Bất động sản có thời hạn lên ngôi trong thị trường bất động sản Việt Nam

Sáng 16/8 tại KS Caravelle Hotel Saigon, Q.1, TP.HCM đã diễn ra hội thảo “Xu thế sở hữu Bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam”. Hội thảo do VTV24 phối hợp với Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức, Diễn đàn đầu tư BizLIVE là đơn vị phối hợp truyền thông cho hội thảo.

Hội thảo có sự tham gia của nhiều chuyên gia, diễn giả, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và các lĩnh vực liên quan và thu hút sự quan tâm của báo chí, truyền thông, giới kinh doanh, đầu tư…

Phát biểu khai mạc hội thảo, ông Phan Hữu Thắng, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, thị trường bất động sản có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, có quan hệ và ảnh hưởng trực tiếp tới tất cả các ngành, lĩnh vực của nền kinh tế. Thị trường bất động sản nếu phát triển tốt sẽ tạo ra động lực phát triển chung, nhưng ngược lại sẽ có tác động xấu tới hiệu quả và sự phát triển của các thị trường có liên quan khác như tài chính – tiền tệ, chứng khoán, xây dựng và vật liệu xây dựng, lao động, … cũng như đối với tình hình xã hội và đời sống người dân.

Hiện nay, thị trường bất động sản đã phát triển có sàng lọc, trật tự và ổn định hơn theo hướng phát triển bền vững: xanh – thông minh, với nhiều sản phẩm đa dạng đã có tác động mạnh tới tình hình xã hội và đời sống người dân, nhất là ở các thành phố lớn, thúc đẩy các lĩnh vực kinh tế khác như du lịch, đầu tư (nhất là của kinh tế tư nhân) và thu hút đầu tư nước ngoài.

“Nhìn lại quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam trong khoảng thời gian gần 30 năm qua, tính từ đầu những năm 1990, khi nền kinh tế đất nước  từng bước được chuyển đổi từ kế hoạch hóa, tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thị trường bất động sản Việt Nam đã hình thành và phát triển từ sôi động đến trầm lắng (giai đoạn 2010 -2013 ) và cho đến nay, với sự điều hành của Chính phủ, hàng loạt các đạo luật liên quan đến đầu tư – kinh doanh bất động sản được xây dựng, điều chỉnh bổ sung, sửa đổi để như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… đã tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển”, ông Thắng nói.

Phát biểu tại Hội thảo, TS. Phan Hữu Thắng nhận định “Đây vẫn đang được coi là giai đoạn đầu của sự phát triển, thị trường bất động sản còn đang phải đối mặt với những khó khăn nội tại như: cơ cấu loai hình sản phẩm còn khá chênh lệch – mục tiêu phát triển nhà ở xã hội chưa đạt; qui hoạch phát triển bất động sản theo lãnh thổ chưa rõ ràng; sự liên kết trong đầu tư bất động sản giữa các doanh nghiệp trong nước đặc biệt là các doanh nghiệp qui mô nhỏ và vừa còn yếu và thiếu; định hướng thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản còn chưa được xác định rõ rang ( phân khúc nào, khu vực nào, đối tượng nào nên mời gọi đầu tư nước ngoài?). Tác động của cách mạng công nghiệp 4.0 với sự tiến độ vượt bậc về công nghệ đã và đang tác động mạnh mẽ đến hầu hết các lĩnh vực, bao gồm cả thị trường bất động sản”.

Thời hạn và chế độ sử dụng đất đai tại Việt Nam

Tại hội thảo, tham luận với chủ đề “Những thay đổi căn bản trong luật liên quan đến sở hữu bất động sản qua các thời kỳ 1993, 2003, 2013 cho đến nay”, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng thời hạn sử dụng đất đai tại Việt Nam là lâu dài, lý do chính là cho phù hợp với tư duy truyền thống của người Việt.

Tuy nhiên, bên cạnh bất động sản lâu dài thì chế độ sử dụng đất có thời hạn có ưu điểm là làm cho người sử dụng đất đai có trách nhiệm hơn, luôn muốn sử dụng triệt để trong thời hạn mình đã bỏ tiền ra để được sử dụng đất, tránh được hiện tượng đầu cơ đất đai và tích trữ nguồn lực tài chính vào đất đai.

