Bịt kẽ hở chủ đầu tư “vẽ” thêm tầng để trục lợi

Ngăn chặn phá vỡ quy hoạch đô thị

Thời gian qua, tình trạng nhiều chủ đầu tư dự án nhà cao tầng, chung cư, tòa nhà văn phòng… tự ý thay đổi công năng tòa nhà diễn ra khá phổ biến, khiến cư dân bức xúc.

Có chủ đầu tư biến tầng kỹ thuật thành căn hộ để bán, có chủ đầu tư thay đổi thiết kế, công năng tầng kỹ thuật mái bằng việc xây căn hộ penthouse. Có trường hợp còn sử dụng một phần diện tích trong tầng kỹ thuật để cho thuê văn phòng, cắt xén tầng thương mại của tòa nhà xây thêm căn hộ để bán, thậm chí có chủ đầu tư còn xây vượt tầng, vượt số lượng tòa nhà được phê duyệt.

Tại Hà Nội, dự án Central Field ở 219 Trung Kính (Cầu Giấy, Hà Nội) do Công ty TNHH 19-12 Bắc Hà làm chủ đầu tư và MBLand là đơn vị phát triển dự án, theo Giấy phép số 01/GPXD-SXD do Sở Xây dựng Hà Nội cấp ngày 14/1/2015, công trình gồm 3 tòa tháp cao 29 tầng (bao gồm cả khối đế 5 tầng, tầng kỹ thuật và tum thang) và 3 tầng hầm. Thế nhưng, chủ đầu tư đã xây cao 30 tầng, vượt 1 tầng so với giấy phép xây dựng được cấp.

Điển hình là vụ vi phạm của dự án 8B Lê Trực, quận Ba Đình, Hà Nội. Dự án này không những xây vượt tầng, mà còn xây vượt diện tích sàn xây dựng. Việc xử lý, cưỡng chế phần vi phạm tại dự án này 4 năm nay vẫn chưa dứt điểm…

Tương tự, tại TP.HCM, cư dân Chung cư Sinh Lợi Tower (xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh) gần 10 năm nay vẫn chưa được cấp sổ. Nguyên nhân vì chủ đầu tư là Công ty cổ phần Địa ốc Sinh Lợi xây tầng hầm vượt diện tích cho phép và biến sân thượng thành bốn căn penthouse.

Hay như Chung cư Khang Gia, quận Gò Vấp, do Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc Khang Gia làm chủ đầu tư, đưa vào sử dụng từ năm 2014. Người mua nhà phát hiện chủ đầu tư tự ý “hô biến” khu vực thương mại thành nhiều căn hộ nhỏ để bán. Qua kiểm tra, Sở Xây dựng TP.HCM phát hiện chủ đầu tư đã thi công sai thiết kế được duyệt…

Trước thực trạng trên, Thông tư 07/2019/TT-BXD được xem là tấm thẻ vàng ngăn chặn tình trạng sai phạm trong xây dựng hiện này.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư bất động sản Việt An Hòa, Thông tư 07 có hướng dẫn, quy định rất cụ thể cách tính toán, xác định rõ ràng các hạng mục tại công trình xây dựng, nên tránh được việc chủ đầu tư lợi dụng kẽ hở tự ý chuyển đổi diện tích, trục lợi trái phép.

Cụ thể, tại Điều 1, Thông tư 07/2019/TT-BXD quy định, đối với tầng lửng của nhà ở riêng lẻ sẽ không tính vào số tầng của công trình nếu diện tích sàn tầng lửng không vượt quá 65% tổng diện tích sàn xây dựng của tầng ngay bên dưới. Trong khi đó, với công trình có tầng tum không tính vào số tầng của công trình trong trường hợp dùng để bao che giếng thang máy hoặc lồng cầu thang bộ, bao che các thiết bị công trình nếu có, diện tích không quá 30% diện tích sàn mái, phục vụ mục đích cứu nạn, lên mái.

