Thị trường bất động sản TP.HCM: Nguồn cung khan hiếm, hàng trăm dự án nằm bất động

Nhiều dự án nằm bất động…

Trục đường Nguyễn Hữu Thọ được xem như là “mạch máu” kết nối huyện Nhà Bè với trung tâm TP.HCM, đồng thời được kỳ vọng là tuyến đường giao thông chính của khu Nam Sài Gòn. Vì thế, các doanh nghiệp địa ốc bỏ công tranh giành những vị trí đẹp trên trục đường này và không khó bắt gặp các tòa cao ốc, chung cư sang trọng đua nhau mọc lên ở đây.

Tuy nhiên, điều đáng ngạc nhiên là trong khu vực “tấc đất tấc vàng” như vậy vẫn có không ít dự án dù đã được thi công nhiều năm, thậm chí đã hoàn thành xong phần thô, nhưng đến nay vẫn nằm bất động. Đơn cử như dự án có tên thương mại là Park Vista, tọa lạc tại số 11B, đường Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè, do Công ty TNHH Dịch vụ thương mại sản xuất xây dựng Đông Mê Kông làm chủ đầu tư. Được mở bán từ cuối năm 2016, thế nhưng dự án bất ngờ ngừng thi công cho đến thời điểm hiện tại vẫn nằm im lìm.

Cũng tại huyện Nhà Bè, dự án khu dân cư Bắc Phước Kiển có diện tích 91,6 ha được kỳ vọng sẽ mang về cho Quốc Cường Gia Lai hơn 12.000 tỷ đồng doanh thu và 7.000 tỷ đồng lợi nhuận giai đoạn 2011-2016, nhưng hiện nay, khu đất rộng lớn để triển khai dự án không khác gì một bãi đầm lầy, cỏ dại mọc um tùm. Tuyến đê bao ven sông được làm tạm bợ, đoạn có đoạn không, đường đi vào dự án là một con hẻm nhỏ, ngoằn nghèo và phải đi qua một chiếc cầu cũ đang xuống cấp. Được biết, dự án được UBND TP.HCM chấp thuận đầu tư từ năm 2017, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cũng đã được phê duyệt vào tháng 4 cùng năm.

Đi ngược về phía cầu Phú Mỹ là dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công viên Mũi Đèn Đỏ và khu đô thị (tên thương mại là Saigon Peninsula), tọa lạc tại phường Phú Thuận, quận 7. Với tổng diện tích hơn 117 ha và vốn đầu tư lên tới 6 tỷ USD, bộ mặt đô thị của một khu vực rộng lớn tại TP.HCM được kỳ vọng sẽ thay đổi mạnh mẽ sau khi “siêu” dự án này hoàn thành.

Tuy nhiên, dự án đã “đắp chiếu” suốt 4 năm qua, nguyên nhân được cho là do chưa được chấp thuận đầu tư. Hiện nay, bên trong khu đất được quy hoạch làm trung tâm thương mại, khách sạn 5 sao, căn hộ cao cấp và biệt thự nghỉ dưỡng… vẫn là bãi đất trống, cỏ mọc cao quá đầu người.

Đó chỉ là 3 trong nhiều dự án chậm triển khai tại TP.HCM, bởi trong danh sách công bố công khai dự án chậm triển khai mới đây còn có các dự án lớn như Khu nhà ở CTCP Sài Gòn Gôn (158 ha); khu phức hợp Đầm Sen do CTCP Quốc tế C&T làm chủ đầu tư (5,46 ha); cụm dự án Khu đại học rộng hơn 240 ha tại huyện Bình Chánh…

Bên cạnh đó còn có một số dự án thuộc khu vực trung tâm Thành phố như dự án Khu thương mại cao ốc liên hợp 175 Phạm Hùng, phường 4, quận 8 của CTCP Xuất nhập khẩu Quận 8; dự án Chung cư Nguyễn Quyền II, phường Bình Trị Đông, quận Bình Tân của Công ty TNHH Nguyễn Quyền; dự án Khu căn hộ cao tầng phường An Lạc, quận Bình Tân của CTCP Đầu tư và kinh doanh bất động sản Đức Long Gia Lai…

… vẫn khó thu hồi

Liên quan đến dự án Park Vista, mới đây, Thanh tra TP.HCM đã có kết luận về các sai phạm của chủ đầu tư là Công ty Đông Mê Kông. Theo cơ quan này, Công ty Đông Mê Kông chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, chưa hoàn thành thủ tục để được cấp quyền sử dụng đất. Đến nay, dự án đã trễ hạn hơn 2 năm so với thời hạn được chấp thuận đầu tư, nhưng vẫn chưa hoàn thành bàn giao đưa công trình vào sử dụng, chưa quyết toán đầu tư nên chưa có căn hộ để bàn giao cho Thành phố phục vụ mục tiêu tái định cư cho người dân.