Bất động sản có sở hữu lâu dài không đáp ứng đủ nhu cầu của khách hàng và nhà đầu tư

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam cho biết, thị trường đang tồn tại cả hình thức sở hữu lâu dài và sở hữu có thời hạn, trong thời gian qua có nhiều sản phẩm trỗi dậy thay thế cho bất động sản sở hữu lâu dài, đối với sản phẩm nhà ở bán, ta có 3 dòng sản phẩm: căn hộ, sản phẩm gắn liền với đất như biệt thự, nhà phố.

Đến hiện tại, xu hướng tiêu dùng của người mua, nhà đầu tư vẫn là căn hộ sở hữu lâu dài. Con số được cung ra thị trường vẫn rất ít so với nhu cầu thực tiễn, trong khi nhu cầu người mua để ở tăng lên nhiều, mối quan tâm với các dự án chung cư cũng tăng lên.

Bà Dung cũng cho biết, 6 tháng đầu năm 2019, số lượng dự án chào bán ra sụt giảm nhất định so với cùng kỳ năm 2018, nếu mua để đầu tư thì ta bắt đầu có ít lựa chọn hơn. Sản phẩm thay thế là sản phẩm sở hữu có thời hạn bắt đầu nhận được sự quan tâm của người mua.

Đối với sản phẩm căn hộ khách sạn và biệt thự nghỉ dưỡng, người mua chủ yếu để đầu tư. Mặc dù chỉ được sở hữu hữu hạn nhưng lợi nhuận cho thuê cao hơn đầu tư căn hộ trong thành phố. Trong TP.HCM hay Hà Nội còn có officetel – sản phẩm lai giữa văn phòng và căn hộ, tuy nhiên còn nhiều vấn đề về sở hữu.

Nhà phố và nhà phố thương mại, tại nhiều dự án phức hợp ở Phú Quốc hay Nha Trang, chúng ta bắt đầu thấy sự phát hiện của sản phẩm trên. Những sản phẩm này cũng chỉ sở hữu 50 năm, người mua đầu tư vào đây để kiếm lợi nhuận cho thuê hàng năm.

Đối với officetel, đây là sản phẩm lai như condotel, nhưng câu chuyện kém lạc quan hơn. Từ 2016 đến 2018, thị trường officetel tăng trưởng cao hơn rất nhiều so với condotel.

Nếu bạn là nhà đầu tư thì sở hữu vĩnh viễn không phải là lựa chọn duy nhất

Theo bà Dung, yếu tố pháp lý quan trọng nhất. Sở hữu có thời hạn cụ thể là trong bao nhiêu năm? 50 năm hay 30 năm? Có được kéo dài thời gian sở hữu không và phải chi phí thêm bao nhiêu cho việc kéo dài thời gian sở hữu…Yếu tố pháp lý có được thể hiện rõ trong hợp đồng không?

Thứ hai, yếu tố tài chính. Lợi nhuận cho thuê; điều khoản thanh toán; chi phí mua (bao gồm ưu đãi thuế); hỗ trợ của ngân hàng; khả năng tăng giá trị. Giá bán tốt hơn – đây là xu hướng để đưa ra nhiều khung giá, ít cạnh tranh hơn, khả năng cho thuế tốt hơn, lợi nhuận sẽ tốt hơn.

“Nhà đầu tư đã chấp nhận sở hữu 50 năm”

Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam nhận định, trong bối cảnh nguồn cung của bất động sản lâu dài đang ngày càng hạn chế, thì các sản phẩm thay thế là sản phẩm sở hữu có thời hạn đã bắt đầu trở thành xu thế và nhận được sự quan tâm cũng như chấp nhận của người mua.

