Quy trình thực hiện dự án nhà ở thương mại vẫn “bình mới rượu cũ“

Vẫn “bình mới, rượu cũ”

Trên cơ sở tổng hợp ý kiến của các sở, ngành liên quan đến việc nghiên cứu rút ngắn quy trình đầu tư dự án nhà ở thương mại theo đúng quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở, Sở Xây dựng TP.HCM vừa trình UBND Thành phố bộ quy trình gồm 4 bước.

Bước 1, lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư; Bước 2, lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng; Bước 3, lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Bước 4, xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư…

Điểm khác biệt so với các bản dự thảo về quy trình trước đây là tại bước thứ 4, Sở Xây dựng cho rằng, nhà đầu tư được thực hiện song song các thủ tục để rút ngắn thời gian.

Ông Lê Trần Kiên, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, theo quy định pháp luật thì không có quy định nào yêu cầu phải xây dựng bộ quy trình như trên. Từ trước đến nay, các doanh nghiệp khi thực hiện dự án thì đụng tới bước quy định tại thủ tục nào, sẽ liên hệ với các sở, ngành chuyên môn để xử lý.

Tuy nhiên, Sở Xây dựng cho rằng, cần thiết phải đưa ra một quy trình rõ ràng, tạm gọi là quy trình chuẩn để doanh nghiệp, cũng như các cơ quan chuyên môn nắm được từng bước và trách nhiệm của mình.

Qua quá trình phối hợp với các sở, ngành, cùng Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), Sở Xây dựng TP.HCM đã báo cáo UBND Thành phố rất nhiều lần để định hình được các trình tự, thủ tục. Hiện tại, trên phương án được cho là gần cuối cùng, Sở đề xuất một quy trình rất rõ ràng và súc tích. Đồng thời, cũng chỉ ra được rất rõ từng bước thủ tục thuộc trách nhiệm của sở, ngành nào và thời gian thực hiện là bao lâu.

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, thoạt nhìn thì có vẻ bản dự thảo quy trình này rất mới và sẽ rút ngắn được thời gian cho doanh nghiệp, nhưng thực tế thì lại không phải.

Cụ thể, tại bước 4 có chỉ rõ, nhà đầu tư được thực hiện song song các thủ tục để rút ngắn thời gian. Tuy nhiên, điều kiện kèm theo đó là, chỉ khi nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất và hoàn tất nghĩa vụ tài chính, các thủ tục còn lại sẽ được ký thông qua theo quy định.

Trong khi đó, khâu xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ trước đến nay vẫn chiếm nhiều thời gian nhất. Chưa kể, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM vẫn chưa bổ sung, hoàn chỉnh theo chức năng nhiệm vụ.

“Quy trình mới do Sở Xây dựng đề xuất vẫn còn nhiều điểm bất hợp lý. Cụ thể, nội dung tại bước 4, vừa không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành, lại không phù hợp với thực tiễn. Theo đó, doanh nghiệp sẽ phải mất nhiều thời gian để thực hiện các thủ tục hành chính nêu trên”, ông Châu nói.

Cũng theo ông Châu, Sở Xây dựng cho rằng thực hiện bước 4 sẽ rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính, nhưng với khung thời gian do chính Sở Xây dựng đề xuất (247 ngày làm việc), cộng với thời gian làm thủ tục tại Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính và Cục Thuế thành phố (hiện nay các cơ quan này chưa đề xuất ngày giải quyết). Điều này cho thấy không thể thực hiện được mục tiêu rút ngắn thời gian, vì theo cách tính của Sở Xây dựng, thì đã phải mất trên dưới 1 năm rưỡi để làm thủ tục.

Thị trường đang chờ khơi thông

Trong cuộc hội thảo nói về thị trường bất động sản sau dịch Covid-19 mới được tổ chức tại TP.HCM, bên cạnh việc đưa ra những phương án, giải pháp kích cầu trong thời gian tới, các lãnh đạo doanh nghiệp và chuyên gia trong ngành cũng rất trăn trở với dự thảo quy trình thực hiện dự án mới này.

