Thanh khoản bất động sản khó biến động đến hết năm 2023

Trong tháng 10, cơn sóng giảm giá của thị trường bất động sản tại TP HCM có dấu hiệu mạnh dần. Các tài sản địa ốc được rao với mức giảm, chiết khấu lên cao chưa từng có (giảm 44 – 50% giá niêm yết).

Có thể thấy, những tháng cuối năm 2022, thị trường bất động sản ảm đạm vì nhiều thông tin tài chính tiêu cực: tiếp tục thắt chặt tín dụng bất động sản, trái phiếu nhiều rủi ro, bán tháo chứng khoán…

Theo các chuyên gia, khi tín dụng bị siết, giới đầu tư gặp khó khi không có nguồn tiền vay để mua. Từ đó, khiến bất động sản vừa tắc nguồn cung, vừa tắc nguồn cầu, thị trường càng đi xuống. Lo ngại khác đến từ việc lãi suất tăng cao trong khi thị trường thanh khoản kém. Giới đầu cơ dùng đòn bẩy tài chính có khả năng “chết trên đống tài sản”.

Cách đây hơn một năm, chị Ngân (ngụ TP Thủ Đức, TP HCM) mua mảnh đất vườn có giá 3 tỷ đồng, với mong muốn lãi 600 – 800 triệu đồng trong vòng nửa năm. Song, giá đất chững lại, chị Ngân đành rao bán vì cần vốn kinh doanh. Không tìm được người mua với mức giá đã đầu tư ban đầu, chị Ngân phải cắt lỗ hơn 100 triệu đồng để ra hàng.

Tương tự, anh Triết (ngụ quận 11, TP HCM) cũng bán lỗ gần 50 triệu đồng lô đất 80m2 tại khu Đông TP HCM. Dù vậy, anh vẫn cho rằng mình còn may mắn hơn nhiều nhà đầu tư khác khi ra được hàng.

Trước đó, hồi tháng 8, báo cáo chỉ số tâm lý người tiêu dùng do trang Batdongsan.com thực hiện trên 1.000 người tại thị trường Việt Nam cho thấy, các đối tượng tham gia vào thị trường địa ốc đã giảm mức độ lạc quan so với đầu năm.

Báo cáo đề cập các nhóm yếu tố: mức độ hài lòng về thị trường, khả năng mua nhà, tình hình thị trường, lãi suất vay mua nhà, chính sách của Chính phủ và giá bất động sản trong tương lai đang cho kết quả kém tích cực. Mức độ lạc quan của người tiêu dùng giảm mạnh nhất khi đề cập đến khả năng tăng giá bất động sản trong tương lai (giảm 22 điểm) và các chính sách hiện tại của Chính phủ (giảm 9 điểm).

Theo đại diện CBRE Việt Nam, thanh khoản bất động sản có thể sẽ không biến động cho đến hết năm 2023. Đây được xem là thách thức của thị trường bất động sản, bên cạnh câu chuyện nguồn cung tiếp tục khan hiếm.

Mặc dù chính sách thắt chặt tín dụng đang dần được nới lỏng, nhưng việc tiếp cận nguồn vốn được cho là vẫn vô cùng khó khăn đối với cả nhà đầu tư cá nhân và chủ đầu tư dự án. Việc khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng kết hợp giá nhà tiếp tục gia tăng khiến tính thanh khoản của thị trường bị suy giảm ít nhiều.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, cho rằng, giảm giá mạnh hay chiết khấu khủng là phản ứng bình thường trong bối cảnh các bên nắm giữ tài sản muốn thu hồi tiền mặt về nhanh khi thanh khoản thị trường khá yếu.

“Cơn sóng ngầm giảm giá tài sản có thể sẽ tiếp tục lan sang những tháng cuối năm, khi khó khăn thiếu vốn, kẹt tiền mặt vào giai đoạn căng thẳng, khiến áp lực đè nặng thị trường”, ông Quang dự báo.

Đưa ra lời khuyên, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, thời điểm này các nhà đầu tư nên nhắm tới việc đầu tư trung và dài hạn, hạn chế đầu tư lướt sóng, kèm theo kế hoạch rõ ràng về dòng tiền, hạn chế vay và luôn dự phòng một khoảng thời gian thanh khoản dài hơn.

Các nhà đầu tư cũng nên tìm hiểu kỹ pháp lý dự án, do trên thị trường hiện nay xuất hiện nhiều sản phẩm không có pháp lý rõ ràng ảnh hưởng đến khoảng thời gian đầu tư. Với người mua nhà để ở, chi phí lãi vay có xu hướng gia tăng, nên các chính sách bán hàng của chủ đầu tư sẽ là các yếu tố quan trọng để cân nhắc quyết định và lựa chọn.

Kỳ Hoa | Nhà báo & Công luận