Thời vận của bất động sản thương mại lân cận TP.HCM

Bất động sản và xu hướng dịch chuyển về vùng ven

Hơn một năm qua, thị trường bất động sản tại TP.HCM trải qua khoảng thời gian khó khăn đã đẩy giá bán lên mức cao kỷ lục. Trong bối cảnh đó, tại các thị trường lân cận TP.HCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai… lại ghi nhận sự quan tâm về bất động sản tăng cao. Đặc biệt các tỉnh phát triển mạnh về công nghiệp đang ghi nhận sự biến chuyển tích cực khi lượng người nhập cư tăng cao cùng xu hướng dịch chuyển của các chuỗi cung ứng trên toàn cầu về các nước Đông Nam Á.

Một thực tế dễ hình dung nhất là một khi nhu cầu về nhà ở tăng cao, nhu cầu sử dụng các dịch vụ giải trí, mua sắm cũng tăng trưởng đồng bộ. Đi liền với hạ tầng, thời gian qua nhiều chủ đầu tư uy tín cũng đã tìm về các thị trường này đề phát triển các dòng sản phẩm đa dạng từ biệt thự, đất nền, nhà phố dạng Shophouse, đô thị sinh thái thông minh… để đón đầu các xu hướng mới.

Chia sẻ tại một sự kiện mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Quản lý cấp cao, Giám đốc bộ phận nhà ở, CBRE Việt Nam nhận định 2020 vẫn là năm khó khăn cho thị trường bất động sản nên sẽ làm gia tăng cơ hội đầu tư ở các tỉnh vùng ven TP.HCM. Ông Kiệt nhận định, nếu các địa phương tiếp giáp có hạ tầng kết nối tốt, các địa phương phát triển các khu kinh tế mới gắn liền với việc phát triển các khu đô thị quy mô tại các khu đô thị vệ tinh thì khả năng sinh lợi từ các dự án này sẽ thực sự hiệu quả.

“Với vị trí gần sông, tận dụng không gian sinh thái sẵn có, chủ đầu tư phát triển các đô thị với quy mô lớn, quy hoạch đồng bộ, tạo được không gian cảnh quan chủ đề, không gian cây xanh và không gian tiện ích nên thu hút được khách mua. Tuy nhiên, việc kết nối với khu đô thị trung tâm TP.HCM vẫn là một trong những yếu tố cần quan tâm để có thể thu hút cư dân về sinh sống thường xuyên”, ông Kiệt nhận định.

Bàn về triển vọng thị trường, hầu hết các chuyên gia đều cho rằng, một khi các dự án trong khu vực trung tâm không còn nhiều do quỹ đất ngày càng hạn hẹp trong khi các dự án hạ tầng đang tăng kết nối các vùng vệ tinh với TP.HCM ngày càng phát triển nên thị trường đang có xu hướng dịch ra những khu vực lân cận là điều tất yếu. Xu thế này đang diễn ra rất nhanh trong vòng 2 năm qua và sẽ còn mạnh mẽ hơn trong thời gian tới.

Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Minh Hòa – Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển TP.HCM cũng cho biết, hiện nay nhiều tập đoàn đang hướng về vùng vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu, thậm chí Bình Phước. Sự dịch chuyển đó là tất yếu, mang tính quy luật. TP.HCM vẫn hấp dẫn nhưng đã xuất hiện lực đẩy, đẩy dòng đầu tư ra xa vùng trung tâm.

Thực tế, nguồn cầu lớn về nhà ở vẫn tiếp tục tăng cao trong khi trên địa bàn thành phố hạn chế cấp phép dự án mới, xu hướng “dòng tiền” dịch chuyển của các nhà đầu tư tại TP.HCM sang các tỉnh lân cận. Trong dòng chảy đó, với những điều kiện thuận lợi về hạ tầng giao thông và vị trí sát vách TP.HCM đang có những lợi thế lớn.

Thời cơ của bất động sản thương mại lên ngôi

Tuy không phải là dòng sản phẩm có mức độ hấp thụ cao nhất trên thị trường nhưng phân khúc bất động sản thương mại đang ghi nhận sự gia tăng mạnh mẽ ở thị trường vùng ven về cả nguồn cung lẫn nguồn cầu. Đại dịch Covid-19 khiến tình hình kinh doanh cả nước bị đình trệ đã gây những biến động đáng kể ở phân khúc này. Tuy nhiên, theo các chuyên gia thì nhu cầu mua sắm vẫn luôn tồn tại và mang tính bền vững. Nhà phố thương mại là sản phẩm mới lạ ở các thị trường lân cận TP.HCM, mức giá vẫn còn mềm và có sự gia tăng ổn định theo thời gian. Về cơ bản, dòng sản phẩm này nếu được phát triển ở các vị trí phù hợp, đáp ứng tốt nguồn cầu thì luôn có sự gia tăng ổn định về tỉ suất sinh lời.

Theo ghi nhận, nhu cầu chung của các đơn vị thuê mặt bằng bán lẻ vẫn luôn ưu tiên các vị sát chợ hoặc TTTM. Các sản phẩm tọa lạc quanh khu dân cư đông đúc, là nơi tập trung nhộn nhịp các hoạt động giao thương hàng hóa có thể ghi nhận tỉ suất sinh lời cao gấp 3 – 4 lần so với các vị trí khác trên cùng 1 tuyến đường. Bất động sản thương mại gần chợ là sản phẩm vốn nằm trong khu dân cư đông đúc, sẵn nguồn cầu và luôn gia tăng giá trị theo thời gian. Tuy nhiên, do mức độ cạnh tranh ngày càng gia tăng nên các sản phẩm bất động sản thương mại gần chợ/TTTM cũng không còn nhiều trên thị trường.

Theo báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm 2020 từ Savills Việt Nam, mặc dù thị trường đối mặt với nhiều thách thức mới nhưng xét về lâu dài phân khúc bất động sản thương mại sẽ có sự điều chỉnh phù hợp về nguồn cầu. Nếu các sản phẩm được tung ra đúng thời điểm khi nền kinh tế hồi phục sẽ có độ hấp thụ rất tốt và và gia tăng tỷ lệ lấp đầy.

Trong những năm gần đây, do số lượng giới hạn cùng với giá bán tăng mạnh, thị trường bất động sản chứng kiến mức tăng kỷ lục về lượng cầu nhà phố thương mại. Quý này, tỷ lệ hấp thụ nhà phố thương mại đạt 87%, mức cao nhất trong ba loại hình nhà ở liền thổ.

Nhờ đáp ứng nhu cầu nhà ở và kinh doanh, nhà phố thương mại được bán với mức giá cao hơn nhà phố và do đó, ngày càng được chủ đầu tư phân bổ nhiều hơn nhằm mục đích lợi nhuận. Trong nửa cuối năm 2020, Savills kỳ vọng phân khúc này sẽ sôi động hơn với hơn 3.600 sản phẩm từ các dự án mới và giai đoạn tiếp theo của dự án hiện tại. Đến 2022, phân khúc bất động sản liền thổ sẽ chào đón 12.800 căn/nền. Cơ sở hạ tầng được nâng cấp sẽ là động lực thu hút vốn đầu tư vào các đô thị vệ tinh như Đồng Nai, Bình Dương, Long An… để phát triển các dự án quy mô lớn với đa dạng sản phẩm ở mức giá cạnh tranh hơn.