Doanh nghiệp bất động sản: Nhu cầu vốn qua kênh trái phiếu tiếp tục tăng

Lo ngại sức khỏe doanh nghiệp chưa niêm yết

Doanh nghiệp bất động sản chiếm quá bán trong Top 20 doanh nghiệp phát hành trái phiếu năm 2020 được Công ty cổ phần FiinGroup tổng hợp mới đây. Trong đó, Sovico Holdings đứng thứ 3 trong Top 20 này, với tổng giá trị phát hành trái phiếu đạt 16.000 tỷ đồng, lãi suất trung bình 10,6%/năm và kỳ hạn trung bình là 3 năm. Kết quả này đưa Sovico Holdings dẫn đầu danh sách các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu năm 2020 về giá trị phát hành.

Tính chung, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu với giá trị 162.000 tỷ đồng trong năm 2020 (chiếm 38,5% tổng giá trị phát hành), tăng 100,1% so với năm 2019.

Dù vươn lên là nhà phát hành trái phiếu lớn nhất trên thị trường sơ cấp năm 2020, nhưng năng lực tài chính của các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu vẫn còn những lo ngại.

Trong năm 2020, gần 80% giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết, với những hệ số tài chính đang ở mức yếu hơn nhiều so với doanh nghiệp niêm yết. FiinGroup cho rằng, có sự phân hóa đáng kể về sức khỏe tài chính của các nhà phát hành, nhà đầu tư cần lưu ý để đánh giá kỹ rủi ro cũng như mức lợi suất tương ứng trước khi đưa ra quyết định đầu tư.

Thực tế này cho thấy, khi nhà phát hành là các doanh nghiệp chưa đại chúng, việc tìm hiểu và đánh giá chất lượng tín dụng, hay nói cách khác là năng lực trả nợ lãi và gốc cho khoản đầu tư trái phiếu của mình là đặc biệt quan trọng đối với nhà đầu tư đại chúng có ít điều kiện tiếp cận thông tin về các đơn vị phát hành.

Với các đơn vị đã niêm yết, trên cơ sở số liệu tài chính của 17 nhà phát hành đã niêm yết, FiinGroup đánh giá sức khỏe tài chính của nhóm doanh nghiệp này vẫn duy trì ở mức độ tương đối an toàn. Cụ thể, hệ số chi trả lãi vay trung bình đã giảm từ mức 4,5 lần trong năm 2019, xuống còn 3,4 lần trong năm 2020. Mặc dù giảm đáng kể năng lực trả lãi vay, nhưng mức độ này về cơ bản chưa đáng lo ngại nếu so với bình quân trong 5 năm vừa qua.

Sự phân hóa trở nên rõ rệt trong năm 2020 giữa những “cánh chim đầu đàn” như Vinhomes và các đơn vị còn lại. Khi bỏ nhà phát hành này sang một bên thì sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp còn lại trong ngành đã bị suy yếu rõ rệt. Hệ số chi trả lãi vay năm 2020 giảm về mức 0,7 lần, tức là lợi nhuận tạo ra không đủ trang trải lãi vay. Hệ số nợ vay ròng/EBITDA năm 2020 tăng lên tới 17,3 lần. Đây là mức rất cao nếu so với kỳ hạn bình quân 3,8 năm của các trái phiếu bất động sản, bởi vậy khả năng đáp ứng nghĩa vụ nợ của các doanh nghiệp này sẽ phụ thuộc lớn vào sự hồi phục của ngành bất động sản nhà ở.

Chất lượng tín dụng của trái phiếu doanh nghiệp nhìn chung đang bị suy yếu, đặc biệt là trái phiếu bất động sản. Hiện kỳ hạn trái phiếu doanh nghiệp bình quân là 3 năm, nhưng hệ số nợ ròng/EBITDA đã tăng lên 6,6 năm nếu dựa theo số liệu của các nhà phát hành năm 2020. Do đó, nếu thị trường bất động sản không hồi phục mạnh hơn thì rủi ro thanh khoản đến các nhà phát hành trái phiếu cũng như nhà đầu tư trái phiếu sẽ lớn hơn.

Nhu cầu vốn vẫn tăng cao

Qua thống kê 1292 doanh nghiệp niêm yết trên 3 sàn HSX, HNX và UpCOM về mức độ chi đầu tư tài sản cố định trong 5 năm qua, các chuyên gia FiinGroup đánh giá, bất động sản cùng với xây dựng, điện hay vật liệu xây dựng là những nhóm ngành có nhu cầu vốn lớn về trung và dài hạn, bởi mức chi đầu tư mới hàng năm của các doanh nghiệp trong nhóm này lớn và khá ổn định. Đặc thù những nhóm ngành này thường yêu cầu mức đầu tư lớn và vòng đời dự án tương đối dài, nhu cầu vốn trung và dài hạn ở các nhóm ngành này sẽ tiếp tục ở mức cao trong thời gian tới.

Ông Nguyễn Minh Tú, Giám đốc Khối dịch vụ xếp hạng tín nhiệm Fiin Ratings (FiinGroup) cho rằng, huy động vốn qua hình thức trái phiếu doanh nghiệp đã trở thành một kênh dẫn vốn tương đối lớn trong mối tương quan với kênh vay vốn tín dụng từ ngân hàng cũng như kênh huy động vốn cổ phần qua thị trường chứng khoán.

Những thay đổi pháp lý quan trọng trong thời gian gần đây đã có những tác động lớn đến sự phát triển của thị trường này, cũng như ảnh hưởng đến các lựa chọn chiến lược về kênh huy động vốn trung và dài hạn của doanh nghiệp.

Trong bối cảnh Covid-19, nhu cầu vốn của bất động sản tăng mạnh khi nhiều doanh nghiệp bị ảnh hưởng tiêu cực đến dòng tiền hoạt động ngắn hạn, trong khi mô hình kinh doanh về dài hạn và vị thế của họ vẫn ổn định. Ngoài ra, tiêu chuẩn cho vay đang bị thắt chặt, đặc biệt với các ngành bị hạn chế cấp tín dụng như bất động sản, thì trái phiếu doanh nghiệp đang trở thành một kênh huy động vốn thay thế.

Hai năm gần đây ghi nhận nhiều “ông lớn” bất động sản đã tích cực chuyển dịch cơ cấu vốn vay từ vốn ngân hàng sang kênh huy động trái phiếu. Trong đó, Novaland (NVL), Vinhomes (VHM), Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP.HCM (CII), Bất động sản An Gia (AGG) và Bất động sản Thế Kỷ (CRE) là những cái tên đáng chú ý trong danh sách này.