Cụ thể, ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh chia sẻ, từ trước đến nay không có quy trình để thực hiện đầu tư dự án. Bây giờ có quy trình nhưng vẫn không giải quyết được sự chồng chéo và tắc nghẽn vẫn chưa được khơi thông, thì chắc chắn doanh nghiệp sẽ tiếp tục bị mắc kẹt.

“Chúng tôi sợ nhất là khi thực hiện theo quy trình, bước 1, 2, 3 đã thực hiện xong, đến bước 4 bị kẹt rồi lại trở lại bước 1 thì coi như xong. Bởi vòng đời để đưa 1 dự án vào triển khai phải mất khoảng 4 – 5 năm. Trường hợp pháp lý của dự án đã cơ bản hoàn thành thì cũng phải mất ít nhất 1 năm mới triển khai bán hàng được”, ông Dũng nói và đưa ra ví dụ, đơn cử như bước cuối cùng cấp sổ hồng cho người dân, dù doanh nghiệp đã hoàn thành hết thủ tục, kể cả nghĩa vụ tài chính, nhưng chỉ cần có một chút điều chỉnh về công năng (vẫn đủ điều kiện cấp sổ hồng) thì quá trình ra sổ rất khó khăn. Đi tới đâu cũng bị hỏi là đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hay chưa.

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cũng không ngần ngại chia sẻ, dự án của công ty bà đầu tư có quy mô 200 ha nhưng phải mất 15 năm để triển khai thủ tục hành chính. Cũng bởi thời gian từ khi xin thủ tục đến khi triển khai dự án quá lâu, dẫn đến độ vênh giữa thiết kế ban đầu của dự án đối với nhu cầu thị trường.

Thế nên, sau khi đã hoàn thành tất cả thủ tục về mặt pháp lý quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, doanh nghiệp cần điều chỉnh cục bộ về mặt sản phẩm cho phù hợp yêu cầu thực tế thị trường, nhưng rất e ngại vì phải làm lại các thủ tục từ đầu.

Ông Châu chia sẻ thêm, thực tế, trên địa bàn TP.HCM hiện nay có hơn 126 dự án đang bị ách tắc, vướng mắc về thủ tục hành chính. Chủ yếu là khi có quyết định chủ trương đầu tư nhưng không được nhận hồ sơ để phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, vậy là dự án phải “đứng hình”.

“Vấn đề gây tắc ở đây chỉ là chữ nhà đầu tư và chủ đầu tư trong Luật Quy hoạch đô thị và Luật Đầu tư. Do vậy, chính quyền địa phương phải vào cuộc là lý do đó, và việc xây dựng quy trình là cần thiết”, ông Châu nói.

Theo đại diện Sở Xây dựng TP.HCM, trong quá trình hệ thống lại quá trình thực hiện đầu tư dự án, Sở cũng nhận ra rằng, trong quy định của pháp luật đang có sự chồng chéo giữa các luật với nhau.

“Liên quan đến nội dung này, khi báo cáo UBND Thành phố, Sở Xây dựng cũng có báo cáo Bộ Xây dựng để xin ý kiến chỉ đạo thêm. Bởi quy trình thủ tục này đúng nghĩa là có sự chồng chéo, nếu không tháo gỡ được thì các dự án sẽ bị tiếp tục triển khai chậm như trong thời gian qua”, ông Kiên nói và cho biết thêm, để gỡ khó cho thị trường bất động sản cũng như các doanh nghiệp, Sở Xây dựng tiếp tục lắng nghe và ghi nhận ý kiến của các doanh nghiệp để tổng hợp và đề xuất, kiến nghị điều chỉnh các quy định của pháp luật cho phù hợp với tình hình thực tế.

“Chúng tôi cũng hiểu là hiện tại doanh nghiệp bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn. Để tháo gỡ những khó khăn này thì phải làm từng bước một”, đại diện Sở Xây dựng TP.HCM nhấn mạnh.