Sụt giảm cung – cầu phân khúc căn hộ tại thị trường Hà Nội và TP.HCM

Nửa đầu năm rực rỡ

Số liệu của CBRE Việt Nam cho thấy, trong 6 tháng đầu năm, TP.HCM tiêu thụ khoảng 5.600 căn hộ, giảm 9% so với cùng kỳ năm 2020. Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội khoảng 8.000 căn.

So với nguồn cung chào bán, số lượng căn hộ bán được khá khả quan. Tỷ lệ hấp thụ tại TP.HCM gần như đạt 100%. Người mua thậm chí mua luôn những căn hộ đã chào bán trước đó, khiến nguồn cung căn hộ tiêu thụ được tại TP.HCM trong 6 tháng đầu năm đạt 8.000 căn, tăng khoảng 9% so với cùng kỳ năm trước.

Tại Hà Nội, số liệu cũng có phần tương đồng thị trường TP.HCM khi số lượng căn hộ bán được cũng tăng trên 12%.

Như vậy, nửa đầu năm nay, nguồn cung căn hộ chào bán có giảm nhưng số lượng căn hộ bán được vẫn tăng so với năm 2020. Tuy nhiên, đây là số liệu của 6 tháng đầu năm và đợt bùng phát COVID-19 lần thứ 4 này mới chỉ diễn ra vào đầu tháng 5.

Thông tin tại buổi tọa đàm “Chung cư mở bán thời dịch có hút khách?”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, nếu tính quý III/2021, số liệu chắc chắn sẽ bị sụt giảm nghiêm trọng.

TP.HCM và Hà Nội thực hiện các quy định giãn cách nghiêm ngặt. Hầu hết các hoạt động tụ tập đông người, mở bán bị trì hoãn. CBRE chưa có số liệu chính xác của 9 tháng đầu năm, nhưng có thể thấy, hầu như không có hoạt động chào bán diễn ra tại 2 thành phố này.

Dịch bệnh khiến nguồn cung căn hộ sụt giảm lớn, ảnh hưởng đến cả số lượng căn hộ bán được. Nhưng giá bán căn hộ ở Hà Nội và TP.HCM đều tăng. Đặc biệt ở TP.HCM, giá bán trung bình căn hộ trong nửa đầu năm khoảng 2.260 USD/m2 và tất cả các phân khúc đều có mức tăng giá so với năm trước. Mức tăng giá bình quân tại TP.HCM từ 15-16%, còn ở Hà Nội mức tăng giá từ 3-9%.

Suy giảm thời kỳ mở cửa trở lại

Chia sẻ về vấn đề thị trường thời kỳ dần mở cửa trở lại, bà Dung cho rằng, con số mà CBRE dự báo cho năm 2021 hiện thận trọng hơn rất nhiều. Trước đây, thời điểm dịch chưa bùng phát, dự báo con số tiêu thụ 13.000-15.000 căn hộ, thậm chí 17.000 căn hộ cho năm 2021 tại TPHCM. Nhưng trong bối cảnh việc giãn cách sẽ kéo dài đến hết tháng 9, thậm chí có thể bước qua tháng 10 sẽ tác động mạnh mẽ đến thị trường.

CBRE sẽ đưa ra 2 kịch bản, phụ thuộc vào chiến lược mở cửa trở lại ở TP.HCM.

Trong đó, kịch bản 1, TP.HCM mở cửa dần dần vào tháng 9 và bước sang tháng 10 được đi làm lại và các hoạt động dần mở trở lại thì chúng tôi dự báo tổng số căn hộ được mở bán tại TPHCM trong năm 2021 là khoảng 13.000 căn và tại Hà Nội là khoảng 17.000 căn. Tương ứng với số căn hộ mở bán, lượng tiêu thụ cũng ở mức khoảng 12.000 căn cho TPHCM và 17.000 căn cho Hà Nội.

“Tất nhiên, những con số này thấp hơn nhiều so với dự báo trước đây của chúng tôi và thấp hơn nhiều so với số liệu những năm trước đó, kể cả năm 2020. Thời kỳ cao điểm, có những năm có đến 35.000 căn hộ được chào bán ở mỗi thành phố, hoặc thấp cũng đạt từ 20.000-25.000 căn và chưa bao giờ xuống thấp như thời điểm này”, bà Dung nói.

Còn kịch bản thứ 2, TP.HCM chưa mở cửa vào tháng 10 mà phải tận đến cuối năm 2021. Theo đó, số căn hộ chào bán tại TP.HCM trong năm nay chỉ còn 8.000 căn và tại TP. Hà Nội là 14.000 căn, bằng 1/4-1/5 so với cao điểm trước đó. Đây cũng là dự báo khá thận trọng của CBRE và khả năng con số thực tế cũng không khác quá xa.

Việc giãn cách xã hội như giai đoạn này sẽ ảnh hưởng nhiều đến tổ chức mua, bán hàng khiến mọi hoạt động diễn ra chậm trễ. Còn khách hàng luôn muốn trực tiếp tham dự các sự kiện mở bán, tham quan căn hộ mẫu và nói chuyện với chủ đầu tư, nhân viên.

Theo bà Dung, CBRE đang nghiêng về kịch bản thứ 2. Thị trường Hà Nội và TP.HCM sẽ có sự sụt giảm rất lớn về số căn hộ chào bán và số căn hộ bán được. Nguyên nhân là nếu TP.HCM dần mở cửa vào tháng 10, những sự kiện tập trung đông người vẫn chưa được phép triển khai. Có thể những sự kiện ngoài trời hoặc được phép tụ tập cũng không quá 30 người.

Với mức độ tập trung ít như vậy, kéo theo các chủ đầu tư có dự án quy mô lớn muốn chào bán cũng phải bán theo từng giai đoạn, với số lượng vừa và nhỏ. Mặc dù nhu cầu của người mua rất tốt, tỷ lệ hấp thụ của một số dự án cá biệt nhưng ở thời điểm này họ cũng rất thận trọng.

“Nếu nhìn vào 3 tháng trước đây, khách hàng vẫn rất lạc quan và còn nhiều nhu cầu. Nhưng qua đợt dịch lần thứ 4, rất nhiều người phải làm việc ở nhà, thậm chí không còn tiếp tục công việc như trước đây. Họ cân nhắc thận trọng, kể cả là mua để ở hay để đầu tư. Bản thân chủ đầu tư khi chào bán cũng phải thận trọng thăm dò nhu cầu trên thị trường và dần dần họ mới dám đưa ra những sản phẩm với quy mô lớn”, vị chuyên gia này nhận định.