Tầng lửng của công trình nhà, kết cấu dạng nhà, công trình nhiều tầng có sàn (không gồm nhà ở riêng lẻ) không tính vào số tầng của công trình trong trường hợp chỉ sử dụng làm khu kỹ thuật (sàn đặt máy phát điện, sàn kỹ thuật đáy bể bơi) với diện tích sàn xây dựng không vượt quá 10% diện tích sàn xây dựng của tầng ngay bên dưới, đồng thời không vượt quá 300 m2. Đặc biệt, mỗi công trình chỉ được phép có 1 tầng lửng không tính vào số tầng của công trình.

Đồng quan điểm, kiến trúc sư Vũ Quốc An (Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam) cho biết, sai phạm về trật tự xây dựng đã tồn tại, lưu cữu từ lâu nay, nhất là các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, làm phá vỡ quy hoạch đô thị, chủ đầu tư trục lợi trái phép.

Thông tư 07 chỉ ra rõ các tầng tum, tầng lửng, tầng kỹ thuật…, quy định cụ thể về bố trí, diện tích của các tầng này. Ngoài ra, tầng tum, tầng lửng không tính vào số tầng của công trình, nên chủ đầu tư có thể xây thêm, miễn sao tổng diện tích xây dựng của công trình vẫn đúng theo quy định. Các quy định này sẽ bớt tình trạng chủ đầu tư tìm mọi cách lách luật, vi phạm quy định.

Thêm “đất” cho kiến trúc sư sáng tạo

Đánh giá sự điều chỉnh linh hoạt trong các quy định tại Thông tư 07, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng, quan trọng nhất vẫn phải khống chế hệ số sử dụng đất. Chẳng hạn, diện tích đất 1.000 m2, hệ số sử dụng đất là 5, thì chủ đầu tư có quyền xây dựng 5.000 m2 sàn, từ tầng trệt trở lên không kể tầng hầm. Theo quy định trước đây, chủ đầu tư chỉ được phép xây dựng 5 tầng, nếu xây tầng lửng cũng sẽ bị coi đó là một tầng và vi phạm quy định.

Còn với quy định mới, tầng lửng không tính vào số tầng của công trình sẽ mở ra cho các chủ đầu tư, kiến trúc sư linh động, thỏa sức sáng tạo, thiết kế công trình theo nhu cầu của mình.

Ví dụ như trường hợp ở trên, chủ đầu tư được xây 5 tầng, có thêm tầng lửng miễn diện tích sàn xây dựng vẫn 5.000 m2. Khi đó, chủ đầu tư có thể thoải mái lựa chọn thiết kế, phân chia lại diện tích, cấu trúc các căn hộ cho phù hợp, tùy ý có thêm tầng lửng trong tổng số diện tích xây dựng được cấp phép.

“Quy định của Thông tư 07 không phải mở rộng thêm diện tích xây dựng, mà chỉ mở rộng ý tưởng đầu tư xây dựng công trình. Quy định trước đây hơi cứng nhắc khi coi tầng tum, tầng lửng dù có diện tích nhỏ cũng là một tầng. Quy định mới sẽ cho kiến trúc sư, chủ đầu tư sự tự do khi lên ý tưởng thiết kế hơn”, ông Đực nhận xét.

Kiến trúc sư Vũ Quốc An cũng cho rằng, việc Thông tư 07 có hiệu lực không chỉ có thêm đất sáng tạo cho các nhà thiết kế ở các tầm tum, tầng lửng, mà còn mang lại nhiều lợi ích cho chủ đầu tư tong việc “vẽ” các tầng tum nay theo ý tưởng thiết kể của mình để phù hợp với mịch đích hoạt động và thiết kế. Tuy nhiên, cũng cần phải có sự vào cuộc giám sát chặt chẽ từ các cơ quan chức năng, vì đã không ít chủ đầu tư biến tầng lửng, tẩng tum thành các căn hộ để bán trái, thu lời trái phép.

Theo Nhất Nam/ Báo Đầu tư Bất động sản

Nguồn: https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/bit-ke-ho-chu-dau-tu-ve-them-tang-de-truc-loi-228945.html