trong năm nay.

Phân khúc cao cấp và hạng sang tiếp tục thống trị với sự ra mắt của hàng loạt dự án tại TP. Thủ Đức, Nhà Bè, Quận 7, Bình Chánh. Giá sơ cấp trung bình sẽ tăng chậm lại tương ứng với sự chuyển dịch cơ cấu phân khúc sản phẩm tại các quận/ huyện ngoài trung tâm.

Nhận định về thị trường nhà ở, theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao, CBRE Việt Nam: “Các tín hiệu tích cực từ các dự án cơ sở hạ tầng như cầu Thủ Thiêm 2, sân bay Long Thành là động lực thúc đẩy thị trường khu Đông nói riêng và TP.HCM, Đồng Nai nói chung. Bên cạnh đó, việc các chủ đầu tư đẩy mạnh mở rộng quỹ đất cho thấy định hướng phát triển của các doanh nghiệp đầu ngành cũng như triển vọng lạc quan của thị trường.”

Theo Trí thức trẻ

Bài viết Căn hộ cao cấp “dẫn sóng” còn trung cấp và bình dân dần “vắng bóng” trên thị trường TP.HCM đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Chia sẻ, thấu hiểu khó khăn cùng doanh nghiệp

Khi tình hình dịch bệnh trên địa bàn được kiểm soát và các hoạt động kinh tế – xã hội dần ổn định trở lại, TP. HCM đang nỗ lực hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản phục hồi, đặc biệt trong việc gỡ vướng các vấn đề pháp lý. Mới đây, quận 7 được xem là điển hình khi thời gian gần đây nhiều dự án có đất công xen cài là đất kênh rạch đã được thành phố cho tiếp tục triển khai sau thời gian dài phải tạm dừng thi công vì vướng luật.

Đơn cử, UBND TP. HCM đã cho phép Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hưng Lộc Phát sử dụng đất để thực hiện dự án khu nhà ở cao tầng Green Star Sky Garden. Dự án có quy mô 5,2 ha gồm 110 căn biệt thự, 903 căn hộ, 34 shophouse tại phường Phú Mỹ, quận 7, TP. HCM. Sở Xây dựng ngay sau đó cũng đã cấp phép xây dựng cho dự án này.

Một số dự án khác cũng được hỗ trợ hoàn thiện thủ tục pháp lý như dự án Đức Long Golden Land. Toạ lại tại phường Tân Thuận Tây, quận 7, dự án Đức Long Golden Land (tên khác là Sunshine Apartment hay Dragon Court) cũng được giao 6.641,1m2 đất công xen cài trong tổng diện tích dự án 11.000 m2.

Trước đó, dự án được UBND TP. HCM giao đất (bao gồm cả phần đất do Nhà nước trực tiếp quản lý) để thực hiện dự án; đồng thời UBND quận 7 cũng có văn bản thông báo cho Sở Tài nguyên – Môi trường TP. HCM rằng không có nhu cầu sử dụng phần đất này nên giao chủ đầu tư thực hiện dự án là đúng nhu cầu kế hoạch sử dụng đất năm 2017 đã được UBND thành phố phê duyệt. Song, sau gần 1 năm thi công, dự án vẫn bị yêu cầu tạm dừng vì “dính” đất là đất kênh rạch, mặt nước hoang xen cài bên trong do Nhà nước trực tiếp quản lý.

Việc tháo gỡ “nút thắt” đất công cho các dự án là động thái tích cực của chính quyền nhằm hỗ trợ cho các doanh nghiệp phát triển trở lại sau thời gian bị ảnh hưởng do dịch bệnh. Cùng với đó, điều này cũng sẽ góp phần hạn chế những thiệt hại cho doanh nghiệp giữa những khó khăn đang gặp phải.

Thúc đẩy “giải cứu” các dự án vướng đất công xen cài khác

Ở một góc độ khác, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư, Công ty Savills Việt Nam cho rằng, nói đến bất động sản là nói tới 3 vấn đề chính, gồm pháp lý, năng lực tài chính và năng lực quản trị của doanh nghiệp. Thời gian qua, hầu như các nhà đầu tư ngoại không thể tham gia rót vốn vào các dự án bất động sản tại TP. HCM, vì thiếu quy hoạch chi tiết 1/500, chưa hoàn tất hành lang pháp lý…

Trong khi đó, không một doanh nghiệp phát triển dự án nào tự tin nói rằng, họ không sử dụng vốn vay. Ngược lại, tỷ lệ vốn vay thường rất lớn, kèm theo đó là chi phí lãi vay cao. Nếu dự án càng kéo dài, thì sản phẩm bất động sản sẽ không ngừng bị “đội vốn”.

Các chuyên gia đồng tình rằng, giải quyết hợp lý các dự án vướng đất công sẽ tạo điều kiện để doanh nghiệp đưa dự án vào triển khai, khơi dậy lại thị trường bất động sản vốn chịu tổn thất lớn trong làn sóng dịch.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, CEO Đại Phúc Land đánh giá, việc được gỡ “nút thắt” đã tạo thuận lợi rất nhiều cho các dự án trên, giúp doanh nghiệp có cơ hội triển khai, hạn chế lãng phí nguồn lực đã đổ vào trong thời gian dài.

“Đồng thời, các trường hợp trên còn thúc đẩy cho việc tháo gỡ thủ tục của các dự án vẫn đang bị vướng mắc khác. Đất xen cài là câu chuyện đã tồn tại lâu nay, đôi khi chỉ vì phần đất rất nhỏ vướng luật mà dự án không thể triển khai. Điều này khiến hiệu quả đầu tư giảm sút và gây áp lực lên giá thành sản phẩm về mặt lâu dài”, bà Hương chỉ ra.

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, việc đất công xen cài được “giải cứu” đã tháo gỡ rất nhiều vấn đề cho doanh nghiệp bất động sản. Bởi, bất kì lô đất lớn nào cũng rất khó để không phải “dính” đất công, trong khi hiện nay việc định giá phần đất này vẫn chưa rõ ràng, minh bạch.

“Ước mong của doanh nghiệp bất động sản không phải giá đất rẻ hay đắt, mà là nó trị giá bao nhiêu để doanh nghiệp đền bù hoặc phương án đổi đất như thế nào để họ chủ động triển khai”, ông Quang nêu.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, chỉ tính riêng trên địa bàn thành phố đã có khoảng 173 dự án nhà ở thương mại chậm tiến độ hoặc bị đình chỉ thi công do vướng các phần đất công xen cài, dù tỉ lệ đất công chỉ chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích.

Với những vướng mắc trên, UBND TP. HCM đã kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường sớm ban hành Thông tư cụ thể hướng dẫn về tiêu chí giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất do Nhà nước trực tiếp quản lý thuộc ranh dự án. Theo UBND TP. HCM, hầu hết các dự án đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư hiện nay theo quy định của Luật Đầu tư đều có đất do Nhà nước trực tiếp quản lý nằm xen cài trong dự án.

Cũng trong buổi gặp gỡ các doanh nghiệp mới đây, ông Lê Hòa Bình, Phó chủ tịch UBND TP. HCM cho biết, thành phố sẽ triển khai chi tiết hướng dẫn Nghị định 148 và sẽ ban hành trong tháng 10 về quy trình xử lý đất xen cài.

Bài viết TP. HCM nỗ lực tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản sau đại dịch đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.