Chủ đầu tư tại TP.HCM lo nặng gánh tiền sử dụng đất

Đề xuất tính tiền cả đất công cộng

Trong văn bản mới đây của Sở Tài nguyên – Môi trường TP.HCM gửi UBND Thành phố, sở này đề nghị giao các cơ quan liên quan rà soát, kiểm tra để điều chỉnh các văn bản phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, quyết định chủ trương đầu tư, quyết định công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư dự án nhà ở có nội dung bàn giao diện tích đất làm vườn hoa, sân, lối đi… không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành.

Kết quả rà soát, kiểm tra chuyển Sở Tài nguyên – Môi trường, Cục Thuế Thành phố để xác định và thu bổ sung nghĩa vụ tài chính (nếu có) về đất đai theo quy định.

Trước đó, liên quan đến vấn đề xác định diện tích đất ở làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất tại các dự án xây dựng chung cư, nhà cao tầng trên địa bàn TP.HCM đã phát sinh một số điểm không thống nhất.

Cụ thể, Sở Tài nguyên – Môi trường cho rằng, theo quy định pháp luật về quy hoạch, xây dựng và đất đai, toàn bộ diện tích đất khuôn viên đất xây dựng khu nhà ở chung cư phù hợp quy hoạch đất ở (sau khi đã trừ lộ giới đường giao thông, hành lang an toàn…, bao gồm diện tích đất xây dựng chung cư – khối đế và diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, sân chơi, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nối…) phải được xác định là đất ở, phải tính thu nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Tuy nhiên, thực tế, phần lớn các quyết định chấp thuận đầu tư dự án nhà ở chung cư (gồm nhà ở thương mại và nhà ở xã hội) đều xác định ngoài diện tích đất xây dựng nhà chung cư (khối đế), còn phần diện tích còn lại được xác định là công trình công cộng (sân, vườn hoa, sân chơi, lối đi nội bộ, hồ bơi, bãi đậu xe nối… ).

Trước đề xuất này của Sở Tài nguyên – Môi trường, đã có nhiều quan điểm không đồng tình, bởi việc này có thể phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung và gây chậm trễ trong việc cấp sổ hồng cho dự án.

Trên thực tế, rất nhiều dự án bất động sản tại TP.HCM vẫn trong tình trạng bế tắc, đình trệ, không thể triển khai. Một số dự án chưa tính rõ số tiền sử dụng đất để doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ tài chính. Khi không có cơ sở đóng thuế cho Nhà nước, dự án không thể triển khai để bàn giao cho khách hàng, đẩy doanh nghiệp vào tình cảnh lao đao, kiện tụng.

Tại hội nghị nhà chung cư mới đây của Chung cư Tân Hương Tower (quận Tân Phú), rất nhiều cư dân đã phản ứng mạnh và yêu cầu chủ đầu tư làm thủ tục đề nghị cấp sổ hồng cho các căn hộ. Đây là dự án do Công ty cổ phần Đầu tư và Xây lắp Chương Dương làm chủ đầu tư, đưa vào sử dụng từ năm 2014, nhưng đến nay vẫn chưa thể cấp sổ hồng.

Đại diện Công ty Chương Dương cho biết, việc chậm trễ cấp sổ hồng cho cư dân là do yếu tố khách quan, hiện chủ đầu tư vẫn đang chờ cơ quan chức năng xác định giá tiền sử dụng đất phải đóng. Doanh nghiệp cũng đã hai lần xin tạm đóng tiền sử dụng đất để làm sổ hồng cho dân nhưng không được, do vẫn chưa có sự thống nhất về các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của dự án, khiến chủ đầu tư không thể thực hiện các thủ tục cấp sổ cho khách hàng.

Tương tự, dự án Gateway Thảo Điền do Công ty cổ phần Bất động sản Sơn Kim (Sơn Kim Land) làm chủ đầu tư hiện cũng đang vướng mắc trong khâu tính tiền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất công trình ngầm của dự án.

