Doanh nghiệp bất động sản: Xuống sức, nhưng tăng tính chủ động

Đừng đổ hết cho Covid-19

Bất động sản nằm trong nhóm lĩnh vực có lượng doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể cao nhất trong 8 tháng năm 2020, với 620 doanh nghiệp.

Covid-19 bùng phát đã khiến doanh nghiệp bất động sản lỡ nhiều kế hoạch đầu tư kinh doanh. Các sàn môi giới, công ty quy mô nhỏ với sức chống chọi yếu, thì khả năng trụ lại thị trường càng mong manh. Giải thể, phá sản là bước cuối cùng mà doanh nghiệp buộc phải lựa chọn, sau khi đã cố gắng chống chọi bằng nhiều biện pháp, từ cắt giảm nhân sự, cho nghỉ luân phiên hay tạm ngừng hoạt động…

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, phần đông doanh nghiệp bất động sản hiện nay có quy nhỏ và sống nhờ dòng tiền. Vì vậy, không riêng tác động từ “bão Covid-19”, mà chỉ cần một ách tắc lớn, nhất là vướng mắc về pháp lý dự án, cũng có thể đẩy doanh nghiệp bất động sản đến bên bờ sụp đổ.

Ngành bất động sản ở Việt Nam hiện có hơn 42.000 doanh nghiệp, song chỉ có 118 doanh nghiệp đã niêm yết hoặc là công ty đại chúng; còn lại hầu hết có quy mô rất nhỏ hoặc chỉ là công ty dự án.

“Trong bối cảnh khó khăn và thắt chặt tín dụng hiện nay, việc nhiều doanh nghiệp bất động sản giải thể là điều không ngạc nhiên với chúng tôi”, bà Đỗ Thị Hồng Vân, chuyên gia phân tích dữ liệu, Bộ phận Dịch vụ thông tin tài chính, Công ty cổ phần FiinGroup nói.

Chuyên gia này cho biết, các doanh nghiệp bất động sản giải thể trong thời gian qua đều là doanh nghiệp nhỏ hoặc mới chỉ đăng ký chứ chưa hoạt động; còn các tập đoàn lớn đều đã có sự chuẩn bị cho những tình huống biến động, suy giảm.

Chia sẻ với phóng viên, ông Trần Văn Nghĩa, người đại diện pháp luật của một công ty xây dựng – bất động sản tại Nam Định cho hay, ông đã hoàn tất thủ tục giải thể doanh nghiệp này trong tháng 6/2020, nhưng nguyên nhân không phải vì Covid-19, mà do không ký được hợp đồng trong 4 năm qua.

Cần nhắc lại là, ngay cả khi Covid-19 chưa xuất hiện, số lượng doanh nghiệp bất động sản giải thể đã có xu hướng tăng. Theo Vietnam Report, năm 2019, ngành kinh doanh bất động sản có đến 598 doanh nghiệp đăng ký tạm dừng hoạt động, 686 doanh nghiệp giải thể, tăng gần 40% so với cùng kỳ năm trước, nguyên nhân chính là thiếu hụt nguồn hàng, không đủ kinh phí hoạt động, khó khăn trong tiếp cận vốn…

Tín hiệu tốt cho việc cơ cấu nguồn vốn

Nhìn chung, chất lượng lợi nhuận và “sức khỏe” tài chính của doanh nghiệp bất động sản đang giảm xuống khá mạnh. Theo quan sát của FiinGroup, xu hướng này đã diễn ra từ giữa năm 2019 và trầm trọng hơn do tác động của Covid-19 trong quý II/2020.

Cụ thể, lợi nhuận trước thuế, khấu hao và lãi vay (EBITDA) của các doanh nghiệp bất động sản liên tục sụt giảm kể từ cuối năm 2019, trong đó riêng quý II/2020 giảm 56,1% so với cùng kỳ năm 2019.