Đối với căn hộ truyền thống, Việt Nam, Thái Lan và Malaysia đều cho phép sở hữu lâu dài; Singapore sở hữu lâu dài hoặc 99 năm; Philippines tất cả các dự án đều sở hữu 50 năm.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, Việt Nam hiện được sở hữu 50 – 70 năm. Tại Nha Trang, tất cả các dự án đều được sở hữu 50 năm. Tại Thái Lan căn hộ nghỉ dưỡng chỉ được sở hữu 30 năm. Số lượng căn hộ nghỉ dưỡng ở Phuket gấp 3 lần số lượng căn hộ nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng, áp dụng cho cả người nước ngoài và người Thái Lan dù chỉ sở hữu 30 năm mà thôi.

Có những thị trường dù là sản phẩm để ở hay lâu dài cũng không được sở hữu vĩnh viễn. Trên thế giới tới hơn 70 quốc gia trong 220 quốc gia sở hữu căn hộ để bán có thời hạn. Đáng chú ý là không có loại hình nào sở hữu vĩnh viễn.

“Sau khi hết thời hạn sử dụng thì có những quốc gia đưa ra ưu đãi rất rõ về gia hạn để khuyến khích người mua như thuế chuyển nhượng bất động sản đối với sản phẩm có thời hạn thấp hơn vô thời hạn”, bà Dung nói.

“Trong khoảng 1 năm trở lại đây, nhà đầu tư đã chấp nhận sở hữu 50 năm cho đến khi luật rõ ràng hơn về sở hữu loại hình này”, lãnh đạo CBRE kết luận và nhấn mạnh, bất động sản sở hữu lâu dài đang không phải lựa chọn duy nhất, đặc biệt là với nhà đầu tư.

Chi phí cao nhưng lợi nhuận đầu tư cao

Chia sẻ về những băn khoăn của các doanh nghiệp và nhà đầu tư đối với bất động sản có thời hạn, 24% quan tâm đến vấn đề thời hạn. Băn khoăn lớn nhất thuộc về tính pháp lý (39%), vấn đề cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư là 10%; vấn đề thế chấp ngân hàng chiếm 10%; và 8% cho rằng giá bán bất động sản có thời hạn đang khá cao.

Về việc đưa ra cam kết lợi nhuận và giữ được cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư trong sản phẩm condotel thời gian qua, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D Công ty DKRA Việt Nam cho biết, thời gian gần đây, đã có sự điều chỉnh về vấn đề này theo hướng giảm cam kết lợi nhuận, và quan tâm nhiều hơn đến đơn vị quản lý dự án hay năng lực chủ đầu tư. Cụ thể là giai đoạn năm 2015 – 2018 bất động sản nghỉ dưỡng đã có cuộc đua về cam kết lợi nhuận cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản. Nhưng năm 2018 có một số dự án condotel không đạt được cam kết lợi nhuận khi đưa vào hoạt động.

“Nghiên cứu của chúng tôi cho kết quả rằng, chủ đầu tư có xu hướng giảm cam kết lợi nhuận, đưa các cam kết về đơn vị quản lý dự án vào – thuê bên quản lý chuyên nghiệp… Vì vậy, điều này khiến cho nhà đầu tư quan tâm năng lực chủ đầu tư, đơn vị vận hành, giảm bớt quan tâm đến cam kết lợi nhuận”, ông Hoàng nói.

Dẫn chứng là một dự án condotel tại Bình Thuận, chủ đầu tư đưa ra 2 lựa chọn khách hàng: Lựa chọn có cam kết lợi nhuận và không có cam kết lợi nhuận. Kết quả bán hàng cho thấy 50% khách hàng lựa chọn mỗi loại hình. Dĩ nhiên, giá bán của 2 hình thức lựa chọn nói trên là khác nhau, ông Hoàng cho biết.

Về chi phí đầu tư, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, công ty CBRE Việt Nam nhận xét phần lớn bất động sản có thời hạn đến từ phân khúc nghỉ dưỡng và phân khúc này chỉ có hạng sang cao cấp hoặc mức cao của trung cấp, hầu như không có bình dân. Điều này khiến chi phí vốn đầu tư cao.

