Thị trường bất động sản: Làn sóng đầu tư đang dịch chuyển

Lên rừng, xuống biển

Trong nghề cá, những vùng nước nông ven bờ lặng sóng thường được chọn là “cứ điểm” hậu cần, tiếp liệu và nghỉ ngơi, còn ngư trường của tàu to, thuyền lớn phải ở khơi xa. Với các doanh nghiệp bất động sản năm qua, hai thị trường lớn nhất là Hà Nội, TP.HCM đã thực sự “đất chật người đông”, được nhiều chủ đầu tư coi là nơi đặt đại bản doanh để từ đó tiến ra các vùng đất còn ít người khai phá.

Trong cuộc trao đổi cuối năm qua, ông Nguyễn Thái Phiên, Giám đốc cao cấp Tập đoàn Novaland chia sẻ rằng, năm 2020 dù có thể nói là một năm “đại hạn” của các nền kinh tế toàn cầu nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, nhưng tại Việt Nam, những khó khăn của thị trường bất động sản chỉ mang tính tạm thời. Với các chủ đầu tư, nhiều người tranh thủ cơ hội này để tích lũy thêm quỹ đất vì đó là nền tảng thành công trong dài hạn. Tuy nhiên, theo ông Phiên, “để phát triển bền vững trong bối cảnh này đòi hỏi các nhà phát triển bất động sản phải thực sự chuyên nghiệp và có tiềm lực”, từ đó phát triển các dự án mang tính chất điểm nhấn ở những vùng đất mới.

Bản thân Novaland, việc triển khai dự án nhỏ giọt ở các đô thị lớn như TP.HCM thực sự chưa xứng với tầm mức của nhà phát triển bất động sản này, nên việc vươn ra đầu tư dự án ở các địa phương khác như một sự tất yếu. Chẳng hạn, ở Bình Thuận, theo tiết lộ, hiện tập đoàn này đã nắm trong tay quỹ đất lên đến 2.500 ha ven biển.

Không chỉ có Bình Thuận, nhiều vùng đất xưa nay ít được nhắc đến trên bản đồ thị trường địa ốc như Bình Phước, Tây Ninh, Bảo Lộc, Buôn Mê Thuột, Ninh Thuận, Bình Định, Quảng Ngãi hay xuôi về miền Tây như Cần Thơ, Hậu Giang, An Giang… đều được giới địa ốc rầm rộ tìm đến.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, có lẽ nhằm “tiết kiệm” công sức lo thủ tục pháp lý nên đa số các đại gia địa ốc đều chọn cách thâu tóm quỹ đất của chủ cũ để phát triển dự án.

Tại Đồng Nai, một thị trường dự báo sẽ “nổi sóng” thời gian tới khi thời gian qua đã chứng kiến nhiều thương vụ săn quỹ đất đình đám của các doanh nghiệp lớn và một lần nữa Novaland lại là cái tên nổi bật khi công bố thâu tóm thành công khu đất rộng hơn 31 ha tại đảo Đại Phước, huyện Nhơn Trạch. Trước đó, tập đoàn này cũng đã mua lại dự án khu đô thị tại đảo Đại Phước từ Tập đoàn Nam Long, dự án có quy mô 45 ha với giá trị thương vụ lên đến hàng ngàn tỷ đồng. Cùng với quỹ đất lên đến cả ngàn héc-ta đã mua trước đó, hiện đang triển khai dự án Khu đô thị Aqua City tại xã Long Hưng, Biên Hòa và thêm 2 dự án thâu tóm kể trên, Novaland được biết đến là một “ông trùm” nắm giữ quỹ đất tại khu vực này.

Cũng tại Đồng Nai, nhiều tên tuổi khác như Tập đoàn Hưng Thịnh, Đất Xanh, Kim Oanh, Nam Long… thời gian gần đây cũng ráo riết săn lùng quỹ đất. Nếu như Đất Xanh với dự án Gem Sky World có quy mô 92 ha đang triển khai, Kim Oanh với dự án Century 49 ha, thì mới đây Nam Long cũng đã công bố chính thức mua lại 30% vốn tại Khu đô thị Đồng Nai Waterfron từ Keppel Land để nắm giữ toàn bộ quỹ đất 192 ha của khu đô thị này. Tập đoàn Hưng thịnh cũng đánh dấu sự hiện diện tại Đồng Nai bằng việc sở hữu quỹ đất hàng trăm héc-ta, trong đó gần đây nhất, chủ đầu tư này đã mua một lô đất tại TP. Biên Hòa và nhanh chóng triển khai thành dự án căn hộ Bien Hoa Universe Complex.

Dọc theo các tỉnh miền Trung và Nam Trung Bộ, đặc biệt là các khu vực giáp biển, cũng đang trở nên chật chội bởi sự có mặt của nhiều chủ đầu tư lớn. Đơn cử, tại Bình Định, Tập đoàn Hưng Thịnh đã gom gần 1.500 ha quỹ đất tại Nhơn Hội, TP. Quy Nhơn; liên doanh Phát Đạt và Danh Khôi cũng đang nắm giữ hàng trăm héc-ta quỹ đất tại khu vực này. Ngoài ra, tại các địa phương như Quảng Ngãi, Phú Yên, Khánh Hòa, Ninh Thuận, Bình Thuận… cũng là những địa phương lọt vào “tầm ngắm” của giới đầu tư địa ốc. Chẳng hạn, 6 dự án mà Tập đoàn Danh Khôi “thâu tóm” trong năm 2020 cùng đều rải rác dọc theo các tỉnh miền Trung.

