Những bất cập trong nghề môi giới bất động sản

Trải qua 20 năm phát triển, Hội môi giới Bất động sản (BĐS) Việt Nam đã rất lớn mạnh và trưởng thành, có một vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế đất nước. Lực lượng hành nghề môi giới BĐS hiện có khoảng 300 nghìn người tham gia. Mỗi năm kết nối cung cầu thành công hàng trăm ngàn sản phẩm BĐS, với giá trị ước đạt nửa triệu tỷ đồng. Hiện hầu hết các dự án BĐS chào bán trên thị trường đều qua các đơn vị phân phối, sàn giao dịch BĐS.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đính – Tổng thư ký Hội môi giới BĐS Việt Nam, trong hoạt động kinh doanh, sàn giao dịch, môi giới BĐS luôn phải chịu đựng áp lực, cạnh tranh khốc liệt. Ngoài việc phải chứng minh năng lực kinh doanh, phải giảm phí hoa hồng, phí môi giới xuống mức thấp nhất, để cạnh tranh, nhân viên môi giới còn phải chuẩn bị một lượng tài chính không phải là nhỏ, thường dao động từ 30 đến 50 triệu đồng để xúc tiến giao dịch trên một căn hộ được nhận bán.

Có những dự án, khoản tiền phải nộp này lên đến cả 100 tỷ đồng. Thông thường các sàn giao dịch đều phải đi vay để đặt cọc cho các dự án muốn bán và gặp rất nhiều rủi ro như trả lãi, lãi quá hạn vì tiêu thụ chậm…. “Đây là khoản chi phí lớn nhất mà những tổ chức, cá nhân làm môi giới BĐS phải đối mặt. Nhiều sàn giao dịch BĐS phải chịu cảnh thua lỗ, nợ nần bởi các khoản chi phí này. Tệ hơn, nhiều sàn giao dịch sau khi đã hoàn thành bán sản phẩm cho dự án nhưng lại bị chây ì hoàn trả tiền ký cược, thậm chí cả tiền công môi giới”, ông Nguyễn Văn Đính chia sẻ.

Đối với môi giới BĐS, họ cũng phải tự bỏ chi phí để quảng cáo, để làm marketing tiếp thị cho sản phẩm. Thậm chí họ còn phải lo vốn hùn hạp cùng chủ sàn giao dịch để ký cược cho chủ dự án. Thậm chí còn phải tự giảm giá (chia cho khách một phần hoa hồng được hưởng) để bán hàng cho khách (cộng đồng môi giới gọi là “cắt máu”). Trong môi trường cạnh tranh rất khốc liệt, các môi giới BĐS phải luôn vận động nếu như không muốn bị hất văng ra khỏi thị trường. Lực lượng môi giới BĐS tuy đông nhưng phần lớn trong số họ năng lực không đảm bảo, thiếu tính chuyên nghiệp và thiếu ý thức tuân thủ pháp luật. Không ít môi giới BĐS tay ngang còn có hành vi găm đất, thổi giá tạo sốt ảo, gây lũng loạn thị trường. Nhiều môi giới còn trực tiếp hoặc tiếp tay cho chủ dự án lừa đảo khách hàng.

Môi giới và sàn giao dịch BĐS hiện đang hoạt động trong bối cảnh thiếu hệ sinh thái lành mạnh. Đơn cử những nội dung như bảo vệ quyền, lợi ích cho môi giới BĐS trong luật pháp hiện hành là rất hạn chế, chưa đủ để xử lý khi họ bị xâm phạm lợi ích chính đáng. Cùng với đó, thông tin thị trường BĐS cũng rất hạn chế, không rõ ràng, thường là phải tự đi khai thác, tìm hiểu, tự trang bị, thiếu môi trường đào tạo chuẩn mực.

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, vai trò của môi giới BĐS là vô cùng quan trọng trong phát triển kinh tế Việt Nam. Nhưng họ lại đang bị thiếu đi sự quan tâm tương xứng và hợp lý từ xã hội và pháp luật. Việc thiếu hụt này đang là một trong những nguyên nhân tạo ra mảng tối của nghề môi giới BĐS.

Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định, khi hành nghề môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề, nhưng không cần phải qua đào tạo. Đây là bất cập rất lớn, là nguyên nhân khiến có đến 90% nhân viên môi giới không có kiến thức căn bản của nghề. Đặc biệt, hiện ý thức trách nhiệm với xã hội, cộng đồng và thị trường của môi giới BĐS là rất thấp. Việc tổ chức sát hạch cấp chứng chỉ cũng rất yếu và thiếu. Một số địa phương còn không quan tâm đến việc này, hoặc thực hiện qua loa đại khái. Điều này dẫn đến thực tế là hiện nay, chỉ khoảng 10% số người môi giới BĐS có chứng chỉ hành nghề, ông Đính cho biết thêm.

Cùng với đó, hiện pháp luật không bắt buộc các dự án BĐS phải niêm yết công khai, phải giao dịch qua sàn giao dịch. Điều đó dẫn đến việc thực thi thẩm tra đối với pháp lý, chất lượng… của BĐS bị xem nhẹ và có hiện tượng đùn đẩy trách nhiệm. Rất nhiều trường hợp chủ đầu tư tự ý hoặc tự lập sàn để trực tiếp bán hàng không đúng quy định của pháp luật. Thậm chí có không ít trường hợp là các dự án ma. Bên cạnh đó, khách hàng, người tiêu dùng cũng chưa thật sự coi trọng, tôn trọng nghề môi giới BĐS. Người bán nhà, chủ đầu tư dự án BĐS thường xem môi giới BĐS là đối tượng được thuê đi bán hàng, chứ không phải là người đại diện cho mình. Thậm chí có trường hợp ép môi giới phải tiếp tay làm trái quy định pháp luật.

Trước thực trạng trên, cho thấy rất cần sự điều chỉnh Luật Kinh doanh BĐS theo hướng mọi giao dịch BĐS đều phải qua sàn giao dịch. Sàn giao dịch phải là cơ sở thẩm định, thẩm tra về BĐS; phải có trách nhiệm và chịu trách nhiệm trước quyền lợi của khách hàng và pháp luật. Nhân viên môi giới BĐS trước khi được cấp chứng chỉ hành nghề, buộc phải qua đào tạo để có đủ kiến thức và hiểu rõ về vai trò của môi giới BĐS. Sàn giao dịch BĐS phải là tổ chức hoạt động có điều kiện, đủ năng lực tham gia thẩm tra, thẩm định BĐS khi tham gia trị trường để đảm bảo năng lực chịu trách nhiệm trước pháp luật, đối tác và khách hàng khi để xảy ra sự cố. Sàn giao dịch BĐS phải thực sự trở thành nơi giao dịch bắt buộc và tập trung. Chỉ có như vậy, khi đến với sàn giao dịch BĐS khách hàng mới hoàn toàn tin tưởng vì sản phẩm đã được thẩm định, thẩm tra: đủ điều kiện pháp lý, thông tin đầy đủ rõ ràng, minh bạch, giá cả phù hợp…