Chuyên gia mách nước cách chọn bất động sản vùng ven để tránh bị ‘hớ’ về giá

Bất động sản vùng ven luôn nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư, nhất là thị trường các tỉnh lân cận TP. HCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai hay xa hơn là Bình Phước, Bà Rịa Vũng Tàu, Bình Thuận, Cần Thơ… Mặc dù chịu nhiều tác động do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, các chuyên gia vẫn cho rằng đại dịch lại chính là cơ hội cho bất động sản vùng ven phát triển.

Chuyên gia tài chính – ngân hàng Đinh Thế Hiển đánh giá bất động sản vùng ven là phân khúc ổn định trong rất nhiều năm. Đây là loại hình phù hợp cho mọi đối tượng, từ “đại gia” cho đến người lao động.

Theo ông Hiển, những người có tiền rất biết cách nhìn nhận vùng nào là tiềm năng, thường mua và để đó 5-10 năm đợi tăng giá. Ngược lại, những người lao động lại cần tìm nơi để “an cư lạc nghiệp”, xây nhà có sân vườn… đây là “mục đích kép”, vừa để ở vừa để sau này giá trị lâu dài là giá đất sẽ tăng lên.

“Thị trường bất động sản vùng ven được hỗ trợ bởi 2 yếu tố thuận lợi là tốc độ đô thị hóa và hạ tầng kết nối tốt. Các nhà đầu tư với mức sống trung bình chỉ cần có trong tay khoảng 1-2 tỷ đồng hoặc vài trăm triệu đồng là có thể đầu tư bất động sản vùng ven TP. HCM”, ông Hiển cho hay.

Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh cho rằng bất động sản vùng ven có tỷ suất sinh lời cao và tốc độ tăng giá cũng cao hơn khu trung tâm TP. HCM nhờ yếu tố giá.

Tuy nhiên, ông Chánh cũng đưa ra nhiều lưu ý khi chọn bất động sản vùng ven. Đầu tiên là vấn đề về pháp lý, có sổ đỏ mới nghĩ đến vấn đề giao dịch. Tiếp đó là tính thanh khoản, bởi vì bất động sản vùng ven cũng có những điểm yếu là tính thanh khoản kém hơn so với bất động sản khu trung tâm.

Thứ ba là vấn đề quy hoạch. Khi quy hoạch có những thay đổi hay điều chỉnh, chúng ta không kiểm tra sẽ dính vào những vướng mắc quy hoạch khiến nhà đầu tư phải bán rẻ, bán tháo để thu tiền về.

Thứ tư là về khả năng tài chính. Đầu tư bất động sản vùng ven là đầu tư trong trung và dài hạn nên sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức thấp, khoảng 50% đổ lại. Điều này chỉ áp dụng ở thời điểm kinh tế ổn định, còn trong thời gian này, khi kinh tế có khá nhiều biến động, có thể hạ đòn bẩy xuống mức khoảng dưới 30%.

Một vấn đề mà nhà đầu tư cũng rất quan tâm là định giá nhà đất.

Với kinh nghiệm lâu năm trong nghiên cứu và đầu tư, chuyên gia Đinh Thế Hiển phân tích rằng để biết được giá trị thực khu đất và tiềm năng phát triển trong tương lai thì nhà đầu tư nên lấy giá đất tại một điểm nào đó để làm điểm nhấn, từ đó đối chiếu qua đất ở các vùng lân cận.

Cụ thể, ông Hiển tiết lộ ông luôn luôn lấy giá căn hộ TP. HCM làm trung tâm, bởi thị trường căn hộ là thị trường chuẩn nhất của nhà ở và quy mô rất lớn về sản lượng và tính thanh khoản nên giá ở thị trường này là đáng tin cậy. Từ đó, đối chiếu qua nhà phố, đất ở các vùng lân cận để làm cơ sở tham chiếu.

Dẫn ví dụ, ông cho biết như khu vực Cần Giuộc, Bến Lức hoàn toàn hấp dẫn với nhà đầu tư bởi 2 yếu tố là giá đất còn “mềm” và yếu tố thứ 2 là giá trị gia tăng. Đây là những khu sôi động về kinh doanh, nhiều khu công nghiệp. Ngoài ra, còn có đường cao tốc Bến Lức – Long Thành sắp đi vào hoạt động và cao tốc Trung Lương – Mỹ Thuận sẽ kết nối lên.

“Tôi có thể nói giá đất vùng ven còn khá mềm, tùy khẩu vị của mỗi người lựa chọn ở khu vực nào song mỗi khu vực đều có những tiềm năng hấp dẫn riêng”, ông Hiển nói thêm.

Còn theo chuyên gia Phan Công Chánh, về cặp phàm trù giá trị – giá cả, bao giờ giá cả cũng đi trước giá trị. Bởi lẽ, khi mua bất động sản họ sẽ kỳ vọng rất nhiều và thường với nhà đầu tư cá nhân, họ mua tương lai chứ không phải mua hiện tại.

“Vậy đâu là giá trị thật của bất động sản”, ông Chánh đặt câu hỏi và nói: “Theo quan điểm cá nhân tôi, giá trị thật của bất động sản dựa trên một thông số rất quan trọng là TM, nghĩa là lấy giá trị thuê của bất động sản trong một năm chia cho tổng giá mua”.

Dựa trên thông số này, theo khảo sát của ông Chánh, tỷ suất sinh lời hàng năm của bất động sản tại các thành phố lớn là 4-5%, cá biệt có thể 6% chưa trừ chi phí. Như vậy, nếu tiền thật “bỏ túi” khi đầu tư một bất động sản cho thuê thì tỷ suất sinh lời đâu đó khoảng 3-4%.

Ngoài thông số trên, người Việt khi đầu tư bất động sản đều trông chờ vào yếu tố thứ hai là mức độ tăng giá. Ở những vùng ven, chỉ số TM cực thấp, ví dụ như lên Bình Phước mua bất động sản để cho thuê thì có thể nói là rất phi thực tế, song nó có tăng giá lãi vốn để bù vào.

“Theo tôi, chỉ số TM là rất quan trọng để đánh giá giá trị thật của bất động sản để xem mình có nên bỏ tiền vào đó hay không và có phù hợp với khẩu vị rủi ro của mình hay không”, ông Chánh nói.