Phân tích kết quả hoạt động (xét theo lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh cốt lõi, mà không tính thu nhập khác hoặc thu nhập từ đầu tư tài chính) của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, khả năng chi trả lãi vay của nhóm doanh nghiệp ngành này đã giảm từ mức 3,9 lần trong quý II/2019 xuống còn 0,5 lần vào quý II/2020.

Thế nhưng, vẫn có những luồng sáng cho bất động sản, khi đây là 5/16 ngành phi tài chính dù ghi nhận lợi nhuận trước thuế và lãi vay (EBIT) suy giảm trong quý II/2020, song tốc độ giảm đã chậm lại so với quý I (quý II giảm 80,7%, quý I giảm 121,7%). Nhờ đó, hệ số khả năng chi trả lãi vay của ngành này đã cải thiện +0,5% thay vì -0,2% như trước.

Còn nếu tính cả thu nhập từ hoạt động tài chính, thì đây chính là “cứu cánh” giúp doanh nghiệp bất động sản kìm hãm đà suy giảm lợi nhuận. Các doanh nghiệp lớn cũng chủ động tìm kiếm phương án bán dự án hoặc chuyển nhượng công ty con để có nguồn tiền lớn ngay, thay vì chỉ phụ thuộc vào việc bán thành phẩm cho người tiêu dùng cuối cùng.

Đơn cử, trong cơ cấu doanh thu của Tập đoàn Vingroup – CTCP quý I/2020, hoạt động chuyển nhượng bất động sản mang về 6.883 tỷ đồng, doanh thu từ cho thuê bất động sản đầu tư và các dịch vụ liên quan đạt 1.797 tỷ đồng, tăng 6% so với cùng kỳ năm trước. Cá biệt, doanh thu hoạt động tài chính của Vingroup tăng vọt 160% lên 8.934 tỷ đồng, chủ yếu nhờ lãi thanh lý các khoản đầu tư.

Trường hợp khác, Tập đoàn Novaland, ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng hơn 33%, trong khi doanh thu hoạt động kinh doanh bất động sản thu hẹp tới 87,3% trong quý II/2020, nguyên nhân chính là nhờ thoái vốn tại hai công ty con.

Điểm tích cực nữa là, các doanh nghiệp bất động sản trong vài năm qua đã chủ động đa dạng hóa kênh nguồn vốn, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp, chứ không chỉ phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Từ đầu năm đến nay, xu hướng này tiếp tục gia tăng.

Tuy hệ số nợ vay/vốn chủ sở hữu của 85/118 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã tăng lên mức 0,84 lần vào quý II/2020, cao nhất kể từ quý II/2014, nhưng theo bà Vân, hệ số này vẫn ở mức khá an toàn nếu doanh nghiệp tiếp tục duy trì hoạt động kinh doanh. Việc dịch chuyển nguồn vốn sang kênh trái phiếu doanh nghiệp là điều rất tốt để cơ cấu kỳ hạn nguồn vốn dài hạn phục vụ đầu tư dự án bất động sản.

“Trong bối cảnh nền kinh tế dần hồi phục sau dịch bệnh, mặt bằng lãi suất hạ xuống và thị trường nhà ở vẫn rất tiềm năng, chúng tôi đánh giá, mức này cũng không tạo rủi ro quá lớn cho ngành bất động sản nói chung”, bà Vân lưu ý.

Nhóm chuyên gia FiinGroup đánh giá, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh suy giảm và khả năng thanh toán lãi vay ở mức rất thấp (0,5 lần) buộc các doanh nghiệp bất động sản phải vay nhiều hơn, trong đó có việc đa dạng hóa kênh nguồn vốn sang trái phiếu doanh nghiệp và có kỳ hạn dài hơn để duy trì hoạt động.

Động thái huy động vốn từ trái phiếu nằm trong chiến lược tài chính của doanh nghiệp nhằm giải quyết hai vấn đề lớn là chu kỳ đi xuống của ngành trong thời gian vừa qua và chủ trương thắt chặt kiểm soát tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước.