Liệu thị trường bất động sản có nguy cơ xuất hiện “bong bóng” như 10 năm trước?

Lịch sử “bong bóng” bất động sản khó lặp lại

Theo ông Đỗ Duy Thành, Quản lý Bộ phận Tư vấn và Đầu tư, Savills Hà Nội, nửa đầu năm 2022, Ngân hàng Nhà nước đã có những động thái mạnh để kiểm soát chặt chẽ thị trường BĐS khỏi nguy cơ “bong bóng”, bao gồm việc kiểm soát cả kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp. Không chỉ vậy, việc rà soát lại thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch nhà đất cũng là một trong những lý do ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dịch BĐS.

Thêm vào đó, theo vị chuyên gia này, thanh khoản giảm, cùng với việc thiếu hụt nguồn cung cũng làm cho thị trường kém sôi động, đặc biệt là phân khúc người dùng tầm trung và bình dân, các đối tượng trẻ từ dưới 30-35 tuổi đang có nhu cầu rất lớn. Do đó có thể thấy diễn biến thời gian qua của thị trường BĐS khá phức tạp.

Từ những dữ liệu thực tế cho thấy tình trạng trầm lắng sẽ vẫn diễn ra ít nhất cho đến hết năm 2022. Các nhà đầu tư sẽ có xu hướng tái cơ cấu lại các khoản đầu tư và sản phẩm theo hướng chú trọng đến thanh khoản, thay vì chờ thị trường hồi phục để được lãi lớn. Đặc biệt, những nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp đang lướt sóng, dùng đòn bẩy tài chính lớn sẽ đứng trước áp lực lãi vay, bắt buộc phải cắt lỗ.

Cùng với đó, các vướng mắc về pháp lý để bổ sung nguồn cung cho thị trường cũng sẽ không được giải quyết một sớm một chiều. “Có thể nói rằng đối với thị trường BĐS, giai đoạn này là lúc dòng tiền chờ đợi những cơ hội đầu tư vững chắc. Vẫn quá sớm để kết luận rằng tình hình BĐS sẽ tiếp tục xấu đi hay sẽ có khởi sắc sau năm 2022, nhưng chắc chắn những động thái của Chính phủ sẽ góp phần tạo nên một thị trường BĐS lành mạnh với tiềm năng phát triển bền vững”, ông Đỗ Duy Thành cho biết.

Về nghịch lý đang diễn ra là thị trường bất động sản chững, thanh khoản thấp nhưng giá vẫn trên đà tăng, ông Đỗ Duy Thành cho rằng, hiện tượng giá vẫn tăng là do được tạo ra bởi một số nhóm nhà đầu tư/môi giới, những người vẫn chưa chấp nhận sự thật rằng thị trường không còn tăng trưởng như giai đoạn 2021 và vẫn đang còn “hàng” trong cơ cấu đầu tư của họ, nhưng không chịu bán cắt lỗ. Giá những nhà đầu tư đó đưa ra thường sẽ khá cao để trang trải được cả chi phí lãi vay, đảm bảo lời và vốn. Tuy nhiên, thực tế cho thấy hầu như không có hoặc rất ít giao dịch được thực hiện với mức giá chào như vậy. Điều này dẫn đến người có nhu cầu thực muốn mua thì sẽ khó đàm phán giá, người muốn bán thì đua nhau đưa giá cao nên khó bán, dẫn đến tình trạng hấp thụ kém.

Hiện tượng giá này vẫn sẽ đeo bám thị trường một thời gian, cho đến khi các nhà đầu tư nhận thức được thực trạng, hay không chịu nổi áp lực của đòn bẩy tài chính,.. thì giá sẽ tự động được điều chỉnh thông qua các giao dịch có giá trị hợp lý hơn.

Trả lời câu hỏi thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm đã xuất hiện những dấu hiệu lạ, cần lưu ý, nhiều người còn lo ngại thị trường sắp sửa xuất hiện “bong bóng”, giống như kịch bản 10 năm trước – thời kỳ năm 2011-2012, chuyên gia Savills cho rằng, “Sức khỏe” nền kinh tế của Việt Nam hiện tại khá lành mạnh, khác xa so với thời kỳ 2011-2012 nên kịch bản 10 năm trước khó có thể tái hiện lại.

“Hiện tượng giá tăng nhưng thanh khoản thấp chủ yếu xuất hiện từ môi giới nhỏ, cò đất và các nhà đầu tư không chuyên, hơn nữa chỉ xuất hiện tại một vài khu vực. Còn ở những sàn giao dịch BĐS lớn tình hình giá vẫn tương đối ổn định. Cùng với đó, Chính phủ cũng có nhiều tác động để giữ cho thị trường cân bằng về tổng thể như chính sách tín dụng thận trọng, tập trung củng cố thể chế và hành lang pháp lý… “Siết” tín dụng bất động sản chỉ tập trung chủ yếu vào các dự án không có tính khả thi hay việc sử dụng nguồn vốn
không đúng mục đích của chủ đầu tư. Việc nắn chỉnh để nâng cao chất lượng tín dụng là cần thiết cho một nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam”, chuyên gia Savills nhận định.

Cơ hội thanh lọc thị trường

Theo đánh giá của các chuyên gia, mặc dù, với loạt động thái kiểm soát tín dụng, cấm phân lô tách thửa, siết thuế chuyển nhượng… đã tác động mạnh đến thị trường nhưng ở góc độ tích cực, việc này đã giúp thị trường bất động sản thanh lọc mạnh mẽ. Ông có nghĩ vậy?

Các chính sách về kiểm soát tín dụng và thắt chặt thị trường thời gian qua đã khiến cho dòng tiền chảy vào ngành BĐS bị hạn chế so với trước. Tuy nhiên điều này mang lại nhiều tích cực như giúp thanh lọc thị trường, lựa chọn được các nhà đầu tư chuyên nghiệp, có năng lực tài chính và hạn chế được những thế lực muốn đầu cơ vào thị trường, từ đó giữ cho thị trường ổn định về tổng thể.

Tiến sĩ Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện truởng Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Sevices, CEO Công ty tài chính FINA cho rằng đây là việc cần thiết để lành mạnh hóa thị trường bất động sản, giảm thiểu các rủi ro cho nền kinh tế. Động thái này còn góp phần thanh lọc được các nhà đầu tư và các doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu kém hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và kinh doanh tràn lan.

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Quang Thuân, chuyên gia Tài chính, Chủ tịch, CEO FiinRatings cho rằng thực chất các biện pháp của NHNN thời gian qua không phải là “siết” cho vay bất động sản mà là nắn dòng vốn tín dụng vào những phân khúc có mức độ kiểm soát rủi ro tốt hơn, bởi không phải phân khúc bất
động sản nào cũng rủi ro.

Theo ông Đỗ Duy Thành, Quản lý Bộ phận Tư vấn và Đầu tư, Savills Hà Nội, về ngắn hạn, những chính sách này sẽ làm thị trường chững lại, tuy nhiên về lâu dài, thị trường sẽ từng bước ổn định và phát triển. Những khoản tín dụng được cấp đúng tiêu chuẩn, đúng mục đích cho dự án có hiệu quả cao cả về kinh tế và chính trị sẽ đảm bảo tăng trưởng tín dụng có chất lượng, rủi ro về tính thanh khoản và đầu cơ cũng giảm. Bên cạnh đó, những chính sách nãy cũng góp phần thúc đẩy nguồn vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài,
gián tiếp góp phần vào nâng cao chất lượng và tên tuổi của các dự án bất động sản.

Về giải pháp nào để kích hoạt thị trường bất động sản sôi động trở lại, theo chuyên gia của Savills, việc tất yếu vào thời điểm hiện tại là gia tăng nguồn cung. Điều này phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Quan trọng nhất là chính sách và pháp lý. Nếu quá trình pháp lý được đẩy nhanh và tháo gỡ được các điểm nghẽn về thủ tục, giúp doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ dự án thì sẽ có nguồn cung dồi dào ra thị trường.

Bên cạnh đó, để phù hợp với điều kiện tài chính của đa số người mua BĐS, các dự án tầm trung và nhà ở xã hội cần được đẩy mạnh. Muốn thực hiện điều đó thì cần có nhiều ưu đãi hơn cho các doanh nghiệp để họ phát triển loại hình dự án này.

Bên cạnh đó, yếu tố về nguồn vốn cũng đặc biệt quan trọng. Không chỉ tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp đang bị kiểm soát chặt, mà ngay cả người muốn vay vốn mua nhà cũng khó khăn hơn. Do vậy, nếu nguồn vốn tiếp tục ách tắc, thị trường BĐS sẽ vẫn bị ảnh hưởng. Để đảm bảo thị trường sôi động, cung và cầu luôn cần sự cân bằng, từ đó giá bất động sản sẽ trở nên ổn định, tốt hơn do tạo được sự cạnh tranh trên thị trường.

“Mỗi phân khúc trong thị trường có đặc điểm khác nhau. So với các giao dịch nhà ở, biệt thự hay căn hộ có độ trầm trong thời gian gần đây, phân khúc BĐS du lịch/ nghỉ dưỡng, hay bất động sản công nghiệp vẫn hoạt động khá tốt. Ví dụ như phân khúc BĐS du lịch/ nghỉ dưỡng đang hồi phục rất mạnh. Việc mở cửa đường bay lẫn vaccine hộ chiếu du lịch… đã giúp cho các tài sản thuộc phân khúc này đón tiếp một lượng khách du lịch đông đảo. Hay như BĐS công nghiệp, sau khi mở cửa đường bay, các hoạt động và dòng vốn FDI về Việt Nam không ngừng tăng lên, không những vậy, BĐS công nghiệp còn đang có làn sóng dịch chuyển nhiều từ Nam ra Bắc và một số tỉnh miền Trung”, ông Đỗ Duy Thành nhận định.

Trung Hiếu | Nhà báo & Công luận