Nhà đất “ăn theo” quy hoạch sân bay: Cơ hội không san đều

Tâm điểm nhìn từ sân bay Long Thành

Đầu năm 2021, sân bay Long Thành chính thức được Thủ tướng Chính phủ phát lệnh khởi công xây dựng. Thêm một lần nữa, thị trường bất động sản quanh khu vực lại nóng lên với hàng loạt cuộc săn tìm quỹ đất của giới đầu tư địa ốc nhằm đón đầu thị trường.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, Long Thành là một dự án rất lớn của Việt Nam trong 50 năm tới đây và là tâm điểm “đón đầu” của các nhà đầu tư bất động sản trong suốt nhiều năm qua. Theo khảo sát, lượng tin tìm kiếm đầu tư bất động sản tại Long Thành đã tăng từ 5.000 tin trong năm 2018 lên 10.000 tin trong năm 2019 và năm 2020, mặc dù ảnh hưởng của dịch Covid-19, nhưng lượng tìm kiếm qua kênh rao vặt địa ốc Batdongsan.com.vn vẫn lên đến 6.000 tin.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, không chỉ các nhà đầu tư nhỏ lẻ sục sạo khắp khu vực, mà nhiều doanh nghiệp địa ốc thời gian qua cũng ráo riết “săn” quỹ đất tại các khu vực quanh sân bay Long Thành để phát triển dự án. Từ tháng 8/2019, Công ty Hà An (Công ty con của Tập đoàn Đất Xanh) đã tham gia đấu giá một khu đất có quy mô 92 ha tại Long Thành và đã trúng đấu giá khu đất trên với số tiền gần 3.060 tỷ đồng, cao gần gấp 2 lần giá khởi điểm.

Với 92 ha, trong đó diện tích đấu giá 539.400 m2 bao gồm 465.600 m2 đất ở nông thôn, 50.700 m2 đất công trình giáo dục, 23.000 m2 đất công trình dịch vụ đô thị, ước tính Công ty Hà An phải bỏ ra khoảng 5,6 triệu đồng/m2. Khi cộng gộp với tổng mức đầu tư dự án là 4.117 tỷ đồng thì giá thành khoảng 13,3 triệu đồng/m2. Sau khi trúng đấu giá, Tập đoàn Đất Xanh đã triển khai thành dự án Gem Sky World với quy mô 4.026 sản phẩm nhà phố, biệt thự và shophouse với tổng vốn đầu tư được công bố là 5.725 tỷ đồng.

Cũng tại Long Thành, cuối năm 2019, thông qua hình thức đấu giá, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Thuận Lợi (thành viên của Kim Oanh Group) cũng thu gom được khu đất 49,8 ha với mức giá gần 1.270 tỷ đồng. Hiện Kim Oanh đang triển khai dự án này với tên gọi Khu đô thị Century City có quy mô gồm 2.150 sản phẩm shophouse, đất nền, nhà phố, nhà liên kế vườn, biệt thự và khu căn hộ cao tầng.

Ngoài Long Thành, các khu vực lân cận “đón lõng” sân bay khác như Biên Hòa, Bà Rịa – Vũng Tàu, Phan Thiết… cũng đang chứng kiến làn sóng đầu tư của hàng loạt tên tuổi lớn. Tính đến thời điểm hiện nay, hầu hết các nhà phát triển bất động sản hàng đầu đều tiếp cận và nắm giữ quỹ đất tại các khu vực trên như Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh, Nam Long… trong đó có nhiều dự án quy mô lớn với nguồn vốn đầu tư dự kiến lên đến hàng tỷ USD.

Mới đây, Tập đoàn Novaland công bố thâu tóm thành công khu đất rộng hơn 31 ha tại đảo Đại Phước, huyện Nhơn Trạch. Trước đó, tập đoàn này cũng đã mua lại dự án khu đô thị tại đảo Đại Phước từ Tập đoàn Nam Long, dự án có quy mô 45 ha với giá trị thương vụ dù không được tiết lộ nhưng có thể dự báo lên đến hàng ngàn tỷ đồng. Với quỹ đất cả ngàn héc-ta mà Novaland đã mua trước đó, hiện đang triển khai dự án Khu đô thị Aqua City tại xã Long Hưng, Biên Hòa và thêm 2 dự án thâu tóm kể trên, Novaland được biết đến là một “ông trùm” quỹ đất tại khu vực này.

Tập đoàn Nam Long mới đây cũng đã công bố chính thức mua lại 30% vốn tại dự án Đồng Nai Waterfron từ Keppel Land để nắm giữ toàn bộ quỹ đất 192 ha của khu đô thị này. Trong khi đó, Phú Đông Group sau thành công với khá nhiều dự án tại Bình Dương, hiện đang đầu tư một dự án nhà phố ngay tại Nhơn Trạch và chi hàng ngàn tỷ đồng để mua lại một dự án ngay tại Biên Hòa… Đây đều là các dự án đang được các doanh nghiệp triển khai đầu tư mạnh, dự kiến nguồn cung sản phẩm sẽ sớm được tung ra ồ ạt.

