“Đại thanh lọc” trên thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ

Kiên trì với chiến lược dài hơi

Cũng như các trung tâm mua sắm hay đơn vị cho thuê mặt bằng bán lẻ khác, hệ thống mua sắm Robins của Central Retail (Thái Lan) tại Việt Nam không thể “miễn dịch” trước tác động của Covid-19.

Hoạt động theo mô hình trung tâm mua sắm đặt bên trong trung tâm thương mại, Robins hiện có 2 trung tâm mua sắm lớn nằm trong Crescent Mall (TP.HCM) và Vincom Royal City (Hà Nội). Khách hàng của Robins chủ yếu là các nhãn hàng có nhu cầu thuê diện tích vừa phải (30 – 40 m2).

Covid-19 khiến doanh thu và lượng khách đến Robins giám đáng kể trong tháng 4 và tháng 5/2020, buộc khoảng 20% nhãn hàng nhỏ tại Robins phải đóng quầy vì không đủ sức cầm cự. Tuy nhiên, Robins không trả lại mặt bằng, không phải vì đã ký hợp đồng thuê dài hạn, mà vì kiên định với chiến lược phát triển lâu dài ở thị trường Việt Nam

Đại diện Central Retail Việt Nam cho hay, do không được hỗ trợ giảm tiền thuê từ bên cho thuê, nên Robins không thể hỗ trợ giảm phí cho nhãn hàng, khách hàng thuê lại mặt bằng. Đứng trước khó khăn, Robins buộc phải thay đổi, nhanh chóng tìm các nhãn hàng mới để lấp vị trí trống. Một trong những thay đổi đó là việc tiên phong thực hiện hình thức bán hàng live stream qua fanpage kể từ tháng 4/2020 để hỗ trợ các nhãn hàng tiếp cận người tiêu dùng qua kênh trực tuyến.

Bà Trần Thị Thu Hà, chuyên gia độc lập về bất động sản bán lẻ đánh giá, thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ, nhất là tại các trung tâm mua sắm, trung tâm thương mại phục hồi đáng kể trong tháng 6 và nửa đầu tháng 7 sau khi Covid-19 lắng xuống nhờ 80 – 90% lượng khách hàng trở lại.

Cuối tháng 7, khi Covid-19 tái bùng phát, người tiêu dùng  thay vì ồ ạt mua đồ tích trữ như trước, đã điều chỉnh chi tiêu, nhưng chỉ khoảng 2 tuần sau, thói quen chi tiêu trở lại trạng thái bình thường.

Cũng theo bà Hà, nếu như thời điểm tháng 3 và tháng 4, khách thuê mặt bằng bán lẻ cả ở trung tâm thương mại lẫn nhà phố đều đề nghị, thậm chí gây sức ép buộc các chủ đầu tư, đơn vị cho thuê giảm giá, thì ở đợt Covid-19 lần thứ 2, hiện tượng này hầu như không còn, vì tình hình dịch bệnh được kiểm soát khá tốt và kết quả kinh doanh của khách thuê mặt bằng không bị giảm sốc như đợt trước.

Sàng lọc ra những đối thủ chuyên nghiệp

Số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy, trong 8 tháng năm nay, có gần 34.300 doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh có thời hạn (tăng 70,8% so với cùng kỳ năm 2019) và 24.200 doanh nghiệp ngừng hoạt động chờ làm thủ tục giải thể. Trong đó, doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể tập trung chủ yếu ở các lĩnh vực: bán buôn, bán lẻ, sửa chữa ô tô, xe máy với gần 3.800 doanh nghiệp.

Có thể nói, Covid-19 là một trong những tác nhân chính tạo ra cuộc sàng lọc trên thị trường bán lẻ và ngành cho thuê mặt bằng bán lẻ.

Theo dự báo của Savills Hà Nội, giá thuê mặt bằng bán lẻ từ nay đến hết năm 2020 sẽ tiếp tục xu hướng giảm. Do diễn biến khó lường của Covid-19, nên có thể một số dự án mặt bằng bán lẻ mới sẽ hoãn thời gian mở cửa.

Phân tích từ góc nhìn chuyên sâu, bà Hà chỉ ra rằng, đặc thù của ngành bán lẻ tại Việt Nam là có nhiều cá nhân, đơn vị dư vốn và đầu tư tay trái vào bán lẻ, nhưng không nghiên cứu kỹ và không có chiến lược bài bản. Cho nên, không phải hoàn toàn do Covid-19, mà trước khi dịch bùng phát, đã xuất hiện bong bóng đầu tư bán lẻ khi nhiều cá nhân, đơn vị kinh doanh bán lẻ lỗ ngay từ đầu và phải rút khỏi thị trường do không thể cạnh tranh được với các nhà bán lẻ chuyên nghiệp.

“Khi Covid-19 xuất hiện trở lại, những tên tuổi lớn trong ngành cho thuê mặt bằng bán lẻ đã có kinh nghiệm xoay xở trong dịch đầu tiên, nên không chịu tác động mạnh. Chỉ những đơn vị cho thuê bán lẻ quy mô nhỏ, vốn mỏng và sai lầm trong chiến lược kinh doanh ngay từ đầu, thì mới buộc phải đóng cửa”, bà Hà nhấn mạnh.

Covid-19 tạo va đập mạnh và là cú knock-out đối với những cá nhân, đơn vị kinh doanh bán lẻ “ốm yếu”, không đủ tiềm lực, kéo theo làn sóng trả mặt bằng. Những đối tượng phải đóng cửa chủ yếu rơi vào phân khúc nhà phố cho thuê, còn phân khúc mặt bằng bán lẻ tại trung tâm thương mại thì không nhiều, bởi chủ đầu tư trung tâm thương mại đã có bước sàng lọc khách thuê khá “gắt” và có xu hướng lựa chọn khách thuê chuyên nghiệp.

Ông Lê Tuấn Bình, Trưởng bộ phận Cho thuê thương mại của Savills Hà Nội cho biết, giá thuê mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội lắng dịu trong vài tháng gần đây. Đơn cử, giá mặt bằng bán lẻ tại khu vực phố cổ (quận Hoàn Kiếm) giảm 30 – 40% so với trước Covid-19 để thu hút khách hàng tiếp tục thuê mặt bằng.

Nghiên cứu doanh thu bán lẻ qua các năm, Savills nhận định, những tác động lớn như khủng hoảng tài chính toàn cầu hay Covid-19 chỉ mang tính ngắn hạn, thị trường sẽ dần phục hồi trở lại sau đó. Vì vậy, Covid-19 chính là cơ hội để các nhà đầu tư bán lẻ xem lại mình và thay đổi cho phù hợp với xu hướng, nhất là bán lẻ hợp kênh (omni-chanel) – kết hợp giữa bán lẻ tại cửa hàng và bán lẻ trực tuyến.

Các chuyên gia cho rằng, tăng trưởng mua sắm trực tuyến cùng với sự thay đổi nhanh chóng của hành vi tiêu dùng đòi hỏi các nhà bán lẻ truyền thống và đơn vị, cá nhân cho thuê mặt bằng phải có chiến lược thu hút khách sáng tạo hơn.

“Tầm nhìn tương lai cho ngành bán lẻ và thị trường bất động sản bán lẻ buộc người trong cuộc phải có những thay đổi dài hơi, hướng đến dịch vụ hiện đại và hàng hóa chất lượng hơn, khi người tiêu dùng có xu hướng mua sắm hiện đại và tích hợp tiện ích nhiều hơn”, bà Hà nhận định.