Pháp lý condotel trễ hơn thập kỷ

Mơ màng pháp lý

Xin bắt đầu bằng câu chuyện gần đây khi Bộ Công an có Báo cáo số 548/BC-BCA-ANKT ngày 22/6/2020 gửi Thủ tướng Chính phủ, báo cáo về các bất cập trong quy định pháp luật liên quan căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú.

Văn bản này của Bộ Công an đã đề cập đến việc các hướng dẫn, văn bản pháp luật chưa xác định rõ được đối tượng được cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản; quy định về việc kinh doanh còn nhiều bất cập, chưa cụ thể dẫn đến rủi ro cho người mua.

Từ thực trạng trên, Bộ Công an đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các bộ: Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, Văn hóa, Thể thao và Du lịch phối hợp để định danh cho sản phẩm, hoàn thiện khung pháp lý liên quan.

Một lần nữa câu chuyện không mới, nhưng rất cần thiết lại được xới lên, bởi đã nhiều năm, condotel dù là một sản phẩm tiềm năng những vẫn phải chịu cảnh bên làm cứ làm, nhưng pháp lý cho sản phẩm thì không được hoàn thiện.

Nhìn nhận về thực trạng này, TS. Lưu Quốc Thái, Khoa Luật thương mại, Trường đại học Luật TP.HCM cho rằng, condotel đã xuất hiện ở nước ta từ năm 2009 và tăng trưởng không ngừng. Tuy nhiên, đến nay, Nhà nước vẫn chưa có khung pháp luật đồng bộ để điều chỉnh hoạt động quản lý, kinh doanh sản phẩm này, việc điều chỉnh pháp luật luôn ở thế “bị động”.

11 năm tồn tại ngoài quy chuẩn

Sở dĩ nói rằng condotel có tới 11 năm tồn tại ngoài quy chuẩn, là bởi quy chuẩn kỹ thuật cho condotel được quy định chung với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 của Bộ Xây dựng. Quy chuẩn này mới chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2020 vừa qua.

Như vậy, các dự án condotel, với hàng chục nghìn căn hộ được phát triển trong hơn 10 năm qua ở Việt Nam không rõ tuân theo quy chuẩn kỹ thuật nào. Hay nói cách khác, condotel có 11 năm tồn tại ngoài quy chuẩn kỹ thuật chung. Thực tế này cho thấy, độ trễ lớn đến thế nào về mặt pháp lý cho sản phẩm.

Liên quan đến câu chuyện chủ thể sở hữu, ông Thái cho rằng, đang có sự thiếu nhất quán, khó hiểu về chuyện chủ sở hữu condotel. Theo Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các chủ thể có yếu tố nước ngoài (gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài) không có chức năng kinh doanh bất động sản có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam, còn người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản thì không được sở hữu condotel.

Nhiều chuyên gia cho rằng, quy định trên thật sự khó hiểu khi không cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, hay người nước ngoài sở hữu condotel, trong khi đây là các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (theo Luật Nhà ở 2014).

Một vấn đề khác khá nổi cộm và từng gây ra nhiều tranh luận, đó là thời hạn sở hữu condotel và thời hạn sử dụng đất xây dựng condotel. Mãi gần đây, khi Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/2/2020, thì thời hạn sở hữu condotel mới được làm rõ: 50 năm với dự án thông thường, 70 năm với dự án đầu tư vào địa phương có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

Trước đó, cũng bởi chưa được hướng dẫn rõ ràng, đã dẫn tới tình trạng có địa phương cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ổn định lâu dài như nhà ở cho condotel rồi phải thu hồi, “sáng tác” ra khái niệm đất ở không hình thành đơn vị ở để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu lâu dài.

Theo ông Thái, việc quy định thời hạn cho dự án condotel là điều lẽ ra cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền phải làm rõ từ khi dự án condotel đầu tiên được thực hiện, chứ không phải đợi đến thời điểm hiện tại, khi có các rắc rối nảy sinh mới làm.

Câu chuyện định danh và hoàn thiện hành lang pháp lý cho condotel đã được xới lên vài năm nay, nhưng một điều lạ là cả ba bộ liên quan dường như đều khá thờ ơ. Điểm sáng hiếm hoi có chăng chỉ là các văn bản hướng dẫn mà tính pháp lý còn đang tranh cãi.

“Trả lại tên cho em”

Cũng liên quan đến câu chuyện quản lý, vận hành condotel, TS. Đặng Anh Quân, Khoa Luật thương mại, Trường đại học Luật TP.HCM cho rằng, theo các quy định hiện thời, trong hệ thống ngành kinh tế Việt Nam, chưa xác định mã ngành cho hoạt động hỗn hợp giữa văn phòng kết hợp lưu trú hay văn phòng kết hợp căn hộ, hoặc khách sạn kết hợp căn hộ để doanh nghiệp có thể đăng ký kinh doanh.

Thực tế trên còn đặt ra câu hỏi, vậy với các doanh nghiệp kinh doanh condotel mà không đăng ký ngành nghề này (do không có mã ngành) thì có bị xem là vi phạm về đăng ký kinh doanh hoặc kinh doanh không đúng ngành nghề hay không?

Theo quy định cũ, tính từ ngày 1/7/2015 trở về trước, doanh nghiệp sẽ bị xem là vi phạm hành chính khi kinh doanh ngành nghề không có trong giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc kinh doanh không đúng ngành nghề ghi trong giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.

Như vậy, không chỉ có tới 11 năm tồn tại ngoài quy chuẩn, mà condotel còn có một thời gian rất dài không có mã ngành, đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp kinh doanh condotel vi phạm Luật Doanh nghiệp. Tuy nhiên, điều may mắn cho các doanh nghiệp là theo Điều 7, Luật Doanh nghiệp 2014 quy định về quyền của doanh nghiệp (hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2015), thì các doanh nghiệp được tự do kinh doanh trong những ngành, nghề mà luật không cấm.

Trước nhiều tồn tại về khung pháp lý cho condotel, ông Thái cho rằng, cần phải có văn bản quy phạm pháp luật chính thức để có cơ sở pháp lý cho việc quản lý sản phẩm này. Trong trường hợp cấp bách như hiện nay mà chưa thể ban hành luật thì Chính phủ nên giao Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì soạn thảo một nghị định về condotel và các sản phẩm tương tự để lấp khoảng trống pháp lý. Ông Thái cũng cho rằng, cần ban hành các quy định riêng về quy chuẩn kỹ thuật cho sản phẩm; cho phép người nước ngoài sở hữu condotel để thúc đẩy phát triển du lịch…

Còn theo ông Quân, condotel là sản phẩm cần thiết, không thể phủ nhận và ngăn cấm, mà phải thừa nhận sự phát triển của condotel và các sản phẩm tương tự.

Riêng về chế độ sử dụng đất, ông Quân cho rằng, đất làm condotel là đất thương mại, dịch vụ, không được lập lờ với khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” gây nhầm lẫn cho người mua. Về thời hạn sử dụng đất và tài sản trên đất, không nên quá 50 năm hay 70 năm, tức người mua chỉ dược sở hữu trong thời hạn dự án chứ không phải sở hữu lâu dài.