Giải pháp “đánh” thuế cao để triệt tiêu vấn nạn đầu cơ đất đai, lũng đoạn thị trường

Trong dự thảo Luật đất đai sửa đổi, Chính phủ dự tính quy định mức thuế cao hơn đối với người có nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng, bỏ đất hoang. Điều này để giải quyết nạn đầu cơ đất đai, làm lũng đoạn thị trường.

Trước đó, dự thảo chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, điều chỉnh năm 2023, Bộ Tư pháp cũng đề xuất điều chỉnh một số loại thuế liên quan tới bất động sản.

Trong đó, Bộ Tư pháp đề xuất quy định mức thuế suất cao đối với đất lấn chiếm, đất bỏ trống, đất chưa đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng theo đúng quy định; nhà, đất sử dụng chưa đúng mục đích.

Dự thảo định hướng, quy định ngưỡng chịu thuế, nâng mức thuế suất đối với đất ở (đánh thuế trên toàn bộ diện tích đất ở) và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thuộc đối tượng chịu thuế.

Tương tự, UBND TP HCM mới đây cũng đề xuất phương án thu thuế nhà, đất thứ hai. Theo đó, thành phố đưa 2 phương án thu thuế.

Phương án một, thành phố kiến nghị thí điểm thu thuế nhà và đất ở mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng. Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ quy định mức thuế, phương pháp tính và thời gian áp dụng.

Phương án hai, thành phố đề xuất tăng mức thu liên quan nhà đất thứ hai trở lên, cụ thể là: lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên.

Như vậy, có thể thấy rằng, cơ quan chức năng từ Trung ương tới địa phương đã đưa ra nhiều ý kiến mạnh tay để giải quyết triệt để nạn đầu cơ bất động sản. Nhiều quan điểm đồng ý với các quy định này, song cần rà soát lại hết các loại thuế, phí liên quan đến từng loại đất, tài sản, xem nó đang chịu những loại thuế, phí nào. Từ đó để cân đối tăng, giảm từng loại thuế, phí cho hợp lý.

Nhận định về vấn đề này, GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định việc tăng thuế đất sẽ ảnh hưởng lớn đối với những đối tượng đầu cơ đất.

Tuy nhiên, ông Võ cho rằng, tăng thuế bất động sản phải giữ nguyên tắc, không tăng thuế trên tài sản mà cải cách thuế trên tài sản. Nghĩa là thuế không đánh vào người nghèo mà đánh vào hoạt động đầu cơ, tích trữ đất, không đưa đất vào sử dụng.

Theo đó, cần đánh thuế mạnh vào căn nhà thứ hai và những căn nhà có giá trị cao, cũng như tăng thuế đất lên một mức độ nhất định. Đồng thời, nhà nước cần chính sách khuyến khích giảm thuế nếu sử dụng đất tốt, hiệu quả cao. Những việc này sẽ góp phần “đặc trị” hiện tượng “sốt đất”, giúp giá nhà, đất bình ổn lại.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) nêu quan điểm, ở góc độ thị trường, việc đánh thuế đối với người có nhiều nhà, người có đất, nhà ở không đưa vào sử dụng sẽ tạo áp lực buộc người sở hữu phải tính toán là có đủ sức để găm giữ hay không, nếu không đủ nguồn lực thì phải đưa vào sử dụng, cho thuê và cuối cùng là chuyển nhượng.

Điều này giúp tăng thêm nguồn cung về giá nhà, giúp kéo giảm giá nhà. Hiện nay, thị trường bất động sản đang mất cân bằng cung cầu và lệch pha về phân khúc lại quá lớn. Việc đánh thuế nhà sẽ giúp người nghèo đô thị có cơ hội sở hữu nhà.

“Dù vậy, đánh thuế phải căn cứ vào diện tích, giá trị, quản lý chặt chẽ, thông thoáng, không được tận thu, phải nuôi dưỡng, mở rộng nguồn thu và phải đánh đúng đối tượng”, ông Châu nhấn mạnh.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho hay, ý tưởng đánh thuế vào nhóm đối tượng trên đã có từ lâu nhưng việc thực hiện cần có lộ trình và khung pháp lý hoàn chỉnh, chặt chẽ.

Để thực hiện, người mua cần minh bạch hoá thu nhập, giao dịch đất đai phải thực hiện chuyển tiền qua ngân hàng và chứng minh được thu nhập hợp pháp với nguồn tiền mua nhà đất để tránh tình trạng rửa tiền, nhờ người đứng tên. Ngoài ra, đánh thuế theo giá trị tài sản hay số lượng tài sản cũng cần phải rõ ràng, bởi một căn nhà vị trí đẹp hoặc diện tích lớn có khi bằng cả chục căn nhà khác nếu xét về giá trị.

Về vấn đề đánh thuế nhà bỏ hoang, ông Toản cho rằng, sẽ rất khó và mơ hồ. Bởi lẽ, xét về khung pháp lý để thực hiện điều này cần phải dựa trên các luật, nghị định liên quan chứ không phải tự nhiên đưa ra được. Theo ông Toản, giá đất sẽ không giảm, còn đầu cơ đất sẽ không thiếu cách để “lách luật”.

“Nếu xét về đầu cơ thì cá nhân nhỏ lẻ không đáng kể mà tập trung ở nhóm nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Bởi vì, thuế chỉ đánh vào cá nhân còn doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh thì họ làm theo Luật Doanh nghiệp nên không thể đánh thuế được”, ông Toản nói.

Định Trần | NB&CL