Nhà ở thương mại 20 triệu đồng/m2: Dân đỏ mắt trông nhưng liệu có khả thi?

Đề xuất thêm cơ chế ưu đãi về thuế

Để giải quyết nhu cầu nhà ở giá thấp cho người dân, ông Nguyễn Trọng Ninh – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – cho biết: Bộ Xây dựng đang nghiên cứu, xây dựng Nghị quyết của Chính phủ về khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp để bán với tiêu chuẩn thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sử dụng dưới 70m2, giá bán không quá 20 triệu đồng/m2, tối đa không vượt quá 1,5 tỷ đồng/căn (đã bao gồm VAT).

“Bộ Xây dựng đã có nhiều đề xuất báo cáo với Chính phủ về cơ chế khuyến khích nhà ở giá thấp, để cùng với chiến lược phát triển nhà ở xã hội, tăng nguồn cung nhà thương mại giá thấp, đáp ứng nhu cầu của người dân”, ông Ninh nói.

Theo ông Ninh, các cơ chế ưu đãi của nhà ở thương mại giá thấp không “mạnh” như nhà ở xã hội song việc tạo cơ chế về thủ tục, đất đai, nguồn vốn… có thể cải thiện được nguồn cung phân khúc này.

Góp ý về việc đưa ra các ưu đãi để kéo già nhà ở thương mại nêu trên, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, cần thống nhất về mức giá trần không vượt quá 20 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên theo ông Châu, đối với các đô thị đặc biệt, đô thị loại 1, có thể mức giá trần trên 20 triệu đồng/m2, nhưng không vượt quá 25 triệu đồng/m2.

Ngoài các ưu đãi về tiền sử dụng đất, ông Châu cũng đưa ra một số đề xuất về ưu đãi thuế. Theo đó, Hiệp hội đề nghị xem xét cho thực hiện thí điểm chính sách ưu đãi thuế, đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp được giảm 50% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp.

“Dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê (100% căn hộ dùng để cho thuê) được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp”, lãnh đạo HoREA đề xuất.

Trước một số kiến nghị liên quan đến ưu đãi thuế đối với phân khúc nhà ở thương mại giá thấp, lãnh đạo Cục quản lý thị trường bất động sản cho biết, vấn đề này phải có ý kiến của Quốc hội. Trong thẩm quyền của Chính phủ, dự thảo sẽ chỉ đề cập đến các vấn đề về thủ tục, đất đai…

“Khi chính thức có dự thảo, chúng tôi sẽ lấy ý kiến bộ ngành, địa phương để hoàn thiện” – lãnh đạo Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thông tin.

Liệu có khả thi?

Được biết, nhóm cơ chế chính sách ưu đãi Bộ Xây dựng đưa ra bao gồm việc giảm 50% tiền sử dụng đất phải nộp, bố trí 500 tỷ đồng trong tổng nguồn vốn 2.000 tỷ đồng cấp cho 4 ngân hàng thương mại để cấp bù lãi suất cho vay, được cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở thương mại giá rẻ do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Ngoài ra các dự án này còn được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở đối với trường hợp áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình, được áp dụng hình thức tự thực hiện đối với các công ty tư vấn, thi công xây lắp nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng…

Mặc dù đưa ra nhiều ưu đãi cho doanh nghiệp như giảm tiền thuế, tiền sử dụng đất… tuy nhiên một số doanh nghiệp vẫn cho rằng đối với một số khu vực phát triển như ở Hà Nội, TP.HCM thì mức giá 20 triệu đồng/m2 vẫn khó khả thi.

Giá một sản phẩm bất động sản thương mại được cấu thành từ 4 yếu tố gồm tiền đất, xây dựng, tài chính và lợi nhuận kỳ vọng. Mức giá 20 triệu đồng/m2 cũng phải tính cả 4 yếu tố này. Trong khi đó, tại Hà Nội và TP.HCM, giá đất hiện đã rất cao, chưa kể quỹ đất ngày càng hạn hẹp.

Đáng lưu ý, các doanh nghiệp vừa qua than thở rất nhiều việc thủ tục kéo dài khiến chi phí bị đội lên.

Trao đổi với Dân trí, ông Lê Mạnh Hà – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản cho biết thời gian là vàng bạc. Một dự án chuẩn 5 năm chưa xong thì làm sao chi phí không đội lên. Tiền bỏ ra “lãi mẹ đẻ lãi con”. Nếu chi phí thủ tục rút gọn chỉ còn 1 năm thôi là tốt lắm, khả quan lắm rồi. Còn dưới 1 năm càng tốt.

Đặc biệt với phân khúc nhà giá rẻ, nhà xã hội ông Hà cho rằng càng nên rút ngắn thời gian chờ đợi thủ tục. Để làm sao tốc độ phê duyệt dự án nhanh hơn, quy trình gọn nhẹ hơn. Điều này sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp giảm nhẹ chi phí đầu vào.

Đề cập đến những vướng mắc trong câu chuyện pháp lý, ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh từng nói vị trí vàng, vị trí đẹp đến đâu mà để cả chục năm thì vẫn lỗ vốn. Ông Dũng cũng cho biết giá nhà tăng cao, nguyên nhân một phần đến từ yếu tố pháp lý.

Theo ông Dũng, các chủ đầu tư phải tính toàn bộ chi phí do chậm vào giá thành, sao doanh nghiệp có thể chịu lỗ được, lỗ thì doanh nghiệp phá sản. Vị này nhấn mạnh, chính sách tốt, thủ tục nhanh gọn thì mới giúp cho người dân mua nhà giá tốt được.

Chuyên gia Lê Xuân Nghĩa cho biết mức giá 20 triệu đồng/m2 có khả thi hay không còn tùy thuộc giá đầu vào, tức tiền đất của nhà đầu tư. Ông Nghĩa nói: “Giả sử đất nông nghiệp mua với giá 1 triệu đồng/m2, san lấp mặt bằng xong, giá thành đội lên 3 triệu đồng/m2. Đóng 50% tiền sử dụng đất, lên 4,5 triệu đồng/m2. Nếu chỉ xây dựng 50% diện tích đất, giá thành đất đã lên 9 triệu đồng/m2, chưa tính chi phí cấp giấy phép, xây dựng, lãi vay…”.