Không nên “hết nạc vạc đến xương”

Theo các chuyên gia, nói đến thị trường bất động sản phía Nam, TP.HCM vẫn luôn là đầu tàu với sức cầu không nơi nào sánh bằng. Tuy nhiên, thời gian qua, giá bất động sản tại đô thị này không ngừng tăng cao. Điều này thực tế là câu chuyện mang tính tất yếu, bởi nhu cầu nhà ở tại TP.HCM luôn vượt gấp nhiều lần nguồn cung, đó là chưa kể trong suốt thời gian qua, hầu như nguồn cung bị “bó chân” bởi thủ tục bị siết chặt.

Và như một quy luật của thị trường, khi nguồn cung ở trung tâm cạn kiệt, nhu cầu nhà ở tăng cao sẽ hình thành một làn sóng giãn dân đô thị, trong đó các khu vực vệ tinh có giá còn mềm như Đồng Nai, Bình Dương, Long An hay xa hơn là Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ trở thành “sân sau” đón các nhu cần lớn về nhà ở.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, sân bay Long Thành cùng với hàng hoạt trục giao thông kết nối sân bay với các khu vực đô thị, kinh tế khác, chắc chắn sẽ tạo động lực phát triển kinh tế mạnh ở khu vực này. Thêm nữa, việc phát triển cảng hàng không quốc tế sẽ dẫn đến phát triển các dự án – thành phần để hỗ trợ hoạt động hàng không như kho bãi, dịch vụ và đô thị vệ tinh… làm tăng nhu cầu sử dụng đất, nhu cầu đầu tư…

Năm 2021 dự báo sẽ là một năm có sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản vệ tinh và TP.HCM sẽ là thị trường trọng tâm về nhu cầu nhà ở thật, thị trường bất động sản “sân sau” của TP.HCM, như Bình Dương, Đồng Nai hay Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ là những thị trường vừa thu hút nhu cầu ở thật, vừa thu hút dòng vốn đầu tư.

“Đành rằng, xét ở góc độ di chuyển, không gian, hạ tầng là yếu tố đặc biệt quan trọng đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, không phải cứ có đường, có sân bay bên cạnh là bất động sản sẽ tăng, mà điều này còn còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Một dự án có thể nằm sát sân bay, nhưng không được đầu tư bài bản, không tạo ra được hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không thu hút được người dân về ở thì vẫn không tạo được giá trị gia tăng”, ông Phúc nói và cho rằng, mặc dù xác định thời gian tới thị trường bất động sản vùng ven sẽ sôi động, nhưng cơ hội thật sự còn tùy thuộc vào vị trí dự án, tư duy của các nhà phát triển bất động sản ra sao. Chỉ những dự án nào đáp ứng được nhu cầu thật về nhà ở, tạo được giá trị cho bất động sản mới có nhiều cơ hội, còn lại vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Trong khi đó, ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time phân tích, cơ hội tăng giá càng lớn thì rủi ro bị đọng vốn theo đó cũng càng cao vì nhà đầu tư không thể biết mình đang ở trong giai đoạn nào của chu kỳ đầu tư. Tuy nhiên, nhìn tổng thể, có thể thấy sở dĩ các doanh nghiệp thời gian qua tập trung mạnh đầu tư vào các thị trường Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu hay Bình Thuận xuất phát từ tầm nhìn đón đầu cho một xu thế.

Xét ở góc độ cơ hội thị trường sắp tới, các địa phương giáp ranh với TP.HCM có lợi thế hình thành sân bay, cao tốc, phát triển thị trường du lịch… Tuy nhiên, nguyên tắc mà các thành viên tham gia thị trường cần hướng đến là sản phẩm bất động sản phải đạt được hai yếu tố: An toàn trong hiện tại và xác định được tiềm năng thật sự trong tương lai. An toàn trong hiện tại nghĩa là sản phẩm đó phải được phát triển bởi các doanh nghiệp uy tín, có quy hoạch và pháp lý rõ ràng, còn tiềm năng trong tương lai chính là các yếu tố tác động như hạ tầng, tầm nhìn quy hoạch và chiến lược phát triển vùng.

“Đón đầu quy hoạch, hạ tầng từ lâu đã trở thành một xu hướng của giới đầu tư địa ốc. Trên thực tế, đã có không ít người ‘hốt bạc’ nhờ xu hướng này, nhưng cũng có nhiều người ‘vỡ mộng’ vì nhận diện sai bản chất của thị trường”, ông Tiến cảnh báo.