Không chỉ xuống biển, các nhà phát triển còn kéo nhau “lên rừng” để phát triển dự án. Tâm điểm gây sự chú ý gần đây là vùng đất Bảo Lộc của Lâm Đồng với “đặc sản” khí hậu ôn hòa quanh năm và giá còn mềm, phù hợp phát triển mô hình nghỉ dưỡng kết hợp với nuôi trồng. Chỉ từ giữa năm 2020 đến nay, Bảo Lộc đón nhận gần 20 chủ đầu tư địa ốc đầu tư các dự án bất động sản quy mô lớn. Trong đó, các doanh nghiệp lớn như Tập đoàn Hưng Thịnh đã mua gom gần 2.000 ha, Tập đoàn Novaland đã có nhiều cuộc làm việc với lãnh đạo TP. Bảo Lộc để thăm dò cơ hội đầu tư…

Ngoài Bảo Lộc, theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, tại các tỉnh khu vực Tây Nguyên như Buôn Mê Thuột, Gia Lai… hay tại khu vực các tỉnh miền Tây gần đây cũng thu hút nhiều nhà đầu tư địa ốc tìm đến. Ngay cả những doanh nghiệp như Trần Anh Long An, Cát Tường Đức Hòa… vốn là các chủ đầu tư “địa phương” lâu nay chủ yếu phát triển các dự án tại thị trường Long An, thời gian qua cũng đã bung ra, lặn lội lên xứ Đồng Xoài của tỉnh Bình Phước hay xuống vùng sông nước Hậu Giang để triển khai dự án.

Cân đong cơ hội – rủi ro

Theo phân tích của giới chuyên môn, sự dịch chuyển xu hướng đầu tư trên thị trường bất động sản gần đây bắt nguồn từ việc quỹ đất tại các đô thị như TP.HCM hay Hà Nội dần khan hiếm, thủ tục pháp lý thực hiện dự án khó khăn và giá bán đã quá cao. Trong khi đó, ở các thị trường mới, nhà đầu tư thường được tạo nhiều điều kiện thuận lợi từ chính sách, cơ chế để thực hiện dự án. Cùng với đó, quỹ đất tại những địa phương này còn rộng lớn và giàu tiềm năng phát triển với giá đất vẫn còn thấp.

Ông Nguyễn Minh Khang, Tổng giám đốc LDG Group cho rằng, bản chất của thị trường bất động sản hiện nay khác rất nhiều so với trước đây, đó là sự phát triển ngày càng chuyên nghiệp và theo quy luật cung – cầu.

“Nếu như trước đây, nói đến bất động sản người ta thường chỉ nói đến Hà Nội và TP.HCM, còn hiện nay, thị trường bất động sản đã vượt ra khỏi không gian vùng miền”, ông Khang nói và nhấn mạnh, tốc độ đô thị hóa ở nhiều tỉnh, thành phố đang rất cao, các vùng đều phát triển nhiều khu đô thị, khu công nghiệp nên nhu cầu về nhà ở rất lớn, mà theo quy luật thì có cầu là sẽ có nguồn cung đáp ứng.

Tuy nhiên, ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time cho rằng, “đầu tư vào các thị trường mới có nhiều cơ hội nhưng cũng lắm rủi ro”. Ông phân tích, cơ hội do đây là các vùng đất mới nên giá đất còn “mềm”, các chính sách khuyến khích đầu tư thoáng hơn và chính sách phát triển hạ tầng liên vùng đang ngày càng được đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, thách thức cũng không nhỏ, bởi đây là các thị trường mới nên còn manh mún, chưa có hạ tầng nội khu đồng bộ hay các dịch vụ đi kèm…

Theo ông Tiến, trong bối cảnh thị trường hiện nay, nguyên tắc mà các thành viên tham gia thị trường hướng đến là sản phẩm bất động sản phải đạt được hai yếu tố: An toàn trong hiện tại và có tiềm năng thật sự trong tương lai. An toàn trong hiện tại nghĩa là sản phẩm đó phải được phát triển bởi các doanh nghiệp uy tín, có quy hoạch và pháp lý rõ ràng, còn tiềm năng trong tương lai chính là các yếu tố tác động như hạ tầng, tầm nhìn quy hoạch và chiến lược phát triển vùng.

Nhìn nhận câu chuyện tiềm năng của các vùng đất mới, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Nhà ở, CBRE Việt Nam cho rằng, sự phát triển mạnh về hạ tầng kết nối hiện tại và tương lai đang là điểm cộng cho xu hướng phát triển bất động sản tỉnh.

“Những địa phương phát triển các khu kinh tế mới gắn liền với việc phát triển các khu đô thị quy mô liền kề sẽ tạo ra các dự án thực sự có khả năng sinh lợi”, ông Kiệt nói.