Thiếu cung, quy luật thị trường bất động sản bị phá vỡ: Giá căn hộ cũ tăng mạnh

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản nhà ở 6 tháng đầu năm 2022 của Viện Nghiên cứu kinh tế – tài chính – bất động sản Datxanh Services, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội vẫn duy trì tình trạng khan hiếm.

Trong quý II/2022, thành phố ghi nhận khoảng 3.400 sản phẩm mới được bổ sung vào thị trường, giảm 28% so với quý trước.

Nguồn cung sơ cấp cũng giảm 43% so với cùng kỳ năm trước, với 7.700 sản phẩm, chủ yếu đối với dự án đã bàn giao từ hơn 10 năm đến 5 năm trở lại đây. Nguồn cung giảm nên giá dự án căn hộ chung cư mới đều ở ngưỡng cao.

Thực tế, do thiếu nguồn cung, giá căn hộ tại các khu vực ven đô ngoại thành đang tăng giá chóng mặt. Đơn cử, tại khu vực Nam Từ Liêm, dọc trục đại lộ Thăng Long đang được chào bán với mức giá 45 – 60 triệu đồng/m2. Người mua phải bỏ ra khoảng 2 – 3 tỷ đồng cho căn hộ diện tích 55 – 70 m2.

Ngay cả các một số dự án tại Hoài Đức, thậm chí là Đan Phượng, đây đều là những nơi cách xa trung tâm thành phố, một vài dự án chung cư mở bán với mức giá cao, trên 30 triệu đồng/m2.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, trước tình trạng thị trường khan hiếm trầm trọng nguồn cung từ các dự án mới, người mua nhà đang có xu hướng tìm mua các căn hộ cũ, nằm trong thành phố với giá thành hợp túi tiền hơn. Điều này góp phần đẩy giá bán của các căn hộ cũ lên.

Ví dụ, tại một dự án nằm trên đường Vĩnh Hưng đã hoạt động được hơn 10 năm, trước đây giá mở bán khoảng 20 – 25 triệu đồng/m2, thì nay đã tăng lên ngưỡng 28 – 32 triệu đồng/m2. Hoặc một dự án khác nằm ở xã Tứ Hiệp (Thanh Trì), trước đây có giá khoảng 25 triệu đồng/m2, thì nay cũng tăng lên trên 30 triệu đồng/m2, tùy từng vị trí.

Báo cáo thị trường quý I/2022 của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, tại Hà Nội, những chung cư được quan tâm nhất trong quý I/2022 hầu như nằm ở phía Tây, đều là những dự án cũ từ lâu, không có nhiều nguồn cung nhưng vẫn duy trì được mức độ quan tâm cao.

Tương tự Hà Nội, nguồn cung chung cư mới ở TP.HCM cũng suy giảm mạnh, giá bán tăng cao nên phân khúc chung cư cũ được quan tâm hơn cả. Được quan tâm nhiều nhất là các dự án ở khu vực phía Đông.

Nhận định về vấn đề này, ông Đinh Minh Tuấn, đại diện của Batdongsan.com.vn cho biết, căn hộ cũ được ưa chuộng vì giá cả phải chăng, vị trí thuận tiện cho việc di chuyển. Trong khi đó, giá rao bán và giá thuê vẫn tiếp tục tăng ở tất cả các dự án chung cư mới.

“Những dự án mới ra thị trường có giá rất cao. Theo khảo sát, mặt bằng giá thuê chung cư tại TP.HCM đã tăng 3 – 5% so với trung bình năm 2021. Trong khi đó, năm 2019, thị trường TP.HCM biến mất những dự án chung cư giá 1.000 USD/m2. Năm 2020 – 2021, thị trường biến mất những dự án dưới 1.500 USD/m2, và giờ đến quý I/2022 thì gần như biến mất các dự án có giá dưới 2.000 USD/m2”, ông Tuấn cho biết thêm.

Theo ý kiến của chuyên gia bất động sản, nếu theo đúng nguyên tắc của thị trường bất động sản, thì mua đất là tài sản, nhưng mua căn hộ là tiêu sản.

Tức là, thời gian sử dụng căn hộ càng lâu, giá trị căn hộ càng mất giá. Tuy nhiên, việc thiếu nguồn cung trầm trọng đã đảo lộn quy luật này. Do đó, để hạ nhiệt, kể cả căn hộ cũ và mới, đều phải tăng nguồn cung lên.

Tuy nhiên, thị trường căn hộ mới tại Hà Nội và TP.HCM có thể tiếp tục khan hiếm nguồn cung trong một khoảng thời gian dài nữa.

Ông Nguyễn Đức Thêm, Quản lý kinh doanh, Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Quốc tế, Savills Hà Nội cho biết: Hiện chưa có nhiều điểm đột biến trong câu chuyện của năm 2022.

Điều này có thể hiểu được vì các đơn vị bất động sản vừa trải qua một khoảng thời gian dài bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 cùng với hạn chế từ chính sách thắt chặt tín dụng đầu năm.

“Thời gian tới đây sẽ là quãng thời gian cần thiết để nhà phát triển và chủ đầu tư chuẩn bị về nguồn lực tài chính và đưa ra những sản phẩm có giá trị cho thị trường”, ông Thêm nói.

Định Trần | Nhà báo & Công luận