Dự án Gateway Thảo Điền có diện tích xây dựng khối đế (phần nổi) là 5.742,8 m2, diện tích xây dựng tầng hầm (phần ngầm) là 9.089,2 m2. Khi tính tiền sử dụng đất dự án theo phương pháp thặng dư, các sở, ngành, đơn vị tư vấn đã tính đủ doanh thu của toàn bộ diện tích tầng hầm 9.089,2 m2.

Nhưng quyết định tính tiền sử dụng đất dự án lại chỉ ghi tính trên diện tích khối đế 5.742,8 m2, còn lại 3.346,4 m2 diện tích tầng hầm lại không được tính. Do vướng mắc này, đến nay dự án Gateway Thảo Điền chưa được cấp sổ.

Doanh nghiệp đã nộp đúng, đủ?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, đề xuất trên của Sở Tài nguyên – Môi trường chỉ đúng với các dự án nhà chung cư quy mô nhỏ nhưng không đúng quy định pháp luật hiện hành đối với các dự án nhà chung cư quy mô lớn.

Theo ông Châu, với các dự án nhà chung cư quy mô nhỏ, phần diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, sân chơi, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi… không thuộc diện phải bàn giao cho địa phương hoặc đơn vị chuyên ngành quản lý, vận hành. Tuy nhiên, đối với các dự án lớn, phần đất này sau khi chủ đầu tư xây dựng xong phải bàn giao lại cho Nhà nước quản lý.

“Đề xuất của Sở Tài nguyên – Môi trường chưa chuẩn xác và không đúng với thực tiễn công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất dự án, theo quy định của pháp luật về đất đai, theo phương pháp thặng dư để xác định giá đất cụ thể”, ông Châu nói và cho rằng, trong quá trình thực hiện công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất, tính tiền sử dụng đất dự án xây dựng nhà ở chung cư, Sở Tài nguyên – Môi trường, Sở Tài chính và Hội đồng Thẩm định giá đất Thành phố đã tính đúng, tính đủ chi phí và doanh thu của dự án, bao gồm phần diện tích đất làm công cộng.

Do vậy, không có phát sinh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở chung cư đối với phần diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi, đã có “Quyết định về duyệt Phương án xác định giá đất cụ thể” của UBND Thành phố và chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.

Do nhận định và đề xuất của Sở Tài nguyên – Môi trường nêu trên, nên sở này chưa cấp sổ hồng cho các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở chung cư, dẫn đến khách hàng mua nhà cũng chưa được cấp sổ hồng, làm phát sinh nhiều hệ lụy. Trong đó, chủ đầu tư không thu được 5% giá trị hợp đồng mua nhà, đồng thời bị khách hàng mua nhà khiếu kiện vì không được nhận sổ hồng đúng hẹn.

“Khách hàng mua nhà là bên vô can, lẽ ra phải được cấp sổ hồng trước còn nghĩa vụ tài chính phát sinh (nếu có) là quan hệ giữa chủ đầu tư dự án với Nhà nước, nên cần tách bạch hai vấn đề này, để sớm giải quyết cấp sổ hồng cho khách mua nhà. Do không có sổ hồng nên cả người dân và chủ đầu tư đều không thực hiện được các giao dịch dân sự, kinh tế và chưa được bảo vệ quyền sở hữu đầy đủ”, ông Châu nói, đồng thời kiến nghị Thành phố xem xét, chỉ đạo không thu thêm tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất công cộng đối với các dự án nhà chung cư đã được UBND Thành phố thông qua “Quyết định về duyệt phương án xác định giá đất cụ thể” và chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, vì không có phát sinh thêm các khoản thu ngân sách nhà nước.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty SeaHoldings cho biết, hiện nay hầu hết các tỉnh khi doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng đất để làm dự án chỉ thu tiền sử dụng đất đối với phần đất xây dựng.

“Tại Long An, các dự án nhà ở do Công ty triển khai đều tính tiền sử dụng đất đối với phần đất dùng xây dựng nhà. Điều này đúng theo Luật Đất đai, bởi phần công cộng doanh nghiệp phải giao lại cho Nhà nước quản lý, khai thác”, ông Phương cho biết.