Nhiều dự án bất động sản giảm giá, cắt lỗ: Chiêu trò hay giảm thật?

Theo báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, trong quý III/2022, tỉ lệ hấp thụ bất động sản trong quý chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với đầu năm 2022 và giảm tới 50% so cùng kỳ năm ngoái.

Để kích cầu thị trường, một số dự án phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết cho vay để kích thích nhu cầu của thị trường.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, có rất nhiều yếu tố khiến thị trường giảm nhiệt trong năm vừa qua, khiến nhiều dự án chậm thanh khoản, ví dụ như thiếu nguồn cung vừa túi tiền, lãi suất đang tăng,…

Tuy nhiên, theo báo cáo của Savills, giá chung cư bình quân tại Hà Nội và TP HCM vẫn đang có xu hướng tăng, trong khi các phân khúc biệt thự, nhà liền kề có xu hướng giảm nhẹ. Trước các báo cáo trái chiều về thị trường, một số chuyên gia cảnh báo, nhà đầu tư, người mua nhà cảnh giác trước những chiêu trò của các chủ đầu tư.

Bà Trương Lệ Tâm, Quản lý Kinh Doanh của Batdongsan.com.vn cho hay, không ít những thông tin rao bán cắt lỗ là những quảng cáo mang tính “làm màu” để tạo tương tác. Một số rao bán chỉ xem như cắt lời, chưa thực sự bán lỗ hay chạm giá gốc. Nhiều tin rao cắt lỗ sâu trên thị trường phần nhiều là bán hòa vốn, thậm chí vẫn có lãi nếu khấu trừ các ưu đãi lúc đầu của chủ đầu và chiết khấu mua lúc đầu. Với những sản phẩm cắt lỗ thật thì rất có thể do dính dáng đến yếu tố pháp lý hay chất lượng dự án.

“Do đó, nhà đầu tư cần theo dõi sát diễn biến của thị trường, tra xét kỹ lưỡng vấn đề pháp lý, tiềm năng, giá thực tế của sản phẩm định mua. Tránh sa đà vào con số lời ảo mà những tin rao bán cắt lỗ tô vẽ ra”, bà Tâm khuyến cáo.

Trong khi đó, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills cho rằng: Nếu kỳ vọng vào việc giảm giá ở thị trường này vào quý IV thì khả năng sẽ chưa xảy ra, do số lượng các dự án tung bán trong quý IV phần lớn chiếm 70% căn hộ thuộc phân khúc hạng B. Đặc tính của thị trường căn hộ tại Hà Nội là mua để ở vẫn chiếm tỷ trọng cao, tiếp đến là cho thuê và mua để đầu tư nên áp lực phải bán ra sẽ không quá lớn.

Tuy nhiên, nền tảng cơ bản của thị trường căn hộ vẫn tốt bởi Việt Nam có dân số đông, tốc độ đô thị hóa gia tăng, xu hướng tách hộ cũng tăng… cho nên nguồn cầu và tính thanh khoản vẫn có nhưng không mạnh.

Bước sang năm 2023, thị trường căn hộ tại Hà Nội vẫn đối mặt với các thách thức như: Nguồn cung căn hộ chưa đa dạng, chưa có nhiều lựa chọn về căn hộ vừa túi tiền, tín dụng cho bất động sản vẫn còn hạn chế.

“Nhưng bên cạnh đó, thị trường bất động sản cũng hứa hẹn sẽ lành mạnh hơn sau những động thái chấn chỉnh của Chính phủ. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ sớm thông qua với những quy định mới giúp thanh lọc các dự án và chủ đầu tư yếu kém, hạn chế tình trạng đầu cơ. Từ đó, gia tăng chất lượng, sự an toàn, minh bạch và niềm tin cho thị trường, tạo ra lực đẩy giúp thị trường thoát khỏi cảnh trầm lắng”, bà Hằng nói.

Tuy nhiên, ngược lại, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, việc giảm giá của nhiều dự án là có thật, thậm chí một số chủ đầu tư đang mạnh tay giảm sâu. Nhưng thực tế là giá bán giai đoạn trước đã bị đẩy lên cao, khách hàng được mua với nhiều ưu đãi như vay không lãi suất 18 – 24 tháng, tặng gói nội thất, voucher mua hàng….

“Khi giảm giá, chủ đầu tư sẽ cắt các gói này, yêu cầu thanh toán một lần tới 95%. Vì vậy, bản chất là có giảm nhưng nếu tính theo các gói ưu đãi, chiết khấu dòng tiền thanh toán sớm thì thực chất giảm cũng không quá sốc như mọi người thấy”, ông Toản nhận định.

Phân tích cụ thể hơn, ông Toản dẫn chứng: Nếu cắt gói vay không lãi suất thì chủ đầu tư được lợi 8 – 10% về giá, thanh toán sớm đáng lẽ phải chiết khấu cho khách 8 – 9% nữa, quà tặng, voucher, giảm tiền môi giới 5 – 7%. Như vậy, chủ đầu tư lợi 20 – 25% nếu áp dụng chiết khấu như chương trình đưa ra. Chưa kể chủ đầu tư được lợi về dòng tiền, giảm lãi vay.

Việt Vũ | Nhà báo & Công luận