Ngoài ra, chủ đầu tư còn có dấu hiệu vi phạm pháp luật về thuế khi “bắt tay” với CTCP Kinh doanh quốc tế Anpha để bán 298 căn hộ tại dự án mà chưa kê khai doanh thu, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp từ việc bán căn hộ. Công ty Đông Mê Kông còn thế chấp phần diện tích đất hơn 22.000 m2 thuộc phân khu 11B cho VPBank khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…

Từ những sai phạm trên, Thanh tra TP.HCM yêu cầu Công ty Đông Mê Kông nghiêm túc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với phần đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất và các khoản thuế, phí khác tại dự án Park Vista.

Trong khi chờ kết quả xác định lại giá trị quyền sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền, Công ty Đông Mê Kông phải tiếp tục đóng 50,1 tỷ đồng theo thông báo của Cục thuế TP.HCM và quyết định của Thanh tra TP.HCM trong tháng 6/2020. Trường hợp chủ đầu tư tiếp tục chậm trễ, chây ỳ trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, UBND TP.HCM giao Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố xem xét, đề xuất thu hồi dự án.

Luật sư Trần Văn Duẩn, Trưởng văn phòng Luật Thanh Niên cho biết, tại TP.HCM, dự án sai phạm thì nhiều, nhưng để thu hồi là không đơn giản, bởi khi nhận giao đất, doanh nghiệp đã thực hiện việc đầu tư cơ bản trên khu đất đó, dẫn đến việc thu hồi tài sản gắn liền với đất gặp rất nhiều khó khăn.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp còn sử dụng nhiều “chiêu” để tránh bị thu hồi như tiếp tục xin gia hạn triển khai hoặc xin điều chỉnh quy hoạch dự án. Một số dự án thì lại nằm trong danh sách bị thanh tra hay chờ thanh tra…, dẫn đến thời gian thu hồi bị kéo dài.

“Việc thu hồi các dự án treo là không dễ dàng. Nếu muốn thu hồi thì trước hết phải bồi thường, đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư, nhưng hiện tại Thành phố vẫn chưa có cơ chế đền bù, trong khi ngân sách đền bù thì quá eo hẹp”, luật sư Duẩn nói.

Trên thực tế, nhiều dự án dù không triển khai nhưng chủ đầu tư vẫn mang đi “cầm cố”, qua nhiều năm không còn đủ khả năng trả nợ, dẫn đến ngân hàng phải phát mãi dự án để thu hồi nợ. Dù vậy, việc phát mãi cũng không như mong đợi.

Đơn cử, tại dự án Saigon One Tower, tòa cao ốc xây dựng dở dang án ngữ “đất vàng” suốt hơn một thập kỷ đã được đem gia đấu giá nhiều lần nhưng đều không suôn sẻ. Đến nay, dự án vẫn chưa tìm được chủ mới và “vô tình” làm xấu bộ mặt đô thị TP.HCM.

Dưới góc nhìn của một doanh nghiệp trực tiếp tham gia thị trường, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết, có nhiều nguyên nhân khiến doanh nghiệp địa ốc không mặn mà với những dự án được ngân hàng rao bán.

“Khi quyết định mua một dự án, doanh nghiệp phải tính toán hiệu quả về tài chính. Nếu ngân hàng đưa ra giá bán cao thì chắc chắn hiệu quả tài chính sẽ không tốt nên doanh nghiệp sẽ không mua. Trong trường hợp ngân hàng đưa ra mức giá hợp lý, nhưng thị trường tại nơi đặt dự án lại không tích cực thì doanh nghiệp cũng không mua”, ông Phúc giải thích.

Cũng theo ông Phúc, một yếu tố rất quan trọng khác tác động tới việc rao bán dự án là tính pháp lý. Nếu sau khi đấu giá xong mà phải bỏ khoảng 3 năm để hoàn thiện pháp lý thì dự án chắc chắn sẽ lỗ, chưa kể khả năng tài chính của các doanh nghiệp có hạn.

Còn theo bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch HĐQT Quốc Cường Gia Lai, không phải doanh nghiệp không muốn làm mà do dự án vướng thủ tục pháp lý, thời gian hoàn tất thủ tục kéo dài khiến dự án bị chậm triển khai. Việc dự án không triển khai được đã gây thiệt hại cho Công ty hàng nghìn tỷ đồng, chủ yếu là lãi vay ngân hàng và lãi vay phải trả cho đối tác liên doanh. Công ty không biết xoay xở vào đâu, dòng tiền thu – chi không chủ động được.

“Chúng tôi và đối tác không thể định hướng được kế hoạch kinh doanh vì không biết khi nào thủ tục được hoàn tất để chuẩn bị tài chính, nộp thuế, thi công xây dựng và thực hiện dự án”, bà Loan nói và kiến nghị UBND TP.HCM cần chỉ đạo các sở, ngành khẩn trương xem xét, giải quyết các vướng mắc để sớm triển khai dự án.