Bà Dương Thùy Dung cho biết, đối với phân khúc để bán có 4 phân khúc từ bình dân cho đến hạng sang. Còn với condotel, hầu như chúng ta không thấy condotel nào ở phân khúc bình dân.

“Tuy nhiên khả năng lấp đầy của các sản phẩm nghỉ dưỡng này rất tốt. Các sản phẩm như condotel thì thuê theo ngày, và mức giá ở các mùa cao điểm, cuối tuần…. được điều chỉnh rất linh hoạt.” bà Dung cho hay.

Bà Dung cũng nhấn mạnh vai trò của đơn vị điều hành rất quan trọng, nếu như đầu tư vào dự án có đơn vị điều hành quản lý tốt, dù giá bán cao hơn, mức giá cho thuê cao hơn nhà đầu tư rất quan tâm và chấp nhận chi phí cao hơn để lợi nhuận cao hơn.

Khuyến khích bất động sản có thời hạn từ khung pháp lý

Biểu hiện thị trường luôn đi trước Luật, quy định trong Luật điều chỉnh thế nào cho sản phẩm Condotel? ông Đặng Hùng Võ cho rằng pháp lý dù đưa ra những quy định như thế nào thì mục tiêu cuối cùng là cần rõ ràng để bảo vệ quyền lợi của người dân.

Ông Đặng Hùng Võ cho biết, năm 2019 là khoảng lặng của thị trường bất động sản do pháp lý chưa thống nhất. Cuối năm 2018 đầu 2019 được xem như một cuộc khủng hoảng pháp lý vì cung bất động sản, lượng dự án đưa ra thị trường gần như bằng 0, mà nguyên nhân trực tiếp là vấn đề pháp lý của đất.

“Tôi lo 2 -3 năm nữa thị trường bất động sản sẽ thiếu cung, vì vậy chúng ta phải tính từ bây giờ. Khi thiếu cung giá sẽ tăng, chúng ta phải tính đến các hệ lụy của nó”, ông Võ dự báo.

Còn theo bà Dương Thùy Dung, tiềm năng của condotel hiện đang rất lớn, số lượng condotel đang cao gấp 3 lần so với thị trường Việt Nam. Bà Dung cho biết thêm, cơ quan quản lý cần làm rõ từ khung pháp lý như thuế, giá, … để khuyến khích sở hữu căn hộ có thời hạn. Đặc biệt, nếu về giá bán các chủ đầu tư có khung rõ ràng, có khoảng chênh lệch trong cùng vị trí, cùng sản phẩm đối với có thời hạn và vô thời hạn thì càng hấp dẫn với các nhà đầu tư.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc phân tích thị trường DKRA Việt Nam cho biết, thực tế là hiện nay, vấn đề pháp lý với bất động sản có thời hạn rất phức tạp.

“Có dự án chúng tôi đến nơi, dù nói rằng condotel, nhưng người dân vẫn đăng ký hộ khẩu, nhưng họ không cho thuê, ví dụ như vậy. Hiện nay có người đặt câu hỏi có sổ đỏ sổ hồng hay không, condotel là loại hình mới phát triển vài năm nay nên đa số là không có. Gần đây đã đồn đoán nhiều về việc có sổ hồng cho dự án này, tuy nhiên thời hạn sở hữu được để trống”, ông Hoàng nói.

Ông Trần Tấn Tài – Giám đốc công ty luật City cho biết, “Nếu chúng ta công nhận condotel lâu dài, chúng ta lại vướng Luật Đầu tư thì phải xem lại xem có phù hợp không? Cần xem đến đất dịch vụ, bản chất của du lịch là dịch vụ, chúng ta xem đó là thương mại. Với condotel, ngân hàng lo ngại và quyền thế chấp vì vậy hạn chế trong việc quyết định cho vay”.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết, đối với mỗi sản phẩm bất động sản như officetel hay condotel đều có ưu thế của nó và cần ghi rõ nhà đầu tư được chia lợi nhuận như thế nào, được sở hữu như thế nào… và cần có một khung pháp lý để quản lý bất động sản có thời hạn.

Theo H.D (Tổng hợp)/ CLO